L'urbanisme et son droit
Du voulu au vécu : cinquante ans de politiques urbaines
Jocelyne Dubois-Maury et Bruno Schmit
Presses universitaires de Rennes
Introduction
7
Chapitre 1
Élargissements du socle juridique de l'urbanisme et de l'aménagement13
Le droit de l'urbanisme et ses évolutions
13
L'archéologie du droit de l'urbain13
Les étapes de la formation d'un droit spécifique de l'urbanisme15
Une relation symbiotique entre l'urbanisation et le droit17
La montée en force du droit de l'environnement
18
Les prolégomènes18
Les effets de l'ouverture internationale19
Le rôle incitateur des organismes mondiaux
19
Le poids progressif des directives européennes en matière d'environnement
20
La déferlante législative pour un développement durable et la biodiversité21
Les enjeux du changement climatique23
Les caractères originaux du droit de l'urbanisme et de l'aménagement
25
Les fonctions et les limites du droit de l'urbanisme25
Une compétence aujourd'hui partagée entre l'État et les collectivités locales27
Un droit qui repose trop souvent sur des concepts flous ou subjectifs28
La notion « d'adaptation mineure »
28
La notion d'équilibre
29
Deux spécificités du droit de l'urbanisme30
La prise en compte du temps
31
La territorialisation et ses diverses options
31
Les adaptations du droit au contexte mouvant contemporain33
Vers une simplification du droit de l'urbanisme
34
La loi ESSOC ouvre-t-elle la voie aux dérogations ?
34
Les évolutions vers un droit « souple »
35
La loi ELAN : vers un droit plus simple et plus souple ?
36
Le passage vers des procédés de contractualisation
37
Une ferme volonté d'inscrire le droit de l'urbanisme dans la lutte contre le changement climatique : la loi « Climat et résilience »
40
Chapitre 2
Les documents d'urbanisme, vecteurs de l'application des lois, entre le poids de l'état et l'autonomie locale41
Le poids de l'État et des niveaux supra-locaux
42
Un outil autoritaire d'aménagement : l'opération d'intérêt national (OIN)42
Le projet d'intérêt général (PIG) et le projet d'intérêt majeur (PIM)43
Les subtilités de la force juridique du droit : des DTA aux DTADD45
Les contraintes sur la constructibilité des territoires : le SDAGE et le SAGE46
Le poids des servitudes d'utilité publique47
Affirmation des pouvoirs de la région : le SRADDET (L. 4251-1 à 11 du Code général des collectivités territoriales)50
Le schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document d'urbanisme, intégrateur des diverses politiques urbaines (Code de l'urbanisme L. 141-1 à L. 143-50, R. 141-1 à R. 143-16)
51
Les origines du SCoT52
Pourquoi faire un SCoT ?53
Le SCoT et le principe d'urbanisation limitée57
La force juridique du SCoT est limitée aux décisions des collectivités publiques59
La géographie diversifiée des SCoT59
La question du périmètre
60
Le cas particulier des SCoT ruraux
61
Regard critique sur les SCoT62
Le SCoT face à de nouveaux documents de planification territoriale63
Inventer un nouvel outil ?65
Le plan local d'urbanisme (PLU) porteur du projet urbain sur le territoire communal (Code de l'urbanisme articles L. 151-1 à L. 153-60, R. 151-1 à R. 153-22)
65
Du POS au PLU : l'apprentissage65
Les PLU : première génération 2000-201067
Le PLU « nouvelle génération » à partir de 201068
Des documents davantage axés vers la mixité sociale dans l'habitat et la prise en compte des enjeux environnementaux
69
Le PLU outil privilégié de mise en oeuvre de l'urbanisme de projet
70
Des PLU plus courts, plus simples, plus dynamiques
76
Des règlements plus simples et plus accessibles
77
L'écriture du règlement : trouver le bon équilibre entre l'intérêt général et le respect de la liberté et de la créativité78
Justifier la règle : un exercice indispensable et salutaire79
À la recherche du règlement idéal : retours d'expériences de terrain81
Le PLU est un document d'urbanisme évolutif83
Le passage du PLU au PLUi à l'aune de l'intercommunalité
84
La géographie diversifiée des PLU intercommunaux85
Une relation à éclaircir entre PLUi et SCoT85
Persistance d'un document local : la carte communale87
Chapitre 3
Un bilan contrasté de la préservation de l'environnement et de la biodiversité89
Rappel des étapes de la définition juridique de l'affectation des sols
90
L'armature juridique protectrice des patrimoines naturels et de leur biodiversité
91
La mosaïque des espaces naturels les mieux protégés91
Le réseau national des trames écologiques et ses protections nuancées93
Les zones humides deviennent des atouts écologiques94
Une protection concertée des espaces naturels, les sites Natura 200096
Le cas spécifique des parcs naturels régionaux97
La ZNIEFF, espace protégé, sans assise juridique98
Le littoral et la montagne : deux espaces à protections spécifiques mais contestées
99
La difficile protection d'un espace pluriel : le littoral99
La loi Montagne soumise à une série d'assouplissements103
Les politiques publiques de préservation des espaces agricoles, un bilan contrasté
105
Un diagnostic alarmiste105
Pluralités des données relatives à l'artificialisation des sols agricoles105
Un flot législatif pour protéger les espaces agricoles106
L'efficacité limitée des premiers textes législatifs106
L'intensification des actions contre l'artificialisation des sols107
La lutte contre l'étalement urbain108
La puissance invasive des concepts et outils issus du droit de l'environnement
111
L'étude d'impact111
Le processus d'évaluation environnementale111
Un regard critique sur la mise en oeuvre de ces dispositifs113
De la participation à la démocratie participative en matière d'environnement114
L'instauration d'une stricte autorisation environnementale115
D'une tentative pénale à la généralisation du principe de compensation écologique116
Chapitre 4
L'encadrement juridique de la fabrication de la ville et son vécu119
Le foncier urbain constructible et les alternatives à sa rareté
120
Les obstacles à l'utilisation des espaces souterrains122
Les obstacles à l'option de la verticalité123
Les effets limités de la surélévation des immeubles123
Les opportunités foncières des friches urbaines124
Les acteurs et les objectifs de la fabrication de l'urbain
126
Les établissements publics d'aménagement : maintien du rôle de l'État126
La réorganisation des entreprises publiques locales (EPL)129
Le droit et les objectifs de l'urbain contemporain130
La densification
130
La mixité urbaine et ses variantes
134
Le public, acteur de la mise oeuvre du droit de l'urbanisme et de l'environnement137
Les outils juridiques organisateurs des territoires de la ville139
Les autorisations d'urbanisme, clefs de la microforme urbaine140
Les lotissements : un nouvel encadrement de leur régime juridique (L. 442-1 et suivants C. urb.)141
Les conditions de création d'un lotissement
142
Dualité des documents constitutifs du lotissement
142
L'évolution des lotissements existants vers plus de densification
142
De l'AFU à l'AFUP, les associations foncières urbaines au service des politiques urbaines143
La zone d'aménagement concerté (ZAC) : un outil engagé dans une profonde mutation144
Durant les Trente Glorieuses, ZUP et ZAC de première génération
144
De nouvelles générations de ZAC (1990-2000)
145
Les étapes de la création d'une ZAC
146
La ZAC outil des diverses formes de ré-urbanisation
148
Des outils juridiques créateurs de morceaux de ville149
Le macro-lot
149
Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
150
Projet partenarial d'aménagement (PPA)
150
L'urbanisme opérationnel aujourd'hui : des procédures qui reposent sur la contractualisation public/privé150
Le choix de la ZAC et ses diverses modalités
151
Le projet urbain partenarial (PUP) et les orientations d'aménagement programmées (OAP) : outils complémentaires pour un partenariat à la carte
153
La consultation d'opérateur immobilier ou appel à projets : un mécanisme souple, simple, rapide
154
Le double défi de la ville : innover et réparer
156
Les expérimentations d'un nouveau mode de production : l'appel à projet innovant (API)156
Les dispositifs juridiques d'actions dans les quartiers anciens dégradés157
L'instauration d'une politique publique de la ville159
Les premières réactions
159
La loi dite Borloo structure de la politique de la ville
159
Des redéfinitions de la politique de la ville
160
Les aléas de l'intégration du commerce dans le contexte de la ville durable
160
Le long chemin d'un encadrement juridique de l'urbanisme commercial161
Vers un droit plus efficace ouvert aux initiatives locales163
Les imprécisions des réglementations en vigueur relatives au commerce
163
Le passage à des initiatives locales
164
Le droit peut-il aider à revitaliser les centres-villes en France ?165
L'Action Coeur de ville
166
Les apports juridiques de la loi ELAN en faveur de la revitalisation urbaine
166
Conclusion
169
Annexe 1 : Orientations d'aménagement et de programmation « Circulations douces ».
Extrait du plan local d'urbanisme de Palaiseau
173
Annexe 2 : Orientations d'aménagement et de programmation « Protection et mise en valeur du patrimoine ».
Extrait du plan local d'urbanisme d'Herblay
177
Annexe 3 : Orientations d'aménagement et de programmation « Protection et mise en valeur de l'environnement ».
Extrait du plan local d'urbanisme de Saint-Gervais-les-Bains
183
Annexe 4 : Orientations d'aménagement et de programmation « Quartier Croix de Villebois ZAC de l'École polytechnique ».
Extrait du plan local d'urbanisme de Palaiseau
189
Annexe 5 : Orientations d'aménagement et de programmation « Éco-quartier Maison Neuve ».
Extrait du plan local d'urbanisme de Guérande
191
Annexe 6 : Orientations d'aménagement et de programmation « Site de projet : réaménagement d'une ancienne friche industrielle ».
Extrait du plan local d'urbanisme de Montlhéry
195
Annexe 7 : Orientations d'aménagement et de programmation « Quartier du Puigaudeau ».
Extrait du plan local d'urbanisme du Croisic
199
Annexe 8 : Orientations d'aménagement et de programmation « Sites de projet : Dynamisation du centre-ville ».
Extrait du plan local d'urbanisme de Palaiseau
203
Annexe 9 : Orientations d'aménagement et de programmation « Sites de projet : construction de logements diversifiés ».
Extrait du plan local d'urbanisme du Mesnil-Saint-Denis
207
Annexe 10 : Les grandes lois. Les grandes lois qui ont marqué l'évolution du droit de l'urbanisme et de l'aménagement au cours des 60 dernières années
213
Bibliographie
221
Glossaire
225