Guide des baux commerciaux 2022-2023

Résumé

70 fiches et 43 formules qui expliquent le droit des baux commerciaux, en rendant compte de la complexité des contrats et d'une abondante jurisprudence. ©Electre 2021

Contributeur(s)
- Lafond, Jacques (1936-....). Collaborateur
- Monéger, Joël (1945-....). Directeur de publication/coordinateur/coordonnateur
Éditeur(s)
- LexisNexis
Date
- 2021
Notes
- Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (XIX-694 p.) ; 25 x 17 cm
Collections
- Les guides
Sujet(s)
- Baux commerciaux
- France
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-7110-3577-9
Indice
- 347.1 Organisation générale du commerce
Quatrième de couverture
- Un concept original et unique sur le marché
  Le bail commercial est l'un des contrats les plus courants dans le commerce de distribution, mais il Intéresse aussi les restaurateurs, les hôteliers, les exploitants de cliniques ou de salles de spectacles. La complexité des textes, anciens et nouveaux et une jurisprudence foisonnante commandent la plus grande attention aux rédacteurs, comme aux propriétaires et locataires.
  La moindre bévue peut entraîner la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Le droit au renouvellement Instauré au profit du locataire à l'Issue d'un bail qui aura duré au moins neuf ans Implique pour le locataire le respect de certaines obligations et un formalisme assez rigoureux entoure le congé délivré par le bailleur ou la demande de renouvellement du locataire. Il est souvent difficile à une personne non spécialiste de procéder sans risque dans ce domaine. D'où l'opportunité d'offrir aux parties, propriétaires et locataires, ainsi qu'à leurs conseils, un guide de référence pour les accompagner lors de la négociation et de la signature, mais aussi au cours du bail et lors de la fin et du renouvellement de la convention locative :
  
  Quand peut-on prétendre signer un bail commercial et quelle est sa durée ?
  
  Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire ?
  
  Quelles sont les Indemnités dues par le bailleur qui souhaite reprendre la maîtrise des lieux en fin de bail ?
  
  Comment se déroule une procédure de renouvellement, de fixation du loyer en cours de bail et lors du renouvellement ?
  
  Peut-on prétendre avoir un bail commercial si les locaux sont situés sur le domaine privé ou public de l'État ou d'une collectivité territoriale ?
  
  À qui s'adresse ce guide ?
  À jour au 30 juin 2021 et prenant en compte les arrêts majeurs publiés depuis l'édition de 2019, le Guide des baux commerciaux est composé de plus de 70 fiches et de 43 formules organisées pour une consultation rapide et efficace. Enrichi de conseils pratiques et d'avertissements sur certains dangers, il s'adresse à tous ceux qui pratiquent le droit des baux commerciaux, en particulier les avocats, les notaires, les juristes d'entreprise, les agents immobiliers, et les particuliers qui souhaitent mieux comprendre les conseils des rédacteurs professionnels.
Tables des matières
- - Guide des baux commerciaux 2022/2023
  - Joël Monéger
  - LexisNexis
  - Liste des abréviations VII
  - Liste des auteurs XI
  - Avant-propos XIII
  - Sommaire XV
  - Introduction
  - Fiche 1 Acheter ou louer un local commercial ou artisanal 1
  - L'achat du local d'exploitation2
  - A L'achat par des personnes physiques2
  - B L'achat par une personne morale2
  - La location du local d'exploitation3
  - Titre 1
  - Champ d'application du statut des baux commerciaux
  - Chapitre 1 : Un contrat soumis à un statut d'ordre public
  - Fiche 2 Le bail commercial : entre liberté contractuelle et ordre public 7
  - Réforme du droit commun des contrats et bail commercial7
  - A Application de la réforme du droit commun des contrats dans le temps7
  - B Application de la substance des textes issus de la réforme du droit commun des contrats aux baux commerciaux9
  - Baux commerciaux et ordre public12
  - Fiche 3 Application des lois « Pinel » et « Macron » dans le temps 21
  - Chapitre 2 : Un contrat de bail commercial
  - Fiche 4 Nécessité d'un contrat de bail commercial - Exclusion des contrats voisins 27
  - Un contrat de bail commercial27
  - A Un contrat de bail27
  - B Un contrat de bail commercial29
  - Des contrats voisins exclus de la qualification de bail ou de bail commercial statutaire30
  - Chapitre 3 : Un bail commercial soumis aux normes statutaires
  - Section 1 : Les parties au bail commercial
  - Fiche 5 La capacité juridique de conclure un bail commercial 35
  - Introduction35
  - Pouvoir de consentir le bail en cas de concours de droits36
  - Pouvoir de consentir le bail par représentation37
  - Fiche 6 Le locataire et l'exigence d'une immatriculation pour chaque bail 39
  - Introduction39
  - Immatriculation personnelle du locataire40
  - A Immatriculation personnelle et pluralité de preneurs40
  - B Immatriculation personnelle et pluralité de locaux42
  - Immatriculation et dates utiles42
  - A Date de l'immatriculation et bail en cours ou prolongé42
  - B Date de l'immatriculation et occupation des lieux44
  - Fiche 7 Le locataire et l'exigence du fonds 45
  - Introduction45
  - De l'existence d'un fonds de commerce45
  - A De l'existence d'un fonds pour les activités dépendantes46
  - B De l'existence d'un fonds pour les activités intégré dans les réseaux de distribution48
  - De l'exploitation du fonds49
  - A De l'exploitation effective du fonds49
  - B De la dispense d'exploitation effective du fonds50
  - Section 2 : L'objet du bail commercial : un bien immobilier
  - Fiche 8 Un local ou un immeuble 51
  - Introduction51
  - Nature du bien loué51
  - A Un local ou un emplacement stable51
  - 1 Un lieu clos et couvert52
  - 2 Un lieu stable et permanent52
  - B Un terrain nu sur lequel existe ou existera une construction53
  - Caractère du bien loué : local principal, local accessoire54
  - A Local principal54
  - B Local accessoire54
  - Fiche 9 Le local appartenant au domaine privé de l'État et d'une collectivité territoriale 57
  - Fiche 10 Les centres commerciaux 61
  - L'application du statut des baux commerciaux62
  - A Les commerçants sous-locataires d'un centre commercial financé par un crédit-bail immobilier62
  - B Les emplacements dans les centres commerciaux62
  - Les obligations respectives des parties63
  - A Les obligations du preneur63
  - 1 La maîtrise de la commercialité du centre63
  - 2 La maîtrise des coûts66
  - B Les obligations du bailleur67
  - 1 L'obligation de maintien de la commercialité67
  - 2 L'interdiction de modifier la forme de la chose louée et l'obligation d'assurer la jouissance paisible68
  - Le loyer69
  - A Le principe du loyer variable69
  - B Les modalités de fixation du loyer variable en renouvellement69
  - 1 L'exclusion des règles de fixation statutaires69
  - 2 La détermination de la valeur locative71
  - C Le loyer variable et le droit d'option71
  - Fiche 11 Bail et installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) 73
  - La réglementation régissant les ICPE73
  - L'application de la réglementation ICPE aux rapports locatifs75
  - A La répartition entre bailleur et preneur des obligations liées à l'implantation d'une ICPE75
  - B La charge des obligations liées à la cessation d'activité d'une ICPE75
  - Fiche 12 Les matériaux dangereux 77
  - La charge des obligations de recherche et de traitement en matière de produits dangereux77
  - A Le plomb77
  - B L'amiante77
  - 1 La liste A : le repérage de l'amiante friable78
  - 2 La liste B : le repérage des matériaux non friables78
  - 3 La liste C : le diagnostic préalable à la démolition de l'immeuble78
  - 4 Les sanctions78
  - C Les termites79
  - 1 La déclaration obligatoire79
  - 2 Le repérage et le traitement à l'intérieur des périmètres de lutte79
  - 3 Le traitement des matériaux de démolition dans les zones contaminées délimitées par arrêté préfectoral79
  - D Les légionelles79
  - E Le radon80
  - F Les installations de gaz naturel80
  - G La surveillance de la qualité de l'air dans certains bâtiments recevant du public80
  - H Le diagnostic relatif aux déchets issus d'une démolition ou d'une réhabilitation lourde81
  - I Le traitement des déchets issus des chantiers du BTP81
  - La charge des obligations liées à la réglementation régissant les ICPE82
  - A Les obligations liées à l'implantation d'une installation classée82
  - B Les obligations liées à la cessation d'activité d'une installation classée82
  - Section 3 : Les extensions légales et conventionnelles du statut des baux commerciaux
  - Fiche 13 Les extensions du champ d'application du statut des baux commerciaux 83
  - Introduction83
  - Les extensions à caractère économique83
  - A Les extensions légales83
  - B Les extensions conventionnelles85
  - Les extensions culturelles87
  - A Les locaux abritant un établissement d'enseignement87
  - B Les artistes graphistes et plasticiens88
  - Section 4 : La durée du bail
  - Fiche 14 La durée du bail 90
  - Introduction91
  - La durée initiale du bail91
  - A La durée minimale de neuf ans91
  - 1 Un critère distinctif91
  - 2 La faculté d'aménagement contractuel92
  - 3 La prise d'effet du bail93
  - B Le bail à périodes et la prorogation conventionnelle du bail93
  - 1 Le bail à périodes93
  - 2 La prorogation conventionnelle pour une durée équivalente93
  - C Le bail de plus de neuf ans94
  - 1 Le principe : l'interdiction des baux perpétuels94
  - 2 La durée supérieure à neuf ans94
  - La durée du bail renouvelé94
  - A Une durée minimale d'ordre public94
  - B Le renouvellement des baux d'une durée initiale supérieure à neuf ans95
  - Fiche 15 Les baux commerciaux non statutaires à raison de leur brève durée 97
  - Le bail dérogatoire stricto sensu98
  - Le bail saisonnier100
  - Fiche 16 La tacite prolongation du bail 103
  - La poursuite du bail103
  - Le régime de la tacite prolongation104
  - Fiche 17 Les facultés de résiliation anticipée 105
  - Les congés du preneur105
  - A Le congé triennal du preneur105
  - 1 Les conditions105
  - 2 Les effets109
  - B Le congé du preneur retraité ou invalide109
  - Les congés triennaux du bailleur109
  - A Les congés pour travaux110
  - 1 Le congé pour construire ou reconstruire110
  - 2 Le congé pour surélever111
  - 3 Le congé pour construction sur un terrain loué nu111
  - B Les congés pour réaffecter le local à un usage d'habitation111
  - 1 La reprise du local accessoire non utilisé pour l'habitation111
  - 2 Les conditions d'application112
  - 3 La procédure112
  - 4 Les conséquences112
  - 5 La reprise de locaux à usage de bureaux en vue de les affecter à l'habitation112
  - Fiche 18 Les annexes au bail commercial 115
  - Introduction115
  - Les annexes relatives aux matériaux dangereux et risques environnementaux : les diagnostics techniques116
  - A Les annexes obligatoires116
  - 1 L'état des risques et pollutions (anciennement ERNT, ERNMT puis ESRIS) et la révélation d'un sinistre antérieur116
  - 2 Le diagnostic de performance énergétique (DPE)116
  - 3 L'annexe environnementale116
  - 4 Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)117
  - B Les annexes recommandées118
  - 1 Le diagnostic technique amiante (DTA)118
  - 2 Le diagnostic termite (ou état parasitaire)119
  - 3 Le diagnostic légionelle120
  - 4 Le diagnostic radon120
  - Les autres annexes121
  - A Les annexes recommandées121
  - 1 Le pian des locaux121
  - 2 Le règlement de copropriété121
  - B L'état des lieux d'entrée et de sortie121
  - 1 L'obligation d'établir un état des lieux : bail commercial121
  - 2 L'obligation d'établir un état des lieux : baux dérogatoires et professionnels123
  - Titre 2
  - La vie du bail commercial
  - Chapitre 1 : La fixation du loyer initial et les charges locatives
  - Section 1 : La fixation initiale du loyer
  - Fiche 19 La fixation initiale du loyer 127
  - Le loyer d'origine127
  - A La détermination du loyer initial128
  - 1 Le principe de la liberté contractuelle128
  - 2 Les aménagements128
  - B Les modalités de paiement du loyer131
  - 1 Le lieu de paiement131
  - 2 Le mode de paiement131
  - 3 La périodicité du paiement131
  - 4 La preuve du paiement131
  - La détermination du loyer du bail renouvelé131
  - Section 2 : Les charges locatives
  - Fiche 20 La fixation initiale des charges 135
  - Introduction135
  - Principes essentiels en matière de répartition des charges136
  - A Principes de droit civil136
  - B Principes statutaires issus de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014139
  - La précision des clauses relatives aux charges142
  - A Principes d'interprétation des clauses ambiguës142
  - 1 L'admission du transfert au preneur de charges : la tendance extensive fondée sur l'article 1188 du Code civil143
  - 2 La limitation du transfert au preneur de charges la tendance restrictive fondée sur l'article 1190 du Code civil144
  - B Problématique de l'immeuble ayant une pluralité d'occupants146
  - Le recouvrement des charges147
  - A Recouvrement aux frais réels ou au forfait147
  - B Recouvrement par facturation simple ou par provision et régularisation148
  - C Le recouvrement contentieux148
  - Fiche 21 Les Impôts et taxes 151
  - Introduction151
  - Les taxes et impôts à la charge du bailleur151
  - Les taxes et impôts à la charge du locataire153
  - La répartition contractuelle des taxes et impôts153
  - Les taxes sur les loyers et accessoires155
  - A La contribution sur les revenus locatifs (CRL)155
  - B La TVA sur les loyers156
  - C La TVA sur les charges156
  - 1 Exclusion des dépenses engagées par le bailleur au nom du preneur157
  - 2 Exclusion des dépenses engagées par le bailleur en son nom propre et récupérées auprès du locataire157
  - 3 Dépenses et charges exclues par leur nature157
  - Section 3 : Les garanties d'exécution des obligations contractuelles
  - Fiche 22 Les assurances 159
  - L'obligation d'assurance159
  - La renonciation à recours160
  - A L'absence de renonciation à recours : l'application du mécanisme de la subrogation160
  - B Les différentes hypothèses de renonciation à recours160
  - 1 La renonciation unilatérale et les renonciations réciproques160
  - 2 La renonciation à recours en faveur des seuls contractants160
  - 3 La renonciation à recours en faveur des contractants et de leurs assureurs respectifs161
  - C La symétrie de la renonciation dans le contrat de bail et dans la police d'assurance161
  - Fiche 23 Les garanties 163
  - Le dépôt de garantie163
  - A Les créances garanties163
  - B Le montant du dépôt de garantie164
  - C Le sort du dépôt de garantie en cas de cession164
  - D L'attribution du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts164
  - B Le sort du dépôt de garantie en cas de vente de l'Immeuble165
  - F Le sort du dépôt de garantie en cas d'ouverture d'une procédure collective165
  - La clause de garantie solidaire165
  - La caution solidaire166
  - A Mentions de l'acte de cautionnement167
  - 1 La preuve du cautionnement167
  - 2 La validité du cautionnement167
  - B Dettes garanties168
  - C Durée du cautionnement168
  - La garantie à première demande169
  - La lettre d'intention169
  - Le privilège du bailleur170
  - Promesse de nantissement du fonds de commerce ou nantissement du fonds de commerce170
  - Chapitre 2 : L'évolution du loyer en cours de bail
  - Section 1 : La révision triennale légale
  - Fiche 24 La révision triennale 173
  - Les textes173
  - A Article L. 145-38 du Code de commerce173
  - B Article R. 145-20 du Code ce commerce174
  - C Article R. 145-21 du Code de commerce174
  - La distinction entre la révision triennale, l'indexation et la révision du loyer indexé174
  - Les loyers soumis à la révision triennale175
  - A Champ d'application175
  - B Caractère d'ordre public175
  - 1 Les clauses contrevenant aux dispositions de l'article L. 145-38 sont réputées non écrites175
  - 2 La prescription176
  - 3 La renonciation à la révision légale176
  - La demande de révision177
  - A L'auteur ce la demande177
  - B La date de la demande de révision177
  - 1 Le point de départ du délai de trois ans177
  - 2 L'expiration du délai de trois ans177
  - 3 Les hypothèses particulières178
  - C La forme et le contenu de la demande de révision178
  - La fixation du loyer révisé179
  - A L'exception devenue le principe : le plafonnement du loyer révisé179
  - B L'exception : le déplafonnement et le retour à la valeur locative182
  - 1 Fixation Ou loyer révisé à la valeur locative sans plancher ni plafond182
  - 2 Fixation à la valeur locative avec plancher et plafond182
  - 3 Calcul de la valeur locative183
  - C La procédure de fixation du loyer révisé (C. com., art. R. 145-20)183
  - D La date d'effet du loyer révisé184
  - Fiche 25 Les indices 185
  - Les textes185
  - A Article L. 145-34, alinéa 1^er du Code de commerce185
  - B Article L. 145-38, alinéa 3 du Code de commerce185
  - C Article L. 112-2, alinéas 1^er et 2 du Code monétaire et financier186
  - D Article L 112-3,9° et 10° du Code monétaire et financier186
  - E Article D. 112-1 du Code monétaire et financier186
  - F Article D. 112-2 du Code monétaire et financier186
  - Commentaires187
  - A Le renouvellement et la révision du loyer187
  - 1 L'ILC187
  - 2 L'ILAT188
  - B L'Indexation du loyer189
  - C La modification de l'indice en cours de bail189
  - Illicéité de l'indice190
  - A L'appréciation du caractère licite ou illicite d'un indice190
  - B Nature de la sanction190
  - C Portée de la sanction190
  - Section 2 : La clause d'échelle mobile ou clause d'indexation
  - Fiche 26 La clause d'indexation 193
  - Les textes193
  - A Article L. 112-1, alinéas 1^er et 2 du Code monétaire et financier193
  - B Article L. 112-2, alinéas 1^er et 2 du Code monétaire et financier193
  - Définition194
  - A Les critères de qualification de la clause d'indexation194
  - 1 Le caractère automatique194
  - 2 L'absence de formalisme195
  - 3 Une périodicité librement définie195
  - 4 Un Indice195
  - B Les distinctions à opérer195
  - 1 La révision triennale légale195
  - 2 La clause d'actualisation196
  - 3 Les baux à paliers et les loyers avec franchise(s)196
  - 4 Le loyer variable196
  - Validité de la clause d'indexation197
  - A Validité au regard du Code monétaire et financier197
  - 1 Le choix de l'indice197
  - 2 La période de variation de l'indice197
  - B Validité au regard du Code de commerce (art. L. 145-39)200
  - C Validité au regard du principe de la libre variation de la clause d'indexation200
  - Le calcul de l'Indexation en cas de lissage du loyer déplafonné du bail renouvelé201
  - Section 3 : La révision pour variation de plus de 25 %
  - Fiche 27 La révision du loyer indexé 203
  - Les textes203
  - A Article L. 145-39 du Code de commerce203
  - B Article R. 145-22 du Code de commerce203
  - Les conditions de la révision du loyer indexé204
  - A Les distinctions à opérer204
  - B Les conditions de fond de la révision du loyer indexé204
  - C Les conditions de forme de la révision du loyer indexé206
  - La fixation du loyer indexé révisé206
  - A Fixation du loyer à la valeur locative206
  - B La procédure de fixation du loyer révisé (C. com., art. R. 145-20)207
  - C La date d'effet du loyer révisé207
  - Coexistence de la révision du loyer indexé (C. com., art. L. 145-39) et de la révision légale (C. com., art. L. 145-38)208
  - Chapitre 3 : La délivrance et l'entretien du bien loué
  - Fiche 28 L'obligation de délivrance des locaux 211
  - Les textes du Code civil211
  - Le bailleur est tenu à l'égard du preneur d'une obligation de délivrance212
  - A Le champ d'application de l'obligation de délivrance212
  - B La limitation de l'obligation de délivrance par la volonté des parties213
  - Travaux nécessaires à l'usage pour lequel les locaux sont loués214
  - Fiche 29 Les travaux dans le bail commercial 217
  - Les différentes catégories de travaux217
  - A Les réparations locatives ou de menu entretien217
  - B Les travaux de l'article 606 du code civil217
  - C Les travaux consécutifs à la vétusté218
  - D Les travaux consécutifs à un cas de force majeure219
  - E Les travaux de mise en conformité219
  - F Les travaux d'amélioration et les travaux de modification des caractéristiques des locaux loués effectués par le preneur220
  - La répartition du coût des travaux entre les parties222
  - A Le principe de liberté contractuelle appliquée aux clauses relatives aux travaux dans les lieux loués222
  - B Les limites au transfert du coût des travaux au preneur222
  - 1 Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014)222
  - 2 Les limites en matière de reconstruction de l'immeuble223
  - 3 La prise en compte de l'interprétation restrictive des juges224
  - La clause de prise des locaux en l'état224
  - A La nécessité d'une clause suffisamment précise224
  - A La portée limitée de la clause225
  - L'état de restitution des locaux à la fin du bail225
  - Fiche 30 Le trouble de jouissance du preneur du fait des travaux réalisés par le bailleur 227
  - La jouissance paisible227
  - A Le principe227
  - B La durée de l'obligation228
  - Trouble de jouissance du fait des travaux effectués par le bailleur228
  - A Le trouble de jouissance228
  - B L'exonération de la responsabilité du bailleur229
  - 1 L'exonération légale229
  - 2 L'exonération conventionnelle229
  - C Inefficacité des exonérations230
  - Chapitre 4 : L'activité exercée dans les lieux loués
  - Section 1 : La détermination initiale des activités
  - Fiche 31 La détermination dans le bail initial de l'activité exercée : la destination des lieux 231
  - La destination des lieux et la loi impérative231
  - A L'ordre public et l'activité commerciale232
  - B L'ordre public urbanistique et l'activité commerciale232
  - La destination des lieux et le règlement de copropriété233
  - La destination des lieux dans le contrat de bail234
  - Section 2 : L'évolution de l'activité exercée dans les lieux loués
  - § 1. Le changement d'exploitant
  - Fiche 32 La cession du droit au bail 237
  - Principes237
  - Cession globale du fonds de commerce238
  - A Les clauses illicites238
  - B Les clauses licites239
  - C La sanction des clauses limitatives241
  - 1 Dans les rapports bailleur-locataire241
  - 2 Dans les rapports entre cédant et cessionnaire242
  - 3 Sanction du rédacteur d'actes243
  - Cession isolée du droit au bail243
  - Hypothèses particulières244
  - A La cession-déspécialisation244
  - B La cession reconversion des débits de boissons245
  - C Transfert du bail en cas de fusion ou d'apport partiel d'actif soumis au régime des scissions246
  - Le formalisme de la cession247
  - A Le déroulement de l'opération de cession247
  - B De la promesse à la cession définitive248
  - C Les formalités postérieures à la cession249
  - Le droit de préemption communal250
  - Fiche 33 Sous-location et bail commercial 253
  - Définition de la sous-location et contrats voisins254
  - A La notion de sous-location254
  - B Sous-location et contrats voisins254
  - Réglementation de la sous-location255
  - A Les conditions de validité de la sous-location255
  - 1 L'autorisation du bailleur255
  - 2 L'appel du bailleur à l'acte de sous-location256
  - B Les sanctions257
  - 1 Sanction concernant le sous-locataire257
  - 2 Sanction concernant le locataire principal257
  - 3 Effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire de l'irrégularité de la sous-location258
  - La sous-location dans les rapports bailleur-locataire principal259
  - A Le droit au réajustement du loyer259
  - A Sous-location et renouvellement du bail principal260
  - 1 La sous-location, cause de déplafonnement lors du renouvellement du bail ?260
  - 2 Sous-location et droit au renouvellement du locataire principal261
  - Sous-locataire et droit au renouvellement261
  - A Vis-à-vis du locataire principal261
  - B Vis-à-vis du bailleur262
  - Fiche 34 Bail commercial et location-gérance 265
  - Les conditions du contrat de location-gérance266
  - A Conditions relatives au loueur266
  - B Conditions relatives au locataire-gérant266
  - C Conditions de forme267
  - D Publicité267
  - Les effets du contrat de location-gérance267
  - A Effets entre les parties267
  - 1 Droits et obligations du loueur267
  - 2 Droits et obligations du locataire-gérant268
  - B Effets à l'égard du bailleur des locaux268
  - 1 Le propriétaire du fonds, donné en location-gérance, est locataire des locaux268
  - 2 Le propriétaire du fonds est le bailleur des locaux269
  - La requalification de la convention de location-gérance en bail commercial269
  - A Les différences entre bail commercial et location-gérance269
  - B La requalification270
  - 1 La requalification du contrat de location gérance en bail commercial270
  - 2 La requalification d'un bail en convention de location-gérance271
  - § 2. L'évolution de l'exploitation
  - Fiche 35 Les déspécialisations du bail commercial 273
  - Introduction273
  - La déspécialisation restreinte274
  - A La condition de fond de la déspécialisation restreinte : le caractère connexe ou complémentaire de l'activité nouvelle274
  - B La procédure de déspécialisation restreinte274
  - C Les effets de la déspécialisation restreinte275
  - 1 Effet sur le loyer275
  - 2 Effet sur l'exploitation du fonds de commerce276
  - 3 Effet sur d'éventuelles clauses d'exclusivité ou de non-concurrence276
  - La déspécialisation plénière276
  - A Les conditions de fond de la déspécialisation plénière276
  - 1 Les nécessités de la conjoncture économique et de l'organisation rationnelle de la distribution276
  - 2 La compatibilité avec la destination de l'immeuble277
  - B La procédure de la déspécialisation plénière277
  - C Les effets de la déspécialisation plénière278
  - 1 La révision du montant du loyer278
  - 2 L'indemnité278
  - La cession-déspécialisation279
  - A Les preneurs concernés par la cession-déspécialisation279
  - B La procédure de la cession-déspécialisation279
  - C La modification du loyer280
  - La déspécialisation incluse280
  - Titre 3
  - La fin du bail
  - Chapitre 1 : La résiliation du bail pour destruction de l'immeuble
  - Fiche 36 Résiliation de plein droit pour perte de l'immeuble 285
  - La notion de perte partielle ou totale286
  - A Perte partielle286
  - B Perte totale286
  - La nature de la destruction de l'immeuble au sens de l'article 1722 du Code civil286
  - A La destruction par cas fortuit286
  - B La destruction du fait du bailleur ou du preneur287
  - C La destruction de nature juridique287
  - D La perte de nature économique287
  - Les effets de la perte de l'immeuble288
  - Dérogation contractuelle à l'article 1722 du Code civil289
  - Chapitre 2 : La résiliation du bail
  - Fiche 37 Résiliation du bail 291
  - Résiliation judiciaire291
  - A Champ d'application292
  - 1 Distinction des autres modalités de résiliation292
  - 2 Pouvoir d'appréciation du juge292
  - 3 Mise en ouvre292
  - B Procédure judiciaire293
  - 1 Mise en demeure préalable (non)293
  - 2 Procédure293
  - 3 Prescription de l'action en résiliation293
  - 4 Dénonciation aux créanciers inscrits293
  - C Effets293
  - 1 Date d'effet293
  - 2 Indemnité d'occupation294
  - D Exemples de motifs de résiliation294
  - Résiliation de plein droit295
  - Résiliation amiable295
  - Fiche 38 La clause résolutoire 297
  - Les conditions d'application298
  - A Les conditions générales298
  - B Les conditions de fond299
  - 1 Une infraction à une clause expresse du bail299
  - 2 Une infraction expressément visée par la clause299
  - 3 Bonne foi du bailleur300
  - C Les conditions de forme300
  - 1 Nécessité d'un commandement300
  - 2 Auteur(s) du commandement301
  - 3 Destinataire(s) du commandement301
  - 4 Mention et respect d'un délai d'un mois à compter de la signification301
  - 5 Mention précise de l'infraction301
  - D Acquiescement renonciation, force majeure302
  - 1 Acquiescement du locataire302
  - 2 Renonciation du bailleur à faire constater la résiliation du bail303
  - 3 Force majeure303
  - E Limite au jeu de la clause résolutoire303
  - 1 L'exécution de l'obligation par le locataire303
  - 2 Vente de l'immeuble303
  - 3 Déspécialisation304
  - 4 Stage de conversion ou de promotion304
  - 5 Procédure collective304
  - La procédure de mise en jeu de la clause résolutoire304
  - A Conditions et méthode de mise en ouvre304
  - 1 Compétence304
  - 2 Forme de la demande304
  - 3 Recevabilité304
  - 4 Moment304
  - 5 Prescription305
  - B Le rôle du juge305
  - 1 Pouvoir limité du juge305
  - 2 Date d'effet305
  - 3 Autorité de chose jugée du constat305
  - La suspension des effets de la clause résolutoire306
  - A Modalité306
  - 1 Une demande de délais306
  - 2 Appréciation souveraine du juge306
  - 3 Point de départ des délais307
  - 4 Durée des délais307
  - B Les effets de la mise en ouvre de la clause résolutoire307
  - 1 Exécution307
  - 2 Inexécution307
  - 3 Nouveaux délais308
  - 4 Procédures collectives308
  - Les créanciers inscrits308
  - A Détermination du domaine de l'article L. 143-2 du Code de commerce308
  - B Notification309
  - 1 Forme de la notification309
  - 2 Délais309
  - C Effet309
  - D Sanctions309
  - Chapitre 3 : La délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement
  - Fiche 39 Le congé du bailleur 311
  - L'auteur et le destinataire du congé312
  - A L'auteur du congé312
  - 1 Le congé doit être donné par le propriétaire des locaux312
  - 2 Les cas particuliers313
  - B Le destinataire du congé314
  - Les délais314
  - A Le délai de préavis314
  - 1 Un délai minimum314
  - 2 La computation du délai314
  - 3 Le congé donné longtemps à l'avance314
  - B La date d'effet du congé314
  - La forme et le contenu du congé315
  - A La forme du congé315
  - 1 La situation antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014315
  - 2 La situation issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014316
  - 3 La situation issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015316
  - B La motivation du congé316
  - 1 Les motifs316
  - 2 Le changement de motifs :317
  - 3 La sanction de la motivation317
  - C Les textes318
  - Les cas particuliers des baux à périodes ou dont l'échéance est subordonnée à la survenance d'un événement318
  - Les effets du congé319
  - A Le caractère unilatéral et irrévocable du congé319
  - B La renonciation aux effets du congé319
  - C La rétractation du congé319
  - La réponse du locataire319
  - A La réponse du locataire à un congé avec offre de renouvellement319
  - 1 L'hypothèse où le locataire veut rester319
  - 2 L'hypothèse où le locataire veut restituer les locaux320
  - B La réponse du locataire à un congé avec refus de renouvellement320
  - Fiche 40 La demande de renouvellement 321
  - La demande de renouvellement321
  - A L'auteur et le destinataire322
  - B Les délais322
  - C La forme et le contenu323
  - Les réponses du bailleur324
  - Chapitre 4 : La restitution des lieux loués
  - Fiche 41 La restitution des locaux 325
  - La restitution matérielle des locaux : la libération et la remise des clés326
  - A La libération des lieux326
  - B La restitution des clés326
  - C L'obligation pèse sur le dernier titulaire du bail326
  - L'appréciation de l'état des locaux lors de leur restitution327
  - A Obligation de restituer les lieux en bon état de réparations : absence d'état des lieux327
  - B Obligation pour le preneur de restituer la chose telle qu'il l'a reçue : existence d'un état des lieux327
  - Exceptions à la restitution par le preneur328
  - Conséquences de l'obligation de restitution329
  - A Le sort des améliorations et construction329
  - B L'indemnisation du bailleur329
  - C L'indemnité d'occupation329
  - D Le sort du dépôt de garantie330
  - Chapitre 5 : Le refus de renouvellement du bail
  - Section 1 : La dénégation du droit au renouvellement
  - Fiche 42 La dénégation du droit au renouvellement 331
  - Les cas de dénégation331
  - A Les motifs de dénégation331
  - 1 La dénégation du droit au statut des baux commerciaux331
  - 2 La dénégation du droit au renouvellement332
  - B La date d'appréciation du droit au statut et/ou au renouvellement332
  - La mise en ouvre de la dénégation332
  - A Le congé ou la réponse à la demande de renouvellement332
  - 1 L'absence de mise en demande préalable332
  - 2 Le respect du formalisme propre au statut des baux commerciaux333
  - B La procédure subséquente333
  - 1 La saisine du tribunal judiciaire333
  - 2 La décision du luge et ses conséquences333
  - Section 2 : Le refus de renouvellement avec Indemnité d'éviction
  - § 1. Les conditions du droit à indemnité d'éviction
  - Fiche 43 Les conditions du droit à indemnité d'éviction 335
  - Le texte335
  - Le refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction335
  - Les conditions du bénéfice de l'indemnité d'éviction à la date d'effet du congé336
  - A Une initiative du bailleur336
  - B La qualité de propriétaire du fonds de commerce336
  - C Le respect des conditions du droit au renouvellement337
  - § 2. La détermination des indemnités
  - Fiche 44 Le droit au maintien dans les lieux et l'indemnité d'occupation 339
  - Le texte339
  - Le droit au maintien dans les lieux340
  - A Les conditions du droit au maintien dans les lieux340
  - 1 Le droit à une indemnité d'éviction340
  - 2 Le respect des obligations contractuelles341
  - 3 L'allègement des obligations statutaires342
  - B Durée342
  - L'indemnité d'occupation342
  - A La durée d'exigibilité de l'Indemnité d'occupation343
  - B La fixation de l'indemnité d'occupation343
  - C Révision triennale, indexation345
  - D Compensation345
  - E Prescription345
  - Fiche 45 La fixation de l'indemnité d'éviction : l'indemnité principale 347
  - Le texte347
  - La procédure de fixation de l'indemnité d'éviction348
  - La détermination de l'indemnité principale349
  - A La nature du préjudice du preneur349
  - 1 L'indemnité de remplacement : la valeur du fonds de commerce349
  - 2 L'indemnité de transfert : la valeur du droit au bail349
  - B Les modalités d'appréciation du préjudice350
  - 1 La consistance du fonds de commerce350
  - 2 La date d'appréciation de la consistance du fonds de commerce351
  - 3 La date de l'évaluation du préjudice352
  - C L'évaluation de l'indemnité principale352
  - 1 L'évaluation du fonds de commerce (indemnité de remplacement)352
  - 2 L'évaluation du droit au bail (indemnité de transfert et éventuellement indemnité de remplacement)354
  - 3 Le préjudice moindre357
  - Fiche 46 La fixation de l'indemnité d'éviction : les indemnités accessoires 359
  - L'indemnité de remploi360
  - Le trouble commercial360
  - Les frais de déménagement361
  - Les frais de réinstallation361
  - Les agencements non amortis363
  - Double loyer364
  - Pertes sur stock364
  - Indemnités de licenciement364
  - Frais administratifs et indemnité de résiliation de contrats365
  - Divers365
  - A L'article L. 145-46 du Code de commerce365
  - B Travaux hôteliers365
  - C Produits cosmétiques366
  - D Produits préemballés vendus en certaine quantité nominale366
  - E Perte du logement366
  - F Perte partielle de clientèle366
  - G Frais de remise en état d'une installation classée pour la protection de l'environnement366
  - H Dépôt de garantie366
  - Fiche 47 Le paiement de l'indemnité d'éviction et la restitution des lieux 367
  - Les textes367
  - Le paiement de l'indemnité d'éviction368
  - A Le débiteur de l'indemnité d'éviction368
  - B Le créancier de l'indemnité d'éviction368
  - C Le paiement de l'indemnité d'éviction, condition préalable à la restitution des locaux368
  - D Le paiement entre les mains du preneur ou d'un séquestre368
  - E La désignation d'un séquestre368
  - F Délai de paiement de l'indemnité d'éviction369
  - La remise des lieux370
  - A Date de la remise des lieux370
  - B Modalités de la remise des lieux370
  - C Sanctions de la remise tardive des lieux371
  - Action en répétition des indemnités372
  - § 3. La faculté de modifier le choix exercé
  - Fiche 48 Le droit d'option 373
  - Texte373
  - Les conditions de l'exercice du droit d'option374
  - A L'absence d'accord sur le loyer374
  - B Le délai375
  - C La forme376
  - Les effets de l'exercice du droit d'option376
  - A Les conséquences communes376
  - 1 L'irrévocabilité de l'option376
  - 2 Le paiement des frais376
  - 3 L'extinction de l'Instance et la mise à néant de la décision377
  - B Les conséquences particulières377
  - 1 Les effets de l'option du bailleur sur le preneur377
  - 2 Les effets de l'option du preneur sur le bailleur377
  - Fiche 49 La rétractation 379
  - Introduction379
  - Le congé avec offre de renouvellement379
  - A La rétractation de l'offre de renouvellement en cas de dénégation du droit du preneur au statut380
  - B La rétractation de l'offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes380
  - C Les modalités de la rétractation380
  - 1 La forme380
  - 2 Moment auquel la rétractation de l'offre de renouvellement peut intervenir381
  - 3 La prescription de l'action en rétractation381
  - 4 La distinction entre la rétractation de l'offre de renouvellement et le droit d'option381
  - Le congé refus de renouvellement382
  - A La rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction et la dénégation du droit au statut382
  - B La rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime382
  - C Les modalités de la rétractation383
  - 1 La forme383
  - 2 Le moment de la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction383
  - 3 La prescription de l'action en rétractation383
  - 4 La distinction entre la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction et le droit de repentir383
  - La demande de renouvellement et la rétractation de l'accord de principe du bailleur383
  - Fiche 50 Le droit de repentir 385
  - Les textes385
  - Conditions de l'exercice du droit de repentir385
  - A Conditions de forme386
  - B Délais386
  - C Conditions de fond386
  - Les effets du droit de repentir388
  - A La formation d'un nouveau bail388
  - 1 La date d'effet du nouveau bail388
  - 2 La fixation du nouveau loyer388
  - 3 L'indemnité d'occupation389
  - B Caractère irrévocable389
  - C Les frais de la procédure390
  - Section 3 : Le refus de renouvellement sans Indemnité d'éviction
  - Fiche 51 Le refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime 391
  - Le texte391
  - Distinctions entre la résiliation, la dénégation et le refus de renouvellement392
  - A La résiliation et le refus de renouvellement392
  - B Le refus de renouvellement et la dénégation du droit au renouvellement392
  - Conditions de fond393
  - A Le motif grave et légitime393
  - 1 L'inexécution d'une obligation contractuelle393
  - 2 La cessation de l'exploitation du fonds de commerce394
  - 3 La faute extracontractuelle395
  - B La preuve et la date du motif de non-renouvellement395
  - 1 La preuve395
  - 2 La date395
  - C Le motif Imputable au locataire sortant395
  - D La renonciation du bailleur396
  - Conditions de forme et mise en oeuvre de la procédure de refus de renouvellement396
  - A La mise en demeure du preneur396
  - 1 La distinction entre les infractions réversibles et Irréversibles396
  - 2 Le formalisme de la mise en demeure397
  - 3 La date de la mise en demeure397
  - 4 Conséquence de l'absence de mise en demeure398
  - B La régularisation de l'Infraction dans le délai d'un mois de la mise en demeure398
  - C L'absence de régularisation de l'infraction dans le délai d'un mois de la mise en demeure399
  - 1 La signification du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction399
  - 2 L'assignation en validation du congé et en expulsion ou la contestation des motifs du congé par le preneur399
  - Fiche 52 Le refus de renouvellement en présence d'un Immeuble insalubre ou dangereux et le droit de priorité du preneur 403
  - Le texte403
  - Le refus de renouvellement sans indemnité404
  - A Conditions communes aux deux hypothèses404
  - 1 Conditions relatives à l'immeuble404
  - 2 Date du refus de renouvellement404
  - 3 Origine de l'insalubrité ou de l'état dangereux404
  - B Condition(s) propre(s) à l'insalubrité404
  - 1 Arrêté déclarant l'immeuble Insalubre à titre irrémédiable404
  - 2 La démolition éventuelle de l'immeuble405
  - C Condition spécifique à l'état dangereux405
  - Le droit de priorité du preneur en cas de reconstruction406
  - Titre 4
  - Le renouvellement du bail :
  - La naissance du nouveau bail
  - Fiche 53 Les conditions du droit au renouvellement du bail 409
  - Introduction409
  - Texte409
  - Chapitre 1 : Les conditions du droit au renouvellement du bail
  - Les conditions liées au fonds de commerce410
  - A La propriété du fonds410
  - 1 La location-gérance410
  - 2 Les fonds dépendants410
  - 3 Les commerces intégrés410
  - 4 La sous-location410
  - B L'exploitation du fonds410
  - La nationalité du preneur412
  - La date d'appréciation des conditions du droit au renouvellement412
  - Fiche 54 Les conditions du bail renouvelé 413
  - Textes413
  - La durée du bail renouvelé414
  - La prise d'effet du nouveau bail414
  - A La prise d'effet du bail renouvelé après un congé ou une demande de renouvellement414
  - B Prise d'effet du bail renouvelé après exercice du droit de repentir414
  - C Prise d'effet du loyer du bail renouvelé414
  - Les conditions du bail renouvelé415
  - Fiche 55 La valeur locative 417
  - Textes417
  - Chapitre 2 : La fixation du loyer du nouveau bail
  - Principes418
  - Les critères d'évaluation418
  - A Les caractéristiques des lieux loués418
  - 1 Les critères d'appréciation de droit commun418
  - 2 Les cas particuliers421
  - B La destination des lieux422
  - 1 Définition422
  - 2 Date d'appréciation422
  - 3 Critères d'appréciation422
  - 4 Incidence sur la valeur locative422
  - C Les obligations respectives des parties423
  - 1 L'incidence des obligations découlant du bail sur la valeur locative423
  - 2 Les améliorations423
  - 3 Les obligations découlant de la loi et leur évolution424
  - 4 Les modalités de fixation du prix originaire424
  - D Les facteurs locaux de commercialité425
  - 1 Les facteurs locaux de commercialité énoncés par le texte425
  - 2 Les facteurs locaux de commercialité créés par la jurisprudence426
  - 3 L'appréciation de ces facteurs au regard du commerce considéré426
  - E Les prix couramment pratiqués dans le voisinage426
  - 1 Les prix de marché427
  - 2 Les loyers à l'américaine427
  - 3 Les loyers décapitalisés427
  - 4 Les autres références428
  - Les méthodes d'évaluation428
  - A La pondération des surfaces429
  - 1 Le principe429
  - 2 Les coefficients de pondération430
  - B La recherche d'éléments de comparaison435
  - C Les abattements ou majorations435
  - Fiche 56 Le plafonnement 437
  - Le texte437
  - Le principe du plafonnement438
  - A Le Champ d'application du plafonnement438
  - 1 La fixation amiable438
  - 2 La fixation en application d'une clause du bail initial438
  - 3 La fixation judiciaire438
  - B Les effets du plafonnement : l'exclusion de la valeur locative supérieure au plafond439
  - Le calcul du loyer plafonné439
  - A Les indices439
  - B Le loyer initial439
  - 1 Le loyer initial lorsqu'une partie des locaux est à usage d'habitation439
  - 2 Le loyer initial en cas de franchise de loyer ou de paliers440
  - 3 Le loyer initial en cas de révision du loyer par l'effet de la loi440
  - 4 Le loyer initial en cas de modification du loyer par les parties en cours de bail441
  - 5 Le loyer initial en cas de pas-de-porte441
  - C Exemples ce calcul du loyer plafond442
  - 1 Calcul du loyer plafond en cas de renouvellement du bail au terme contractuel442
  - 2 Calcul du loyer plafond en cas de renouvellement d'un bail de neuf ans après tacite prolongation442
  - 3 Calcul du loyer plafond en cas de renouvellement d'un bail de neuf ans après repentir442
  - D Comparaison avec le calcul du loyer révisé442
  - Fiche 57 Les exceptions au plafonnement résultant de la durée et de la valeur locative inférieure au plafond 445
  - Le texte446
  - Exclusion du plafonnement à raison de la durée446
  - A La durée contractuelle supérieure à neuf ans446
  - B La durée effective supérieure à douze ans447
  - La valeur locative inférieure au plafond447
  - Fiche 58 Les exceptions au plafonnement résultant de la modification notable d'un des éléments de la valeur locative 449
  - Textes450
  - Le caractère notable de la modification450
  - L'intérêt pour le commerce considéré451
  - A L'intérêt451
  - B Le commerce considéré452
  - Une modification intervenue régulièrement au cours du bail expiré453
  - A Une modification en principe régulière453
  - B Une modification intervenue au cours du bail expiré453
  - 1 Une modification postérieure à la date d'effet du bail expiré453
  - 2 Une modification antérieure à la date d'effet du nouveau bail453
  - 3 Une exception : les travaux d'améliorations du preneur454
  - 4 La preuve de la date de la modification454
  - C L'indifférence de la contrepartie financière au cours du bail expiré454
  - La modification des éléments de la valeur locative454
  - A La modification des caractéristiques du local considéré (C. com., art. R. 145-3) et les travaux d'amélioration (C. com., art. R. 145-8)454
  - 1 Les enjeux de la distinction455
  - 2 Tentative de définition457
  - 3 Typologie des travaux458
  - B La modification de la destination (C. com., art. R. 145-5)460
  - C La modification des obligations respectives des parties, des charges et des modalités de fixation du prix (C. com., art. R. 145-8)460
  - D La modification des facteurs locaux de commercialité (C. com., art. R. 145-6)462
  - 1 La définition de la zone de chalandise du commerce considéré463
  - 2 Les facteurs locaux de commercialité464
  - Fiche 59 Le lissage du déplafonnement du loyer 467
  - Les textes467
  - Le loyer renouvelé469
  - A Le champ d'application du lissage du loyer déplafonné469
  - B Les interrogations en cas de déplafonnement soumis au nouveau mécanisme469
  - 1 Les interrogations résultant de la lettre du texte469
  - 2 Les augmentations annuelles en présence d'une Clause d'indexation471
  - C Les renouvellements suivants en cas d'application de la règle du lissage472
  - Le loyer révisé473
  - A La révision triennale473
  - 1 Le déplafonnement du loyer révisé473
  - 2 Le plafonnement du loyer révisé473
  - B La révision du loyer indexé474
  - Fiche 60 Les locaux monovalents 477
  - Texte477
  - Critères de la monovalence477
  - A Le critère matériel477
  - 1 Les locaux construits ou aménagés à une activité spécifique477
  - 2 L'exercice de plusieurs activités dans les locaux478
  - B Le critère économique479
  - C Applications pratiques479
  - Modalités de fixation du loyer480
  - Fiche 61 Les bureaux 481
  - Texte481
  - La définition des locaux à usage exclusif de bureaux481
  - A La notion de bureau482
  - B La notion d'usage exclusif482
  - C La notion d'exclusivité483
  - D La date d'appréciation483
  - Les modalités de fixation du loyer484
  - A La fixation du loyer d'origine484
  - B La fixation du loyer du bail renouvelé484
  - 1 L'exclusion du plafonnement484
  - 2 Les méthodes utilisées484
  - Fiche 62 Les cinémas, théâtres et salles de spectacles 487
  - La conclusion des baux portant sur des locaux à usage de cinéma, théâtre ou salle de spectacles487
  - La monovalence des locaux loués à usage de cinéma, théâtre ou salle de spectacles488
  - La fixation de la valeur locative des locaux loués à usage de cinéma, théâtre ou salle de spectacles489
  - A Le loyer des cinémas489
  - 1 La méthode traditionnelle conforme aux usages de la profession489
  - 2 La méthode tenant compte de la situation du cinéma490
  - 3 La remise en cause de cette méthode par la loi du 30 septembre 2010490
  - B Le loyer des théâtres et des salles de spectacles490
  - 1 La méthode par la jauge491
  - 2 La méthode au fauteuil491
  - 3 La méthode selon le prix unitaire491
  - Fiche 63 Les hôtels 493
  - La monovalence d'un établissement hôtelier comportant des activités mixtes493
  - A L'exploitation de boutiques par des tiers dans un immeuble a usage d'hôtel493
  - B L'exploitation d'une eu plusieurs activités conjointement avec l'activité hôtelière par le titulaire du bail494
  - L'estimation de la valeur locative selon la méthode hôtelière494
  - A La valeur locative brute : la méthode appliquée jusqu'au 30 septembre 2016495
  - 1 La recette théorique495
  - 2 Le taux d'occupation496
  - 3 Le pourcentage sur recettes496
  - B La valeur locative brute depuis la refondation de la méthode hôtelière applicable au 1^er octobre 2016 (modèle établi par M. Marc-Olivier Petit)496
  - C L'incidence des travaux réalisés par le preneur497
  - 1 Le champ d'application497
  - 2 Les modalités d'application498
  - 3 L'Incidence des travaux sur la valeur locative en renouvellement499
  - D Les charges exorbitantes du droit commun500
  - Le refus de renouvellement et la restitution des locaux501
  - Fiche 64 Les cliniques 503
  - L'abandon de la méthode hôtelière503
  - L'Incidence de la réforme « T2A » sur la méthode d'estimation de la valeur locative d'une clinique504
  - L'estimation de la valeur locative d'une clinique en renouvellement de bail au m2/an utile HT HC504
  - Fiche 65 Les terrains loués nus 505
  - L'application du statut des baux commerciaux505
  - A Les caractéristiques des constructions505
  - 1 L'époque de la construction505
  - 2 La nature des constructions506
  - 3 L'accord du propriétaire pour la construction d'un bâtiment506
  - B L'affectation des constructions506
  - Le sort des constructions507
  - A L'accession des constructions..507
  - B L'existence d'une clause de nivellement507
  - Les modalités de fixation du loyer508
  - Titre 5
  - Compétence et procédure
  - Chapitre 1 : La compétence en matière de baux commerciaux
  - Fiche 66 Les modes alternatifs de règlement des différends 511
  - Le recours préalable à la résolution amiable du litige512
  - La médiation512
  - A La médiation judiciaire512
  - B La médiation contractuelle512
  - La procédure participative513
  - Le recours à un mandataire commun513
  - Le recours à l'arbitrage514
  - A La clause compromissoire514
  - 1 Définition514
  - 2 Champ d'application514
  - 3 Litige concerné514
  - 4 Forme de la clause d'arbitrage515
  - 5 Nature de l'arbitrage choisi par les parties515
  - B Le compromis d'arbitrage515
  - 1 Définition515
  - 2 Champ d'application du compromis515
  - 3 Litiges concernés515
  - 4 Procédure515
  - 5 Voies de recours515
  - 6 Exécution515
  - Fiche 67 La compétence des juridictions 517
  - Textes517
  - Compétence matérielle518
  - A Le juge des loyers commerciaux518
  - 1 Compétence exclusive518
  - 2 Compétence d'ordre public518
  - 3 Compétence limitée519
  - 4 Compétences spéciales519
  - 5 Caractère exécutoire du jugement en fixation du loyer519
  - 6 Voie de recours : compétence de la cour d'appel520
  - B Le tribunal judiciaire520
  - 1 Compétence exclusive520
  - 2 Exemples de compétence exclusive521
  - 3 Compétence accessoire du tribunal judiciaire521
  - 4 Compétence de droit commun521
  - 5 Le juge des référés522
  - 6 Le juge des requêtes522
  - 7 Le juge de l'exécution522
  - C Les autres juridictions522
  - 1 Le tribunal de commerce522
  - 2 Le tribunal d'instance523
  - 3 Modes alternatifs de règlement des différends524
  - Compétence territoriale524
  - Chapitre 2 : La procédure spéciale de fixation du loyer
  - Fiche 68 La procédure en fixation des loyers devant le juge des baux commerciaux 525
  - La commission départementale de conciliation526
  - A La nature de la commission départementale526
  - B Le caractère facultatif de la saisine de la commission de conciliation526
  - C Compétence526
  - D Fonctionnement et saisine de la commission527
  - La procédure en fixation de loyer527
  - A Le mémoire527
  - 1 Acte préalable et indispensable527
  - 2 Contenu du mémoire528
  - 3 Signature du mémoire529
  - 4 Notification du mémoire529
  - 5 Effets du mémoire régulièrement notifié530
  - 6 Mémoire en réponse530
  - B La saisine du juge des loyers530
  - 1 Le délai d'un mois531
  - 2 La date d'audience531
  - 3 L'assignation par la partie la plus diligente531
  - 4 Mémoire ultérieur532
  - 5 Audience532
  - 6 Transport sur place. Expertise532
  - 7 La rémunération de l'expert533
  - E Procédure après expertise533
  - 9 Jugement534
  - 10 Recours534
  - 11 Établissement du nouveau bail534
  - Chapitre 3 : La prescription des actions fondées sur les règles statutaires
  - Fiche 69 La prescription 537
  - Domaine d'application538
  - Mise en oeuvre de la prescription : régime général539
  - A Interruption du délai de prescription résultant du Code civil539
  - 1 Reconnaissance du droit par l'une des parties539
  - 2 Demande en justice539
  - 3 Acte d'exécution forcée540
  - B Interruption du délai de prescription résultant d'un mémoire540
  - C Suspension de a prescription541
  - 1 Impossibilité d'agir541
  - 2 Procédure de médiation ou tentative de conciliation542
  - 3 Mesures d'instruction542
  - 4 La voie de l'exception542
  - 5 Suspension par aménagement conventionnel543
  - D Effet de la prescription543
  - 1 Interprétation judiciaire du point de départ du délai543
  - 2 Sanctions543
  - Régime des actions relevant du statut543
  - A Action en révision544
  - 1 Point de départ du délai de prescription de deux ans544
  - 2 Effet de l'acquisition de la prescription544
  - B Procédure en cours544
  - C Action en fixation du loyer suite à un congé offre de renouvellement544
  - 1 Point de départ du délai544
  - 2 Effet de l'écoulement du délai544
  - 3 Procédure en cours544
  - D Action en fixation de loyer suite à une demande de renouvellement544
  - E Action fixation de loyer à l'expiration d'un bail dérogatoire545
  - F Action en Indemnité d'éviction545
  - 1 Point de départ545
  - 2 Effet545
  - 3 Procédure en cours545
  - 4 Interruption du délai de prescription par l'assignation545
  - G Action en indemnité d'occupation545
  - 1 Point de départ545
  - 2 Effet de l'écoulement du délai de prescription546
  - 3 Suspension, interruption546
  - H Action après exercice du droit de repentir ou du droit d'option546
  - I Sous-location547
  - J Action en nullité d'une clause du bail547
  - 1 Point de départ du délai547
  - 2 Clause réputée non écrite547
  - 3 Effet de l'écoulement du délai547
  - 4 Exception en défense547
  - K Actions diverses548
  - Titre 6
  - Bail et procédures collectives
  - Chapitre 1 : Procédures collectives du preneur
  - Fiche 70 Le bail commercial à l'épreuve des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire du locataire 551
  - Introduction551
  - Le sort des créances du bailleur552
  - A L'arrêt des poursuites du bailleur et l'Interdiction de paiement des loyers antérieurs552
  - B La déclaration des créances nées antérieurement au jugement d'ouverture553
  - C Le privilège du bailleur554
  - 1 Le privilège spécial mobilier554
  - 2 Le privilège général sur les créances postérieures : les « créances privilégiées » ou le « régime de faveur »554
  - Le sort du contrat de bail pendant la période d'observation555
  - A La continuation du contrat de bail555
  - B La résiliation du contrat de bail555
  - 1 La résiliation acquise antérieurement au jugement d'ouverture555
  - 2 La résiliation imposée au bailleur postérieurement au jugement d'ouverture556
  - 3 La résiliation provoquée par le bailleur postérieurement au jugement d'ouverture557
  - Le sort du bail à l'issue de la période d'observation : les plans de sauvetage de l'entreprise558
  - A Le plan de sauvegarde ou de redressement558
  - 1 Le sort du bail en cours558
  - 2 Les modalités de paiement du passif558
  - 3 L'inexécution de paiements prévus par le plan558
  - B Le plan de cession-redressement558
  - 1 Présentation du plan de cession-redressement558
  - 2 Les conditions de mise en oeuvre du plan de cession-redressement559
  - 3 Les effets du plan de cession-redressement559
  - 4 Les voies de recours et tes moyens d'intervention du cocontractant560
  - Fiche 71 Le bail commercial à l'épreuve de la procédure de liquidation judiciaire du locataire 563
  - Introduction563
  - Les créances du bailleur564
  - A Les créances antérieures au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire564
  - 1 L'interdiction des paiements et la suspension des poursuites individuelles564
  - 2 Le privilège spécial mobilier564
  - B Les créances postérieures au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire : les « créances privilégiées » ou le « régime de faveur »564
  - La résiliation du bail commercial565
  - A La résiliation du bail commercial à l'Initiative du liquidateur565
  - B La résiliation du bail commercial à l'Initiative du bailleur566
  - 1 La résiliation pour causes antérieures566
  - 2 La résiliation pour causes postérieures566
  - La continuation du bail commercial566
  - La cession du bail commercial567
  - A La cession du bail commercial au titre d'une cession isolée des actifs567
  - B La cession du bail commercial au titre d'une cession globale des actifs : la cession d'entreprise par voie de plan567
  - Chapitre 2 : Procédures collectives du bailleur
  - Fiche 72 Le bail commercial à l'épreuve de la procédure collective du bailleur 569
  - Introduction569
  - Les effets de la procédure collective du bailleur sur le droit du preneur à l'indemnité d'éviction570
  - A La déclaration de la créance d'indemnité d'éviction570
  - B L'évaluation de la créance d'indemnité d'éviction570
  - C La sanction du défaut de déclaration570
  - J La question du droit au maintien dans les lieux570
  - Les effets de la procédure collective du bailleur sur le sort du bail commercial en cours571
  - A Le droit d'option au bénéfice des organes de la procédure571
  - B La continuation du bail commercial en cours571
  - C La non-continuation du bail commercial en cours571
  - Les effets de la procédure collective du bailleur sur le sort du droit de préemption du locataire572
  - Titre 7
  - La VEWTE de l'immeuble loué
  - Fiche 73 La vente de l'immeuble 577
  - Opposabilité du bail à l'acquéreur ce bien loué577
  - A Conditions nécessaires pour que le bail soit opposable à l'acquéreur578
  - 1 Le Bail est mentionné dans un acte authentique578
  - 2 Le bail sous seing privé a acquis une date certaine578
  - 3 L'acquéreur avait connaissance du bail en cause et l'a accepté au moment de la vente578
  - B Effets pour l'acquéreur578
  - Opposabilité à l'acquéreur des conventions conclues entre le bailleur originaire et le preneur580
  - Opposabilité de la vente au preneur580
  - A La publicité de la vente580
  - B Les sommes versées en trop par le preneur antérieurement à la vente581
  - C Le maintien dans les lieux581
  - D Le droit de préférence du preneur à bail commercial en cas de vente du local loué581
  - Effets de la vente sur le vendeur584
  - A La responsabilité du fait des dettes personnelles antérieures à la vente584
  - 1 La restitution du dépôt de garantie584
  - 2 Le paiement de la créance d'indemnité d'éviction584
  - 3 Trouble de jouissance antérieur à la vente584
  - B Les conséquences de la résolution de a verte584
  - Effets particuliers résultant de la vente de l'immeuble585
  - A Le paiement de l'Indemnité d'éviction résultant du congé donné antérieurement à la vente de l'immeuble585
  - B Le sort du dépôt de garantie585
  - C La transmission du cautionnement586
  - Titre 8
  - Exemples d'actes susceptibles d'être utilisés par le bailleur ou le locataire
  - Fiche 74 Révision du loyer 589
  - Formule 1 : Demande de révision du loyer formée par le bailleur en application des Indices légaux (C. com., art. L 145-37 et L. 145-38)589
  - Formule 2 : Précision concernant le loyer exigible à la suite de la publication de l'Indice590
  - Formule 3 : Demande de révision du loyer par le bailleur, variation des facteurs locaux de commercialité (C. com., art. L. 145-38, al. 3)591
  - Formule 4 : variation des facteurs locaux de commercialité. Demande de révision du loyer en baisse faite par le locataire (C. com., art. L. 145-38, al. 3)591
  - Formule 5 : Acte constatant la révision amiable du loyer592
  - Formule 6 : Demande de révision du loyer résultant d'une clause d'indexation (C. com., art. L. 145-39)593
  - Formule 7 : Demande de révision du loyer résultant d'une clause d'indexation par acte d'huissier (C. com., art. L. 145-39)594
  - Formule 8 : Demande d'application de la révision légale au loyer indexé (C. com., art. L. 145-38, al. 3)594
  - Formule 9 : Acte constatant la révision du loyer résultant d'une clause d'indexation595
  - Formule 10 : Mémoire en demande596
  - Formule 11 : Mémoire en réponse599
  - Fiche 75 Changement d'activité 601
  - Formule 12 : Notification au propriétaire par le locataire de son intention d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (C. com., art. L. 145-47)601
  - Formule 13 : Réponse du bailleur à la demande d'adjonction d'activités connexes ou complémentaires formée par le locataire602
  - Formule 14 : Demande par le locataire au bailleur de l'autorisation d'exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (C. com., art. L, 145-48 et L. 145-49)603
  - Formule 15 : Dénonciation aux créanciers inscrits de la demande de changement d'activité (C. com., art. L. 145-49, al. 1er)603
  - Formule 16 : Avis de la demande de changement d'activité notifié par le bailleur à certains de ses locataires (C. com., art. L. 145-49, al. 2)604
  - Formule 17 : Notification par le bailleur au locataire de son refus d'autoriser le changement d'activité, ou des conditions auxquelles il subordonne son accord, ou de son intention de reprendre les lieux (C. com., art. L. 145-49, L. 145-50 et L. 145-53)605
  - Fiche 76 Cession de bail 607
  - Formule 18 : Convocation du bailleur à la signature de l'acte607
  - Formule 19 : Sommation interpellative délivrée au bailleur608
  - Formule 20 : Signification au propriétaire608
  - Formule 21 : Signification aux créanciers inscrits609
  - Formule 22 : Exercice par le bailleur de son « droit de priorité »610
  - Fiche 77 Sous-location 611
  - Formule 23 : Autorisation de sous-louer, par acte séparé611
  - Formule 24 : Avis au propriétaire de l'intention de sous-louer612
  - Formule 25 : Demande de révision du loyer à la suite de la sous-location613
  - Formule 26 : Congé avec refus de renouvellement donné au locataire principal qui a sous-loué en totalité614
  - Formule 27 : Demande de renouvellement du bail par le sous-locataire615
  - Fiche 78 Demande et offre de renouvellement 617
  - Formule 28 : Congé avec offre de renouvellement617
  - Formule 29 : Notification d'un acte complémentaire au congé, pour faire connaître le loyer demandé618
  - Formule 30 : Demande de renouvellement de bail par le locataire619
  - Formule 31 : Réponse du bailleur à la demande de renouvellement, acceptant le principe du renouvellement619
  - Formule 32 : Acte complétant la réponse du bailleur à la demande de renouvellement, pour faire connaître le loyer demandé620
  - Formule 33 : Refus de renouvellement par le bailleur en réponse à une demande de renouvellement621
  - Formule 34 : Rétractation par le bailleur de son offre de renouvellement622
  - Formule 35 : Acte d'acceptation par le locataire de l'offre de renouvellement622
  - Formule 36 : Exercice par le bailleur de son droit d'option (C. com., art. L. 145-57)623
  - Formule 37 : Exercice par le locataire de son droit d'option (C. com., art. L. 145-57)624
  - Fiche 79 Résiliation ou résolution du bail 625
  - Formule 38 : Mise en demeure préalable625
  - Formule 39 : Notification de la résolution unilatérale du contrat de bail626
  - Formule 40 : Commandement visant la clause résolutoire de plein droit (C. com., art. L. 145-41) et mise en demeure de l'article L. 145-17627
  - Fiche 80 Congés 629
  - Formule 41 : Refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Mise en demeure préalable (C. com., art. L. 145-17, 1, 1°)629
  - Formule 42 : Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime (C. com., art. L. 145-17, 1,1°)630
  - Formule 43 : Congé avec offre d'indemnité d'éviction (C. com., art. L. 145-9, al. 5 et L. 145-14)631
  - Index des décisions citées 633
  - Index alphabétique 659
Origine de la notice:
- Electre