L'invention du logement aidé en France : l'immobilier au temps des Trente Glorieuses

Auteur(s) :

Effosse, Sabine Découvrir l'auteur

Résumé

L'auteur suit la politique du logement menée en France de 1937 à 1967, en centrant particulièrement sa recherche sur le secteur aidé par les pouvoirs publics, et elle a été ainsi conduite à privilégier l'analyse du financement. Cet ouvrage nous apporte des éclairages nouveaux sur les modes d'intervention de l'Etat dans toute la construction de logements.

Contributeur(s)
- Comité pour l'histoire économique et financière de la France. Éditeur scientifique
Éditeur(s)
- Comité pour l'histoire économique et financière de la France
Date
- 2003
Notes
- En appendice, choix de documents. Bibliogr. p. [693]-703. Index
Langues
- Français
Description matérielle
- XVI-736 p. ; 22 cm
Collections
- Histoire économique et financière de la France
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 2-11-093304-6
Indice
- 365.7(091) Aide sociale, services sociaux. Histoire
Quatrième de couverture
- La crise du logement que connaît la France dès les années 1930, et plus encore au lendemain de la guerre, constitue véritablement le «problème social numéro un» des Trente Glorieuses. D'une ampleur exceptionnelle, comme le rappellent les événements dramatiques de l'hiver 1954, elle conduit l'État à intervenir pour encourager la construction immobilière. C'est cette intervention, sous la forme d'une aide financière publique à la construction privée, qui aboutit à «l'invention» du logement aidé.
  À quelles préoccupations sociales, mais aussi politiques et économiques, cette invention répond-elle ? Pourquoi les pouvoirs publics ont-ils choisi de créer le logement aidé plutôt que de relancer le logement social (HLM) ? Quelles contraintes pèsent alors sur le marché immobilier ? Comment et dans quelle mesure le logement aidé permet-il aux Français de retrouver le «goût de la pierre» et d'obtenir un toit?
  «En procédant à une reconstitution impeccable de l'histoire du secteur aidé, le beau livre de Sabine Effosse parvient donc à suivre et à éclairer toute la politique du logement en France de la fin de la III^e République jusqu'à la fin de la république gaullienne et ajoute ainsi à l'histoire économique et sociale de cette période une dimension précieuse qui jusqu'ici était par trop demeurée dans l'ombre.» Alain Plessis.
Tables des matières
- - L'invention du logement aidé en France
  - L'immobilier au temps des Trente Glorieuses
  - Sabine Effosse
  - Comité pour l'histoire économique et financière de la France
  - RemerciementsV
  - PréfaceVII
  - Abréviations et sigles utilisésXIII
  - Introduction générale
    1
  - Première partie
  - La création du secteur aidé, 1937-1952
  - Introduction
    19
  - Chapitre premier. L'intervention de l'État en faveur de la construction privée: l'expérience des bonifications d'intérêts, 1937-1945
  - I. Péril en la demeure: «la ruine de l'industrie du bâtiment»23
  - A. L'industrie du bâtiment en crise23
  - 1. Quand le bâtiment ne va pas24
  - 2. ... malgré des besoins patents28
  - B. L'insuffisante rentabilité de la propriété bâtie et la mort du crédit31
  - 1. «L'insoutenable légèreté» de la rentabilité du placement immobilier32
  - 2. «Le crédit est mort»41
  - C. Des conséquences «impopulaires»: crise du logement et chômage des ouvriers du bâtiment48
  - 1. Une crise du logement larvée48
  - 2. Un chômage menaçant49
  - II. L'instauration d'une politique financière d'encouragement à la construction privée53
  - A. Le décret du 25 août 1937: des bonifications sans crédit53
  - 1. La naissance d'un troisième secteur de financement du logement: le rôle discret du Crédit foncier55
  - 2. Le retour timide de la Banque de France dans le financement de la construction60
  - B. Limites et mutation du système instauré: des bonifications aux primes68
  - 1. Le marasme persistant du bâtiment68
  - 2. La révision des règles de placements immobilier des compagnies d'assurances69
  - 3. Une amélioration essentiellement juridique des conditions de crédit73
  - 4. L'instauration de «véritables primes à la construction»80
  - C. Une reprise tardive mais tangible81
  - 1. 1939: l'année faste des bonifications81
  - 2. Le «dopage» des exonérations fiscales82
  - 3. Une propagande active victime de son succès85
  - 4. «Le miracle des bonifications»?85
  - III. La construction arrêtée. Le temps des projets et des bilans88
  - A. Vichy et la question de l'habitation89
  - 1. Le logement dans l'idéologie vichyste89
  - 2. La crainte du chômage et les mesures immédiates prises en faveur du bâtiment90
  - 3. Le logement dans le Plan décennal d'équipement: réflexions sur son financement93
  - B. Le logement, de la Résistance aux réformateurs sociaux: ampleur des besoins et solutions financières105
  - 1. Du côté de la Résistance: définition d'une nouvelle politique du logement par l'OCM105
  - 2. Les réformateurs sociaux: de la nécessité de créer une caisse de l'habitation et des différents moyens de l'alimenter109
  - C. Le bilan des bonifications d'intérêts: l'échec d'une relance par le crédit113
  - 1. Résultats d'ensemble113
  - 2. L'échec d'une relance par le crédit
    114
  - Chapitre II. Le logement dans l'immédiat après-guerre: une priorité secondaire, 1945-1949
  - I. Un logement nommé désir120
  - A. L'étendue des besoins et les aspirations des Français120
  - 1. Un parc immobilier insuffisant, surpeuplé et vétuste121
  - 2. La nécessité de construire 4 à 5 millions de logements125
  - 3. L'aspiration à la propriété d'une maison tempérée par la dépense à acquitter128
  - B. Une mobilisation partielle: démographes et patronat en première ligne130
  - 1. Le retour des acteurs traditionnels130
  - 2. L'émergence des démographes dans la question du logement: l'engagement personnel d'Alfred Sauvy131
  - 3. L'affirmation des initiatives patronales: priorité au logement de la main-d'oeuvre134
  - C. La nécessité d'une intervention financière de l'État138
  - 1. L'Affaire du logement: la nationalisation revendiquée139
  - 2. «Pour un planisme actif mais limité»: la coordination des efforts privés et publics141
  - II. Le choix d'une modernisation sans construction: l'achoppement sur la question financière145
  - A. Le choix d'une modernisation sans construction147
  - 1. Un Plan sans logement148
  - 2. Un choix politique152
  - B. L'achoppement sur la question financière157
  - 1. La rue de Rivoli contre le quai de Passy158
  - 2. L'activité limitée du Crédit foncier de France privé de capitaux165
  - III. Le désarroi des Français et le recours à une formule de financement privé séduisante mais dangereuse: le crédit différé177
  - A. Cet «obscur objet» du crédit mutuel immobilier à terme différé177
  - 1. Principe et origines177
  - 2. L'apparition des premières caisses françaises: une activité jugée dangereuse182
  - B. Vers le «pillage de l'épargne immobilière»?187
  - 1. Contrôler plutôt que supprimer: l'avis de la DGEN187
  - 2. «Pavillons de banlieue et... châteaux en Espagne»: celles par qui le scandale arrive191
  - Chapitre III. L'urgence d'une solution: les primes et les prêts spéciaux du Crédit foncier de France, le choix d'un financement mixte de la construction, 1949-1952
  - I. L'agitation parlementaire et les initiatives gouvernementales: vers la restauration de la rentabilité immobilière203
  - A. L'offensive des députés pour l'obtention des crédits à la construction203
  - 1. La dénonciation de l'insuffisance des crédits destinés aux HBM203
  - 2. Le combat du patronat pour la remise en vigueur des bonifications d'intérêts206
  - B. Les initiatives gouvernementales: vers la restauration de la rentabilité immobilière211
  - 1. Le plaidoyer d'E. Claudius-Petit pour une politique de construction211
  - 2. La revalorisation des loyers, un préalable nécessaire: la loi du 1^er septembre 1948213
  - 3. L'allégement de la charge financière des constructeurs: le projet de primes à la construction219
  - II. L'extension à la construction d'un mode de financement privilégié: le crédit à moyen terme mobilisable224
  - A. L'organisation générale du crédit à moyen terme mobilisable: la priorité aux crédits d'équipement225
  - 1. La levée de l'obstacle fiscal et l'accès au réescompte de la Banque de France225
  - 2. L'arrêté du 11 mai 1944: la priorité aux crédits industriels229
  - B. Le recours du Crédit foncier au crédit à moyen terme mobilisable: les prémices d'une activité renouvelée230
  - 1. L'extension limitée des opérations de crédit à moyen terme du Crédit foncier en métropole231
  - 2. La mise en place de prêts spéciaux à la construction en Algérie: une expérience prometteuse233
  - C. L'admission au réescompte de la Banque de France des effets-construction: la levée de l'obstacle financier236
  - 1. Le concours de la Banque de France à la construction: l'exigence d'une quatrième signature236
  - 2. La lutte du Sous-Comptoir pour la conservation du monopole des effets-construction239
  - III. La loi du 21 juillet 1950: l'instauration des primes à la construction et des prêts spéciaux du Crédit foncier et du Sous-Comptoir243
  - A. La loi du 21 juillet 1950 et le CFF: les modalités d'application des primes et prêts spéciaux243
  - 1. Les primes à la construction244
  - 2. Les prêts spéciaux: modalités d'attribution et de financement245
  - 3. Les aménagements fiscaux pris en faveur de la construction249
  - B. Un succès immédiat à conforter252
  - 1. Le démarrage des primes et prêts spéciaux: une réussite immédiate252
  - 2. La limitation des crédits HLM et l'accroissement des avantages financiers du système des primes et prêts à la construction256
  - Conclusion de la première partie
    269
  - Deuxième partie
  - L'âge d'or du secteur aidé, 1953-1962
  - Introduction273
  - Chapitre IV. Le logement aidé, moteur de l'effort constructeur, 1953-été 1956
  - I. Le plan Courant: la solvabilisation de la demande par le secteur aidé276
  - A. La création d'une nouvelle catégorie de logements aidés: les logements économiques et familiaux, ou Logécos277
  - 1. Les Logécos: la généralisation de l'accession à la propriété277
  - 2. Des logements économiques normalisés pour une production en série281
  - B. L'institution des comptes d'épargne-construction283
  - 1. Du projet de livret immobilier examiné dans le cadre de la loi du 21/07/1950283
  - 2. ... à la loi du 15/04/1953 instituant les comptes d'épargne-construction287
  - C. L'instauration de la participation des employeurs à l'effort de construction292
  - 1. D'une contribution volontaire à une contribution obligatoire: le 1% patronal292
  - 2. Les prêts complémentaires aux fonctionnaires297
  - II. Face à l'urgence: l'essor des prêts du Crédit foncier et la réorganisation du crédit différé299
  - A. La crise de 1954: le drame du logement mis à nu299
  - 1. Les partisans de l'action directe: des squatters aux «Castors»299
  - 2. L'appel du 1^er février 1954: l'abbé Pierre au secours des sans-abri301
  - B. Un essor des prêts spéciaux fondé sur les Logécos303
  - 1. Des conditions de réalisation facilitées303
  - 2. Rumeur et incertitude statistique, à l'origine d'une propagande intense en faveur du secteur aidé306
  - 3. Des taux avantageux, gages d'un succès considérable308
  - C. La réorganisation du crédit différé313
  - 1. L'application partielle de la loi du 24 mars 1952 et le krach du Crédit mutuel du bâtiment314
  - 2. «Aidez-vous par l'épargne, nous vous aiderons par le crédit»: la création de la Compagnie française d'épargne et de crédit318
  - III. Le revers d'une croissance effrénée: inadaptation, spéculation et risques324
  - A. Objectif «prêt»: complexité et lenteur des procédures d'instruction administratives et juridiques325
  - 1. Les méandres administratifs de l'examen des demandes de prêts spéciaux325
  - 2. La réforme tardive de la publicité foncière et du régime hypothécaire330
  - B. De la libéralité du système aidé et de la pénurie: détournement de l'aide publique et spéculation335
  - 1. Le détournement de l'aide publique335
  - 2. Spéculation: la faute au MRL?337
  - C. La prévention des risques financiers pour l'État342
  - 1. Contre le recours à la garantie de bonne fin des prêts: assurance-vie et fonds de garantie342
  - 2. Un système peu cohérent et périlleux: les difficultés de réguler le secteur aidé346
  - Chapitre V. Les limites de l'aide publique: le plafonnement de la construction aidée, été 1956-été 1958
  - I. Une conjoncture inflationniste préjudiciable à la construction aidée353
  - A. La «surchauffe» de l'économie française et de l'industrie du bâtiment: le retour de l'inflation
    354
  - 1. La «surchauffe» de l'économie: la dérive inflationniste354
  - 2. La saturation de l'industrie du bâtiment: la hausse des coûts de construction
    356
  - B. L'emballement du secteur des primes et prêts, et la restriction des facilités de crédit
    359
  - 1. L'emballement du secteur aidé: les craintes de la Banque de France et les hésitations des Finances359
  - 2. La restriction des facilités de crédit accordées aux constructeurs362
  - C. La discussion de la loi-cadre Chochoy sur la construction: la remise en cause du financement des prêts spéciaux par le Conseil de la République363
  - 1. Le projet de loi-cadre B. Chochoy: intentions et flou financier364
  - 2. La contre-proposition sénatoriale: des avances directes de la Banque de France pour financer les prêts spéciaux367
  - II. Le plafonnement du régime des primes et prêts spéciaux374
  - A. La limitation de la participation de la Banque de France: l'encadrement des crédits spéciaux375
  - 1. La hausse du taux de l'escompte: la «révolte» des emprunteurs376
  - 2. Un mode de financement jugé inflationniste: la stabilisation des encours de crédits à moyen terme-construction380
  - B. La création de la CACOM: une solution à la consolidation des prêts spéciaux388
  - 1. Une garantie difficile à honorer: vers un nouveau concours de la Banque de France?389
  - 2. L'intervention de la CACOM: l'isolement du financement des prêts spéciaux394
  - III. La décélération des mises en chantier et la réorientation sociale de la construction aidée396
  - A. La décélération des mises en chantier: l'impression d'une politique sacrifiée396
  - B. La réorientation sociale de la construction primée: priorité aux Logécos
    400
  - Chapitre VI. La relance du secteur aidé: entre tentatives de normalisation du financement et abandon des engagements, été 1958-1962
  - I. La reprise des prêts spéciaux: les tentatives de normalisation d'un mode de financement à nouveau contesté407
  - A. Le réquisitoire du rapport Rueff contre le financement des prêts spéciaux par la Banque de France408
  - 1. Le rapport Rueff: plaidoyer pour le financement des prêts spéciaux par des prêts directs du trésor409
  - 2. L'opposition du Trésor à la révision des modalités de financement des prêts spéciaux412
  - B. L'engagement du gouvernement en faveur d'une politique de construction: influence croissante du ministère de la Construction et primauté des Logécos415
  - 1. L'offensive du ministre de la Construction contre la direction du Trésor416
  - 2. La primauté des Logécos: la création des Logécos locatifs419
  - C. Les tentatives de normalisation du financement des prêts spéciaux: simplification et accroissement des ressources obligataires423
  - 1. La substitution de bonifications d'intérêts aux primes à la construction423
  - 2. L'emprunt américain de décembre 1959426
  - II. Les prémices de développement des mécanismes de financement privé de la construction429
  - A. La révision de la politique des loyers et le «coup de pouce» des primes sans prêt429
  - 1. Vers l'unité du marché du logement: la revalorisation des loyers430
  - 2. L'appoint des primes sans prêt433
  - B. Le drainage de l'épargne privée vers la construction: la création des sociétés immobilières conventionnées et le développement du crédit différé434
  - 1. L'encouragement à la construction de logements locatifs privés: la création des sociétés immobilières conventionnées434
  - 2. Le développement du crédit différé: la création de la COGEFIMO et l'accroissement des opérations de la CFEC438
  - III. L'abandon des engagements, conséquence d'une normalisation partielle445
  - A. La dégradation de l'efficacité «sociale» du secteur aidé445
  - 1. La diminution de la quotité du prêt spécial et l'insuffisance de l'épargne-crédit446
  - 2. Les retombées de la politique du «tout Logécos»: détournement de l'aide publique et rééquilibrage tardif au profit des logements ordinaires449
  - B. L'augmentation des effets-construction: aménagement partiel du financement et report d'une solution de fond
    452
  - Conclusion de la deuxième partie
    461
  - Troisième partie
  - La réforme du secteur aidé, 1963-1967
  - Introduction
    465
  - Chapitre VII. Plafonnement d'un secteur aidé devenu social et conditions d'émergence de mécanismes privés de financement du logement, 1963-1964
  - 1. La réforme de l'aide publique à la construction: personnalisation et verrouillage monétaire et budgétaire des prêts spéciaux à la construction471
  - A. Le débat aide à la pierre/aide à la personne et ses conséquences immédiates pour le Crédit foncier472
  - 1. Aide à la personne versus aide à la pierre: le Plan croise le fer avec les Finances475
  - 2. La personnalisation de l'aide à la pierre: les projets à l'épreuve de la conjoncture482
  - B. Unité de régime, personnalisation des prêts et moralisation des opérations: la transformation du secteur aidé en un second secteur social ?484
  - 1. L'unification du régime des primes et prêts spéciaux485
  - 2. L'accentuation du caractère social du secteur aidé: plafond de ressources et prêt familial pour les candidats à l'accession487
  - 3. La fiscalité comme instrument de lutte contre la spéculation immobilière: la loi de réforme fiscale du 15 mars 1963 et son application au secteur aidé491
  - C. Le double verrouillage monétaire et budgétaire des prêts spéciaux: vers le plafonnement du secteur ?503
  - 1. La convention du 3 mars 1964: neutralisation monétaire et préfinancement bancaire des prêts spéciaux504
  - 2. La débudgétisation des prêts à la CACOM511
  - II. Les conditions d'une privatisation du financement du logement: état des lieux et recommandations du rapport Sadrin516
  - A. Un constat en demi-teintes: importance de l'autofinancement des ménages et faiblesse du concours du marché financier et des banques517
  - 1. Les enseignements de l'approche statistique: minorité des fonds publics, importance de l'autofinancement des ménages et faiblesse de l'apport du marché financier et des banques518
  - 2. La tentative renouvelée d'appel au marché financier: la création des sociétés immobilières d'investissement521
  - 3. L'offre inadaptée du secteur bancaire aux emprunteurs: cherté, brièveté et faible quotité des crédits immobiliers526
  - B. Des propositions novatrices qui font la part belle aux banques535
  - 1. Des moyens supplémentaires controversés: création de nouveaux comptes d'épargne à terme et transformation des capitaux536
  - 2. Des conclusions audacieuses: l'entrée des banques de dépôt dans le crédit immobilier542
  - 3. Un accueil mitigé: la mise en garde du Trésor contre «toute solution miracle de type strictement libéral»
    545
  - Chapitre VIII. La nouvelle diversification du secteur aidé: un paradoxe à l'heure de la bancarisation du financement du logement? 1965-1967
  - I. La création des prêts spéciaux différés: un mécanisme de substitution de compromis552
  - A. Le remaniement des projets Henry et la levée des obstacles553
  - 1. Le choix des Finances pour un préfinancement bancaire non garanti par l'État554
  - 2. L'accord de la Banque de France pour la mobilisation des crédits-promoteurs à court terme556
  - 3. Vers la dissociation du binôme Crédit foncier/Comptoir des entrepreneurs ?558
  - B. L'instauration des prêts spéciaux différés aux côtés des prêts spéciaux immédiats: la remise en cause de la réforme de 1963 ?560
  - 1. Des prêts accordés sans condition de ressources: l'abandon du recentrage social du secteur aidé?560
  - 2. Quel financement disponible pour les prêts spéciaux différés ?563
  - II. ... face à une bancarisation progressive du financement du logement566
  - A. Le consensus sur la création des comptes d'épargne-logement et l'allongement de la durée du crédit à moyen terme-construction bancaire567
  - 1. Faire de la politique du logement un levier de la politique d'épargne: la création des comptes d'épargne-logement567
  - 2. L'allongement de la durée des effets-construction bancaire: un second souffle pour les sociétés de crédit différé572
  - B. La difficile mise en place du marché hypothécaire: obstacles juridiques et résistance du Trésor578
  - 1. L'offensive du ministère de la Construction en faveur de la création d'un marché hypothécaire: influences étrangères et réalités françaises580
  - 2. Justice et Trésor contre Construction et cabinet des Finances: résistances sourdes et oppositions ouvertes à l'instauration du marché hypothécaire588
  - 3. La victoire du ministre des Finances et la création du marché hypothécaire598
  - C. Face au succès relatif des prêts bancaires au logement, quelle place pour les PSD?603
  - 1. L'essor tardif mais réel des prêts éligibles au marché hypothécaire604
  - 2. Le maintien des PSD: conséquence d'une synchronisation insuffisante des réformes du financement du logement
    609
  - Conclusion de la troisième partie619
  - Conclusion générale
    623
  - Annexes631
  - Sources677
  - Bibliographie693
  - Index des noms de personnes705
  - Index des institutions709
  - Table des graphiques717
  - Table des tableaux719
  - Table des annexes723
  - Table des matières725
Origine de la notice:
- Electre