Comprendre la fiscalité immobilière des particuliers
Ordre des experts-comptables
Présentation
5
Sommaire
6
Fiche 1 : Schémas récapitulatifs des différentes étapes
de l'investissement locatif
12
1. Acquisition de l'immeuble
12
2. Location de l'immeuble
13
3. Transmission de l'immeuble
14
Fiche 2 : Quelles impositions au moment de l'acquisition
de l'immeuble ?
15
1. Quand le vendeur de l'immeuble doit-il soumettre la
vente à la TVA ?
15
1.1. Vous achetez l'immeuble à un simple particulier15
1.2. Vous achetez la construction à un professionnel
(promoteurs, marchands de biens...)15
1.3. Le taux de la TVA16
2. Quels sont les droits de mutation dus par l'acquéreur ?
17
3. L'acquéreur doit-il supporter d'autres frais ?
18
Fiche 3 : Quand bénéficier d'une réduction d'impôt
pour investissement locatif ?
19
1. La réduction d'impôt en faveur des investissements
immobiliers dans le secteur de la location meublée
non professionnelle
19
1.1. Conditions d'application de la réduction d'impôt19
1.2. Détermination de la réduction d'impôt21
1.3. Modalités d'utilisation de la réduction d'impôt22
1.4. Obligations déclaratives22
1.5. Remise en cause de la réduction d'impôt22
2. La réduction d'impôt «Duflot-Pinel»
23
2.1. Conditions d'application de la réduction d'impôt23
2.2. Détermination de la réduction d'impôt27
2.3. Utilisation de la réduction d'impôt28
2.4. Obligations déclaratives29
2.5. Remise en cause de la réduction d'impôt30
Fiche 4 : Quels critères de distinction entre location nue
et location meublée et quelles exonérations pour la location
meublée ?
32
1. Quel est le périmètre de la location meublée ?
32
2. Y a-t-il des locations meublées exonérées ?
34
2.1. Location ou sous-location d'une partie de l'habitation
principale34
2.2. Location de chambres d'hôtes34
Fiche 5 : Comment déclarer les revenus fonciers ?
36
1. Qui est imposable ?
36
2. Le régime du micro-foncier
36
2.1. Champ d'application du micro-foncier36
2.2. Déclaration37
3. Le régime réel d'imposition
38
3.1. Champ d'application du régime réel d'imposition38
3.2. Déclaration38
Fiche 6 : Quels sont les revenus imposables et les charges
déductibles des revenus fonciers ?
40
1. Les revenus imposables
40
2. Les charges déductibles des revenus fonciers
41
2.1. Quelles sont les charges déductibles suivant
le régime du micro foncier ?41
2.2. Quelles sont les charges déductibles suivant le régime
réel ?41
Fiche 7 : Comment traiter les déficits fonciers ?
48
1. Imputation du déficit foncier sur le revenu global
48
1.1. Le principe d'imputation48
1.2. Insuffisance du revenu global pour absorber le déficit
foncier49
1.3. Condition liée au maintien de l'immeuble à la location49
2. Imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers
des 10 années suivantes
50
Fiche 8 : Location meublée : quand devient-elle
professionnelle ?
51
1. Quelles conditions faut-il remplir pour avoir la qualité
de loueur en meublé professionnel ?
51
1.1. Inscription au RCS51
1.2. Recettes de la location meublée supérieures à 23 000 Euros52
1.3. Recettes supérieures aux autres revenus d'activité du
foyer fiscal53
2. Quelles différences entre le régime professionnel et le
régime non professionnel ?
53
Fiche 9 : Quels sont les revenus imposables de la location
meublée et les charges déductibles ?
54
1. Le régime micro-entreprise
54
1.1. Qui relève du régime des micro-entreprises ?54
1.2. Le loueur en meublé soumis au régime du micro
doit-il tenir une comptabilité ?55
1.3. Comment est déterminé le résultat net imposable
d'une entreprise soumise au régime du micro ?55
1.4. Comment le contribuable soumis au micro déclare-t-il
à l'administration fiscale ses revenus de location
en meublé ?56
2. Le régime du réel
56
2.1. Qui relève du régime réel ?56
2.2. L'option pour le réel simplifié57
2.3. Comment le contribuable soumis au réel simplifié
déclare-t-il à l'administration fiscale ses revenus
de location en meublé ?59
Fiche 10 : Comment traiter les déficits issus de la location
meublée ?
61
1. Quand un loueur en meublé peut-il avoir un déficit fiscal ?
61
2. La prise en compte des déficits diffère-t-elle suivant
que le loueur est professionnel ou non professionnel ?
61
Fiche 11 : La location en meublé est-elle soumise à la TVA ?
63
1. Les locations meublées sont exonérées de TVA
63
2. Les locations en meublé assorties des prestations
para-hôtelières sont imposables à la TVA
64
2.1. Que faut-il entendre par activité para-hôtelière ?64
2.2. Que faut-il entendre par exploitant d'une entreprise de
para-hôtellerie ?65
2.3. Le cas particulier des locations de locaux nus,
meubles ou garnis consenties à des exploitants
de logements-foyers65
2.4. Le taux d'imposition66
2.5. Sont toutefois exonérés les exploitants
qui bénéficient de la franchise66
Fiche 12 : Les biens donnés en location sont-ils soumis à la
CET ?
68
1. Les locations et la CFE
68
1.1. Qui est redevable de la CFE ?68
1.2. Les locations nues sont-elles soumises à la CFE ?69
1.3. Les locations en meublé sont-elles soumises à la CFE ?69
1.4. Y-a-t-il des exonérations de CFE ?69
2. Les locations et la CVAE
70
2.1. Qui est soumis à la CVAE ?70
2.2. Quelles sont les modalités d'imposition ?71
Fiche 13 : Les biens immobiliers et l'ISF
72
1. Les personnes imposables
72
2. Les biens immobiliers imposables
72
3. Quelle exonération pour mon immobilier d'entreprise ?
74
3.1. Cette exonération spécifique couvre-t-elle également
le bien immobilier ?74
3.2. Conditions de l'exonération75
3.3. Montant de l'exonération76
4. Evaluation des immeubles
80
Fiche 14 : Quelles sont les plus-values imposables ?
82
1. Les personnes imposables
82
1.1. Les personnes physiques82
1.2. Les sociétés de personnes non soumises à l'impôt
sur les sociétés82
2. Les opérations imposables
83
3. Les biens imposables
84
3.1. Les immeubles84
3.2. Les droits relatifs à des immeubles84
3.3. Les biens migrants84
Fiche 15 : Comment traiter les plus-values des SCI ?
87
1. Comment sont imposées les plus-values lors de la cession
d'un bien immobilier par une SCI ?
87
1.1. Les parts sont détenues directement par une personne
physique en dehors de toute activité professionnelle88
1.2. Les parts sont détenues par des sociétés soumises
à l'impôt sur les sociétés ou des personnes physiques
ou morales relevant de l'impôt sur le revenu, placées
de plein droit sous un régime réel d'imposition et exerçant
une activité industrielle, commerciale, artisanale
ou agricole88
1.3. Les parts sont détenues par des sociétés
de personnes interposées88
1.4. Retrait d'un associé en cours d'exercice postérieurement
à la cession d'un immeuble par une société de personnes
exerçant une activité immobilière89
2. Comment sont imposées les plus-values en cas de cession
de titres des sociétés civiles immobilières ?
89
Fiche 16 : Y a-t-il des plus-values immobilières exonérées ?
91
1. La résidence principale
91
2. Habitation en France des non-résidents
92
3. Expropriations
93
4. Opérations de remembrement
93
5. Montant des cessions
93
6. Cession d'immeubles au profit de bailleurs sociaux
94
7. Première cession d'un logement autre que la résidence
principale
94
8. Cession de l'ancienne résidence principale des retraités
ou invalides
95
9. Cessions de droits de surélévation
96
10. Exonération tenant à la durée de possession du bien
96
Fiche 17 : Comment sont imposées les plus-values
immobilières ?
98
1. Plus-values des particuliers
98
1.1. La plus-value brute98
1.2. La plus-value nette imposable102
2. Comment est imposée la vente de l'immeuble du loueur
en meublé ?
103
2.1. Comment est imposée la plus-value si je suis un loueur
en meublé professionnel ?104
2.2. Comment est imposée la plus-value si je suis un loueur
en meublé non professionnel ?105
Fiche 18 : Qui déclare les plus-values et paye l'impôt ?
106
1. Modalités d'imposition de la plus-value immobilière
106
1.1. Imposition au taux proportionnel106
1.2. Taxe applicable aux plus-values excédant 50 000 Euros106
2. Les obligations déclaratives et de paiement
108
2.1. Cession d'un bien immobilier108
2.2. Cession de parts d'une société à prépondérance
immobilière relevant de l'impôt sur le revenu108
Fiche 19 : La donation d'un immeuble est-elle imposable ?
110
1. Le cédant ne dégage aucune plus-value imposable
110
2. L'acquéreur est soumis aux droits de mutation à titre
gratuit
110
3. Le donateur doit organiser dans le temps ses donations
113
4. Allègement temporaire des droits de mutation sur les
donations de terrains à bâtir et de logements neufs
114
4.1. Exonération des donations de terrains à bâtir
consenties en 2015115
4.2. Exonération temporaire des donations de logements
neufs n'ayant jamais servi116