Pratique des travaux sur existants
Construction existante
Reconstruction
Réforme des autorisations d'urbanisme
Patrick E. Durand
Le Moniteur
Liste des sigles et abréviations7
Sommaire général9
Introduction11
1 La notion de construction existante13
1.1 La nécessaire réunion de deux conditions
15
1.1.1 L'exigence d'une existence légale15
Les constructions dépourvues d'existence légale
15
L'opposabilité du défaut d'existence légale de la construction
17
La possible régularisation par le temps
18
1.1.2 L'exigence d'une existence physique21
Des travaux ayant abouti à la formation d'une construction
22
Un ouvrage ayant gardé les caractéristiques d'une construction
23
Une construction à conserver
25
1.2 Les modalités d'appréciation
26
1.2.1 La date d'appréciation26
1.2.2 La preuve de l'existence de la construction27
1.3 Une notion à géométrie et à portée variables
29
1.3.1 Le cas particulier des travaux de construction dispensés de toute formalité29
1.3.2 Les cas où la notion sert comme critère d'assujettissement à procédure30
1.3.3 Les cas où les règlements locaux d'urbanisme définissent la notion de construction existante32
2 Le régime général33
2.1 Le régime procédural des travaux exécutés sur les constructions existantes
35
2.1.1 Les travaux soumis à permis de construire35
Les travaux créant plus de 20 m2 de SHOB
35
Les travaux modifiant la structure porteuse ou la façade du bâtiment et s'accompagnant d'un changement de destination
37
Les travaux modifiant le volume et les ouvertures des murs extérieurs d'une construction
38
Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière
39
Les travaux dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé
40
Les travaux portant sur immeuble inscrit au titre des monuments historiques
41
2.1.2 Les travaux soumis à déclaration préalable41
Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur
41
Les travaux effectués à l'intérieur des immeubles sis dans le périmètre des PSMV non approuvés ou en cours de révision
42
Les travaux impactant les éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager
42
Les travaux créant une SHOB comprise entre 2 m2 et 20 m2
43
Les travaux transformant plus de 10 m2 de SHOB en SHON
44
2.1.3 Le cas particulier des travaux d'entretien et de réparations ordinaires44
2.2 Le régime procédural des travaux exécutés à l'intérieur des constructions existantes
45
2.2.1 Les travaux d'aménagement intérieur sans changement de destination45
2.2.2 Les changements de destination avec ou sans travaux48
La notion de changement de destination
48
La détermination de l'autorisation requise
54
2.3 Le régime procédural des travaux portant sur les abords des bâtiments existants
56
2.3.1 Les règles générales56
2.3.2 Cas particuliers61
2.4 Applications aux principaux travaux et aménagements
62
L'adjonction de pièces supplémentaires à la construction existante
62
La création d'annexes à la construction principale
62
Habitations légères de loisirs, résidences mobiles et caravanes
63
Constructions provisoires
65
Les travaux d'affouillement et d'exhaussement des sols
68
Voiries et places de stationnement
69
Plantation et coupe d'arbres
70
Terrasses et dalles
71
Murs et clôtures
72
Châssis et serres
74
L'installation de canalisations, de lignes et de câbles
75
Éoliennes et panneaux solaires
75
Travaux modifiant l'aménagement des abords d'un bâtiment existant dans les secteurs sauvegardés
76
2.5 Les particularités procédurales de la demande d'autorisation
78
2.5.1 La demande, le dossier de demande et l'instruction78
2.5.2 L'obligation de faire élaborer le projet architectural par un architecte79
2.6 L'application des règles relatives à la conformité du projet
82
2.6.1 Les règles générales et les règles spéciales82
2.6.2 Les principales règles spéciales85
Les travaux d'aménagement intérieur
85
Les changements de destination
89
Les travaux de réfection
91
Les travaux d'extension
92
La construction d'annexes
95
Les travaux d'aménagement des terrains
97
3 Régimes particuliers et régimes connexes103
3.1 La modification des ouvrages en cours de réalisation : le permis de construire modificatif
105
3.1.1 Le champ d'application du permis de construire modificatif105
L'exigence d'un permis de construire en cours de validité
105
L'exigence de principe d'un modificatif pour toute modification du projet initial
109
L'exigence de modifications mineures du projet initial
112
3.1.2 Les particularités procédurales117
La demande
117
La détermination des prescriptions applicables au projet
118
3.1.3 Le rapport d'interdépendance entre le permis primitif et son « modificatif »119
Conséquences sur le permis de construire primitif
119
L'incidence sur la consistance du projet autorisé
122
L'incidence de l'illégalité du permis de construire primitif sur son modificatif
123
3.2 La reprise des travaux sur les constructions inachevées
127
3.2.1 Définition des constructions inachevées127
Les critères d'appréciation
127
La date d'appréciation
131
3.2.2 La régularité des ouvrages inachevés133
3.2.3 Le régime des travaux sur les ouvrages inachevés138
La détermination de l'autorisation requise
138
L'incidence des documents d'urbanisme locaux
140
3.3 Les travaux sur les constructions existantes mais non conformes aux règles d'urbanisme
143
3.3.1 Le principe gouvernant les travaux sur les constructions non conformes (jurisprudence « Sekler »)143
3.3.2 Champs d'application du principe144
3.3.3 Applications du principe146
Mode d'appréciation
146
Notion de travaux étrangers
148
Notion de travaux aggravant la non-conformité
149
Notion de travaux améliorant la non-conformité
150
3.3.4 La réglementation des travaux sur les constructions non conformes par les règlements locaux d'urbanisme152
3.4 Les travaux sur les constructions dépourvues d'existence légale
154
3.4.1 L'obligation de régularisation et ses contours154
La nécessaire régularisation
154
Contours de l'obligation de régularisation
155
3.4.2 Les modes de régularisation166
Le principe de la régularisation par une autorisation d'urbanisme
166
L'exception de la régularisation par le temps
167
L'exception de la régularisation par l'évolution des règles de procédures
169
3.4.3 L'autorisation de régularisation170
La demande d'autorisation
170
Les conséquences de l'autorisation de régularisation
177
3.4.4 L'incidence des documents d'urbanisme locaux178
3.5 Les travaux de démolition
180
3.5.1 La notion de construction existante au regard de la législation sur le permis de démolir180
La démolition d'ouvrage dépourvu d'existence légale
180
La démolition des ruines
181
3.5.2 Le champ d'application du permis de démolir181
Le champ d'application géographique
182
Le champ d'application matériel
182
Les travaux dispensés de permis de démolir
184
3.5.3 Les travaux de démolition liés à des travaux de construction184
3.5.4 L'encadrement des travaux de démolition par les documents d'urbanisme locaux186
Le contrôle des démolitions
186
3.6 Les travaux de reconstruction à l'identique
189
3.6.1 Origine du droit de reconstruire à l'identique189
3.6.2 Les conditions d'exercice du droit de reconstruire à l'identique190
Un bâtiment régulièrement édifié
190
Un bâtiment détruit ou démoli
194
Un bâtiment à reconstruire à l'identique
197
La charge de la preuve
198
La nécessité d'un permis de construire
198
Un droit de reconstruire nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire
200
3.6.3 Les limites au droit de reconstruire à l'identique201
Les limites résultant des plans locaux d'urbanisme ou des cartes communales
201
La prise en compte des risques de destruction ou démolition du bâtiment reconstruit
204
3.6.4 Les travaux ultérieurement projetés sur un bâtiment précédemment reconstruit à l'identique205
Annexes207
Index259