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La nature juridique du droit de copropriétaire immobilier : analyse critique

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Résumé

Cherche à analyser les fondements théoriques de la nature juridique du copropriétaire immobilier en développant une analyse structurelle qui le considère comme propriétaire à part entière d'un lot de copropriété. Montre ensuite par une analyse fonctionnelle, que l'interdépendance des lots contraint, néanmoins, à limiter les droits du propriétaire.


  • Éditeur(s)
  • Date
    • 2003
  • Notes
    • Bibliogr. Index
  • Langues
    • Français
  • Description matérielle
    • 390 p. ; 24 x 16 cm
  • Collections
  • Sujet(s)
  • Lieu
  • ISBN
    • 2-275-02443-3
  • Indice
    • 345.52 Propriété et copropriété immobilières
  • Quatrième de couverture
    • BIBLIOTHÉQUE DE DROIT PRIVÉ TOME 409

      À une époque où il est courant d'évoquer la dégénérescence du droit de propriété, il paraît utile de s'intéresser à la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier. La copropriété des immeubles bâtis, régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, constitue en effet un mode de répartition de la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles entre plusieurs personnes. À cet égard, la loi de 1965 a repris les fondements de la conception dualiste du droit du copropriétaire immobilier car elle le décrit comme titulaire d'un droit de propriété exclusif sur les parties privatives et d'un droit de propriété indivis sur les parties communes. Or, cette conception ne correspond pas à la réalité structurelle de la copropriété immobilière, qui reconnaît le copropriétaire comme étant propriétaire d'un lot de copropriété, entité abstraite mais néanmoins immeuble par nature indépendant des autres lots composant l'immeuble ou le groupe d'immeubles.
      La première partie de ce travail consiste à démontrer que structurellement, il faut éviter de dissocier deux formes d'appropriation distincte au sein de l'immeuble portant d'une part sur les parties privatives, et d'autre part sur les parties communes. L'objet du droit de propriété du copropriétaire est le lot de copropriété et chaque lot constitue, du point de vue structurel, une propriété indépendante dans le patrimoine de son propriétaire. Mais "les lots sont indépendants dans leur interdépendance", car la structure de la copropriété induit nécessairement une organisation collective de gestion qui génère pour les copropriétaires des obligations, des contraintes et des restrictions de droits. Est-ce à dire que le copropriétaire ne serait pas propriétaire ? Bien au contraire, et c'est là tout l'intérêt de procéder à l'analyse fonctionnelle de la copropriété immobilière qui constitue un mode de gestion d'immeubles ayant des intérêts communs, aspect qui sera développé dans la seconde partie.


  • Tables des matières
      • LA NATURE JURIDIQUE DU DROIT DU COPROPRIÉTAIRE IMMOBILIER ANALYSE CRITIQUE

      • Florence Bayard-Jammes

      • L.G.D.J

      • INTRODUCTION 1
      • PREMIERE PARTIE L'analyse structurelle de la copropriété immobilière 15
      • TITRE I Le lot de copropriété à l'épreuve de la conception dualiste 17
      • CHAPITRE I - La partie privative du lot de copropriété : une composante nécessaire mais non suffisante 21
      • SECTION 1 - Les parties privatives, objet d'un droit de propriété exclusive. analyse critique 22
      • I - Un constat : l'inconsistance matérielle des parties privatives 22
      • II - La dématérialisation du droit de propriété : tentative de réhabilitation de la conception dualiste 28
      • A - L'appropriation des parties privatives du lot fondée sur un droit de superficie 28
      • 1) Proposition d'analyse 28
      • 2) Analyse critique 32
      • B - La division en volumes : application du droit de superficie pour répartir les droits de propriété sur l'immeuble 34
      • 1) La technique de la division en volumes : une structure exclusive de la copropriété immobilière 34
      • 2) La division en volume : une structure compatible avec la copropriété immobilière 42
      • SECTION 2 - À la recherche de la véritable nature des parties privatives du lot de copropriété 44
      • I - La reconnaissance du lot non construit comme lot de copropriété à part entière 46
      • A - La « privatisation » du droit de construire en copropriété 46
      • B - Le lot transitoire 47
      • 1) Le lot transitoire, un véritable lot de copropriété 47
      • 2) Les caractéristiques du lot transitoire 55
      • II - Le droit d'affichage sur une partie de l'immeuble 63
      • A - Le droit d'affichage constitué en lot de copropriété 64
      • B - La réserve du droit d'affichage 69
      • CHAPITRE II - Le particularisme de l'indivision portant sur les parties communes 75
      • SECTION 1 - L'indivision des parties communes et l'analyse unitaire de la copropriété immobilière 79
      • I - L'indivision des parties communes, fondement de l'analyse unitaire de la copropriété 80
      • II - L'antagonisme des notions de lot de copropriété et d'indivision généralisée 85
      • III - L'hypothèse de la création de parties communes particulières à certains copropriétaires 90
      • A - La portée de la qualification de parties communes particulières 90
      • B - Les difficultés soulevées par l'existence de parties communes particulières 93
      • C - Le problème particulier de la qualification des ouvrages créés aux frais exclusifs de quelques copropriétaires 96
      • 1) Première situation 97
      • 2) Seconde situation 98
      • SECTION 2 - Le principe jurisprudentiel d'incompatibilité du régime des servitudes et de la copropriété. analyse critique 102
      • I - L'évolution jurisprudentielle 103
      • II - L'analyse doctrinale 105
      • III - Analyse critique de la conception jurisprudentielle 110
      • TITRE II Le lot de copropriété à l'épreuve du droit des biens 117
      • CHAPITRE I - L'épreuve de la qualification d'immeuble 119
      • SECTION 1 - Le lot de copropriété, un immeuble par nature 120
      • Sous-section 1 - À la recherche de la nature juridique du lot de copropriété 120
      • I - Le lot de copropriété, un ensemble de droits 120
      • II - Le lot de copropriété, un objet de droit 123
      • III - Le lot de copropriété, un immeuble pas nature 124
      • Sous-section 2 - Le lot de copropriété, un immeuble au sens de la publicité foncière 127
      • I - L'état descriptif de division : le document constitutif des biens dans l'immeuble 129
      • II - La publicité des actes concernant le lot de copropriété 132
      • SECTION 2 - L'indépendance juridique du lot de copropriété, en tant qu'immeuble par nature 134
      • Sous-section 1 - La disposition juridique du lot de copropriété, en tant qu'immeuble par nature 137
      • I - Le transfert de propriété du lot de copropriété 138
      • A - La transmission du lot de copropriété à cause de mort 138
      • B - L'aliénation volontaire du lot à titre gratuit ou onéreux 140
      • C - Le transfert de propriété du lot suite à une expropriation pour cause d'utilité publique 148
      • 1) Les solutions dégagées par la jurisprudence 150
      • 2) La consécration par la loi du 14 novembre 1996 152
      • II - Le transfert de jouissance du lot de copropriété 154
      • A - La location du lot de copropriété 155
      • B - Le lot, objet d'un contrat de location-accession à la propriété immobilière 157
      • III - La constitution de droits réels sur le lot de copropriété 158
      • A - L'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation portant sur le lot de copropriété 158
      • B - L'hypothèque du lot de copropriété 160
      • Sous-section 2 - La protection juridique du lot de copropriété 162
      • CHAPITRE II - L'épreuve de la qualification réelle 169
      • I - Les similitudes structurelles 174
      • II - Le point de rupture : la nature du droit détenu par le titulaire du droit de jouissance 176
      • III - Le risque de confusion : coexistence du régime de la société et de celui de la copropriété 178
      • CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE 183
      • DEUXIÈME PARTIE L'analyse fonctionnelle de la copropriété immobilière 185
      • TITRE PREMIER Le régime de gestion de la loi du 10 juillet 1965 : champ d'application 189
      • CHAPITRE I - La définition de l'ensemble immobilier 191
      • SECTION 1 - Le critère de l'hétérogénéité de la structure 191
      • I - L'hétérogénéité du régime juridique du sol 192
      • II - L'hétérogénéité du régime juridique des fractions d'immeubles 195
      • SECTION 2 - L'existence d'éléments fédérateurs 197
      • CHAPITRE II - L'application du régime de gestion de la loi du 10 juillet 1965 a l'ensemble immobilier 201
      • I - L'objet du régime de gestion de la loi de 1965 dans le cadre de l'ensemble immobilier 201
      • II - Les conditions d'application du régime de gestion de la loi de 1965 aux ensembles immobiliers 205
      • TITRE II Le fondement de l'organisation collective : l'intérêt de l'immeuble 209
      • CHAPITRE I - Les organes dépositaires de l'intérêt de l'immeuble 211
      • SECTION 1 - Le syndicat des copropriétaires et l'application du principe majoritaire 213
      • I - L'évolution du principe majoritaire au sein des assemblées générales de copropriété 216
      • A - La situation avant la loi du 10 juillet 1965 216
      • B - La loi du 10 juillet 1965 et les réformes postérieures 217
      • 1) La majorité de droit commun : la majorité de l'article 24 218
      • 2) La majorité intermédiaire : la majorité de l'article 25 220
      • 3) La double majorité : la majorité de l'article 26 222
      • II - Les limites au pouvoir majoritaire 227
      • A - Le recours à l'unanimité des copropriétaires 227
      • 1) L'assemblée générale ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives 228
      • 2) L'assemblée générale ne peut en principe modifier la répartition des charges de copropriété 230
      • 3) Seule l'unanimité peut décider la surélévation de l'immeuble ou la construction de locaux privatifs 230
      • 4) L'assemblée générale ne peut porter atteinte à la destination de l'immeuble 231
      • B - Les règles de fonctionnement du pouvoir majoritaire 232
      • C - Le recours judiciaire contre les décisions majoritaires : l'application de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 234
      • III - Analyse critique du développement des pouvoirs de la majorité 239
      • IV - Le dessaisissement des pouvoirs du syndicat des copropriétaires : le cas particulier des copropriétés en difficulté 242
      • A - La procédure de désignation d'un administrateur provisoire 244
      • 1) Les cas d'ouverture de la procédure 244
      • 2) La saisine du juge et la désignation de l'administrateur provisoire 245
      • B - La mission de l'administrateur provisoire, les droits des copropriétaires et le rôle du juge 246
      • 1) La concentration des pouvoirs entre les mains de l'administrateur provisoire 247
      • 2) Une intervention judiciaire étendue 248
      • C - La fin de la mission de l'administrateur provisoire 250
      • D - L'intervention des pouvoirs publics en cas de copropriétés dégradées 251
      • SECTION 2 - Le juge judiciaire 256
      • I - Le juge judiciaire, garant de la continuité de la gestion de l'immeuble 259
      • A - Le juge et la désignation du syndic de copropriété 259
      • B - Le juge et la désignation des membres du conseil syndical et autres représentants 265
      • II - Le juge judiciaire, juge de l'opportunité 267
      • A - Le juge et les actes constitutifs de la copropriété 267
      • B - Le juge et la remise en cause de la loi majoritaire en matière de travaux d'amélioration 271
      • 1) Les travaux d'amélioration collectifs 271
      • 2) Les travaux d'amélioration individuels 273
      • CHAPITRE II - Le concept révélateur de l'intérêt de l'immeuble : la destination de l'immeuble 279
      • SECTION 1 - La notion de destination de l'immeuble 282
      • I - Les éléments constitutifs du concept de destination de l'immeuble 284
      • A - Les critères objectifs : les éléments de fait 284
      • 1) Les caractéristiques de l'immeuble et sa situation géographique 284
      • 2) Le niveau social des copropriétaires 286
      • 3) Les dispositions contractuelles et statutaires 287
      • B - Le critère subjectif : l'élément intentionnel 289
      • II - Les caractères du concept de destination de l'immeuble 291
      • A - La référence à l'intérêt général des copropriétaires 291
      • B - Le caractère évolutif du concept de destination de l'immeuble 294
      • SECTION 2 - La destination de l'immeuble, mesure des prérogatives individuelles 296
      • Sous-section 1 - Destination de l'immeuble et droit d'usage : la question de l'affectation des lots de copropriété 298
      • I - Le support juridique de l'affectation des lots de copropriété 300
      • II - Le changement d'affectation des lots de copropriété 303
      • A - Le débat passé : destination de l'immeuble et intangibilité contractuelle 305
      • B - Le principe de solution en droit positif : destination de l'immeuble et liberté conditionnelle 309
      • 1) L'affectation à usage d'habitation ou mixte, à usage d'habitation ou professionnel 313
      • 2) L'affectation à usage mixte, habitation et commercial 317
      • 3) Les locaux annexes 312
      • 4) Le cas particulier des copropriétés avec services. l'affectation-vieillesse 323
      • C - Les modalités du changement d'affectation des lots de copropriété : la question de l'intervention de l'assemblée générale 326
      • Sous-section 2 - Destination de l'immeuble et droit de disposer 330
      • I - Destination de l'immeuble et vente du lot de copropriété 331
      • II - Destination de l'immeuble et subdivision du lot de copropriété 336
      • CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE 342
      • CONCLUSION GÉNÉRALE 345
      • BIBLIOGRAPHIE 349
      • INDEX 375

  • Origine de la notice:
    • Electre
  • Disponible - 345.52 BAY

    Niveau 3 - Droit