La ZAC : réalisation, financement, commercialisation

Auteur(s) :

Demeure, Sylvain Découvrir l'auteur

Résumé

Présente la ZAC et son articulation avec les nouveaux documents et procédures d'urbanisme et face aux autres modes d'aménagement. Etudie les étapes de sa réalisation, des études préalables, opérationnelles et d'urbanisme jusqu'au dossier de réalisation et au financement. Examine aussi la maîtrise foncière du périmètre, la commercialisation des travaux et le régime contentieux des ZAC.

Autre(s) auteur(s)
- Ricard, Michel (1945-....)
- Martin, Jean-Yves (1946-....), conseil en urbanisme
Éditeur(s)
- Éd. le Moniteur
Date
- DL 2008
Notes
- ZAC = zone d'aménagement concerté
- En appendice, choix de modèles et de textes législatifs et réglementaires
- Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (258 p.) ; 26 cm
Collections
- Guides juridiques (Paris. 2000)
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-281-12618-1
Indice
- 352.9 Droit de l'urbanisme et de la construction
Quatrième de couverture
- La ZAC
  Opération d'aménagement et d'équipement d'initiative publique, la ZAC représente également un mode de production de terrains à construire viabilisés. Elle constitue donc un outil majeur du droit de l'urbanisme, dont l'objectif principal est de faciliter la concertation entre les collectivités publiques et les promoteurs privés.
  Profondément remaniée depuis 2001 par la Loi SRU, la ZAC continue de rencontrer un réel succès auprès des collectivités en raison de sa souplesse et de son efficacité opérationnelle. En effet, les objectifs d'aménagement d'une ZAC concernent tout autant le développement des activités économiques que la production d'offres diversifiées de logements. De plus, la ZAC bénéficie d'une fiscalité de l'urbanisme spécifique et avantageuse (régime de participations financières négociées) définie contractuellement entre un aménageur (acteur public ou investisseur privé) et la collectivité.
  Cette nouvelle édition présente toutes les étapes d'une ZAC, de sa création, de sa réalisation, mais aussi de la commercialisation des travaux, en tenant compte des nouveaux éléments législatifs et réglementaires intervenus. L'ouvrage traite aussi l'aspect contentieux attenant au régime juridique de la ZAC, en intégrant les évolutions jurisprudentielles les plus récentes.
  Ouvrage de référence pour des milliers de professionnels, la ZAC constitue un outil précis et opérationnel, enrichi de remarques et de conseils pratiques, issus de l'expérience unique de ses auteurs.
  La ZAC s'adresse à tous les acteurs de l'urbanisme, aménageurs, responsables de collectivités territoriales en leur proposant la première analyse pratique et opérationnelle de la ZAC et des procédures qui s'y rattachent.
Tables des matières
- - La Zac
  - Réalisation - Financement - Commercialisation
  - Sylvain Demeure, Jean-Yves Martin, Michel Ricard
  - Le Moniteur
  - Liste des sigles et abréviations7
  - Sommaire général9
  - 1 Les ZAC et les autres modes d'aménagement11
  - 1.1 La définition, l'objet, la localisation des ZAC 13
  - 1.1.1 L'origine des ZAC13
  - 1.1.2 L'objet des ZAC14
  - Définition légale 14
  - Aménagement et équipement des terrains 14
  - Terrains bâtis ou non bâtis 15
  - 1.1.3 La localisation des ZAC15
  - 1.2 L'évolution de la législation : la loi SRU et la loi UH 17
  - 1.2.1 La volonté de placer l'agglomération au coeur des politiques urbaines17
  - 1.2.2 La volonté de faire du PLU plus qu'un règlement foncier18
  - 1.2.3 Les conséquences de la loi SRU sur la procédure de ZAC19
  - L'extension de la décentralisation 19
  - Les conditions de réalisation des ZAC 19
  - 1.3 Les procédures d'aménagement 20
  - 1.3.1 Les opérations réalisées sans procédure spécifique d'aménagement21
  - Permis de construire - Permis groupé 22
  - L'association foncière urbaine (AFU) 22
  - Les limites des opérations sans procédure d'aménagement ou de division foncière 23
  - 1.3.2 Les procédures d'aménagement autres que la ZAC24
  - Le lotissement 24
  - Les procédures en faveur de l'habitat 25
  - 1.4 Les « démarches » de l'aménagement 26
  - 1.4.1 La démarche d'urbanisme26
  - 1.4.2 La démarche foncière28
  - 1.4.3 La démarche de financement des équipements publics29
  - 1.4.4 La démarche économique30
  - 1.4.5 La démarche de mixité sociale30
  - 1.5 Les critères de choix de la ZAC 31
  - 2 Les études préalables et opérationnelles33
  - 2.1 Les différents niveaux d'études 35
  - 2.2 Le contenu des études générales et préalables 36
  - 2.2.1 Les études générales36
  - Les études prospectives au plan de l'agglomération 36
  - Les études d'urbanisme au niveau communal ou intercommunal 36
  - 2.2.2 Les études préalables37
  - La frontière entre les études générales et les études préalables : définition du contenu des opérations et choix du site 37
  - Le contenu des études préalables 38
  - 2.2.3 Les compétences en matière de réalisation des études43
  - Les études générales 43
  - Les études préalables 44
  - 2.3 Les études pré-opérationnelles et opérationnelles 47
  - 2.3.1 Frontière avec les études préalables47
  - 2.3.2 Le contenu des études pré-opérationnelles et opérationnelles48
  - 2.3.3 Auteurs et financement des études opérationnelles et pré-opérationnelles49
  - 2.4 Les ajustements du PLU avec les études de ZAC 50
  - 3 L'articulation des ZAC avec les documents locaux d'urbanisme53
  - 3.1 ZAC et schéma de cohérence territoriale (ou schéma directeur soumis aux dispositions des SCOT) 55
  - 3.1.1 ZAC située dans un territoire couvert par un SCOT55
  - 3.1.2 ZAC située dans un territoire non couvert par un SCOT (ou un schéma directeur)56
  - 3.2 ZAC et PLU (ou POS) 58
  - 3.2.1 La localisation de la ZAC dans le PLU58
  - 3.2.2 La « mise en forme de PAZ » des documents locaux d'urbanisme60
  - 3.2.3 La « mise en concordance » des documents locaux d'urbanisme avec le projet de ZAC61
  - 3.2.4 La « mise en concordance » par voie de DUP63
  - 3.2.5 La « mise en concordance » par voie de « déclaration de projet »63
  - 3.3 ZAC et autres documents d'urbanisme 64
  - 3.3.1 ZAC et anciens PAZ64
  - 3.3.2 Les secteurs sauvegardés65
  - 3.3.3 ZAC et carte communale (ou ZAC et « MARNU »)65
  - 3.3.4 Les ZAC et les règles générales de l'urbanisme (RNU)66
  - 3.4 ZAC et autres réglementations 67
  - 3.4.1 Zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF)67
  - 3.4.2 ZAC et loi Littoral67
  - 3.4.3 ZAC et loi Montagne68
  - 4 La création de la ZAC71
  - 4.1 L'initiative de la ZAC 73
  - 4.2 La concertation préalable à la création de la ZAC 74
  - 4.2.1 Principe74
  - 4.2.2 L'encadrement de la procédure75
  - 4.2.3 La durée de la concertation76
  - 4.2.4 La concertation et l'étude d'impact76
  - 4.3 Les consultations 77
  - 4.3.1 Lorsque le préfet est compétent pour créer la ZAC77
  - 4.3.2 Les autres consultations obligatoires77
  - 4.3.3 Les consultations facultatives77
  - 4.4 Le dossier de création de la ZAC 79
  - 4.4.1 Le rapport de présentation79
  - 4.4.2 Les documents graphiques80
  - Le plan de situation 80
  - Le plan périmétral 81
  - 4.4.3 L'étude d'impact82
  - 4.4.4 Le régime de la ZAC eu égard à la TLE83
  - 4.4.5 Le mode de réalisation83
  - 4.5 L'étude d'impact du dossier de création 84
  - 4.5.1 L'analyse de l'état initial du site84
  - 4.5.2 L'analyse des effets85
  - 4.5.3 Les raisons du choix87
  - 4.5.4 Les conséquences sur l'environnement et la santé88
  - 4.5.5 Les méthodes utilisées89
  - 4.5.6 Le « résumé non technique »89
  - 4.6 La décision de création de la ZAC 89
  - 4.6.1 L'approbation du dossier par la personne publique qui a pris l'initiative de la ZAC89
  - 4.6.2 La création de la ZAC90
  - 4.6.3 Le contenu de la décision de création90
  - 4.6.4 Les mesures de publicité91
  - 4.6.5 Le délai de validité91
  - 4.7 Les effets de la décision de création 91
  - 4.7.1 Les effets au regard des demandes d'autorisation d'urbanisme91
  - 4.7.2 Les effets fonciers93
  - 4.7.3 Les effets au regard des divisions de propriété93
  - 4.7.4 Les effets au regard du régime fiscal93
  - La taxe locale d'équipement 94
  - Le plafond légal de densité 94
  - 5 Le dossier de réalisation95
  - 5.1 Le contenu du dossier 97
  - 5.1.1 Le programme des équipements publics à réaliser dans la zone97
  - 5.1.2 Le programme global des constructions à réaliser dans la zone98
  - 5.1.3 Les modalités prévisionnelles de financement échelonnées dans le temps100
  - 5.1.4 Les compléments à l'étude d'impact101
  - 5.2 La coordination de la modification des documents d'urbanisme avec la procédure de ZAC 102
  - 5.3 L'approbation du dossier de réalisation 103
  - 6 Les modalités de réalisation des ZAC107
  - 6.0 Observations préliminaires 109
  - 6.1 La maîtrise directe de l'opération 111
  - 6.1.1 La réalisation directe111
  - Les personnes habilitées 111
  - Les modalités de la réalisation directe 112
  - 6.2 La délégation de maîtrise d'ouvrage 118
  - 6.2.1 Les évolutions récentes118
  - 6.2.2 Les caractéristiques de la concession d'aménagement119
  - La rémunération du concessionnaire 119
  - L'objet du contrat 121
  - 6.2.3 Les procédures d'appel à candidature123
  - Les critères à retenir par le pouvoir adjudicateur 123
  - Les modalités de passation 124
  - Le contenu du contrat de concession 133
  - 7 Le financement de l'aménagement139
  - 7.1 Les règles de base du financement de l'aménagement 141
  - 7.1.1 Le principe de proportionnalité des participations141
  - 7.1.2 Le principe de non-cumul des participations142
  - 7.1.3 Le principe d'égalité de traitement des utilisateurs143
  - 7.1.4 Le droit à répétition144
  - 7.2 Les modalités de financement 146
  - 7.2.1 Le produit des cessions de « charges foncières »146
  - 7.2.2 Les participations des « constructeurs autonomes »147
  - 7.2.3 Les concours financiers publics et subventions151
  - 7.3 La fiscalité de l'aménagement 156
  - 7.3.1 Les taxes d'urbanisme156
  - L'exclusion de la taxe locale d'équipement (TLE) et des taxes assimilées 156
  - L'exemption facultative du versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD) 157
  - La redevance d'archéologie préventive 158
  - 7.3.2 La fiscalité générale160
  - La taxe à la valeur ajoutée 160
  - L'impôt sur les sociétés 162
  - 8 La maîtrise foncière du périmêtre opérationnel165
  - 8.1 L'acquisition foncière fondée sur la vente 167
  - 8.1.1 L'acquisition de gré à gré167
  - 8.1.2 L'acquisition par préemption168
  - 8.1.3 L'acquisition par délaissement170
  - 8.2 L'acquisition par voie d'expropriation 172
  - 8.2.1 Le bénéficiaire de l'expropriation172
  - 8.2.2 L'indépendance relative des procédures172
  - 8.2.3 Le dossier d'enquête173
  - 8.2.4 Les conditions d'obtention de la DUP175
  - 8.2.5 La cession des terrains expropriés à l'aménageur175
  - 9 La commercialisation des terrains et les travaux177
  - 9.1 Le régime des travaux d'aménagement 179
  - 9.1.1 La mise en état des sols179
  - 9.1.2 Les servitudes de fouilles archéologiques180
  - 9.1.3 L'exécution des travaux180
  - La maîtrise d'ouvrage par l'aménageur ou la délégation de maîtrise d'ouvrage à son profit 180
  - Les marchés de maîtrise d'oeuvre et d'entreprise passés par l'aménageur 181
  - 9.1.4 Les extensions et déplacements des réseaux concédés ou affermés183
  - 9.2 La commercialisation des terrains 183
  - 9.2.1 L'allègement des contraintes du droit de l'urbanisme183
  - L'exclusion du régime des lotissements 183
  - L'exclusion du droit de préemption urbain 184
  - La liberté conditionnelle de fixation du prix des cessions de terrains 185
  - 9.2.2 Les restrictions à la liberté contractuelle186
  - Les droits de priorité 186
  - Les cahiers des charges de cession ou de concession d'usage 187
  - Les clauses obligatoires des cahiers des charges de cession 189
  - 9.3 Les particularités de l'instruction des demandes d'autorisation 191
  - 9.3.1 Les demandes de permis de construire et d'aménager de l'aménageur191
  - 9.3.2 Le rôle de l'acte ou la promesse de cession de charge foncière192
  - 9.3.3 L'incidence des cahiers des charges de cessions192
  - 9.3.4 La gestion de la densité en ZAC193
  - 10 L'évolution de la ZAC en cours d'opération195
  - 10.1 La modification du dossier de création de la ZAC 197
  - 10.2 La modification du dossier de réalisation de la ZAC 198
  - 10.3 La suppression de la ZAC 199
  - 10.3.1 L'autorité compétente199
  - 10.3.2 La publicité200
  - 10.3.3 Les effets200
  - 11 Le contentieux des ZAC203
  - 11.1 Le recours contre les actes constitutifs de la ZAC 205
  - 11.1.1 Les décisions susceptibles de recours205
  - 11.1.2 Les délais de recours206
  - 11.1.3 L'intérêt à agir207
  - 11.1.4 Les formalités de la notification du recours207
  - 11.1.5 L'influence des irrégularités de la concertation préalable208
  - 11.1.6 La recevabilité de l'exception d'illégalité209
  - 11.1.7 Le régime de l'exception d'illégalité211
  - 11.1.8 Les conséquences d'une annulation211
  - 11.2 Les recours contre la DUP de la réalisation de la ZAC 213
  - 11.2.1 L'indépendance des procédures213
  - 11.2.2 L'interdépendance des objets215
  - 11.2.3 Le contrôle juridictionnel de l'utilité publique de l'opération215
  - 11.3 Les recours en matière contractuelle 216
  - 11.3.1 Les recours des tiers216
  - 11.3.2 Les recours contractuels216
  - 11.3.3 Les recours offerts aux candidats évincés dans le cadre de la procédure d'appel à candidature218
  - 12 L'avenir des ZAC221
  - Annexes223
  - Index245
Origine de la notice:
- FR-751131015 ;
- Electre