Expertise immobilière
Guide pratique
Expertises pour OPCI
Bernard de Polignac
Jean-Pierre Monceau
Xavier de Cussac
Eyrolles
Avertissement1
Partie I
L'expert et la valeur
Chapitre 1 Réflexions sur la valeur des biens5
1.1 Définition de la valeur
5
1.1.1 Rappel historique5
1.1.2 Définition6
1.2 Notion de valeur en matière immobilière
7
1.2.1 Spécificité des biens immobiliers7
1.2.2 Valeur vénale (ou valeur de marché)7
1.3 Relativité de la notion de valeur
9
1.3.1 Relativité dans le temps9
1.3.2 Relativité dans l'espace10
1.3.3 Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d'acheter ou de vendre10
1.4 Autres concepts de valeur
10
1.4.1 Valeur en poursuite d'usage10
1.4.2 Coût de remplacement brut11
1.4.3 Coût de remplacement net11
1.4.4 Valeur d'apport11
1.4.5 Prix de convenance11
1.4.6 Valeur de vente forcée12
1.4.7 Valeur à neuf12
1.4.8 Valeur d'assurance12
1.4.9 Valeur hypothécaire12
1.4.10 Juste valeur12
1.5 Valeur locative et loyer
13
1.5.1 Valeur locative de marché13
1.5.2 Valeur locative réglementée13
Chapitre 2 L'expert15
2.1 Définition
15
2.2 Formation
16
2.2.1 Ce que doit être l'expert16
2.2.2 Comment devenir expert ?17
2.3 Qualités d'un bon expert
18
2.3.1 La compétence18
2.3.2 L'intégrité18
2.3.3 La conscience professionnelle18
2.3.4 L'humilité18
2.3.5 Le bon sens18
2.4 La déontologie
18
2.5 Responsabilité de l'expert
19
2.5.1 Principes généraux19
2.5.2 Responsabilité de l'expert judiciaire19
2.5.3 Responsabilité de l'expert amiable21
2.5.4 Assurances de l'expert22
2.5.5 Précautions générales à prendre22
Chapitre 3 Généralités sur l'expertise immobilière25
3.1 Cas où il peut être fait appel à un expert
25
3.2 Types d'interventions de l'expert
26
3.2.1 Évaluation immobilière ou expertise immobilière26
3.2.2 Actualisation d'une expertise antérieure27
3.2.3 Avis sur dossier ou révision sur dossier27
3.2.4 Contrôle de cohérence d'une expertise27
3.2.5 Revue ou certification des conclusions d'une expertise initiale d'un tiers27
3.2.6 Audit immobilier (en anglais : due diligence)27
3.2.7 Études diverses28
3.2.8 Expertise conjointe avec rapport commun28
3.3 Précision d'une expertise
28
3.3.1 Est-il facile ou difficile d'estimer un immeuble ?28
3.3.2 L'expertise n'est pas une science exacte28
Chapitre 4 L'expert face au contrôle de la valeur par l'administration fiscale31
4.1 La notion de valeur en matière fiscale
31
4.2 La méthode d'approche
32
4.3 La procédure d'imposition : le redressement
33
4.3.1 Le déroulement de la procédure33
4.3.2 La place de l'expertise dans la procédure33
4.4 La dissimulation
34
Chapitre 5 Le contexte réglementaire35
5.1 La Charte de l'expertise en évaluation immobilière
35
5.1.1 Conditions générales d'exercice de l'expertise en évaluation immobilière36
5.1.2 Méthodologie d'évaluation36
5.1.3 Missions et diligences36
5.1.4 Principes déontologiques s'appliquant aux experts en évaluation immobilière37
5.2 Le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne
37
5.3 Règles comptables et évaluation des immeubles
38
5.4 Expertises pour les entreprises d'assurances
38
5.5 Expertise pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
39
5.6 Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
41
5.6.1 Nomination des évaluateurs41
5.6.2 Contrat d'expertise41
5.6.3 Mission des évaluateurs42
5.6.4 Méthodes d'évaluation42
5.6.5 Rendu des travaux d'évaluation42
5.6.6 Responsabilité des évaluateurs43
5.7 Expertises pour les banques et établissements financiers
43
5.7.1 Sociétés de crédit foncier et obligations foncières44
5.7.2 Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité des établissements de crédit45
5.7.3 Expertises pour recouvrement de créances45
5.7.4 Expertises pour fixer le niveau du provisionnement des banques et établissements de crédit46
5.8 L'expertise judiciaire
46
Chapitre 6 Expertise immobilière et normes comptables IFRS49
6.1 Présentation générale
49
6.2 L'estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40
50
6.2.1 Évaluation initiale51
6.2.2 Évaluations ultérieures51
6.3 L'estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS 16
53
6.3.1 Évaluation initiale54
6.3.2 Évaluations postérieures55
6.4 L'estimation des contrats de location : la norme IAS 17
60
6.4.1 Locations simples61
6.4.2 Locations-financements61
6.4.3 Interventions de l'expert62
6.5 L'estimation des stocks : la norme IAS 2
62
6.6 Récapitulation des missions possibles d'un expert
62
Chapitre 7 L'organisation de la profession65
7.1 La protection du titre d'expert
65
7.1.1 Experts judiciaires65
7.1.2 Experts fonciers et agricoles, experts forestiers66
7.1.3 L'expertise immobilière : un métier non réglementé66
7.2 L'expert français dans son environnement international
66
7.2.1 La Fédération hypothécaire européenne66
7.2.2 TEGoVA et les normes européennes d'expertise immobilière66
7.2.3 Les Chartered surveyors67
Partie 2
Les facteurs de la valeur
Chapitre 8 La situation71
8.1 Le phénomène urbain et la rente foncière
71
8.1.1 La croissance urbaine71
8.1.2 La spécificité du marché foncier74
8.2 Le site
77
8.2.1 Le quartier77
8.2.2 Le voisinage78
Chapitre 9 Les facteurs physiques de la valeur81
9.1 Le terrain
81
9.1.1 La configuration81
9.1.2 Le relief82
9.1.3 Le sous-sol82
9.1.4 Les éléments d'équipement84
9.1.5 L'encombrement84
9.1.6 Charge foncière et ventilation terrain/constructions85
9.2 Les constructions
85
9.2.1 Architecture et gros oeuvre86
9.2.2 Le second oeuvre88
9.2.3 Les équipements89
9.2.4 Le diagnostic technique90
9.2.5 L'appréciation du coût de construction91
9.2.6 Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale92
9.2.7 Amortissement et vétusté93
9.2.8 Obsolescence et décote pour immobilisation94
Chapitre 10 Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur95
10.1 Le fondement économique de la valeur
95
10.1.1 La spécificité du bien immobilier95
10.1.2 Utilité et rentabilité96
10.2 Politique monétaire et valeur
96
10.2.1 Généralités96
10.2.2 Monnaie et théories économiques97
10.3 Le fonctionnement du marché
100
10.3.1 L'approche théorique100
10.3.2 Les caractéristiques du marché immobilier101
10.3.3 Le comportement des acteurs102
10.3.4 Le cycle immobilier104
10.4 Le contexte local
104
10.4.1 Les facteurs locaux104
10.4.2 Exemple des marchés résidentiels de province105
Chapitre 11 Les facteurs juridiques de la valeur107
11.1 Droit de propriété
107
11.1.1 Définition107
11.1.2 Évolution conceptuelle107
11.2 Réglementation d'urbanisme
108
11.2.1 Objectifs et principales interventions législatives108
11.2.2 Dispositions réglementaires applicables sur l'ensemble du territoire français en l'absence de document d'urbanisme110
11.2.3 Particularités de l'urbanisme réglementaire de la région Île-de-France111
11.2.4 Fiscalité de l'urbanisme spécifique à l'Île-de-France111
11.2.5 Zones franches urbaines (ZFU)112
11.3 Servitudes de droit public
112
11.3.1 Distinction entre servitude administrative et servitude de droit privé112
11.3.2 Servitudes d'urbanisme ayant un impact majeur sur la valorisation des immeubles113
11.4 Documents d'urbanisme
115
11.4.1 Documents d'urbanisme simplifiés : les cartes communales115
11.4.2 POS et PLU115
11.4.3 Règles supra communales d'aménagement : les schémas de cohérence territoriale (SCOT)117
11.5 Fiscalité de l'urbanisme
118
11.6 Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer
118
11.6.1 Droit de préemption urbain (DPU)118
11.6.2 Zones d'aménagements différés (ZAD)119
11.6.3 Zones de risques120
11.6.4 Zones d'Aménagement Concerté (ZAC)120
11.6.5 Lotissements120
11.6.6 Divisions foncières et modification du régime des certificats d'urbanisme122
11.7 Législation des loyers d'habitation
123
11.7.1 Introduction : la diversité de la réglementation123
11.7.2 Régime de la loi du 1er septembre 1948123
11.7.3 Régime locatif de la loi du 6 juillet 1989125
11.7.4 Locations en meublé127
11.7.5 Facteurs de variation de la valeur locative127
11.7.6 Loyers conventionnés127
11.7.7 Droit de préemption du locataire (art. 15-II de la loi de juillet 1989)128
11.7.8 Conclusion128
11.8 Aperçu sur le éléments techniques du règlement du copropriété
129
11.8.1 Généralités129
11.8.2 Règlement de copropriété et état descriptif de division129
11.8.3 Calcul des tantièmes de copropriété et des charges générales130
11.8.4 Calcul des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs131
11.8.5 Calcul de la répartition des charges relatives aux travaux d'amélioration131
Chapitre 12 Les facteurs fiscaux de la valeur133
12.1 Importance de la fiscalité
133
12.1.1 Le poids de la fiscalité et son incidence structurelle133
12.1.2 La perturbation des marchés par des mesures spécifiques134
12.2 Incidence économique de la fiscalité sur le fonctionnement des marchés
135
12.2.1 Le logement neuf et certaines résidences meublées135
12.2.2 La restauration des quartiers historiques (loi Malraux du 4 août 1962)135
12.2.3 Autres dispositifs135
Partie 3
Principes et méthodes d'estimation
Chapitre 13 L'estimation par comparaison139
13.1 Principe
139
13.2 Les unités de mesure
140
13.2.1 Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesure retenir pour l'estimation d'un appartement ?140
13.2.2 La pondération en valeur vénale141
13.2.3 Les annexes séparées : pondération ou estimation distincte ?142
13.2.4 Ne pas confondre la pondération en valeur vénale avec d'autres types de pondération142
13.2.5 Les unités de mesure couramment utilisées en expertise immobilière142
13.3 Détermination de la valeur unitaire
144
13.3.1 L'hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas de définir à chaque instant un « cours » applicable144
13.3.2 L'analyse comparative144
13.3.3 De l'analyse multicritères à l'approche hédonique de la valeur145
13.4 Avantages et inconvénients de la méthode d'estimation par comparaison
146
13.4.1 Le principal avantage : la méthode est en prise directe avec le marché146
13.4.2 Inconvénients et limites147
Chapitre 14 Les méthodes d'estimation par sol et constructions149
14.1 Formulation mathématique
149
14.2 Le terrain
150
14.2.1 Estimation par comparaison du terrain nu et libre150
14.2.2 Abattement pour occupation150
14.3 Les constructions
151
1.4.4 La méthode comparative d'estimation par sol et constructions
151
14.4.1 Valeur du sol151
14.4.2 Valeur des constructions152
14.4.3 Analyse des points de comparaison152
14.4.4 Estimation de l'immeuble153
14.5 Estimation par le coût de remplacement
153
14.5.1 Principe de la méthode153
14.5.2 Valeur du terrain153
14.5.3 Valeur des constructions154
14.5.4 Avantages et inconvénients de la méthode155
Chapitre 15 L'estimation par capitalisation du revenu157
15.1 Définitions
157
15.1.1 Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net157
15.1.2 Taux de rendement brut et taux de rendement net158
15.2 La pratique de la méthode
159
15.2.1 Détermination du revenu R159
15.2.2 Détermination du taux t160
15.2.3 Application de la méthode lorsque le revenu n'est pas au niveau de marché162
15.2.4 Corrections éventuelles du résultat163
15.2.5 Types de biens pouvant être estimés par capitalisation163
15.3 Avantages et inconvénients
164
15.3.1 Le principal avantage : la simplicité164
15.3.2 Limites ou faiblesses de la méthode164
Chapitre 16 L'estimation par actualisation des cash-flows167
16.1 Principe de la méthode
167
16.2 Estimation des différentes variables
168
16.2.1 Durée de détention168
16.2.2 Revenus nets169
16.2.3 Valeur nette de revente171
16.2.4 Taux d'actualisation172
16.3 Réalisation pratique d'une estimation
176
16.3.1 Description de l'immeuble et choix des hypothèses176
16.3.2 Résultats178
Chapitre 17 Démembrements de la propriété et estimations181
17.1 Usufruit et nue-propriété
181
17.1.1 Le contexte juridique181
17.1.2 L'évaluation de l'usufruit182
17.1.3 L'évaluation de la nue-propriété184
17.2 La rente viagère
185
17.2.1 Le contexte juridique185
17.2.2 Le calcul de la rente185
17.2.3 Le cas particulier du droit d'usage et d'habitation185
17.3 Les baux de longue durée
186
17.3.1 Les principaux contrats186
17.3.2 Les méthodes d'évaluation en cas de bail à construction187
17.4 L'indivision et les parts de sociétés civiles immobilières
189
17.4.1 Principes d'évaluation des parts indivises189
17.4.2 Principes d'évaluation des parts de sociétés civiles immobilières190
Chapitre 18 L'estimation dans le cadre de l'expropriation191
18.1 Les grandes phases de la procédure d'expropriation
191
18.1.1 Le cadre de l'expropriation : l'utilité publique191
18.1.2 La phase administrative192
18.1.3 La phase judiciaire193
18.2 Les principes d'indemnisation
193
18.2.1 La réparation du préjudice193
18.2.2 Les règles de calcul de l'indemnité194
18.2.3 Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds195
18.3 Les indemnités accessoires
197
18.3.1 L'indemnité de remploi197
18.3.2 Indemnités diverses197
18.3.3 Indemnités dues aux locataires197
Partie 4
Applications des méthodes à l'estimation des biens immobiliers urbains d'habitation
Chapitre 19 Considérations générales sur les méthodes d'estimation199
19.1 Les méthodes d'estimation spécifiques à certains types de biens
199
19.1.1 Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours199
19.1.2 Estimation à partir du bilan financier prévisionnel d'un marchand de biens200
19.1.3 Méthodes dites professionnelles200
19.2 Estimation par actualisation des valeurs antérieures
200
19.2.1 Principe200
19.2.2 Limites200
19.3 Estimation des immeubles en développement
201
19.4 Du bon usage des méthodes d'estimation
201
19.4.1 Les méthodes d'estimation sont simples ; leur application judicieuse l'est beaucoup moins201
19.4.2 Le fondement économique de chaque méthode d'estimation trace les limites de son utilisation202
19.4.3 Est-ce que deux méthodes valent mieux qu'une ?204
19.4.4 Un bien peut-il avoir deux valeurs ?204
19.4.5 C'est la compétence de l'expert qui fait la qualité de l'expertise205
Chapitre 20 L'estimation des appartements209
20.1 Facteurs de la valeur
209
20.1.1 Facteurs liés à l'immeuble209
20.1.2 Facteurs liés à l'appartement210
20.1.3 Facteurs économiques211
20.1.4 Pour les appartements loués : les conditions d'occupation212
20.2 Définition des unités de mesure pour l'estimation par comparaison
212
20.2.1 Surface habitable212
20.2.2 Surface utile pondérée (SUP)213
20.3 Estimation des appartements libres
214
20.3.1 Estimation par comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré214
20.3.2 Estimation des annexes séparées215
20.4 Estimation des appartements loués
215
20.4.1 Estimation par comparaison avec d'autres appartements loués215
20.4.2 Estimation à partir de la valeur libre215
20.4.3 Estimation par capitalisation du revenu216
Chapitre 21 L'estimation des maisons individuelles217
21.1 Les facteurs de la valeur
217
21.1.1 Situation217
21.1.2 Facteurs liés au terrain218
21.1.3 Facteurs liés aux constructions219
21.2 Unités de mesure
220
21.2.1 Liste des unités de mesure utilisables220
21.2.2 Relation entre surface habitable (ou utile pondérée) et surface développée hors oeuvre pondérée220
21.2.3 Exemples de coefficients de pondération221
21.3 Méthodes d'estimation
222
21.3.1 Estimation par comparaison, terrain intégré222
21.3.2 Estimation par comparaison, terrain non intégré222
21.3.3 Estimation des maisons louées par capitalisation du revenu223
Chapitre 22 L'estimation des terrains à bâtir225
22.1 Définition d'un terrain à bâtir
225
22.1.1 Au sens courant225
22.1.2 Au sens du Code de l'expropriation225
22.2 Facteurs de la valeur des terrains à bâtir
226
22.2.1 Particularités du marché des terrains à bâtir226
22.2.2 Le fondement juridique de la valeur : la constructibilité227
22.3 Estimation d'un terrain à bâtir pour la construction d'une maison individuelle
227
22.3.1 Estimation par comparaison au lot227
22.3.2 Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute228
22.3.3 Estimation par zones de valeurs décroissantes228
22.4 Estimation d'un terrain à bâtir pour la construction d'un immeuble collectif d'habitation et pour l'immobilier d'entreprise
230
22.4.1 Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute231
22.4.2 Estimation par la charge foncière231
Chapitre 23 L'estimation des immeubles de rapport mixtes237
23.1 Facteurs de la valeur
237
23.1.1 Situation237
23.1.2 Caractéristiques techniques de l'immeuble238
23.1.3 Situation locative238
23.1.4 Les droits de préemption des locataires239
23.1.5 Facteurs économiques : le marché des immeubles de rapport240
23.2 Estimation en bloc des immeubles de rapport
240
23.2.1 Estimation par capitalisation du revenu241
23.2.2 Estimation par actualisation des cash-flows242
23.2.3 Estimation par comparaison243
23.2.4 Estimation par compte à rebours244
23.3 Estimation lot par lot des immeubles de rapport
245
23.3.1 Les préalables juridiques246
23.3.2 Estimation lot par lot dans le cadre d'un partage successoral247
23.3.3 Estimation lot par lot dans une opération de valorisation immobilière par un professionnel249
Partie 5
Estimations en matière commerciale
Chapitre 24 L'évaluation des loyers commerciaux257
24.1 Le cadre juridique : le Code du commerce (Livre 1er - Chapitre V)
257
24.1.1 Le statut des baux commerciaux ne s'applique que dans des conditions strictes257
24.1.2 Les relations bailleur-preneur258
24.1.3 La fixation du loyer d'origine et le droit d'entrée258
24.1.4 L'évolution du loyer au cours du bail259
24.1.5 Le renouvellement260
24.2 La fixation du montant du loyer renouvelé
260
24.2.1 Le principe du plafonnement260
24.2.2 Le déplafonnement260
24.2.3 La détermination de la valeur locative262
24.2.4 La fixation de la valeur locative par expertise263
Chapitre 25 L'estimation des murs de boutiques et des centres commerciaux269
25.1 Estimation des boutiques
269
25.1.1 Les facteurs de la valeur269
25.1.2 Méthode d'estimation270
25.1.3 Le marché des boutiques272
25.2 Estimation des centres commerciaux
272
25.2.1 La spécificité des centres commerciaux272
25.2.2 L'analyse de la rentabilité273
25.2.3 Facteurs de la valeur274
25.2.4 Méthode d'estimation275
Chapitre 26 L'estimation des bureaux, entrepôts, locaux d'activité et immeubles industriels279
26.1 Estimation des bureaux
279
26.1.1 Définition des bureaux279
26.1.2 La commercialité et les changements d'affectation280
26.1.3 Facteurs de la valeur281
26.1.4 Le marché des bureaux282
26.1.5 Méthodes d'estimation284
26.2 Estimation des entrepôts
284
26.2.1 L'évolution de la fonction entreposage-logistique284
26.2.2 Les contraintes réglementaires et les produits285
26.2.3 Facteurs de la valeur285
26.2.4 Caractéristiques du marché286
26.2.5 Méthodes d'estimation287
26.3 Les locaux d'activité et les immeubles industriels
288
26.3.1 Les catégories de locaux288
26.3.2 Facteurs de la valeur288
26.3.3 Méthodes d'estimation289
Chapitre 27 L'estimation des hôtels et des immeubles d'hébergement collectif291
27.1 Estimation des hôtels
291
27.1.1 Les acteurs de l'hôtellerie291
27.1.2 Le contexte juridique292
27.1.3 La fixation du loyer : la méthode hôtelière293
27.1.4 La méthode hôtelière nouvelle et le cas des hôtels neufs294
27.1.5 L'estimation des « murs »295
27.1.6 L'estimation de l'entreprise : murs et fonds295
27.2 Les autres immeubles d'hébergement
297
27.2.1 Les résidences hôtelières297
27.2.2 Les résidences pour étudiants298
27.2.3 Les résidences pour personnes âgées299
27.2.4 Les cliniques300
Chapitre 28 Droit au bail et indemnité d'éviction303
28.1 Le droit au bail
303
28.1.1 Le fondement de la valeur du droit au bail303
28.1.2 Les facteurs de la valeur304
28.1.3 Les méthodes d'estimation305
28.2 L'indemnité d'éviction
309
28.2.1 Le fondement juridique309
28.2.2 Modalités de calcul de l'indemnité d'éviction309
Chapitre 29 De l'évaluation du fonds de commerce à l'évaluation de l'entreprise313
29.1 Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l'entreprise
313
29.1.1 Les éléments incorporels314
29.1.2 Les éléments corporels314
29.2 L'évaluation du fonds de commerce
315
29.2.1 Les évolutions de l'activité commerciale315
29.2.2 Les facteurs de la valeur du fonds316
29.2.3 Les méthodes d'estimation316
29.3 Les approches de la valeur de l'entreprise
318
29.3.1 Évaluation par la rentabilité318
29.3.2 Évaluation par l'actif net réévalué320
Partie 6
L'estimation des immeubles ruraux
Chapitre 30 Les facteurs de la valeur des immeubles ruraux325
30.1 Définition de l'immeuble rural
325
30.1.1 La diversité des immeubles325
30.1.2 La diversité des interventions demandées à l'expert326
30.2 Facteurs physiques de la valeur
326
30.2.1 Qualité agronomique du sol326
30.2.2 État cultural329
30.2.3 Climat et microclimat329
30.2.4 Facteurs conditionnant les facilités d'exploitation329
30.2.5 Particularités concernant les prairies330
30.2.6 Facteurs physiques de la valeur d'un corps de ferme331
30.3 Facteurs économiques et sociologiques de la valeur
331
30.3.1 Le marché et les intervenants331
30.3.2 Rentabilité des productions et droit de produire332
30.3.3 Valeur d'agrément de la terre333
30.4 Facteurs juridiques de la valeur
334
30.4.1 Statut des baux ruraux334
30.4.2 Droit de préemption de la SAFER337
30.4.3 Contrôle des structures337
30.4.4 Attribution préférentielle337
30.4.5 Droit de l'urbanisme338
30.5 Facteurs fiscaux de la valeur
338
30.5.1 Droit de mutation338
30.5.2 Impôt de solidarité sur la fortune338
Chapitre 31 Les méthodes d'estimation des exploitations agricoles341
31.1 Estimation des exploitations agricoles libres
341
31.1.1 Estimation par comparaison des parcelles et groupes de parcelles homogènes341
31.1.2 Estimation des exploitations entières342
31.2 Estimation des exploitations agricoles louées
344
31.2.1 Estimation par comparaison directe344
31.2.2 Estimation à partir de la valeur libre344
31.2.3 Estimation par capitalisation du revenu345
31.3 Les particularités des opérations d'expertise
346
31.3.1 Collecte de documents346
31.3.2 Utilisation de la cartographie347
31.3.3 Visite des bâtiments347
31.3.4 Visite des terres347
31.3.5 Les analyses de terres348
31.3.6 L'analyse des comptes de gestion348
31.3.7 La signification des lieudits348
31.3.8 L'observation de la végétation cultivée349
31.3.9 L'observation de la végétation spontanée : notion de plante indicatrice349
31.3.10 Les équipements valorisants350
31.4 Notions sur l'estimation des vignobles
350
31.4.1 Facteurs de la valeur350
31.4.2 Méthodes d'estimation351
Chapitre 32 Notions d'expertise forestière353
32.1 Notions de sylviculture
353
32.1.1 Les essences forestières353
32.1.2 Conduite des peuplements354
32.1.3 Régénération de la forêt355
32.2 Les facteurs de la valeur
356
32.2.1 Appréciation quantitative des réserves sur pied : inventaire et cubage356
32.2.2 Qualité des bois357
32.2.3 Qualité du sol et adaptation des essences au sol357
32.2.4 Climat et adaptation des essences au climat357
32.2.5 Qualité des infrastructures358
32.2.6 Valeur d'agrément358
32.2.7 Facteurs économiques de la valeur : le marché des grumes et le marché des forêts358
32.3 Méthodes d'estimation
358
32.3.1 Estimation par fonds et peuplement358
32.3.2 Estimation par comparaison359
32.3.3 Estimation par capitalisation du revenu359
32.3.4 Méthode mathématiques d'estimation des bois et forêts359
Chapitre 33 L'estimation des châteaux et grandes propriétés d'agrément363
33.1 Facteurs physiques de la valeur
363
33.1.1 Usage363
33.1.2 Époque de construction, qualité architecturale, décoration364
33.1.3 Emplacement364
33.1.4 É tat364
33.1.5 Distribution, habitabilité, confort365
33.1.6 Taille365
33.1.7 Annexes bâties365
33.1.8 Parc366
33.1.9 Charges366
33.2 Facteurs juridiques et économiques de la valeur
367
33.2.1 Classement ou inscription : le régime des Monuments historiques367
33.2.2 Locations368
33.2.3 Droit de l'urbanisme368
33.2.4 Le marché des châteaux368
33.2.5 Les châteaux de domaines viticoles369
33.3 Méthodes d'estimation des châteaux
369
33.3.1 Estimation d'un château, siège d'une activité économique369
33.3.2 Estimation par comparaison370
33.3.3 Estimation par le revenu371
33.3.4 Méthodes à exclure371
Partie 7
La pratique de l'expertise immobilière
Chapitre 34 Le déroulement d'une opération d'expertise375
34.1 Opérations préalables à la visite de l'immeuble
375
34.1.1 La mission de l'expert375
34.1.2 Constitution du dossier376
34.1.3 Prise de connaissance du dossier377
34.2 Visite de l'immeuble
377
34.2.1 Prévoir le temps nécessaire377
34.2.2 Le déroulement de la visite378
34.3 Recherches complémentaires
378
34.3.1 Enquêtes et recherches diverses378
34.3.2 Étude du marché379
34.4 Rédaction du rapport d'expertise
379
34.4.1 Diversité des rapports en fonction de la mission379
34.4.2 Plan et contenu du rapport détaillé380
34.4.3 Qu'est-ce qu'une bonne expertise ?382
34.4.4 Liste de quelques erreurs trop communes dans un rapport d'expertise384
Chapitre 35 Les outils de l'expert387
35.1 Documentation
387
35.1.1 Fonds documentaire387
35.1.2 Fichier de références388
35.1.3 Données sur la mesure de la performance de l'immobilier d'investissement388
35.1.4 Banques de données389
35.2 Les outils informatiques
389
35.2.1 La maîtrise des outils de base389
35.2.2 Logiciels spécifiques390
35.3 Mathématiques financières
390
35.3.1 Notions de base390
35.3.2 Exemples d'application392
Chapitre 36 Exemples de rapports d'expertise395
36.1 Appartement
395
I Identification395
II Situation396
III Consistance396
IV Conditions d'occupation397
V Estimation397
VI Conclusion398
36.2 Immeuble de rapport mixte
398
I Mission398
II Identification399
III Situation399
IV Description400
V Conditions d'occupation403
VI Estimation404
VII Conclusion409
36.3 Immeuble de bureaux avec actualisation des cash-flows
410
I Identification410
II Situation410
III Description410
IV Origine de propriété411
V État locatif412
VI Estimation412
VII Conclusion415
VIII Estimation par actualisation des cash-flows415
36.4 Estimation de la valeur locative d'une boutique
416
I Situation416
II Consistance417
III Situation locative418
IV Détermination de la valeur locative après travaux entraînant le déplafonnement du loyer (modification notable de la consistance)419
36.5 Fiche d'actualisation annuelle pour une SCPI
420
I Identification420
II Description sommaire420
III Situation locative420
IV Estimation421
V Conclusion421
VI Observations422
36.6 Fiche de résumé conclusif ACAM d'expertise quinquennale pour les immeubles bâtis
423
36.7 Rapport d'expertise judiciaire : exemple de présentation
426
Partie 8
Annexes
Annexe 1 Abréviations
433
Annexe 2 Bibliographie
437
A2.1 Livres437
A2.2 Ouvrages avec mise à jour périodique437
A2.3 Revues437
Annexe 3 Le pouvoir d'achat du franc et de l'euro de 1909 à 2009
439
Annexe 4 Table de mortalité des années 2008-2010
445
Annexe 5 Valeur de quelques fonds de commerce selon les barèmes professionnels et la jurisprudence
449
Annexe 6 Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours : calcul de la TVA sur marge
451
A6.1 Définition de la marge soumise à la TVA451
A6.2 Exemple de calcul de la TVA sur marge452
Annexe 7 Rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne
453
I Terminologie et méthodologie
455
A Définition des missions455
B Terminologie456
C Méthodes d'évaluation de la valeur vénale457
II Diligences
460
A Cadre d'exercice de la mission460
B Éléments et informations dont doit disposer l'expert immobilier pour effectuer sa mission461
C Diligences dans le cours de l'expertise immobilière462
D Rédaction des rapports d'expertise et des rapports d'actualisation463
III Déontologie et contrôle
463
A Règles déontologiques463
B Contrôles professionnels465
A7.1 Annexe I au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : charte de l'expertise en évaluation immobilière (extrait)
466
Le contenu des rapports466
Cas particulier des immeubles situés à l'étranger470
A7.2 Annexe II au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : composition du groupe de travail sur l'expertise immobilière
471