Propriété des personnes publiques en 100 questions
Philippe Hansen
Editions Le Moniteur
Sommaire5
Préface7
Sigles et abréviations9
Introduction13
Partie 1 Question liminaire
15
1 Quelle est la base légale du droit de la propriété
des personnes publiques ?
15
Partie 2 La consistance de la propriété des personnes publiques
17
2 Quelle est la définition du domaine public immobilier ?
18
L'appartenance à une personne publique
19
L'affectation
21
L'aménagement indispensable de l'immeuble
22
Les définitions sectorielles du domaine public immobilier
24
Le domaine public maritime24
Le domaine public fluvial25
Le domaine public routier26
Le domaine public ferroviaire27
Le domaine public aéronautique27
Le domaine public hertzien28
La délimitation du domaine public (hors domaine public naturel)
28
3 Quelle est la consistance du domaine public immobilier ?
31
La domanialité publique globale
32
La règle de l'accessoire
34
La domanialité publique «virtuelle»
36
4 Quelle est la consistance du domaine public mobilier ?
38
5 Comment un bien intègre-t-il le domaine public ?
42
6 Quelle est la consistance du domaine privé ?
44
7 Quel est le régime juridique des édifices des cultes ?
46
Le statut domanial des édifices des cultes
46
L'affectation des édifices des cultes
47
La désaffectation des édifices des cultes
50
8 Quel est le régime domanial des logements appartenant
aux personnes publiques ?
50
9 Quelles conséquences tirer de la redéfinition du domaine
public pour les immeubles existants ?
53
Partie 3 L'entrée des biens dans le patrimoine public
57
10 Quels sont les modes d'acquisition à l'amiable ?
59
Chapitre 1 Les modes d'acquisition
59
L'achat
60
La légalité du recours à la VEFA au regard de la loi MOP et du droit
des marchés publics60
L'application du droit communautaire des marchés publics aux VEFA62
Les acquisitions en VEFA par les offices publics de l'habitat63
Le régime juridique des contrats conclus par le constructeur
cocontractant de l'administration64
L'échange
64
Échanges de biens de l'État65
Échanges de biens des collectivités territoriales66
Sur la technique de l'échange de terrains ou d'immeubles contre
des immeubles à construire67
La dation en paiement
69
11 Quels sont les modes d'acquisition forcée ?
70
L'objet et la justification du recours à l'expropriation
71
L'objet et la justification du recours à la préemption
72
12 Quelles sont les hypothèses d'acquisition à titre gratuit ?
74
Les dons et legs
74
L'acceptation et le refus des donations et legs (État et établissements
publics de l'État)
75
Règles de procédure (legs)75
Autorités compétentes pour statuer sur l'acceptation75
L'acceptation et le refus des donations et legs (collectivités
territoriales)
76
Règles de procédure76
Autorités compétentes pour statuer sur l'acceptation77
La révision des charges et conditions grevant une libéralité
et la restitution des libéralités : régime applicable à l'État
et à ses établissements publics
77
Procédure administrative78
Procédure de révision judiciaire79
La révision des charges et conditions grevant une libéralité
et la restitution des libéralités : régime applicable
aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics
81
Les biens sans maître
81
Les successions en déshérence
82
13 Les personnes publiques peuvent-elles acquérir des lots
de copropriété ?
83
14 Quelles sont les modalités de conclusion des acquisitions ?
87
Chapitre 2 Les procédures d'acquisition
87
15 Dans quels cas et selon quelles modalités les services fiscaux
doivent-ils être consultés préalablement aux opérations
immobilières de l'État ou de ses établissements publics ?
89
16 Dans quels cas et selon quelles modalités les services fiscaux
doivent-ils être consultés préalablement aux opérations
immobilières des collectivités territoriales ?
91
17 Quel est le régime fiscal des acquisitions immobilières
des personnes publiques ?
94
Partie 4 L'utilisation privative des propriétés publiques
97
Chapitre 3 Les titres d'occupation du domaine public :
principes communs
99
18 Quels sont les principes généraux régissant l'occupation
privative du domaine public ?
100
La nécessité d'une autorisation
100
La compatibilité de l'occupation privative avec l'affectation
du domaine public
102
La précarité de l'occupation domaniale privative
104
19 Qui est le maître d'ouvrage des constructions réalisées
dans le cadre de «montages en boucle» sur le domaine
public ?
108
20 L'occupant dispose-t-il d'un droit au renouvellement
de son titre ?
110
21 L'administration peut-elle charger l'occupant
des grosses réparations sur les immeubles occupés ?
111
22 Quels sont les droits des sous-occupants du domaine
public ?
113
23 Quel régime appliquer aux commerçants implantés
sur le domaine public ?
114
24 Quelles sont les conditions de mise à disposition
des locaux communaux aux associations, syndicats
et partis politiques ?
117
25 Quelles sont les conditions de mise à disposition
des logements de fonction appartenant aux personnes
publiques ?
119
26 Quel est le régime juridique des concessions
funéraires ?
122
L'inhumation dans les terrains généraux
123
Régime des concessions funéraires
123
Application du principe de neutralité
126
27 Qu'advient-il des contrats d'occupation en cas
de déclassement de la dépendance domaniale occupée ?
126
28 Comment déterminer la redevance d'occupation ?
129
Généralités
129
Chapitre 4 La contrepartie financière à l'occupation du domaine
public
129
L'objet de la redevance
130
La compétence pour établir la redevance
132
La détermination du montant de la redevance
134
Le cas particulier des baux emphytéotiques administratifs
138
Le contrôle du juge sur le montant de la redevance
139
Les modalités de paiement
140
L'évolution de la redevance
141
L'indexation141
La révision141
29 Quand l'occupation du domaine public peut-elle être
gratuite ?
143
30 Quelles sont les procédures de recouvrement
et de contestation des redevances ?
145
Le recouvrement et la contestation des redevances
145
La prescription des redevances et des poursuites
147
31 Quelles indemnités l'administration peut-elle percevoir
en cas d'occupation sans titre du domaine public ?
147
32 Quel est le régime fiscal des autorisations d'occupation
du domaine public ?
149
La publicité foncière
149
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
150
L'occupation de locaux nus et de terrains non aménagés150
L'occupation de locaux et terrains aménagés150
Le cas particulier de l'occupation d'emplacements de stationnement151
La taxe foncière
152
La taxe sur les logements vacants
153
33 Quelles indemnités pour l'occupant en cas de réalisation
de travaux sur la dépendance domaniale occupée ?
153
Chapitre 5 Les modes de passation des conventions d'occupation
temporaire
157
34 Quelles sont les règles de passation des conventions
d'occupation du domaine public ?
158
L'absence de textes généraux encadrant la passation
des conventions d'occupation du domaine public
158
L'application des principes du droit de la concurrence
aux activités de gestion du domaine public
158
La mise en oeuvre de procédures de passation ad hoc
par les gestionnaires domaniaux
161
Les cas particuliers de procédures de publicité et de mise
en concurrence imposées par les textes
164
Le contrôle du juge sur les procédures de passation ad hoc
165
35 Quelles sont les règles de passation des baux
emphytéotiques administratifs ?
166
L'évaluation préalable
166
La publicité et la mise en concurrence
167
36 Quel risque de requalification en délégation de service
public ?
168
37 Quel risque de requalification en marché public
ou en concession de travaux publics ?
172
Généralités
172
La requalification en marché public de travaux
173
La requalification en concession de travaux publics
174
La requalification en marché public de services
174
La problématique particulière de la requalification en marché
public de travaux en droit interne et la requalification
en marché public de travaux au sens communautaire
176
38 Quelles sont les conséquences de la requalification
d'une autorisation d'occupation du domaine public ?
177
Chapitre 6 Les autorisations d'occupation temporaire du domaine
public constitutives de droits réels
181
39 Quelles différences entre les conventions d'occupation
constitutives de droits réels de l'État
et des collectivités territoriales ?
182
L'objet des autorisations
182
Collectivités territoriales182
État183
Point commun183
Le contenu des autorisations
183
Collectivités territoriales183
État183
Point commun184
L'application dans le temps
184
40 Quel est l'objet des droits réels ?
184
41 Quelle procédure d'octroi des autorisations
d'occupation constitutives de droits réels ?
185
La procédure d'octroi des autorisations d'occupation
constitutives de droits réels sur le domaine public de l'État
et de ses établissements publics
186
La demande186
L'instruction de la demande et la délivrance du titre187
La publication du titre189
Le contenu du titre189
La procédure d'octroi des autorisations d'occupation
constitutives de droits réels sur le domaine public
des collectivités territoriales
190
Les règles particulières aux autorisations constitutives
de droits réels sur le domaine public de l'État situé
dans les limites administratives des ports
190
42 Quand l'occupant titulaire de droits réels peut-il
recourir au crédit-bail ?
191
L'objet du crédit-bail
191
Les conditions de recours au crédit-bail sur le domaine public
192
La procédure
193
43 Quelles sont les conditions du recours à l'hypothèque
pour l'occupant titulaire de droits réels ?
194
44 Comment déterminer la durée de l'autorisation ?
195
45 Comment l'occupant peut-il transmettre son titre
d'occupation ?
197
La transmission entre vifs
197
Les transmissions successorales
199
46 Quel sort pour les constructions édifiées par l'occupant
à la fin de l'autorisation ?
199
47 Quel est le préjudice indemnisable en cas de retrait
de l'autorisation pour un motif d'intérêt général ?
200
48 Quelles modalités de retrait des autorisations ?
203
49 Quels rapports entre les contrats de partenariat
et le domaine public ?
204
50 Quels sont les contrats de location avec option d'achat
sur le domaine public ?
206
51 Quelles sont les règles de délivrance des autorisations
d'occupation ?
209
Chapitre 7 Les autorisations d'occupation temporaire du domaine
public non constitutives de droits réels
209
Autorité compétente pour recevoir les demandes
210
Contenu du dossier de demande
210
Compétence pour délivrer les autorisations
210
Contenu minimal des autorisations d'occupation non constitutives
de droits réels
213
Illégalité des promesses portant sur l'attribution d'autorisations
d'occupation du domaine public
213
52 Comment déterminer la durée de l'autorisation ?
214
53 L'occupant non titulaire de droits réels peut-il être
propriétaire des ouvrages qu'il édifie sur le domaine
public ?
215
Les constructions réalisées en vertu d'un titre d'occupation
215
La propriété des ouvrages en l'absence de titre d'occupation
217
54 Quelles indemnités pour l'occupant en cas de résiliation
de son titre d'occupation ?
218
55 Quel est le sort des biens immobiliers réalisés par l'occupant
à l'issue de l'autorisation ?
221
56 Comment l'occupant peut-il céder son titre d'occupation ?
223
Les hypothèses de cession des titres d'occupation du domaine
public
224
Les conditions d'obtention de l'agrément de la personne
publique
225
57 Quel est l'objet des baux emphytéotiques administratifs ?
227
Chapitre 8 Les baux emphytéotiques administratifs
227
Champ d'application
228
Utilisation dans le cadre de «montages en boucle»
231
58 Quelles différences entre le BEA et le bail emphytéotique
de droit commun ?
231
59 Quels sont les droits et obligations du preneur à bail ?
233
La possibilité de céder le titre
233
La possibilité de grever ces droits et les immeubles édifiés
en application du contrat d'hypothèque
234
Le recours à l'hypothèque par le titulaire du BEA234
La réalisation de l'hypothèque en cas de défaillance du titulaire du BEA235
Le recours au crédit-bail pour financer les immeubles réalisés
en application du bail
236
60 Quelles sont les particularités des baux
emphytéotiques administratifs hospitaliers ?
236
61 Dans quels cas peut-on conclure des BEA
sur le domaine de l'État ?
238
Le BEA «logements sociaux»
238
Le BEA «valorisation»
239
62 Synthèse des dispositions légales applicables
aux mécanismes de gestion des propriétés publiques
240
63 Quelles règles d'urbanisme appliquer au domaine
public ?
243
Chapitre 9 Le domaine public et le droit de l'urbanisme
243
64 Quelles sont les conditions d'octroi des autorisations
d'urbanisme portant sur des constructions à édifier sur
le domaine public par le propriétaire du domaine ?
245
65 Quelles sont les conditions d'octroi des autorisations
d'urbanisme portant sur des constructions à édifier
sur le domaine public par les tiers ?
246
66 Quelles sont les conditions d'octroi des autorisations
d'urbanisme sur des dépendances domaniales destinées
à être déclassées ?
248
67 Quels sont l'objet et la portée du principe
d'insaisissabilité des propriétés publiques ?
251
Chapitre 10 Quelques particularités du régime du domaine privé
251
68 Le domaine public peut-il être grevé de servitudes ?
255
Chapitre 11 Les servitudes sur les biens des personnes publiques
255
Partie 5 La gestion et la circulation des biens des personnes
publiques
259
Chapitre 12 Les modalités de gestion du patrimoine par des tiers
261
69 La gestion du domaine public peut-elle être externalisée ?
262
L'impossibilité pour l'administration de se décharger
de la totalité de ses compétences en matière domaniale
sur une personne de droit privé
262
Le nécessaire respect des règles de la commande publique
264
70 Quelles sont les modalités par lesquelles la gestion
du patrimoine public national de l'État peut être confiée
à un tiers ?
264
Chapitre 13 La circulation des biens entre personnes publiques
269
71 La cession et l'échange de biens du domaine public
entre personnes publiques sont-ils possibles ?
270
Les cessions de biens du domaine public entre personnes
publiques sans déclassement préalable
270
Les échanges de biens du domaine public
271
Les échanges sans déclassement préalable272
Les échanges après déclassement de dépendances non désaffectées273
Les transferts de meubles du domaine public entre personnes
publiques
273
72 Quelles sont les modalités de transfert de gestion
de dépendances du domaine public ?
274
73 Quel est le régime des transferts de gestion
accompagnant les transferts de compétences
entre collectivités territoriales ?
277
74 Quel est le régime juridique des mutations domaniales ?
279
75 Quelles relations entre le droit du domaine public
et celui de l'expropriation ?
281
76 Quel est le régime des superpositions d'affectation ?
284
77 Quel est le régime des transferts de propriété
législatifs entre personnes publiques ?
286
78 Quelles sont les règles de sortie des biens du domaine
public ?
289
Chapitre 14 La sortie des biens du domaine public
289
La seule désaffectation matérielle n'est pas suffisante
pour entraîner la sortie d'un immeuble du domaine public
290
Le seul déclassement est illégal dès lors qu'il ne constate pas
une désaffectation antérieure ou concomitante
291
La décision de désaffecter un bien ne doit pas être confondue
avec la décision de déclassement
292
La particularité des déclassements prononcés dans le cadre
d'opérations d'aménagement
294
Le cas particulier des déclassements législatifs
295
Le cas particulier du déclassement de dépendances
de la voirie routière
296
Déclassement de la voirie nationale296
Déclassement de la voirie départementale297
Déclassement de la voirie communale297
Tableau synthétique des procédures de déclassement de la voirie
départementale et de la voirie communale298
Le cas particulier de l'aliénation des chemins ruraux
299
79 Quelles sont les règles de sortie des biens du domaine
public mobilier ?
302
Régime de droit commun
302
Cas des collections des Musées de France appartenant
à des personnes publiques
302
Autres meubles appartenant à l'État
304
80 Quand le déclassement peut-il anticiper la désaffectation ?
305
81 Les collectivités territoriales peuvent-elles légalement
conclure des promesses de vente, portant
sur des dépendances du domaine public, sous condition
suspensive de déclassement ?
306
82 Un immeuble peut-il être déclassé pour réaffectation
ultérieure à un autre usage moyennant
les aménagements indispensables ?
308
83 Quelles sont les conséquences de l'absence
ou de l'illégalité du déclassement ?
310
Les conséquences pour l'administration
310
Les conséquences pour l'acquéreur
311
Les conséquences pour les tiers
311
Le recours devant le juge administratif311
L'action devant le juge judiciaire312
84 Quelles sont les modalités de cession immobilière
applicables à l'État ?
313
Chapitre 15 Les modalités de cession des immeubles des personnes
publiques
313
85 Comment les communes exercent-elles le droit
de priorité sur les cessions réalisées par l'État ?
316
Le principe
316
La procédure
317
Première étape317
Deuxième étape317
Fin de la procédure319
86 Quelles sont les modalités de cession immobilière
applicables aux collectivités territoriales ?
320
L'absence de procédure formalisée de publicité et de mise
en concurrence obligatoire
321
La saisine obligatoire de l'assemblée délibérante
323
Hypothèse où l'acquéreur est un élu
325
87 Les collectivités territoriales peuvent-elles vendre
les immeubles de leur domaine privé à un prix inférieur
à leur valeur ?
326
88 Synthèse des modalités de cession d'immeubles
329
Partie 6 La protection des biens des personnes publiques
331
89 Quels sont l'objet et le régime des servitudes
administratives visant à assurer la conservation
et la protection du domaine public et de son affectation ?
333
Chapitre 16 La conservation et la protection du domaine public
333
90 Quels sont la définition, l'objet et le champ d'application
de la contravention de voirie routière ?
335
Chapitre 17 Les régimes de contravention de voirie et de contravention
de grande voirie
335
91 Quelle est la procédure de la contravention de voirie
routière ?
338
92 Quelles sont les sanctions applicables
aux contraventions de voirie routière ?
339
93 Quels sont la définition, l'objet et le champ d'application
de la contravention de grande voirie ?
340
94 Quelle est la procédure de contravention de grande voirie ?
342
95 Quelles sont les sanctions applicables aux contraventions
de grande voirie ?
346
Partie 7 Le contentieux des propriétés publiques
349
96 Quel est le juge compétent pour trancher les litiges relatifs
à la propriété publique et au champ de la domanialité
publique ?
351
Le contentieux de la propriété
351
Chapitre 18 La répartition des compétences entre les deux ordres
de juridiction
351
Le contentieux du champ de la domanialité publique
352
97 Quel est le juge compétent pour trancher les litiges
relatifs à l'occupation du domaine public ?
354
Le contentieux des autorisations d'occupation du domaine public
354
Le contentieux des actes des occupants privés du domaine
public non concessionnaires
356
La compétence du juge pénal pour apprécier les actes
administratifs portant sur le domaine public
357
98 Quel est le juge compétent en matière de contravention
de voirie et de contravention de grande voirie ?
358
Le contentieux des contraventions de voirie routière
358
Le contentieux des contraventions de grande voirie
358
99 Quelle est la répartition des compétences juridictionnelles
relative aux litiges portant sur le domaine privé ?
358
Le contentieux de l'utilisation privative du domaine privé
358
Le contentieux des cessions de biens immobiliers
361
Le contentieux de la responsabilité des personnes publiques
362
Le contentieux de l'expulsion du domaine privé
362
100 Quels sont les litiges relevant de la compétence ....de l'Autorité
de la concurrence ?
363
Chapitre 19 Quelles procédures pour quels contentieux ?
Deux exemples fréquents
365
101 Comment les tiers peuvent-ils contester la légalité
d'un contrat comportant occupation du domaine public
conclu par une personne publique ?
366
Le contentieux ouvert spécifiquement aux concurrents évincés
367
L'inapplicabilité du référé précontractuel et du référé contractuel
aux contrats portant occupation du domaine public367
Recevabilité du recours en annulation dirigés directement
contre le contrat par les concurrents évincés368
Le référé-suspension (le cas échéant)369
Le recours indemnitaire du concurrent évincé369
Le contentieux ouvert aux tiers «ordinaires»
371
Recevabilité du recours en annulation contre les actes détachables
du contrat371
Conséquences de l'annulation de l'acte détachable sur le contrat371
L'office du juge de l'excès de pouvoir (ou de l'exécution)
en cas d'annulation de l'acte détachable372
L'office du juge du contrat en cas d'annulation de l'acte détachable374
Le référé-suspension (le cas échéant)375
102 Quel est le régime applicable au contentieux contractuel
introduit par les parties ?
377
Les conditions du recours d'un cocontractant contre le contrat
377
Les contentieux indemnitaire lié à la nullité du contrat
378
103 Quels sont les pouvoirs du juge du contrat en matière
de résiliation des titres d'occupation privative
du domaine public ?
379
104 Comment obtenir l'expulsion des occupants sans titre
du domaine public ?
381
Les conditions d'application
383
La procédure
385
Le contenu de la décision
387
L'illégalité des mesures d'expulsion effectuées sans l'autorisation
du juge
387
Le cas particulier de l'expulsion des gens du voyage occupant
des dépendances du domaine public
388
Index391
Table des matières397