La surélévation des bÂtiments : Densifier et rénover à l'échelle urbaine

Auteur(s) :

Bouchet-Blancou, Géraldine Découvrir l'auteur

Résumé

Synthèse sur la surélévation du bâti existant dans les métropoles afin de lutter contre l'étalement urbain, de revaloriser thermiquement le parc bâti et de freiner la pression foncière. L'auteure traite du potentiel de cette approche à Paris, Genève et Barcelone, de sa mise en oeuvre à grande échelle, de ses aspects esthétiques et morphologiques, du choix des matériaux et du cadre réglementaire. ©Electre 2023

Autre(s) auteur(s)
- Mignery, Didier (19..-....)
Éditeur(s)
- Editions du Moniteur
Date
- DL 2023
Notes
- Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (267 p.) : Ill. en noir et en coul., plans, coupes, photogr. ; 27 cm
Sujet(s)
Epoque
- 2000-....
ISBN
- 978-2-281-14608-0
Indice
- 721.6 Habitats urbains
Quatrième de couverture
- La surélévation des bâtiments
  Densifier et rénover à l'échelle urbaine
  Face aux enjeux de lutte contre l'étalement urbain, de rénovation thermique du parc bâti, de mixité sociale, de détente de la pression foncière et de valorisation du patrimoine architectural, la surélévation est perçue comme une solution ayant fait ses preuves à l'échelle du bâti, désormais exploitable à l'échelle de la métropole.
  Ainsi, cet ouvrage traite successivement :
  
  du potentiel de la surélévation des villes, à travers l'étude de trois métropoles européennes : Paris, Genève et Barcelone ;
  
  de la mise en oeuvre à grande échelle d'une typologie liée à l'existant ;
  
  des types d'approches morphologiques et esthétiques de l'ajout par rapport à l'existant ;
  
  des choix de matériaux de construction en surélévation, au regard des enjeux environnementaux, et des coûts liés à un projet ;
  
  de retours sur expérience à travers plusieurs exemples de surélévation en autopromotion, en copropriété, en réhabilitation, en tertiaire, logement social, maison de ville...
  
  Il s'adresse aussi bien aux architectes, maîtres d'oeuvre, maîtres d'ouvrage, ingénieurs de bureaux d'études, promoteurs, soucieux de trouver l'inspiration qu'aux bailleurs et syndics de copropriété et universitaires en quête de réponses aux multiples problématiques qui se posent.
Tables des matières
- - Introduction 9
  - Faire la ville sur la ville, à travers trois métropoles emblématiques11
  - 1. Contours urbanistiques d'un projet de surélévation12
  - Définir la densité urbaine selon différents facteurs pour tendre vers une efficience urbaine 12
  - L'anatomie d'une ville, entre centralité, distribution du bâti et échelles de mesure12
  - La compacité urbaine, à l'origine des politiques de la ville durable13
  - La perception de la population à travers les usages et les représentations13
  - La densité est avant tout vécue13
  - L'alignement des hauteurs sur rue14
  - La notion d'intensité urbaine14
  - Évolution de la perception de la densité et de la compacité urbaine14
  - Réglementer la densité urbaine 18
  - Des politiques et règlements urbains qui encouragent la surélévation18
  - Étalement, périurbanisation, artificialisation : définitions et dynamiques d'un processus18
  - Quand l'expansion devient étalement19
  - Un étalement à la française : la périurbanisation19
  - Dynamiques de l'étalement urbain19
  - À la recherche d'une densité optimale 22
  - Densité(s) et densification(s) désirables22
  - Les leviers de mise en oeuvre23
  - Aborder la surélévation à l'échelle urbaine23
  - Articuler les échelles d'intervention et les besoins23
  - Les freins de mise en oeuvre23
  - La mille-feuille administratif23
  - L'économie de projet, nerf de la guerre24
  - L'inconscient collectif24
  - Les limites techniques à la faisabilité du projet24
  - Bilan et perspectives 24
  - 2. Potentiel et marché libérés : l'exemple de paris26
  - Une ville construite par strates avec prolongement du bâti 26
  - Les origines de l'usage du toit26
  - Un renouveau dans la pratique de la surélévation27
  - Une politique urbaine nationale infléchie en local 28
  - Promulgation de la loi Alur28
  - Révision du PLU parisien28
  - De multiples freins à la « densification douce »29
  - Pourquoi et comment surélever au sein des grands paris ? 30
  - Constat démographique30
  - Synthèse des avantages et inconvénients à la surélévation31
  - Quête d'une densification adaptée au territoire 31
  - 3. Une loi pour surélever : l'exemple de Genève34
  - Émergence et mise en ouvre de la L10088 34
  - Les raisons de la pénurie de logements34
  - La surélévation, solution pour endiguer la pénurie35
  - Acceptabilité sociale de la loi et des opérations de surélévation 36
  - Surélever pour donner refuge : une réécriture idyllique de l'Histoire36
  - Élaboration d'une méthode d'évaluation des requêtes en autorisation37
  - Impact de la méthode sur la validation des projets39
  - Propagande architecturale des futures surélévations40
  - Les critiques des défenseurs du patrimoine41
  - Constat d une sous-exploitation du foncier aérien 41
  - Projets autorisés versus projets construits : résultats d'une enquête de terrain 42
  - Vérifications cartographiques et visuelles des opérations de surélévation42
  - Analyse des données relatives aux autorisations d'urbanisme44
  - Comment « débloquer » l'immobilier genevois et susciter la densité recherchée ? 45
  - Un marché immobilier « dysfonctionnant »45
  - Une politique urbaine de densification au regard du marché immobilier45
  - Le bilan d'une loi pour surélever, dix ans après sa mise en ouvre 46
  - 4. Quête d'une densité optimale : l'exemple de Barcelone48
  - La densité selon Cerdà et les excès urbanistiques fascistes 48
  - L'Eixample de Cerdà : un idéal social et un siècle d'évolutions48
  - Une réglementation instiguant à une modification perpétuelle des gabarits50
  - De l'héritage fasciste « Porcolismo » à la politique urbaine52
  - Barcelone actuelle : ville compacte et aire métropolitaine diffuse52
  - Une structure d'entreprise particulière et optimale 54
  - Planning type d'un projet de surélévation55
  - Critères de sélection des bâtiments à surélever55
  - Objectifs visés : remplir les dents creuses de l'Eixample et s'aligner en hauteur 57
  - La surélévation face aux enjeux de la densification verticale61
  - 5. Surélévation et lutte contre l'artificialisation62
  - Quantification du foncier aérien : du potentiel brut au potentiel net 62
  - Estimer un potentiel brut à l'échelle urbaine : l'étude de l'Apur62
  - Déterminer précisément un potentiel de foncier aérien et anticiper les refus : UpFactor Geoservices®64
  - Révision de la loi fédérale d'aménagement du territoire (lat) du canton de genève et réorientation des politiques de densification vers de nouveaux secteurs fonciers 66
  - L'utilisation mesurée du sol inscrite dans la loi depuis longtemps66
  - Une initiative populaire pour stopper l'artificialisation66
  - Zéro artificialisation nette (ZAN) : la surélévation comme partie de la solution ? 67
  - Passer de l'intention à l'obligation67
  - Les contre-effets de la loi67
  - La surélévation, maillon de l'urbanisme circulaire 70
  - 6. Surélévation et financement de la rénovation du bâti72
  - Le phénomène de précarité énergétique 72
  - Bénéfices de la surélévation72
  - Limites de la surélévation, obstacle face aux besoins de rénovation thermique73
  - Surélever pour rénover : une fin ou un moyen ? 74
  - Enjeux patrimoniaux face aux enjeux de rénovation thermique : la Commission du Vieux Paris face à la surélévation-rénovation74
  - Concilier enjeux patrimoniaux et enjeux climatiques ?75
  - Des mesures de rénovation pour « s'adapter au climat » : surélévation et îlots de chaleur urbains (ICU) 75
  - Tissus urbains76
  - Usages et consommations énergétiques78
  - Rôle des revêtements de toiture et cas particulier de la toiture végétalisme78
  - Albédo des façades79
  - Confort d'été : réglementation thermique et choix des matériaux79
  - Analyser le gisement de foncier aérien d'un territoire pour prioriser les projets 80
  - Mener des études de gisements identifiant les besoins en rénovation et en stratégies urbaines locales80
  - « Cibler » la rénovation thermique en fonction des caractéristiques du bâti81
  - Surélever pour rénover, différentes approches 81
  - Surélever-rénover en copropriété : financement de la rénovation par vente du foncier aérien81
  - L'obligation de faire, un acte notarié pour financer les travaux sans intermédiaire financier81
  - Logement social : un contexte plus facile ?86
  - Opération globale : acquisition-transformation, une solution en site inoccupé86
  - 7. Surélévation et mixité sociale90
  - Définir la mixité sociale pour mieux la susciter 91
  - Mise en place d'une réglementation favorable à la mixité sociale91
  - Définition de la mixité sociale92
  - Conséquences des mesures pro-mixité en région parisienne92
  - Droit à la ville et qualité de vie urbaine 92
  - Patrimonialisation urbaine versus « upgrade social »92
  - Sortir le foncier du jeu de la spéculation94
  - Mixité sociale verticale : une ordonnance illusoire ?96
  - Des solutions concrètes et quantitatives ? 96
  - La dissociation foncier/bâti pour un droit à la ville96
  - Surélever du social avec du social97
  - 8. Surélévation et marché immobilier106
  - La ville néolibérale au service de sa durabilité ? 107
  - Surélever pour apaiser la pression immobilière ?107
  - Densité et rentabilité - La théorie de la rente foncière108
  - Ville durable versus ville financiarisée : la surélévation à la croisée d'enjeux contradictoires110
  - Densifier la ville néolibérale110
  - Valoriser ou spéculer ? 111
  - La spéculation : définition112
  - Réguler le marché pour mieux en limiter l'inflation ?112
  - Agir sur la densité d'occupation et changer de paradigme112
  - Coûts inhérents à la surélévation : les paramètres de sa rentabilité 113
  - Coûts globaux « fixes »113
  - Coûts à géométrie variable : le « foncier aérien »113
  - Surélever au bénéfice unique de la copropriété 114
  - La surélévation, une question de rentabilité et de contexte 115
  - 9. Surélévation et « mise en valeur » du patrimoine118
  - Valeurs d'un édifice et notion de patrimoine 119
  - Enjeux patrimoniaux contre enjeux environnementaux : un état de la réflexion 120
  - Des enjeux contradictoires120
  - Des évolutions législatives vers une plus grande prise en compte des enjeux environnementaux121
  - La « mise en valeur » du patrimoine par sa transformation 121
  - Le Théâtre de Marcellus à Rome122
  - La Casa Batlló à Barcelone123
  - Exemples de surélévations d'édifices à caractère patrimonial 124
  - Construire sur la ruine124
  - Le Château de Moritzburg124
  - L'ancien couvent des Pénitents à Louvriers126
  - Surélever un monument historique127
  - Surélever le patrimoine industriel et militaire130
  - Les anciens entrepôts Seegmuller sur la presqu'île Malraux à Strasbourg130
  - Le Waterhouse Hotel à Shanghai132
  - 192 Shoreham Street à Sheffield133
  - Le Caixa Forum de Madrid135
  - Surélévation et patrimoine : pratiques actuelles 135
  - Paris : la Commission du Vieux Paris face à la surélévation136
  - Surélever l'immeuble à forte valeur patrimoniale : le pastiche comme solution ?137
  - Intérêts divergents d'une négociation constante138
  - 10. Lever les freins à un usage pertinent de la surélévation140
  - Adapter le cadre réglementaire aux besoins de densification 140
  - Réconcilier les politiques patrimoniales et urbaines140
  - Mettre au diapason les politiques publiques des différents échelons140
  - Sortir du flou réglementaire de certaines règles des PLU : urbanisme de projet ou urbanisme réglementaire ?141
  - Lever les freins opérationnels 141
  - Réduire les coûts de projet dus au manque d'opérateurs immobiliers aptes à gérer des opérations de rénovation141
  - Recréer une continuité dans la chaîne de production des logements142
  - Quelques pistes de réflexion 142
  - Envisager d'abord la surélévation comme un levier de la rénovation du bâti142
  - Mener une politique cohérente et opérationnelle en phase avec les objectifs de réduction de l'artificialisation142
  - Mener des OAP thématiques et des études de gisement142
  - Rendre obligatoire l'étude de patrimoine des bailleurs sociaux143
  - Mise en ouvre d'un projet de surélévation145
  - 11. Architecture(s) de la surélévation146
  - Définition de la qualité architecturale d'une surélévation 146
  - La « qualité architecturale » des surélévations selon le PLU de Paris146
  - Continuité et cohérence, les maîtres mots de la qualité147
  - Panorama de l'architecture des surélévations contemporaines 149
  - Architecture de la surélévation au prisme des paramètres du projet : orientations du contexte et choix architecturaux149
  - La situation urbaine de l'édifice150
  - La morphologie de la surélévation152
  - Le rapport de proportion entre existant et ajout156
  - Les revêtements et la modénature de la surélévation159
  - L'instauration du dialogue architectural162
  - La continuité162
  - Le contraste162
  - La confrontation166
  - 12. Construire sur l'existant : matériaux, systèmes et contraintes170
  - Surélever avec des matériaux biosourcés 170
  - Surélever pour répondre à des enjeux urbains et environnementaux170
  - Une place pour chaque matériau et chaque matériau à sa place170
  - Les matériaux de la ville durable171
  - Variété des systèmes constructifs bois et incidence sur l'architecture des surélévations 171
  - Avantages spécifiques171
  - Surélévations en ossature légère173
  - Tolbiac, Surélévation d'un foyer de travailleurs migrants, Paris 13^e arrondissement, Marie Schweitzer Architectes (2012)173
  - La Cour de la Grâce de Dieu, Paris 10^e, par François Brugel Architectes Associés, Patrick de Jean et Jérôme Marin, architectes co-traitants (2017)174
  - « 33 maisons sur les toits », Poissy, Virtuel Architecture (2017)174
  - Surélévations en murs massifs lamellés-collés177
  - Maison pour adolescents, Bex, Suisse, par l'agence Bonnard Woeffray Architectes (2011)177
  - Surélévation rue Pernety, Paris, par Gillot+Givry Architectes et l+A Laboratoire des structures (2015)179
  - Surélévation Delbet, Paris, par Hardel - Le Bihan Architectes (2006)180
  - Surélévations en structure poteaux-poutres bois181
  - Surélévation en bois, Paris 11e, boulevard de Belleville, par NeM architectes (2019)181
  - Surélévation Héliotrope, Paris 20e, par MIR Architectes (alors BANG Architectes) (2010)181
  - The Windmill, Suffolk, Angleterre, par Beech Architects (2016)183
  - Surélévations en système constructif mixte185
  - Working Space, projet de recherche et réalisation pilote développés par le laboratoire d'architecture et de technologies durables (LAST) de l'EPFL de Lausanne (2017-2018)185
  - Université Paris Est Créteil (Upec), Flint Architectes (2014)185
  - Velvet Mill, Bradford, Angleterre, par David Morley Architects, Londres, et le constructeur Urban Splash (2012)186
  - Systèmes constructifs modulaires tridimensionnels : mixité des matériaux et variété des choix techniques 186
  - Différents degrés de préfabrication186
  - Les intérêts de la préfabrication187
  - La Casa por el Tejado et son système tridimensionnel acier187
  - Surélever en maçonnerie 188
  - Le Freilager à Zurich par Meili Peter Architekten AG (2016)188
  - La surélévation de la rue de la Sablière à Paris, 14^e arrondissement (2015)190
  - Capacité technique du bâtiment existant à être surélevé 190
  - Les fondations et leur capacité à accueillir une charge supplémentaire190
  - La structure existante et sa capacité à accueillir une surélévation190
  - Diagnostic de l'existant191
  - Incidence du projet de surélévation sur la structure existante191
  - Constitution du dossier au bureau de contrôle191
  - Points d'appui et plancher de répartition 191
  - 13. Aspects juridiques et réglementaires194
  - Les étapes d'une opération de surélévation 194
  - Surélever en copropriété 194
  - Quelle réglementation s'applique ?194
  - Exceptions196
  - Règles d'urbanisme relatives aux gabarits 196
  - Hauteur de plafond196
  - Hauteur variable en fonction de la largeur des voies198
  - Hauteur moyenne des constructions de l'îlot ou alignement des immeubles sur rue199
  - Règles de retrait de la façade et d'angles200
  - Filets de couleur identifiés sur les cartes des PLU201
  - Règles spécifiques aux fonds de parcelles202
  - Règles d'implantation des constructions sur la parcelle 203
  - Conformités vis-à-vis du règlement d'urbanisme 206
  - Obligation de création de places de stationnement206
  - Obligation de création d'une locale poubelle aux normes206
  - Obligation de création d'un local à vélos et poussettes206
  - Obligation de création d'un ascenseur206
  - Dérogations possibles 206
  - Déroger à la hauteur207
  - Déroger à l'obligation de création de places de stationnement207
  - Déroger aux règles relatives à la sécurité incendie et d'accessibilité207
  - Déroger aux règles relatives à la création d'un local à vélos et poussettes207
  - Le bonus durable207
  - Le bonus de la loi Climat et Résilience208
  - Les projets sous tutelle patrimoniale 208
  - Respect et mise en valeur de l'existant : notions centrales de la qualité architecturale de la surélévation208
  - Degré de conformité aux avis des ABF en fonction des niveaux de sauvegarde209
  - Anticiper l'acceptabilité du projet par les instances patrimoniales209
  - 14. Estimer les coûts moyens de la surélévation210
  - Seuil de rentabilité d'une opération 210
  - Postes de dépenses 211
  - Variations de coûts 212
  - Des variables propres au modèle d'opération212
  - Des variables propres au projet et à sa mise en ouvre212
  - Dans les coulisses d'un projet de surélévation : retours sur expérience215
  - Surélever en autopromotion216
  - Surélever en copropriété224
  - Surélever en réhabilitation complète230
  - Surélever le logement social236
  - Surélever la maison Deville242
  - Surélever le tertiaire246
Origine de la notice:
- Abes ;
- Electre