Expertise immobilière : guide pratique : expertises pour OPCI

Auteur(s) :

Polignac, Bernard de (1944-....) Découvrir l'auteur

Résumé

Une description de l'ensemble des méthodes pour aboutir à une expertise fiable en vue de l'évaluation financière d'un bien immobilier classique ou spécifique : logements, terrains à bâtir, immeubles de rapport, boutiques, centres commerciaux, bureaux, entrepôts, cliniques, cinémas, centres de vacances, etc. Prend en compte les nouveaux textes réglementaires.

Autre(s) auteur(s)
- Monceau, Jean-Pierre
- Cussac, Xavier de
Éditeur(s)
- Eyrolles
Date
- DL 2013
Notes
- Bibliogr.
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (XXIV-471 p.) : ill., couv. ill. en coul. ; 24 cm
Collections
- Immobilier (Paris. 2007)
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-212-13731-6
Indice
- 345.52 Propriété et copropriété immobilières
Quatrième de couverture
- Expertise immobilière
  Guide pratique
  Dans le domaine sensible de l'évaluation des droits et des biens immobiliers, ce manuel professionnel, désormais classique, est périodiquement actualisé par ses auteurs.
  Tirant ici les leçons de la crise financière, ils ont par exemple exposé dans cette sixième édition les nouvelles mesures législatives offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.
  On y trouvera aussi la dernière version de la charte de l'expertise, qui adapte notamment les méthodes en matière de locaux commerciaux et éclaire l'analyse financière de l'estimation par cash-flow.
  Désormais mondialisé, le secteur économique de l'immobilier exige des compétences financières, juridiques, techniques et économiques. Avec ce manuel, on saura maîtriser l'ensemble des opérations d'expertise.
  Après avoir énoncé les théories de la valeur et le rôle de l'expert, les auteurs décrivent les processus d'évaluation. Ils détaillent, outre l'expertise des biens courants, les méthodes d'estimation des biens immobiliers spécifiques : boutiques, centres commerciaux, bureaux, entrepôts, cliniques, cinémas, centres de vacances, grandes propriétés, exploitations agricoles, etc.
  Publics
  Professionnels de l'immobilier (financiers et promoteurs)
  Étudiants en master des filières de formation à l'évaluation immobilière (Cnam, etc.)
  Propriétaires fonciers, gestionnaires de patrimoine, notaires, avocats, urbanistes, architectes,, administrations, élus, assureurs
Tables des matières
- - Expertise immobilière
  - Guide pratique
  - Expertises pour OPCI
  - Bernard de Polignac
  - Jean-Pierre Monceau
  - Xavier de Cussac
  - Eyrolles
  - Avertissement1
  - Partie I
    L'expert et la valeur
  - Chapitre 1 Réflexions sur la valeur des biens5
  - 1.1 Définition de la valeur 5
  - 1.1.1 Rappel historique5
  - 1.1.2 Définition6
  - 1.2 Notion de valeur en matière immobilière 7
  - 1.2.1 Spécificité des biens immobiliers7
  - 1.2.2 Valeur vénale (ou valeur de marché)7
  - 1.3 Relativité de la notion de valeur 9
  - 1.3.1 Relativité dans le temps9
  - 1.3.2 Relativité dans l'espace10
  - 1.3.3 Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d'acheter ou de vendre10
  - 1.4 Autres concepts de valeur 10
  - 1.4.1 Valeur en poursuite d'usage10
  - 1.4.2 Coût de remplacement brut11
  - 1.4.3 Coût de remplacement net11
  - 1.4.4 Valeur d'apport11
  - 1.4.5 Prix de convenance11
  - 1.4.6 Valeur de vente forcée12
  - 1.4.7 Valeur à neuf12
  - 1.4.8 Valeur d'assurance12
  - 1.4.9 Valeur hypothécaire12
  - 1.4.10 Juste valeur12
  - 1.5 Valeur locative et loyer 13
  - 1.5.1 Valeur locative de marché13
  - 1.5.2 Valeur locative réglementée13
  - Chapitre 2 L'expert15
  - 2.1 Définition 15
  - 2.2 Formation 16
  - 2.2.1 Ce que doit être l'expert16
  - 2.2.2 Comment devenir expert ?17
  - 2.3 Qualités d'un bon expert 18
  - 2.3.1 La compétence18
  - 2.3.2 L'intégrité18
  - 2.3.3 La conscience professionnelle18
  - 2.3.4 L'humilité18
  - 2.3.5 Le bon sens18
  - 2.4 La déontologie 18
  - 2.5 Responsabilité de l'expert 19
  - 2.5.1 Principes généraux19
  - 2.5.2 Responsabilité de l'expert judiciaire19
  - 2.5.3 Responsabilité de l'expert amiable21
  - 2.5.4 Assurances de l'expert22
  - 2.5.5 Précautions générales à prendre22
  - Chapitre 3 Généralités sur l'expertise immobilière25
  - 3.1 Cas où il peut être fait appel à un expert 25
  - 3.2 Types d'interventions de l'expert 26
  - 3.2.1 Évaluation immobilière ou expertise immobilière26
  - 3.2.2 Actualisation d'une expertise antérieure27
  - 3.2.3 Avis sur dossier ou révision sur dossier27
  - 3.2.4 Contrôle de cohérence d'une expertise27
  - 3.2.5 Revue ou certification des conclusions d'une expertise initiale d'un tiers27
  - 3.2.6 Audit immobilier (en anglais : due diligence)27
  - 3.2.7 Études diverses28
  - 3.2.8 Expertise conjointe avec rapport commun28
  - 3.3 Précision d'une expertise 28
  - 3.3.1 Est-il facile ou difficile d'estimer un immeuble ?28
  - 3.3.2 L'expertise n'est pas une science exacte28
  - Chapitre 4 L'expert face au contrôle de la valeur par l'administration fiscale31
  - 4.1 La notion de valeur en matière fiscale 31
  - 4.2 La méthode d'approche 32
  - 4.3 La procédure d'imposition : le redressement 33
  - 4.3.1 Le déroulement de la procédure33
  - 4.3.2 La place de l'expertise dans la procédure33
  - 4.4 La dissimulation 34
  - Chapitre 5 Le contexte réglementaire35
  - 5.1 La Charte de l'expertise en évaluation immobilière 35
  - 5.1.1 Conditions générales d'exercice de l'expertise en évaluation immobilière36
  - 5.1.2 Méthodologie d'évaluation36
  - 5.1.3 Missions et diligences36
  - 5.1.4 Principes déontologiques s'appliquant aux experts en évaluation immobilière37
  - 5.2 Le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne 37
  - 5.3 Règles comptables et évaluation des immeubles 38
  - 5.4 Expertises pour les entreprises d'assurances 38
  - 5.5 Expertise pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) 39
  - 5.6 Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) 41
  - 5.6.1 Nomination des évaluateurs41
  - 5.6.2 Contrat d'expertise41
  - 5.6.3 Mission des évaluateurs42
  - 5.6.4 Méthodes d'évaluation42
  - 5.6.5 Rendu des travaux d'évaluation42
  - 5.6.6 Responsabilité des évaluateurs43
  - 5.7 Expertises pour les banques et établissements financiers 43
  - 5.7.1 Sociétés de crédit foncier et obligations foncières44
  - 5.7.2 Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité des établissements de crédit45
  - 5.7.3 Expertises pour recouvrement de créances45
  - 5.7.4 Expertises pour fixer le niveau du provisionnement des banques et établissements de crédit46
  - 5.8 L'expertise judiciaire 46
  - Chapitre 6 Expertise immobilière et normes comptables IFRS49
  - 6.1 Présentation générale 49
  - 6.2 L'estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40 50
  - 6.2.1 Évaluation initiale51
  - 6.2.2 Évaluations ultérieures51
  - 6.3 L'estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS 16 53
  - 6.3.1 Évaluation initiale54
  - 6.3.2 Évaluations postérieures55
  - 6.4 L'estimation des contrats de location : la norme IAS 17 60
  - 6.4.1 Locations simples61
  - 6.4.2 Locations-financements61
  - 6.4.3 Interventions de l'expert62
  - 6.5 L'estimation des stocks : la norme IAS 2 62
  - 6.6 Récapitulation des missions possibles d'un expert 62
  - Chapitre 7 L'organisation de la profession65
  - 7.1 La protection du titre d'expert 65
  - 7.1.1 Experts judiciaires65
  - 7.1.2 Experts fonciers et agricoles, experts forestiers66
  - 7.1.3 L'expertise immobilière : un métier non réglementé66
  - 7.2 L'expert français dans son environnement international 66
  - 7.2.1 La Fédération hypothécaire européenne66
  - 7.2.2 TEGoVA et les normes européennes d'expertise immobilière66
  - 7.2.3 Les Chartered surveyors67
  - Partie 2
    Les facteurs de la valeur
  - Chapitre 8 La situation71
  - 8.1 Le phénomène urbain et la rente foncière 71
  - 8.1.1 La croissance urbaine71
  - 8.1.2 La spécificité du marché foncier74
  - 8.2 Le site 77
  - 8.2.1 Le quartier77
  - 8.2.2 Le voisinage78
  - Chapitre 9 Les facteurs physiques de la valeur81
  - 9.1 Le terrain 81
  - 9.1.1 La configuration81
  - 9.1.2 Le relief82
  - 9.1.3 Le sous-sol82
  - 9.1.4 Les éléments d'équipement84
  - 9.1.5 L'encombrement84
  - 9.1.6 Charge foncière et ventilation terrain/constructions85
  - 9.2 Les constructions 85
  - 9.2.1 Architecture et gros oeuvre86
  - 9.2.2 Le second oeuvre88
  - 9.2.3 Les équipements89
  - 9.2.4 Le diagnostic technique90
  - 9.2.5 L'appréciation du coût de construction91
  - 9.2.6 Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale92
  - 9.2.7 Amortissement et vétusté93
  - 9.2.8 Obsolescence et décote pour immobilisation94
  - Chapitre 10 Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur95
  - 10.1 Le fondement économique de la valeur 95
  - 10.1.1 La spécificité du bien immobilier95
  - 10.1.2 Utilité et rentabilité96
  - 10.2 Politique monétaire et valeur 96
  - 10.2.1 Généralités96
  - 10.2.2 Monnaie et théories économiques97
  - 10.3 Le fonctionnement du marché 100
  - 10.3.1 L'approche théorique100
  - 10.3.2 Les caractéristiques du marché immobilier101
  - 10.3.3 Le comportement des acteurs102
  - 10.3.4 Le cycle immobilier104
  - 10.4 Le contexte local 104
  - 10.4.1 Les facteurs locaux104
  - 10.4.2 Exemple des marchés résidentiels de province105
  - Chapitre 11 Les facteurs juridiques de la valeur107
  - 11.1 Droit de propriété 107
  - 11.1.1 Définition107
  - 11.1.2 Évolution conceptuelle107
  - 11.2 Réglementation d'urbanisme 108
  - 11.2.1 Objectifs et principales interventions législatives108
  - 11.2.2 Dispositions réglementaires applicables sur l'ensemble du territoire français en l'absence de document d'urbanisme110
  - 11.2.3 Particularités de l'urbanisme réglementaire de la région Île-de-France111
  - 11.2.4 Fiscalité de l'urbanisme spécifique à l'Île-de-France111
  - 11.2.5 Zones franches urbaines (ZFU)112
  - 11.3 Servitudes de droit public 112
  - 11.3.1 Distinction entre servitude administrative et servitude de droit privé112
  - 11.3.2 Servitudes d'urbanisme ayant un impact majeur sur la valorisation des immeubles113
  - 11.4 Documents d'urbanisme 115
  - 11.4.1 Documents d'urbanisme simplifiés : les cartes communales115
  - 11.4.2 POS et PLU115
  - 11.4.3 Règles supra communales d'aménagement : les schémas de cohérence territoriale (SCOT)117
  - 11.5 Fiscalité de l'urbanisme 118
  - 11.6 Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer 118
  - 11.6.1 Droit de préemption urbain (DPU)118
  - 11.6.2 Zones d'aménagements différés (ZAD)119
  - 11.6.3 Zones de risques120
  - 11.6.4 Zones d'Aménagement Concerté (ZAC)120
  - 11.6.5 Lotissements120
  - 11.6.6 Divisions foncières et modification du régime des certificats d'urbanisme122
  - 11.7 Législation des loyers d'habitation 123
  - 11.7.1 Introduction : la diversité de la réglementation123
  - 11.7.2 Régime de la loi du 1^er septembre 1948123
  - 11.7.3 Régime locatif de la loi du 6 juillet 1989125
  - 11.7.4 Locations en meublé127
  - 11.7.5 Facteurs de variation de la valeur locative127
  - 11.7.6 Loyers conventionnés127
  - 11.7.7 Droit de préemption du locataire (art. 15-II de la loi de juillet 1989)128
  - 11.7.8 Conclusion128
  - 11.8 Aperçu sur le éléments techniques du règlement du copropriété 129
  - 11.8.1 Généralités129
  - 11.8.2 Règlement de copropriété et état descriptif de division129
  - 11.8.3 Calcul des tantièmes de copropriété et des charges générales130
  - 11.8.4 Calcul des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs131
  - 11.8.5 Calcul de la répartition des charges relatives aux travaux d'amélioration131
  - Chapitre 12 Les facteurs fiscaux de la valeur133
  - 12.1 Importance de la fiscalité 133
  - 12.1.1 Le poids de la fiscalité et son incidence structurelle133
  - 12.1.2 La perturbation des marchés par des mesures spécifiques134
  - 12.2 Incidence économique de la fiscalité sur le fonctionnement des marchés 135
  - 12.2.1 Le logement neuf et certaines résidences meublées135
  - 12.2.2 La restauration des quartiers historiques (loi Malraux du 4 août 1962)135
  - 12.2.3 Autres dispositifs135
  - Partie 3
    Principes et méthodes d'estimation
  - Chapitre 13 L'estimation par comparaison139
  - 13.1 Principe 139
  - 13.2 Les unités de mesure 140
  - 13.2.1 Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesure retenir pour l'estimation d'un appartement ?140
  - 13.2.2 La pondération en valeur vénale141
  - 13.2.3 Les annexes séparées : pondération ou estimation distincte ?142
  - 13.2.4 Ne pas confondre la pondération en valeur vénale avec d'autres types de pondération142
  - 13.2.5 Les unités de mesure couramment utilisées en expertise immobilière142
  - 13.3 Détermination de la valeur unitaire 144
  - 13.3.1 L'hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas de définir à chaque instant un « cours » applicable144
  - 13.3.2 L'analyse comparative144
  - 13.3.3 De l'analyse multicritères à l'approche hédonique de la valeur145
  - 13.4 Avantages et inconvénients de la méthode d'estimation par comparaison 146
  - 13.4.1 Le principal avantage : la méthode est en prise directe avec le marché146
  - 13.4.2 Inconvénients et limites147
  - Chapitre 14 Les méthodes d'estimation par sol et constructions149
  - 14.1 Formulation mathématique 149
  - 14.2 Le terrain 150
  - 14.2.1 Estimation par comparaison du terrain nu et libre150
  - 14.2.2 Abattement pour occupation150
  - 14.3 Les constructions 151
  - 1.4.4 La méthode comparative d'estimation par sol et constructions 151
  - 14.4.1 Valeur du sol151
  - 14.4.2 Valeur des constructions152
  - 14.4.3 Analyse des points de comparaison152
  - 14.4.4 Estimation de l'immeuble153
  - 14.5 Estimation par le coût de remplacement 153
  - 14.5.1 Principe de la méthode153
  - 14.5.2 Valeur du terrain153
  - 14.5.3 Valeur des constructions154
  - 14.5.4 Avantages et inconvénients de la méthode155
  - Chapitre 15 L'estimation par capitalisation du revenu157
  - 15.1 Définitions 157
  - 15.1.1 Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net157
  - 15.1.2 Taux de rendement brut et taux de rendement net158
  - 15.2 La pratique de la méthode 159
  - 15.2.1 Détermination du revenu R159
  - 15.2.2 Détermination du taux t160
  - 15.2.3 Application de la méthode lorsque le revenu n'est pas au niveau de marché162
  - 15.2.4 Corrections éventuelles du résultat163
  - 15.2.5 Types de biens pouvant être estimés par capitalisation163
  - 15.3 Avantages et inconvénients 164
  - 15.3.1 Le principal avantage : la simplicité164
  - 15.3.2 Limites ou faiblesses de la méthode164
  - Chapitre 16 L'estimation par actualisation des cash-flows167
  - 16.1 Principe de la méthode 167
  - 16.2 Estimation des différentes variables 168
  - 16.2.1 Durée de détention168
  - 16.2.2 Revenus nets169
  - 16.2.3 Valeur nette de revente171
  - 16.2.4 Taux d'actualisation172
  - 16.3 Réalisation pratique d'une estimation 176
  - 16.3.1 Description de l'immeuble et choix des hypothèses176
  - 16.3.2 Résultats178
  - Chapitre 17 Démembrements de la propriété et estimations181
  - 17.1 Usufruit et nue-propriété 181
  - 17.1.1 Le contexte juridique181
  - 17.1.2 L'évaluation de l'usufruit182
  - 17.1.3 L'évaluation de la nue-propriété184
  - 17.2 La rente viagère 185
  - 17.2.1 Le contexte juridique185
  - 17.2.2 Le calcul de la rente185
  - 17.2.3 Le cas particulier du droit d'usage et d'habitation185
  - 17.3 Les baux de longue durée 186
  - 17.3.1 Les principaux contrats186
  - 17.3.2 Les méthodes d'évaluation en cas de bail à construction187
  - 17.4 L'indivision et les parts de sociétés civiles immobilières 189
  - 17.4.1 Principes d'évaluation des parts indivises189
  - 17.4.2 Principes d'évaluation des parts de sociétés civiles immobilières190
  - Chapitre 18 L'estimation dans le cadre de l'expropriation191
  - 18.1 Les grandes phases de la procédure d'expropriation 191
  - 18.1.1 Le cadre de l'expropriation : l'utilité publique191
  - 18.1.2 La phase administrative192
  - 18.1.3 La phase judiciaire193
  - 18.2 Les principes d'indemnisation 193
  - 18.2.1 La réparation du préjudice193
  - 18.2.2 Les règles de calcul de l'indemnité194
  - 18.2.3 Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds195
  - 18.3 Les indemnités accessoires 197
  - 18.3.1 L'indemnité de remploi197
  - 18.3.2 Indemnités diverses197
  - 18.3.3 Indemnités dues aux locataires197
  - Partie 4
    Applications des méthodes à l'estimation des biens immobiliers urbains d'habitation
  - Chapitre 19 Considérations générales sur les méthodes d'estimation199
  - 19.1 Les méthodes d'estimation spécifiques à certains types de biens 199
  - 19.1.1 Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours199
  - 19.1.2 Estimation à partir du bilan financier prévisionnel d'un marchand de biens200
  - 19.1.3 Méthodes dites professionnelles200
  - 19.2 Estimation par actualisation des valeurs antérieures 200
  - 19.2.1 Principe200
  - 19.2.2 Limites200
  - 19.3 Estimation des immeubles en développement 201
  - 19.4 Du bon usage des méthodes d'estimation 201
  - 19.4.1 Les méthodes d'estimation sont simples ; leur application judicieuse l'est beaucoup moins201
  - 19.4.2 Le fondement économique de chaque méthode d'estimation trace les limites de son utilisation202
  - 19.4.3 Est-ce que deux méthodes valent mieux qu'une ?204
  - 19.4.4 Un bien peut-il avoir deux valeurs ?204
  - 19.4.5 C'est la compétence de l'expert qui fait la qualité de l'expertise205
  - Chapitre 20 L'estimation des appartements209
  - 20.1 Facteurs de la valeur 209
  - 20.1.1 Facteurs liés à l'immeuble209
  - 20.1.2 Facteurs liés à l'appartement210
  - 20.1.3 Facteurs économiques211
  - 20.1.4 Pour les appartements loués : les conditions d'occupation212
  - 20.2 Définition des unités de mesure pour l'estimation par comparaison 212
  - 20.2.1 Surface habitable212
  - 20.2.2 Surface utile pondérée (SUP)213
  - 20.3 Estimation des appartements libres 214
  - 20.3.1 Estimation par comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré214
  - 20.3.2 Estimation des annexes séparées215
  - 20.4 Estimation des appartements loués 215
  - 20.4.1 Estimation par comparaison avec d'autres appartements loués215
  - 20.4.2 Estimation à partir de la valeur libre215
  - 20.4.3 Estimation par capitalisation du revenu216
  - Chapitre 21 L'estimation des maisons individuelles217
  - 21.1 Les facteurs de la valeur 217
  - 21.1.1 Situation217
  - 21.1.2 Facteurs liés au terrain218
  - 21.1.3 Facteurs liés aux constructions219
  - 21.2 Unités de mesure 220
  - 21.2.1 Liste des unités de mesure utilisables220
  - 21.2.2 Relation entre surface habitable (ou utile pondérée) et surface développée hors oeuvre pondérée220
  - 21.2.3 Exemples de coefficients de pondération221
  - 21.3 Méthodes d'estimation 222
  - 21.3.1 Estimation par comparaison, terrain intégré222
  - 21.3.2 Estimation par comparaison, terrain non intégré222
  - 21.3.3 Estimation des maisons louées par capitalisation du revenu223
  - Chapitre 22 L'estimation des terrains à bâtir225
  - 22.1 Définition d'un terrain à bâtir 225
  - 22.1.1 Au sens courant225
  - 22.1.2 Au sens du Code de l'expropriation225
  - 22.2 Facteurs de la valeur des terrains à bâtir 226
  - 22.2.1 Particularités du marché des terrains à bâtir226
  - 22.2.2 Le fondement juridique de la valeur : la constructibilité227
  - 22.3 Estimation d'un terrain à bâtir pour la construction d'une maison individuelle 227
  - 22.3.1 Estimation par comparaison au lot227
  - 22.3.2 Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute228
  - 22.3.3 Estimation par zones de valeurs décroissantes228
  - 22.4 Estimation d'un terrain à bâtir pour la construction d'un immeuble collectif d'habitation et pour l'immobilier d'entreprise 230
  - 22.4.1 Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute231
  - 22.4.2 Estimation par la charge foncière231
  - Chapitre 23 L'estimation des immeubles de rapport mixtes237
  - 23.1 Facteurs de la valeur 237
  - 23.1.1 Situation237
  - 23.1.2 Caractéristiques techniques de l'immeuble238
  - 23.1.3 Situation locative238
  - 23.1.4 Les droits de préemption des locataires239
  - 23.1.5 Facteurs économiques : le marché des immeubles de rapport240
  - 23.2 Estimation en bloc des immeubles de rapport 240
  - 23.2.1 Estimation par capitalisation du revenu241
  - 23.2.2 Estimation par actualisation des cash-flows242
  - 23.2.3 Estimation par comparaison243
  - 23.2.4 Estimation par compte à rebours244
  - 23.3 Estimation lot par lot des immeubles de rapport 245
  - 23.3.1 Les préalables juridiques246
  - 23.3.2 Estimation lot par lot dans le cadre d'un partage successoral247
  - 23.3.3 Estimation lot par lot dans une opération de valorisation immobilière par un professionnel249
  - Partie 5
    Estimations en matière commerciale
  - Chapitre 24 L'évaluation des loyers commerciaux257
  - 24.1 Le cadre juridique : le Code du commerce (Livre 1^er - Chapitre V) 257
  - 24.1.1 Le statut des baux commerciaux ne s'applique que dans des conditions strictes257
  - 24.1.2 Les relations bailleur-preneur258
  - 24.1.3 La fixation du loyer d'origine et le droit d'entrée258
  - 24.1.4 L'évolution du loyer au cours du bail259
  - 24.1.5 Le renouvellement260
  - 24.2 La fixation du montant du loyer renouvelé 260
  - 24.2.1 Le principe du plafonnement260
  - 24.2.2 Le déplafonnement260
  - 24.2.3 La détermination de la valeur locative262
  - 24.2.4 La fixation de la valeur locative par expertise263
  - Chapitre 25 L'estimation des murs de boutiques et des centres commerciaux269
  - 25.1 Estimation des boutiques 269
  - 25.1.1 Les facteurs de la valeur269
  - 25.1.2 Méthode d'estimation270
  - 25.1.3 Le marché des boutiques272
  - 25.2 Estimation des centres commerciaux 272
  - 25.2.1 La spécificité des centres commerciaux272
  - 25.2.2 L'analyse de la rentabilité273
  - 25.2.3 Facteurs de la valeur274
  - 25.2.4 Méthode d'estimation275
  - Chapitre 26 L'estimation des bureaux, entrepôts, locaux d'activité et immeubles industriels279
  - 26.1 Estimation des bureaux 279
  - 26.1.1 Définition des bureaux279
  - 26.1.2 La commercialité et les changements d'affectation280
  - 26.1.3 Facteurs de la valeur281
  - 26.1.4 Le marché des bureaux282
  - 26.1.5 Méthodes d'estimation284
  - 26.2 Estimation des entrepôts 284
  - 26.2.1 L'évolution de la fonction entreposage-logistique284
  - 26.2.2 Les contraintes réglementaires et les produits285
  - 26.2.3 Facteurs de la valeur285
  - 26.2.4 Caractéristiques du marché286
  - 26.2.5 Méthodes d'estimation287
  - 26.3 Les locaux d'activité et les immeubles industriels 288
  - 26.3.1 Les catégories de locaux288
  - 26.3.2 Facteurs de la valeur288
  - 26.3.3 Méthodes d'estimation289
  - Chapitre 27 L'estimation des hôtels et des immeubles d'hébergement collectif291
  - 27.1 Estimation des hôtels 291
  - 27.1.1 Les acteurs de l'hôtellerie291
  - 27.1.2 Le contexte juridique292
  - 27.1.3 La fixation du loyer : la méthode hôtelière293
  - 27.1.4 La méthode hôtelière nouvelle et le cas des hôtels neufs294
  - 27.1.5 L'estimation des « murs »295
  - 27.1.6 L'estimation de l'entreprise : murs et fonds295
  - 27.2 Les autres immeubles d'hébergement 297
  - 27.2.1 Les résidences hôtelières297
  - 27.2.2 Les résidences pour étudiants298
  - 27.2.3 Les résidences pour personnes âgées299
  - 27.2.4 Les cliniques300
  - Chapitre 28 Droit au bail et indemnité d'éviction303
  - 28.1 Le droit au bail 303
  - 28.1.1 Le fondement de la valeur du droit au bail303
  - 28.1.2 Les facteurs de la valeur304
  - 28.1.3 Les méthodes d'estimation305
  - 28.2 L'indemnité d'éviction 309
  - 28.2.1 Le fondement juridique309
  - 28.2.2 Modalités de calcul de l'indemnité d'éviction309
  - Chapitre 29 De l'évaluation du fonds de commerce à l'évaluation de l'entreprise313
  - 29.1 Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l'entreprise 313
  - 29.1.1 Les éléments incorporels314
  - 29.1.2 Les éléments corporels314
  - 29.2 L'évaluation du fonds de commerce 315
  - 29.2.1 Les évolutions de l'activité commerciale315
  - 29.2.2 Les facteurs de la valeur du fonds316
  - 29.2.3 Les méthodes d'estimation316
  - 29.3 Les approches de la valeur de l'entreprise 318
  - 29.3.1 Évaluation par la rentabilité318
  - 29.3.2 Évaluation par l'actif net réévalué320
  - Partie 6
    L'estimation des immeubles ruraux
  - Chapitre 30 Les facteurs de la valeur des immeubles ruraux325
  - 30.1 Définition de l'immeuble rural 325
  - 30.1.1 La diversité des immeubles325
  - 30.1.2 La diversité des interventions demandées à l'expert326
  - 30.2 Facteurs physiques de la valeur 326
  - 30.2.1 Qualité agronomique du sol326
  - 30.2.2 État cultural329
  - 30.2.3 Climat et microclimat329
  - 30.2.4 Facteurs conditionnant les facilités d'exploitation329
  - 30.2.5 Particularités concernant les prairies330
  - 30.2.6 Facteurs physiques de la valeur d'un corps de ferme331
  - 30.3 Facteurs économiques et sociologiques de la valeur 331
  - 30.3.1 Le marché et les intervenants331
  - 30.3.2 Rentabilité des productions et droit de produire332
  - 30.3.3 Valeur d'agrément de la terre333
  - 30.4 Facteurs juridiques de la valeur 334
  - 30.4.1 Statut des baux ruraux334
  - 30.4.2 Droit de préemption de la SAFER337
  - 30.4.3 Contrôle des structures337
  - 30.4.4 Attribution préférentielle337
  - 30.4.5 Droit de l'urbanisme338
  - 30.5 Facteurs fiscaux de la valeur 338
  - 30.5.1 Droit de mutation338
  - 30.5.2 Impôt de solidarité sur la fortune338
  - Chapitre 31 Les méthodes d'estimation des exploitations agricoles341
  - 31.1 Estimation des exploitations agricoles libres 341
  - 31.1.1 Estimation par comparaison des parcelles et groupes de parcelles homogènes341
  - 31.1.2 Estimation des exploitations entières342
  - 31.2 Estimation des exploitations agricoles louées 344
  - 31.2.1 Estimation par comparaison directe344
  - 31.2.2 Estimation à partir de la valeur libre344
  - 31.2.3 Estimation par capitalisation du revenu345
  - 31.3 Les particularités des opérations d'expertise 346
  - 31.3.1 Collecte de documents346
  - 31.3.2 Utilisation de la cartographie347
  - 31.3.3 Visite des bâtiments347
  - 31.3.4 Visite des terres347
  - 31.3.5 Les analyses de terres348
  - 31.3.6 L'analyse des comptes de gestion348
  - 31.3.7 La signification des lieudits348
  - 31.3.8 L'observation de la végétation cultivée349
  - 31.3.9 L'observation de la végétation spontanée : notion de plante indicatrice349
  - 31.3.10 Les équipements valorisants350
  - 31.4 Notions sur l'estimation des vignobles 350
  - 31.4.1 Facteurs de la valeur350
  - 31.4.2 Méthodes d'estimation351
  - Chapitre 32 Notions d'expertise forestière353
  - 32.1 Notions de sylviculture 353
  - 32.1.1 Les essences forestières353
  - 32.1.2 Conduite des peuplements354
  - 32.1.3 Régénération de la forêt355
  - 32.2 Les facteurs de la valeur 356
  - 32.2.1 Appréciation quantitative des réserves sur pied : inventaire et cubage356
  - 32.2.2 Qualité des bois357
  - 32.2.3 Qualité du sol et adaptation des essences au sol357
  - 32.2.4 Climat et adaptation des essences au climat357
  - 32.2.5 Qualité des infrastructures358
  - 32.2.6 Valeur d'agrément358
  - 32.2.7 Facteurs économiques de la valeur : le marché des grumes et le marché des forêts358
  - 32.3 Méthodes d'estimation 358
  - 32.3.1 Estimation par fonds et peuplement358
  - 32.3.2 Estimation par comparaison359
  - 32.3.3 Estimation par capitalisation du revenu359
  - 32.3.4 Méthode mathématiques d'estimation des bois et forêts359
  - Chapitre 33 L'estimation des châteaux et grandes propriétés d'agrément363
  - 33.1 Facteurs physiques de la valeur 363
  - 33.1.1 Usage363
  - 33.1.2 Époque de construction, qualité architecturale, décoration364
  - 33.1.3 Emplacement364
  - 33.1.4 É tat364
  - 33.1.5 Distribution, habitabilité, confort365
  - 33.1.6 Taille365
  - 33.1.7 Annexes bâties365
  - 33.1.8 Parc366
  - 33.1.9 Charges366
  - 33.2 Facteurs juridiques et économiques de la valeur 367
  - 33.2.1 Classement ou inscription : le régime des Monuments historiques367
  - 33.2.2 Locations368
  - 33.2.3 Droit de l'urbanisme368
  - 33.2.4 Le marché des châteaux368
  - 33.2.5 Les châteaux de domaines viticoles369
  - 33.3 Méthodes d'estimation des châteaux 369
  - 33.3.1 Estimation d'un château, siège d'une activité économique369
  - 33.3.2 Estimation par comparaison370
  - 33.3.3 Estimation par le revenu371
  - 33.3.4 Méthodes à exclure371
  - Partie 7
    La pratique de l'expertise immobilière
  - Chapitre 34 Le déroulement d'une opération d'expertise375
  - 34.1 Opérations préalables à la visite de l'immeuble 375
  - 34.1.1 La mission de l'expert375
  - 34.1.2 Constitution du dossier376
  - 34.1.3 Prise de connaissance du dossier377
  - 34.2 Visite de l'immeuble 377
  - 34.2.1 Prévoir le temps nécessaire377
  - 34.2.2 Le déroulement de la visite378
  - 34.3 Recherches complémentaires 378
  - 34.3.1 Enquêtes et recherches diverses378
  - 34.3.2 Étude du marché379
  - 34.4 Rédaction du rapport d'expertise 379
  - 34.4.1 Diversité des rapports en fonction de la mission379
  - 34.4.2 Plan et contenu du rapport détaillé380
  - 34.4.3 Qu'est-ce qu'une bonne expertise ?382
  - 34.4.4 Liste de quelques erreurs trop communes dans un rapport d'expertise384
  - Chapitre 35 Les outils de l'expert387
  - 35.1 Documentation 387
  - 35.1.1 Fonds documentaire387
  - 35.1.2 Fichier de références388
  - 35.1.3 Données sur la mesure de la performance de l'immobilier d'investissement388
  - 35.1.4 Banques de données389
  - 35.2 Les outils informatiques 389
  - 35.2.1 La maîtrise des outils de base389
  - 35.2.2 Logiciels spécifiques390
  - 35.3 Mathématiques financières 390
  - 35.3.1 Notions de base390
  - 35.3.2 Exemples d'application392
  - Chapitre 36 Exemples de rapports d'expertise395
  - 36.1 Appartement 395
  - I Identification395
  - II Situation396
  - III Consistance396
  - IV Conditions d'occupation397
  - V Estimation397
  - VI Conclusion398
  - 36.2 Immeuble de rapport mixte 398
  - I Mission398
  - II Identification399
  - III Situation399
  - IV Description400
  - V Conditions d'occupation403
  - VI Estimation404
  - VII Conclusion409
  - 36.3 Immeuble de bureaux avec actualisation des cash-flows 410
  - I Identification410
  - II Situation410
  - III Description410
  - IV Origine de propriété411
  - V État locatif412
  - VI Estimation412
  - VII Conclusion415
  - VIII Estimation par actualisation des cash-flows415
  - 36.4 Estimation de la valeur locative d'une boutique 416
  - I Situation416
  - II Consistance417
  - III Situation locative418
  - IV Détermination de la valeur locative après travaux entraînant le déplafonnement du loyer (modification notable de la consistance)419
  - 36.5 Fiche d'actualisation annuelle pour une SCPI 420
  - I Identification420
  - II Description sommaire420
  - III Situation locative420
  - IV Estimation421
  - V Conclusion421
  - VI Observations422
  - 36.6 Fiche de résumé conclusif ACAM d'expertise quinquennale pour les immeubles bâtis 423
  - 36.7 Rapport d'expertise judiciaire : exemple de présentation 426
  - Partie 8
    Annexes
  - Annexe 1 Abréviations 433
  - Annexe 2 Bibliographie 437
  - A2.1 Livres437
  - A2.2 Ouvrages avec mise à jour périodique437
  - A2.3 Revues437
  - Annexe 3 Le pouvoir d'achat du franc et de l'euro de 1909 à 2009 439
  - Annexe 4 Table de mortalité des années 2008-2010 445
  - Annexe 5 Valeur de quelques fonds de commerce selon les barèmes professionnels et la jurisprudence 449
  - Annexe 6 Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours : calcul de la TVA sur marge 451
  - A6.1 Définition de la marge soumise à la TVA451
  - A6.2 Exemple de calcul de la TVA sur marge452
  - Annexe 7 Rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne 453
  - I Terminologie et méthodologie 455
  - A Définition des missions455
  - B Terminologie456
  - C Méthodes d'évaluation de la valeur vénale457
  - II Diligences 460
  - A Cadre d'exercice de la mission460
  - B Éléments et informations dont doit disposer l'expert immobilier pour effectuer sa mission461
  - C Diligences dans le cours de l'expertise immobilière462
  - D Rédaction des rapports d'expertise et des rapports d'actualisation463
  - III Déontologie et contrôle 463
  - A Règles déontologiques463
  - B Contrôles professionnels465
  - A7.1 Annexe I au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : charte de l'expertise en évaluation immobilière (extrait) 466
  - Le contenu des rapports466
  - Cas particulier des immeubles situés à l'étranger470
  - A7.2 Annexe II au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : composition du groupe de travail sur l'expertise immobilière 471
Origine de la notice:
- FR-751131015