par Souami, Taoufik (1970-....)
Editions Le Moniteur
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Disponible - 913.32 SOU
Niveau 2 - Géographie, urbanisme
Financement de l'aménagement urbain : acteurs, innovations
| Auteur(s) : |
Souami, Taoufik (1970-....)
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Résumé
Un panorama critique du positionnement et de l'action des investisseurs dans les projets d'aménagement, ainsi que des réflexions sur ce que cela révèle quant à l'organisation de leur financement. Les contributeurs s'appuient sur la situation du Grand Paris pour fournir des clés afin de comprendre les actions portées par ces acteurs, leur manière de faire, les contraintes et les stratégies. ©Electre 2022
- Autre(s) auteur(s)
- Éditeur(s)
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Date
- C 2022
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Notes
- Index
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Langues
- Français
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Description matérielle
- 1 vol. (286 p.) : ill., couv. ill. en coul. ; 24 cm
- Sujet(s)
- Lieu
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ISBN
- 978-2-281-13542-8
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Indice
- 913.32 Politiques urbaines
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Quatrième de couverture
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Financement de l'aménagement urbain
Tendance de fond ou phénomène conjoncturel, le financement des opérations d'aménagement par les investisseurs institutionnels est plus perceptible. Banques d'investissement, fonds souverains, compagnies d'assurances ou encore gestionnaires d'actifs sont sollicités ou s'invitent dans le montage d'opérations urbaines pour y jouer un nouveau rôle. Dépassant la simple acquisition de produits immobiliers lucratifs, ils seraient désormais des acteurs de la réalisation d'ensembles urbains, voire de quartiers. Qu'en est-il réellement ? Quelles techniques et quels montages utilisent-ils ? Quels sont leurs effets sur le financement de l'aménagement ?
Composé de deux parties, l'une centrée sur les investisseurs, l'autre sur le financement, cet ouvrage :
- propose un panorama des rôles, logiques et modes de décisions de ces investisseurs, au prisme de l'évolution des territoires et de leurs besoins et des évolutions historiques qui ont marqué l'aménagement et son financement ;
- présente des exemples documentés et fouillés d'opérations d'aménagement, de fonds d'investissement et de montages financiers, situés en France ou dans d'autres contextes.
Par ailleurs, il croise des analyses et témoignages de chercheurs, d'aménageurs, de promoteurs et de financiers.
Cet ouvrage est destiné aux maîtres d'ouvrages publics et privés, aménageurs et services d'urbanisme et d'aménagement des collectivités, ainsi qu'aux organismes de financement des territoires et de leur aménagement, et les étudiants.
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Tables des matières
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Financement de l'aménagement urbain
Acteurs - Innovations
Taoufik Souami
Marie Llorente
Martine Drozdz
Editions Le Moniteur
- Sommaire5
- Liste des sigles et abréviations7
- Avant-propos9
- Introduction11
- Partie 1 Investisseurs en aménagement19
- Chapitre 1 Investisseurs dans l'aménagement : un paysage en transformation21
- Marie Llorente
- 1.1 Investisseurs en situation d'aménagement : une typologie en construction 22
- 1.1.1 Intérêt académique renouvelé, mais non centré sur l'aménagement urbain23
- 1.1.1.1 Investisseurs saisis sous l'angle de la « financiarisation » de la ville 23
- 1.1.1.2 Investisseurs paradoxalement peu analysés dans les travaux sur les partenariats publics-privés ou les « nouveaux montages » 24
- 1.1.1.3 Travaux ciblés de type « portraits d'entreprise » 25
- 1.1.2 Panorama des investisseurs en situation d'aménagement à partir des catégories existantes25
- 1.1.2.1 Investisseurs institutionnels 26
- 1.1.2.2 Sociétés foncières 29
- 1.1.2.3 Sociétés de gestion de portefeuille (asset management)31
- 1.1.2.4 Fonds d'investissement : un positionnement de niche sur le recyclage de friches polluées 32
- 1.1.2.5 Figures d'investisseurs repérés à partir des stratégies d'investissement : Core, Core +, Value-added, opportuniste33
- 1.1.2.6 Données difficiles d'accès 35
- 1.1.3 Positionnement des investisseurs sur les actifs immobiliers37
- 1.1.4 Invariants de l'aménagement urbain : des freins à la remontée des investisseurs41
- 1.2 Rencontre émergente du monde de la finance et de l'aménagement 42
- Chapitre 2 Investisseurs en aménagement : les ressorts d'une émergence45
- Isabelle Baraud-Serfaty
- 2.1 Pourquoi l'investisseur devient un acteur clé des projets d'aménagement 46
- 2.1.1 À l'échelle du lot, un lien de plus en plus direct aménageur-investisseur47
- 2.1.2 À l'échelle du quartier, des investisseurs de plus en plus présents ?49
- 2.2 Quels sont les investisseurs susceptibles d'intervenir sur l'aménagement et selon quelles modalités ? 51
- 2.2.1 Pluralité des logiques d'investisseurs51
- 2.2.2 « Zoom » sur quelques catégories d'investisseurs54
- 2.2.2.1 Promoteurs devenant investisseurs 54
- 2.2.2.2 Sociétés foncières 54
- 2.2.2.3 Fonds immobiliers 54
- 2.2.2.4 Fonds d'infrastructure 55
- 2.2.2.5 Autres fonds long terme 55
- 2.2.2.6 Fonds d'investissement publics 56
- 2.2.2.7 Des générateurs de valeur qui deviennent investisseurs 57
- 2.2.2.8 Fonds très spécialisés 57
- 2.3 Positionnement sous injonctions 57
- 2.3.1 Contexte de marché57
- 2.3.2 Contraintes58
- 2.3.3 Incitations fiscales et géographie sélective58
- 2.4 Vers un renforcement du rôle des investisseurs dans l'aménagement ? 59
- Chapitre 3 Investisseurs dans deux projets du Grand Paris : éclairages et enseignements61
- José I. Vila Vázquez
- 3.1 Les Lumières Pleyel : montage complexe d'un projet stratégique pour le Grand Paris à partir d'un appel à projets innovants 63
- 3.1.1 Inventons la Métropole du Grand Paris 1 à Pleyel64
- 3.1.2 Complexité du foncier, risques et incertitudes liés au montage de l'opération urbaine67
- 3.1.3 Éclairage sur les investisseurs institutionnels concernés et leur engagement réversible69
- 3.2 Les Mathurins : portage d'un grand foncier mono-propriétaire et la mise en place d'un projet urbain partenarial 71
- 3.2.1 Antécédents de l'acquisition foncière par la société de gestion d'actifs : LBO France Gestion72
- 3.2.2 Négociations et montage du projet urbain partenarial des Mathurins à l'initiative du propriétaire investisseur74
- 3.2.3 Rôle des investisseurs institutionnels dans les phases initiales de l'opération et leurs perspectives pour son développement78
- 3.3 Approcher les logiques de participation des investisseurs institutionnels dans des opérations stratégiques 79
- 3.3.1 Conditions opérationnelles pour un engagement des investisseurs en aval dans la chaîne de l'aménagement81
- 3.3.2 Rôles et stratégies des investisseurs institutionnels dans leur positionnement dans la chaîne de l'aménagement81
- 3.3.3 Investisseurs du point de vue de la recherche de la valeur, de la fabrique urbaine et des finalités d'intérêt général82
- 3.3.4 Mise en perspective des investisseurs en aménagement et rapport aux travaux scientifiques récents sur la financiarisation83
- Chapitre 4 Agences de notation de la valeur urbaine : réalités, enjeux et limites85
- Cyril Boisnier
- 4.1 Notation : nouveaux référentiels d'actions des espaces urbains durables 87
- 4.1.1 Rating des territoires et entreprises : la création d'une valeur urbaine88
- 4.1.2 Niveau de risques et mise en concurrence : le benchmarking financier et extra financier90
- 4.1.3 Notation et marketing territorial : quels enjeux ?91
- 4.2 Alliance de la finance et de la RSE 92
- 4.2.1 Montée économique et institutionnelle de l'ISR : le rôle de la notation ?93
- 4.2.2 Imperfections de la notation financière93
- 4.2.3 Impacts positifs de l'ISR sur la production urbaine durable94
- 4.3 Agences de notation financière et extra financière : une stratégie convergente 96
- 4.3.1 Bénéfices97
- 4.3.2 Zones d'ombre97
- Chapitre 5 Investisseurs et gares du Grand Paris - Une histoire aux multiples réalités101
- Florence Menez
- 5.1 Méthode d'analyse 102
- 5.1.1 Volet quantitatif102
- 5.1.1.1 Identifier, caractériser et objectiver l'évolution des propriétaires fonciers - construire une typologie 102
- 5.1.1.2 Approche restrictive de la notion d'investisseurs 104
- 5.1.1.3 Catégoriser les mutations foncières via le changement de typologie de propriétaires fonciers : comment retrouver les investisseurs par le foncier ?104
- 5.1.2 Volet qualitatif : qualifier les tendances106
- 5.2 Intérêt variable selon les quartiers des gares du Grand Paris 107
- 5.2.1 Quelques chiffres clés pour comprendre le positionnement des investisseurs107
- 5.2.2 Prise de risque limitée de la part des investisseurs institutionnels107
- 5.2.3 Conservation du patrimoine des investisseurs et recherche de nouveaux fonciers108
- 5.3 Investisseur et investisseur : comment la géographie révèle des catégories bien distinctes 109
- 5.3.1 Méconnaissance des foncières : identification de leurs patrimoines et stratégies109
- 5.3.2 Acteurs traditionnels de l'urbain, une sous-catégorie à considérer comme investisseurs ?110
- 5.3.3 Rôle particulier pour les bailleurs, prise de conscience de la forte valorisation de leur patrimoine immobilier111
- 5.4 De nombreux angles morts pour approcher cette catégorie 112
- 5.4.1 Question de sémantique112
- 5.4.2 Difficultés d'ordre méthodologique et d'accès aux données112
- Chapitre 6 Des aménageurs financiarisés ou des financiers devenant urbains ?115
- Taoufik Souami
- 6.1 Éclairages des organismes et organisations d'investissement 116
- 6.1.1 Grandes entreprises de la finance, intérêt sélectif pour la valorisation immobilière, désintérêt pour l'aménagement urbain : pourquoi ?117
- 6.1.2 Promoteurs : des fonds d'investissement propres pour prendre place dans la finance119
- 6.1.3 Des investisseurs qui osent aller au-delà de l'immobilier au sein de l'aménagement urbain... pour le foncier uniquement121
- 6.2 Savoir-faire : prédominance des compétences des promoteurs sur celles des financiers 124
- 6.2.1 Organismes classiques de la finance125
- 6.2.1.1 Banques 125
- 6.2.1.2 Sociétés de gestion d'actifs 125
- 6.2.1.3 Sociétés de capital-investissement 126
- 6.2.2 Les nouveaux « spécialistes » de la valorisation foncière127
- 6.3 Outils et méthodes soumises à des logiques classiques de promoteurs et d'aménageurs 130
- 6.3.1 Méthodes, outils, indicateurs... pour « chiffrer »130
- 6.3.1.1 Quels outils dominent finalement ? 131
- 6.3.2 Durées et découpage du temps133
- 6.3.3 Enveloppes et découpage des fonds ou des opérations134
- Chapitre 7 Recontextualiser la question foncière dans un monde post-industriel139
- Natacha Aveline-Dubach
- Chapitre 8 Des marchés de capitaux aux fonds de pension, aménager la ville avec les investisseurs à Londres147
- Martine Drozdz
- 8.1 Un urbanisme historiquement tracté par les marchés immobiliers 149
- 8.2 Financement des infrastructures et accès à la finance de marché : quels effets sur l'urbanisme ? 152
- 8.3 Adaptation de l'urbanisme à la création d'une offre de logements à destination des investisseurs institutionnels 154
- Chapitre 9 L'investissement immobilier à l'heure du numérique : création d'un marché locatif et renouvellement des inégalités urbaines au Cap159
- Julien Migozzi
- 9.1 Marché fragmenté 160
- 9.2 Credit scoring au coeur d'un marché numérisé 161
- 9.3 Identifiants numériques pour reconstruire le marché 162
- 9.4 Construction d'un segment locatif par les investisseurs 163
- 9.5 Formes urbaines et renouvellement de la ségrégation 165
- Chapitre 10 Fonds de recyclage fonder : Brownfields169
- Interview de Yann Doublier et Patrick Viterbo, Brownfields
- Chapitre 11 Une banque d'investissement, co-promoteur immobilier179
- Martine Drozdz, Marie Llorente et José I. Vila Vázquez
- 11.1 Aux origines de la création du fonds : une évolution du modèle de financement de la promotion immobilière en zone dense 180
- 11.2 Fonctionnement du fonds : expertise et partenariat 182
- 11.3 Positionnement parmi les produits financiers 184
- Partie 2 Financement de l'aménagement187
- Chapitre 12 Financement de l'aménagement : une perspective historique189
- Marie Llorente
- 12.1 Investisseurs dans la chaîne de l'aménagement : une perspective historique 189
- 12.1.1 De l'aménagement public centralisé à l'arrivée des premiers investisseurs privés internationaux190
- 12.1.1.1 Interventionnisme foncier et aménagement urbain 190
- 12.1.1.2 Structuration de la promotion immobilière 191
- 12.1.1.3 Émergence des aménageurs privés, décentralisation et premiers investisseurs internationaux 193
- 12.2 Transformation du cadre de l'aménagement depuis 2000 194
- 12.2.1 Pilotage par l'amont/pilotage par l'aval194
- 12.2.2 Évolution des cadres législatifs et développement de l'urbanisme négocié195
- 12.3 Repositionnement dans un contexte de sobriété foncière et de ressources budgétaires contraintes 197
- Chapitre 13 Le modèle du financement de l'aménagement, la place du foncier revisité199
- Sonia Guelton
- 13.1 L'équilibre du financement de l'aménagement 199
- 13.1.1 Équilibre économique du promoteur200
- 13.1.2 Dépenses exceptionnelles de libération foncière200
- 13.1.3 Prise en charge des équipements publics200
- 13.2 Contribution du foncier dans le financement de l'aménagement 202
- 13.2.1 Statut du foncier202
- 13.2.2 Valeurs du foncier : valeur d'usage ou valeur de développement204
- 13.2.3 Pression financière sur le foncier207
- 13.3 Expérimentations et tendances à l'oeuvre pour réduire le coût foncier 208
- 13.3.1 Supprimer le coût foncier208
- 13.3.2 Isoler le coût foncier209
- 13.3.3 Différer le coût : le portage210
- 13.3.4 Prélèvement de la rente211
- 13.3.5 Partager le coût en évitant les coûts de transaction212
- 13.3.5.1 Transfert d'information 213
- 13.3.5.2 Réduction des coûts de transaction 213
- 13.3.6 Réduire le coût par le projet213
- Chapitre 14 Entreprises de services urbains : de la dépense d'aménagement à l'investissement dans l'environnement215
- Taoufik Souami
- 14.1 Nouveaux partenaires-financeurs : les entreprises de services urbains 216
- 14.1.1 Implication sous tensions et négociations217
- 14.2 Montages juridico-financiers hors des « lois » de l'aménagement 220
- 14.2.1 Fiduciaires, syndicats, sociétés à participation... pour lier les « bons payeurs » devenus décideurs222
- 14.2.2 Convention, contrat, bail... pour réguler et sécuriser les transactions et échanges224
- 14.3 Les entreprises de services urbains investissent l'aménagement : jusqu'où ? 227
- 14.3.1 Des entreprises de services urbains à la recherche de relais de croissance dans l'aménagement227
- 14.3.2 Indices et les limites des repositionnements des entreprises de services urbains en aménagement230
- Chapitre 15 Caisse des dépôts et consignations et grands ensembles : la ville faite par la finance publique235
- Raphaël Fretigny
- 15.1 Financement des grands ensembles : la CDC au coeur de la genèse d'une politique nationale 236
- 15.1.1 Caisse des dépôts et cadre financier236
- 15.1.2 SCET : opérateur « quasi-obligatoire » des ZUP238
- 15.2 Fin des grands ensembles : les réformes financières comme facteur de recomposition de l'aménagement urbain dans les années 1970 240
- 15.2.1 Remise en cause des grands ensembles et de l'emprise de la SCET240
- 15.2.2 De l'allocation de financements centralisés à la prestation de services pour les collectivités locales241
- Chapitre 16 La SEMAPA : un aménageur, émetteur d'emprunts obligataires245
- Martine Drozdz, Marie Llorente et José I. Vila Vázquez
- 16.1 Origine et motivations pour le recours à l'émission d'obligations 245
- 16.2 Montage du dispositif d'émission d'obligations 247
- 16.3 Comment ça marche ? 249
- 16.3.1 Fonctionnement juridique249
- 16.3.2 Organisation interne et stratégie de financement avec les obligations251
- 16.3.3 Notations, indices, taux, plafonds251
- 16.3.4 Durées et dimensionnement des volumes255
- 16.4 S'adresser aux investisseurs 257
- Chapitre 17 Financement de l'aménagement et investissement : évolutions actuelles et à venir261
- Interview de C. de Kerangal, IEIF
- Chapitre 18 Pourquoi des fonds et des lignes d'investissement pour l'aménagement ?273
- Interview de R. Curnier, Banque des Territoires
- Index277
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Origine de la notice:
- Abes ;
- Electre
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Disponible - 913.32 SOU
Niveau 2 - Géographie, urbanisme
