Mener une opération d'aménagement : outils, modalités, fiscalité, bilan financier

Auteur(s) :

Sevino, Aldo Découvrir l'auteur

Résumé

Des fiches pratiques pour connaître toutes les étapes d'une opération d'aménagement, depuis les vérifications préliminaires jusqu'aux bilans financiers afin d'en maîtriser les aspects juridiques, techniques, fonciers, fiscaux et financiers. Avec des documents pratiques personnalisables et des schémas récapitulatifs. ©Electre 2019

Éditeur(s)
- Moniteur
Date
- 2019
Notes
- En appendice, choix de formulaire. La couv. porte en plus : À jour de la loi ELAN. Mener une opération d'aménagement s'adresse au agents et cadres des services d'urbanisme et de l'aménagement, aux aménageurs publics ou privés, aux architectes, AMO, MOD, ainsi d'aux directeurs de la construction ou des services du patrimoine immobilier, des services techniques ou exploitation/maintenence au sein d'une collectivité territoriale. Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (187 p.) : ill. ; 24 x 17 cm
Collections
- Pratique du droit
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-281-13368-4
Indice
- 913.31 Métiers de la ville
Quatrième de couverture
- Mener une opération d'aménagement
  Une opération d'aménagement vise à valoriser un terrain selon des règles circonscrites par l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme qui en définit précisément les objectifs, à savoir : la mise en oeuvre d'un projet urbain ou d'une politique locale de l'habitat, le développement du tourisme, la protection du patrimoine, la réalisation d'équipements collectifs, etc.
  Des études préliminaires aux bilans financiers en passant par la concertation du public et les modes de financement, cet ouvrage examine les aspects juridiques, techniques, fonciers, fiscaux et financiers qui permettent de maîtriser l'ensemble du processus d'aménagement.
  Suivant la chronologie d'une opération, cet ouvrage fournit les clés permettant :
  
  de distinguer les projets relevant ou non du régime applicable aux opérations d'aménagement et les outils à mettre en oeuvre pour les réaliser (ZAC, PUP, etc.) ;
  
  de connaître les différentes procédures d'aménagement ;
  
  de permettre la réalisation de l'opération dans les documents d'urbanisme avec des mesures de sauvegarde ;
  
  de choisir le mode de réalisation ;
  
  d'établir le bilan financier ainsi que le plan de trésorerie de l'opération.
  
  Des nombreux tableaux récapitulatifs et schémas illustrent les points forts de ce processus. En annexe figurent aussi des modèles de documents qui serviront de base à la relation entre la personne publique et un aménageur (modèle de contrat, avis d'attribution de concession).
  Mener une opération d'aménagement s'adresse aux agents et cadres des services d'urbanisme et de l'aménagement, aux aménageurs publics ou privés, aux architectes, AMO, MOD, ainsi qu'aux directeurs de la construction ou des services du patrimoine immobilier, des services techniques ou exploitation/maintenance au sein d'une collectivité territoriale.
Tables des matières
- - Mener une opération d'aménagement
  - Outils
  - 2e édition
  - Aldo Sevino
  - Editions Le Moniteur
  - Sommaire5
  - Liste des principales abréviations7
  - Chapitre 1 Cadre et acteurs de l'aménagement9
  - 1.1 Définition de la notion d'opération d'aménagement 9
  - 1.1.1 Créer du foncier constructible9
  - 1.1.1.1 Transformer le foncier rural ou naturel en foncier constructible de recevoir un équipement ou une construction 9
  - 1.1.1.2 Étapes d'une opération d'aménagement 11
  - 1.1.1.3 Cadre réglementaire d'une opération d'aménagement 12
  - 1.1.2 Distinction entre action et opération d'aménagement14
  - 1.1.3 Anticiper les évolutions à venir17
  - 1.1.3.1 Mutations économiques et financières 17
  - 1.1.3.2 Protection de l'environnement 17
  - 1.1.3.3 Évolutions sociétales 18
  - 1.1.3.4 Évolutions juridiques 18
  - 1.2 Acteurs de l'aménagement 18
  - 1.2.1 Collectivités publiques19
  - 1.2.1.1 État 19
  - 1.2.1.2 Collectivités territoriales 21
  - 1.2.2 Propriétaires et opérateurs fonciers22
  - 1.2.2.1 Propriétaires 22
  - 1.2.2.2 Opérateurs fonciers 22
  - 1.2.3 Aménageurs25
  - Chapitre 2 Études préliminaires29
  - 2.1 Cadre institutionnel 29
  - 2.1.1 Compétence aménagement30
  - 2.1.2 Compétence thématique31
  - 2.1.3 Check-list32
  - 2.2 Contraintes légales et réglementaires 32
  - 2.2.1 Principaux documents à prendre en compte32
  - 2.1.2 Check-list34
  - 2.2.3 Incertitudes liées aux documents d'urbanisme34
  - 2.3 Projets concurrents et articulation avec le projet de territoire 34
  - 2.3.1 Pré-programme34
  - 2.3.1.1 Objet du pré-programme 34
  - 2.3.1.2 Définition du pré-programme et évolution 35
  - 2.3.1.3 Phase de validation du pré-programme par le porteur de projet 35
  - 2.3.2 Projets concurrents ou complémentaires35
  - 2.3.3 Check-list36
  - Chapitre 3 Projet d'aménagement37
  - 3.1 Identification du foncier et désignation des bureaux d'études 38
  - 3.1.1 Identification et diagnostic foncier, évaluation des coûts d'acquisition et stratégie foncière38
  - 3.1.2 Méthode de prospection foncière38
  - 3.1.3 Identification du propriétaire42
  - 3.1.4 Estimation du foncier43
  - 3.1.5 Cadastre44
  - 3.1.6 Check-list44
  - 3.1.7 Désigner les prestataires de service chargés des différentes études45
  - 3.2 Réalisation des études dites préalables 47
  - 3.2.1 Objet des études préalables47
  - 3.2.2 Rendus des études préalables47
  - 3.3 Réalisation des études réglementaires 48
  - 3.3.1 Étude d'impact environnemental48
  - 3.3.1.1 Principe 48
  - 3.3.1.2 Projets d'aménagement soumis à étude d'impact 49
  - 3.3.1.3 Contenu de l'étude d'impact 50
  - 3.3.2 Étude EnR51
  - 3.3.3 Étude de sécurité et de sureté publique52
  - 3.3.4 Étude « loi sur l'eau »53
  - 3.3.4.1 Principe 53
  - 3.3.4.2 Catégories d'opérations d'aménagement concernées 54
  - 3.3.5 Archéologie préventive54
  - 3.3.5.1 Principe 55
  - 3.3.5.2 Prescriptions archéologiques 56
  - 3.3.5.3 Etapes clés de l'aménagement 57
  - 3.3.6 Compensations agricoles57
  - 3.4 Études pré-opérationnelles 57
  - 3.4.1 Levées de géomètres58
  - 3.4.2 Études géotechniques, hydrogéologiques et autres58
  - 3.4.2.1 Études de pollution 59
  - 3.4.2.2 Études de circulation et de stationnement 60
  - 3.4.2.3 Études de marchés immobiliers 60
  - 3.5 Conclusion 60
  - Chapitre 4 Concertation et enquête publique61
  - 4.1 Procédure de participation en « amont » de la définition du projet : les concertations 61
  - 4.1.1 Champ d'application de la concertation prévue par le Code de l'urbanisme61
  - 4.1.1.1 Concertation obligatoire 61
  - 4.1.1.2 Concertation facultative 63
  - 4.1.2 Organisation de la concertation64
  - 4.1.2.1 Organisation de la concertation obligatoire 64
  - 4.1.2.2 Organisation de la concertation facultative 65
  - 4.1.3 Suites de la concertation et contentieux65
  - 4.1.3.1 Contrainte procédurale importante de la concertation 65
  - 4.1.3.2 Portée contentieuse limitée de la concertation 66
  - 4.1.4 Champ d'application de la concertation prévu par le Code de l'environnement67
  - 4.1.4.1 Institution d'une procédure participative de droit commun 67
  - 4.1.4.1 Champ d'application 69
  - 4.1.4.2 Modalités de la concertation 69
  - 4.1.4.3 Procédure de concertation préalable spécifique organisée par le Code de l'environnement 70
  - 4.2 Participations en « aval » du projet : les enquêtes publiques 70
  - 4.2.1 Enquêtes publiques environnementales71
  - 4.2.1.1 Opérations susceptibles d'affecter l'environnement 71
  - 4.2.1.2 Procédure 72
  - 4.2.2 Procédure d'enquête publique préalable à une déclaration d'utilité publique74
  - 4.2.2.1 Ouverture de l'enquête par arrêté préfectoral 75
  - 4.2.2.2 Désignation du commissaire-enquêteur 75
  - 4.2.2.3 Clôture de l'enquête et conclusions du commissaire-enquêteur 75
  - 4.2.2.4 Enquête parcellaire 76
  - Chapitre 5 PLU et projet d'aménagement79
  - 5.1 PLU, outil d'aménagement 79
  - 5.1.1 Préserver une opération d'aménagement79
  - 5.1.1.1 Sursis à statuer 80
  - 5.1.1.2 Emplacements réservés 81
  - 5.1.1.3 Périmètre d'attente de projet d'aménagement global 82
  - 5.1.1.4 Zone d'aménagement différé 84
  - 5.1.2 Intégrer une opération d'aménagement : le recours aux OAP87
  - 5.1.2.1 Principe 87
  - 5.1.2.2 Principales OAP 87
  - 5.2 Adapter le PLU pour tenir compte de projets d'aménagement 88
  - 5.2.1 Révision, révision « allégée », modification et modification simplifiée89
  - 5.2.1.1 Révision 89
  - 5.2.1.2 Révision allégée 90
  - 5.2.1.3 Modification 91
  - 5.2.1.4 Modification simplifiée 91
  - 5.2.2 Mise en compatibilité avec la déclaration de projet d'initiative communale94
  - Chapitre 6 Procédures opérationnels : outils et montages95
  - 6.1 Outils de l'urbanisme opérationnel : ZAC, lotissement et permis de construire valant division 95
  - 6.1.1 Zones d'aménagement concerté95
  - 6.1.1.1 Création des zones d'aménagement concerté 96
  - 6.1.1.2 Réalisation des zones d'aménagement concerté 98
  - 6.1.2 Lotissements99
  - 6.1.2.1 Champ d'application du lotissement 99
  - 6.1.2.2 Procédures visant la demande d'aménager un lotissement 101
  - 6.1.2.3 Réalisation du lotissement 102
  - 6.1.3 Permis groupé ou permis de construire valant division (PCVD)103
  - 6.1.3.1 Principe du PCVD 103
  - 6.1.3.2 Intérêt du PCVD 104
  - 6.1.4 Outils contractuels104
  - 6.1.4.1 Projet partenarial d'aménagement 104
  - 6.1.4.2 Grande opération d'urbanisme 104
  - 6.2 Montages opérationnels 105
  - 6.2.1 Réalisation déléguée ou en régie de l'opération105
  - 6.2.1.1 Régie 106
  - 6.2.1.2 Mandat 106
  - 6.2.1.3 Concession 107
  - 6.2.2 Choix de l'opérateur dans le cadre d'une concession d'aménagement108
  - 6.2.2.1 Question préalable du risque 108
  - 6.2.2.2 Procédure de publicité et de mise en concurrence préalables 108
  - 6.2.2.3 Rapport de la collectivité au conseil délibérant et choix du délégataire 109
  - 6.2.3 Opérateurs « parapublics » : SEM, SPLA et SEMOP109
  - 6.2.3.1 Structures parapubliques et comparaison avec la régie et les opérateurs privés 109
  - 6.2.3.2 Quasi-régie 110
  - Chapitre 7 Mode de financement des équipements d'une opération d'aménagement115
  - 7.1 Principes régissant le financement des équipements d'une opération d'aménagement 115
  - 7.1.1 Notion de financement de l'équipement public115
  - 7.1.1 Notion d'équipement public 115
  - 7.1.2 Financement de l'équipement public 115
  - 7.1.3 Exigibilité et débiteur 117
  - 7.2 Présentation comparative des modes de financement des équipements publics 118
  - 7.2.1 Présentation des modes de financement118
  - 7.2.2 Loi ELAN : Focus sur la zone d'aménagement concerté (ZAC)118
  - 7.2.3 Choisir le mode de financement130
  - 7.2.2.1 Questions à se poser 130
  - 7.2.2.2 Quatre grands types de situations 130
  - Chapitre 8 Maîtrise foncière133
  - 8.1 Acquisition foncière 133
  - 8.1.1 Acquisition amiable133
  - 8.1.1.1 Acquisitions à titre onéreux 133
  - 8.1.1.2 Acquisitions à titre gratuit 134
  - 8.1.2 Droit de préemption urbain134
  - 8.1.2.1 Principe 134
  - 8.1.2.2 Avantages et inconvénients 135
  - 8.1.2.3 Principales étapes de mise en oeuvre 135
  - 8.1.3 Zone d'aménagement différé136
  - 8.1.3.1 Principe 136
  - 8.1.3.2 Avantages et inconvénients de l'outil ZAD 136
  - 8.1.4 Droit de préemption des fonds de commerce et artisanaux137
  - 8.1.4.1 Principe 137
  - 8.1.4.2 Avantages et inconvénients 137
  - 8.1.5 Expropriation pour cause d'utilité publique138
  - 8.1.5.1 Principe 138
  - 8.1.5.2 Avantages et inconvénients 138
  - 8.1.5.3 Procédure d'expropriation 138
  - 8.2 Favoriser le projet d'aménagement 141
  - 8.2.1 Emplacement réservé141
  - 8.2.1.1 Principe 141
  - 8.2.1.2 Avantages et inconvénients 141
  - 8.2.2 Secteurs délimités de mixité sociale142
  - 8.2.2.1 Principe 142
  - 8.2.2.2 Avantages et inconvénients 142
  - 8.2.3 Périmètre d'attente de projet d'aménagement global142
  - 8.2.4 Sursis à statuer143
  - 8.3 Différents acteurs fonciers 144
  - Chapitre 9 Bilan financier de l'opération d'aménagement147
  - 9.1 Principes du bilan financier 147
  - 9.2 Postes du bilan financier 148
  - 9.2.1 Principaux postes de dépense148
  - 9.2.1.1 Etudes préalables, pré-opérationnelles et opérationnelles 148
  - 9.2.1.2 Frais d'acquisition foncière 149
  - 9.2.1.3 Frais de démolition, de dépollution et d'archéologie 149
  - 9.2.1.4 Frais d'information et de communication 149
  - 9.2.1.5 Frais de MOE et travaux 150
  - 9.2.1.6 Frais de gestion 150
  - 9.2.1.7 Frais de ventes/commercialisation 150
  - 9.2.1.8 Charges de l'aménageur 150
  - 9.2.1.9 Frais financiers 150
  - 9.2.2 Principaux postes de recettes150
  - 9.2.2.1 Cessions 150
  - 9.2.2.2 Subventions d'autres collectivités 150
  - 9.2.2.3 Participations publiques 150
  - 9.2.2.4 Produits de gestion 151
  - 9.3 Financement de l'opération ou de l'action d'aménagement 151
  - 9.3.1 Crédits bancaires151
  - 9.3.1.1 Emprunt indivis 151
  - 9.3.1.2 Ligne de trésorerie 151
  - 9.3.1.3 Avances de trésorerie 151
  - 9.3.3 Acomptes sur vente152
  - 9.3.4 Marge, résultat de l'opération et financement des risques152
  - Chapitre 10 Fiches d'aide à la décision153
  - 10.1 Qui prend l'initiative de l'opération ? Quel est l'objectif poursuivi ?153
  - 10.2 Comment réaliser l'opération ? Qui en supporte les risques ?154
  - 10.3 Où se situe l'opération ?154
  - 10.4 Qui maîtrise le foncier ?154
  - 10.5 Quelle démarche de concertation ?155
  - 10.6 Quelles contraintes en termes d'études réglementaires ?156
  - 10.7 Quel délai pour réaliser les travaux et pour vendre les terrains aménagés ?157
  - 10.8 Quelles ressources pour financer les équipements ?157
  - 10.9 Quelles règles d'aménagement applicables à l'opération ?158
  - 10.10 Présentation synthétique des procédures de création de ZAC et de Lotissement159
  - Annexe A1 Exemple de contrat de mandat163
  - Annexe A2 Avis de concession169
  - Index177
Origine de la notice:
- Electre