La Zac
Réalisation - Financement - Commercialisation
Sylvain Demeure, Jean-Yves Martin, Michel Ricard
Le Moniteur
Liste des sigles et abréviations7
Sommaire général9
1 Les ZAC et les autres modes d'aménagement11
1.1 La définition, l'objet, la localisation des ZAC
13
1.1.1 L'origine des ZAC13
1.1.2 L'objet des ZAC14
Définition légale
14
Aménagement et équipement des terrains
14
Terrains bâtis ou non bâtis
15
1.1.3 La localisation des ZAC15
1.2 L'évolution de la législation : la loi SRU et la loi UH
17
1.2.1 La volonté de placer l'agglomération au coeur des politiques urbaines17
1.2.2 La volonté de faire du PLU plus qu'un règlement foncier18
1.2.3 Les conséquences de la loi SRU sur la procédure de ZAC19
L'extension de la décentralisation
19
Les conditions de réalisation des ZAC
19
1.3 Les procédures d'aménagement
20
1.3.1 Les opérations réalisées sans procédure spécifique d'aménagement21
Permis de construire - Permis groupé
22
L'association foncière urbaine (AFU)
22
Les limites des opérations sans procédure d'aménagement ou de division foncière
23
1.3.2 Les procédures d'aménagement autres que la ZAC24
Le lotissement
24
Les procédures en faveur de l'habitat
25
1.4 Les « démarches » de l'aménagement
26
1.4.1 La démarche d'urbanisme26
1.4.2 La démarche foncière28
1.4.3 La démarche de financement des équipements publics29
1.4.4 La démarche économique30
1.4.5 La démarche de mixité sociale30
1.5 Les critères de choix de la ZAC
31
2 Les études préalables et opérationnelles33
2.1 Les différents niveaux d'études
35
2.2 Le contenu des études générales et préalables
36
2.2.1 Les études générales36
Les études prospectives au plan de l'agglomération
36
Les études d'urbanisme au niveau communal ou intercommunal
36
2.2.2 Les études préalables37
La frontière entre les études générales et les études préalables : définition du contenu des opérations et choix du site
37
Le contenu des études préalables
38
2.2.3 Les compétences en matière de réalisation des études43
Les études générales
43
Les études préalables
44
2.3 Les études pré-opérationnelles et opérationnelles
47
2.3.1 Frontière avec les études préalables47
2.3.2 Le contenu des études pré-opérationnelles et opérationnelles48
2.3.3 Auteurs et financement des études opérationnelles et pré-opérationnelles49
2.4 Les ajustements du PLU avec les études de ZAC
50
3 L'articulation des ZAC avec les documents locaux d'urbanisme53
3.1 ZAC et schéma de cohérence territoriale (ou schéma directeur soumis aux dispositions des SCOT)
55
3.1.1 ZAC située dans un territoire couvert par un SCOT55
3.1.2 ZAC située dans un territoire non couvert par un SCOT (ou un schéma directeur)56
3.2 ZAC et PLU (ou POS)
58
3.2.1 La localisation de la ZAC dans le PLU58
3.2.2 La « mise en forme de PAZ » des documents locaux d'urbanisme60
3.2.3 La « mise en concordance » des documents locaux d'urbanisme avec le projet de ZAC61
3.2.4 La « mise en concordance » par voie de DUP63
3.2.5 La « mise en concordance » par voie de « déclaration de projet »63
3.3 ZAC et autres documents d'urbanisme
64
3.3.1 ZAC et anciens PAZ64
3.3.2 Les secteurs sauvegardés65
3.3.3 ZAC et carte communale (ou ZAC et « MARNU »)65
3.3.4 Les ZAC et les règles générales de l'urbanisme (RNU)66
3.4 ZAC et autres réglementations
67
3.4.1 Zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF)67
3.4.2 ZAC et loi Littoral67
3.4.3 ZAC et loi Montagne68
4 La création de la ZAC71
4.1 L'initiative de la ZAC
73
4.2 La concertation préalable à la création de la ZAC
74
4.2.1 Principe74
4.2.2 L'encadrement de la procédure75
4.2.3 La durée de la concertation76
4.2.4 La concertation et l'étude d'impact76
4.3 Les consultations
77
4.3.1 Lorsque le préfet est compétent pour créer la ZAC77
4.3.2 Les autres consultations obligatoires77
4.3.3 Les consultations facultatives77
4.4 Le dossier de création de la ZAC
79
4.4.1 Le rapport de présentation79
4.4.2 Les documents graphiques80
Le plan de situation
80
Le plan périmétral
81
4.4.3 L'étude d'impact82
4.4.4 Le régime de la ZAC eu égard à la TLE83
4.4.5 Le mode de réalisation83
4.5 L'étude d'impact du dossier de création
84
4.5.1 L'analyse de l'état initial du site84
4.5.2 L'analyse des effets85
4.5.3 Les raisons du choix87
4.5.4 Les conséquences sur l'environnement et la santé88
4.5.5 Les méthodes utilisées89
4.5.6 Le « résumé non technique »89
4.6 La décision de création de la ZAC
89
4.6.1 L'approbation du dossier par la personne publique qui a pris l'initiative de la ZAC89
4.6.2 La création de la ZAC90
4.6.3 Le contenu de la décision de création90
4.6.4 Les mesures de publicité91
4.6.5 Le délai de validité91
4.7 Les effets de la décision de création
91
4.7.1 Les effets au regard des demandes d'autorisation d'urbanisme91
4.7.2 Les effets fonciers93
4.7.3 Les effets au regard des divisions de propriété93
4.7.4 Les effets au regard du régime fiscal93
La taxe locale d'équipement
94
Le plafond légal de densité
94
5 Le dossier de réalisation95
5.1 Le contenu du dossier
97
5.1.1 Le programme des équipements publics à réaliser dans la zone97
5.1.2 Le programme global des constructions à réaliser dans la zone98
5.1.3 Les modalités prévisionnelles de financement échelonnées dans le temps100
5.1.4 Les compléments à l'étude d'impact101
5.2 La coordination de la modification des documents d'urbanisme avec la procédure de ZAC
102
5.3 L'approbation du dossier de réalisation
103
6 Les modalités de réalisation des ZAC107
6.0 Observations préliminaires
109
6.1 La maîtrise directe de l'opération
111
6.1.1 La réalisation directe111
Les personnes habilitées
111
Les modalités de la réalisation directe
112
6.2 La délégation de maîtrise d'ouvrage
118
6.2.1 Les évolutions récentes118
6.2.2 Les caractéristiques de la concession d'aménagement119
La rémunération du concessionnaire
119
L'objet du contrat
121
6.2.3 Les procédures d'appel à candidature123
Les critères à retenir par le pouvoir adjudicateur
123
Les modalités de passation
124
Le contenu du contrat de concession
133
7 Le financement de l'aménagement139
7.1 Les règles de base du financement de l'aménagement
141
7.1.1 Le principe de proportionnalité des participations141
7.1.2 Le principe de non-cumul des participations142
7.1.3 Le principe d'égalité de traitement des utilisateurs143
7.1.4 Le droit à répétition144
7.2 Les modalités de financement
146
7.2.1 Le produit des cessions de « charges foncières »146
7.2.2 Les participations des « constructeurs autonomes »147
7.2.3 Les concours financiers publics et subventions151
7.3 La fiscalité de l'aménagement
156
7.3.1 Les taxes d'urbanisme156
L'exclusion de la taxe locale d'équipement (TLE) et des taxes assimilées
156
L'exemption facultative du versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD)
157
La redevance d'archéologie préventive
158
7.3.2 La fiscalité générale160
La taxe à la valeur ajoutée
160
L'impôt sur les sociétés
162
8 La maîtrise foncière du périmêtre opérationnel165
8.1 L'acquisition foncière fondée sur la vente
167
8.1.1 L'acquisition de gré à gré167
8.1.2 L'acquisition par préemption168
8.1.3 L'acquisition par délaissement170
8.2 L'acquisition par voie d'expropriation
172
8.2.1 Le bénéficiaire de l'expropriation172
8.2.2 L'indépendance relative des procédures172
8.2.3 Le dossier d'enquête173
8.2.4 Les conditions d'obtention de la DUP175
8.2.5 La cession des terrains expropriés à l'aménageur175
9 La commercialisation des terrains et les travaux177
9.1 Le régime des travaux d'aménagement
179
9.1.1 La mise en état des sols179
9.1.2 Les servitudes de fouilles archéologiques180
9.1.3 L'exécution des travaux180
La maîtrise d'ouvrage par l'aménageur ou la délégation de maîtrise d'ouvrage à son profit
180
Les marchés de maîtrise d'oeuvre et d'entreprise passés par l'aménageur
181
9.1.4 Les extensions et déplacements des réseaux concédés ou affermés183
9.2 La commercialisation des terrains
183
9.2.1 L'allègement des contraintes du droit de l'urbanisme183
L'exclusion du régime des lotissements
183
L'exclusion du droit de préemption urbain
184
La liberté conditionnelle de fixation du prix des cessions de terrains
185
9.2.2 Les restrictions à la liberté contractuelle186
Les droits de priorité
186
Les cahiers des charges de cession ou de concession d'usage
187
Les clauses obligatoires des cahiers des charges de cession
189
9.3 Les particularités de l'instruction des demandes d'autorisation
191
9.3.1 Les demandes de permis de construire et d'aménager de l'aménageur191
9.3.2 Le rôle de l'acte ou la promesse de cession de charge foncière192
9.3.3 L'incidence des cahiers des charges de cessions192
9.3.4 La gestion de la densité en ZAC193
10 L'évolution de la ZAC en cours d'opération195
10.1 La modification du dossier de création de la ZAC
197
10.2 La modification du dossier de réalisation de la ZAC
198
10.3 La suppression de la ZAC
199
10.3.1 L'autorité compétente199
10.3.2 La publicité200
10.3.3 Les effets200
11 Le contentieux des ZAC203
11.1 Le recours contre les actes constitutifs de la ZAC
205
11.1.1 Les décisions susceptibles de recours205
11.1.2 Les délais de recours206
11.1.3 L'intérêt à agir207
11.1.4 Les formalités de la notification du recours207
11.1.5 L'influence des irrégularités de la concertation préalable208
11.1.6 La recevabilité de l'exception d'illégalité209
11.1.7 Le régime de l'exception d'illégalité211
11.1.8 Les conséquences d'une annulation211
11.2 Les recours contre la DUP de la réalisation de la ZAC
213
11.2.1 L'indépendance des procédures213
11.2.2 L'interdépendance des objets215
11.2.3 Le contrôle juridictionnel de l'utilité publique de l'opération215
11.3 Les recours en matière contractuelle
216
11.3.1 Les recours des tiers216
11.3.2 Les recours contractuels216
11.3.3 Les recours offerts aux candidats évincés dans le cadre de la procédure d'appel à candidature218
12 L'avenir des ZAC221
Annexes223
Index245