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Le nouveau régime des autorisations d'urbanisme
Permis de construire, d'aménager, de démolir
Déclaration préalable
Contentieux
François-Charles Bernard
Patrick Durand
Le moniteur
Liste des sigles et abréviations7
Sommaire général9
Introduction11
1 Le nouveau régime du certificat d'urbanisme15
1.1 L'objet et le contenu du certificat d'urbanisme
17
1.2 La durée de validité et la portée du certificat d'urbanisme
18
2 Les nouvelles autorisations d'urbanisme et leur champ d'application21
2.1 Le permis de construire
23
2.1.1 Régime général23
Constructions nouvelles
23
Constructions existantes
27
2.1.2 Permis de construire spéciaux33
Permis de construire valant division
33
Permis de construire à titre précaire
37
Permis de construire portant sur des constructions saisonnières
40
2.2 Le permis d'aménager
41
2.2.1 Travaux, installations et aménagements assujettis à permis d'aménager indépendamment de leur sectorisation42
Lotissements assujettis à permis d'aménager
42
Autres travaux, installations et aménagements assujettis à permis d'aménager indépendamment de leur sectorisation
47
2.2.2 Travaux, installations et aménagements assujettis à permis d'aménager en considération de leur sectorisation50
2.3 La déclaration préalable
51
2.3.1 Constructions nouvelles52
Déclaration préalable valant dispense de permis de construire
52
Déclaration préalable comme exception à la dispense de toute formalité
55
2.3.2 Travaux sur constructions existantes et changements de destination soumis à déclaration préalable57
Travaux sur existant relevant du régime déclaratif
57
Changements de destination relevant du régime déclaratif
59
2.3.3 Travaux, aménagements et installations relevant du régime déclaratif59
Travaux, aménagements et installations relevant du régime déclaratif en considération de leur nature
60
Travaux, aménagements et installations relevant du régime déclaratif en considération de leur sectorisation
63
2.4 Constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité
64
2.4.1 Détermination des constructions, aménagements, installations et travaux expressément dispensés de toute formalité64
2.4.2 Constructions nouvelles65
2.5 Le permis de démolir
69
2.5.1 Nouvelle finalité du permis de démolir69
2.5.2 Champ d'application70
Champ d'application territorial
70
Champ d'application matériel
73
2.5.3 Dispenses de permis de démolir74
2.5.4 Caractère subsidiaire et résiduel du permis de démolir76
2.6 La fusion des autorisations d'urbanisme et leur articulation avec les autorisations relevant d'autres législations
78
2.6.1 Fusion limitée des autorisations d'urbanisme78
Fusions d'autorisations d'urbanisme
78
Risque d'un cumul d'autorisations
81
2.6.2 Traitement des autorisations concurrentes83
3 Harmonisation des procédures87
3.1 Les règles communes
89
3.1.1 Autorité compétente89
Compétence de principe du Maire
89
Compétence exclusive de l'État
90
Intéressement de l'autorité compétente
91
Mise à disposition gratuite des services déconcentrés de l'État
91
Délégation de la compétence communale à un EPCI
92
3.1.2 Dépôt et instruction des demandes de permis et des déclarations92
Dépôt des demandes et des déclarations
93
Enregistrement des demandes et des déclarations : le récépissé
94
Affichage de la demande ou de la déclaration
95
Transmission de la demande ou de la déclaration
95
3.1.3 Autorité chargée de l'instruction97
Décisions prises au nom de la commune
97
Décisions prises au nom de l'État
97
3.1.4 Délais d'instruction97
Point de départ du délai d'instruction
98
Délai d'instruction de droit commun
99
Délais d'instruction particuliers
99
Modifications du délai d'instruction de droit commun
99
Prolongations exceptionnelles du délai d'instruction
100
Notifications de la liste des pièces manquantes et des modifications de délai
101
3.1.5 Instruction des demandes de permis et des déclarations préalables104
Consultation des personnes publiques, services ou commissions intéressés
104
Enquête publique
104
Délais et conditions d'émission des avis ou accords des personnes publiques, services ou commissions intéressés
105
3.1.6 Dispositions particulières aux demandes et aux déclarations lorsque la décision est de la compétence de l'État106
3.1.7 Décisions107
Décisions tacites et décisions expresses
107
Contenu de la décision
109
3.2 La notification de la décision
110
3.2.1 Modalités de notification110
3.2.2 Informations devant assortir la notification112
Indication des conditions dans lesquelles la décision devient exécutoire
112
Indication du différé de la réalisation des travaux
115
3.3 L'affichage de la décision
116
3.3.1 Opérations soumises à un régime d'autorisation prévu par une autre législation119
Opérations pour lesquelles le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue par une autre législation
119
Opérations pour lesquelles le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable est subordonné à un accord prévu par une autre législation
124
Opérations pour lesquelles l'autorisation prévue par une autre législation dispense de permis ou de déclaration préalable
126
Opérations pour lesquelles la délivrance d'un permis ou la réalisation des travaux est différée dans l'attente de formalités prévues par une autre législation
127
3.4 Les règles propres aux différentes déclarations, décisions et autorisations
129
3.4.1 Le certificat d'urbanisme129
Présentation, dépôt et transmission de la demande de certificat d'urbanisme
129
Instruction de la demande de certificat d'urbanisme
130
Délais d'instruction
132
Décision
132
Informations communes aux différents certificats exprès
134
Notification du certificat d'urbanisme
134
Prorogation possible
134
Modèles nationaux de demande et de décision
134
3.4.2 Le permis de construire134
Contenu de droit commun du dossier de demande de permis de construire
135
Contenu particulier : pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation ou de la nature du projet
140
Informations demandées en vue de l'établissement des statistiques
147
3.4.3 Déclaration préalable portant sur un projet de construction, sur des travaux, sur une construction existante ou sur un changement de destination d'une construction148
Renseignements à fournir
148
Contenu du dossier
148
Travaux exécutés à l'intérieur d'un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé
148
3.4.4 Dispositions propres aux constructions saisonnières149
3.4.5 Dispositions propres aux permis délivrés à titre précaire149
3.4.6 Permis d'aménager149
Demande de permis d'aménager
150
Contenu de la demande de permis d'aménager
150
Pièces complémentaires exigibles
151
3.4.7 Déclaration préalable portant sur un projet d'aménagement152
3.4.8 Dispositions propres aux lotissements152
Contenu de la demande
152
Répartition de la surface constructible entre les différents lots
154
3.4.9 Dispositions propres aux terrains de camping et aux autres terrains aménagés pour l'hébergement touristique155
Composition du dossier de demande
155
Décision
156
Dispositions applicables dans les zones soumises à un risque naturel ou technologique prévisible
157
3.4.10 Permis de démolir157
Contenu de la demande
157
Dossier joint à la demande
158
Décision
158
Modèles nationaux de demande et de décision
159
3.4.11 Autorisations portant sur des remontées mécaniques159
Demande d'autorisation d'exécution des travaux
159
Dépôt et instruction des demandes et délivrance des autorisations
161
Autorisation de mise en exploitation des remontées mécaniques
162
Dépôt, instruction des demandes et délivrance des autorisations
163
3.4.12 Autorisations relatives à l'aménagement du domaine skiable164
Compétence
164
Localisation des pistes
164
Demande d'autorisation d'aménagement de pistes de ski alpin
165
Pièces à joindre à l'appui de la demande
165
Dépôt et instruction
166
4 L'exécution de la décision et des travaux167
4.1 L'exécution des travaux
169
4.1.1 Délai de validité de l'autorisation169
Délai initial
169
Prorogation du délai de validité initial
172
Suspension du délai de validité en cas de recours
174
4.1.2 Formalité préalable à l'ouverture de chantier177
4.2 Le contrôle de la conformité des travaux
179
4.2.1 Déclaration d'achèvement et de conformité179
Formulation de la déclaration d'achèvement
179
Objet de la déclaration d'achèvement
180
4.2.2 Opérations de récolement182
Récolement obligatoire
182
Formalités préalables aux opérations de récolement
182
Objet des opérations de récolement
183
4.2.3 Délais ouverts à l'administration pour contester la conformité des travaux183
4.2.4 Effets de la déclaration et des opérations de récolement184
Cas où la conformité des travaux n'est pas contestée
184
Cas où la conformité des travaux est contestée
186
4.2.5 Contrôles ultérieurs à l'achèvement des travaux189
4.3 La sécurisation des constructions
190
4.3.1 Constructions régulièrement édifiées190
Application des actions prévues par l'article L. 480-13
191
Dispositions transitoires de l'article L. 480-13
194
4.3.2 Constructions irrégulières195
Portée de la prescription administrative décennale
196
Constructions exclues du bénéfice de la prescription administrative décennale
197
Constructions devenues irrégulières par l'entrée en vigueur de nouvelles normes
201
5 Le nouveau régime contentieux des autorisations et des constructions203
5.1 Le contentieux de la légalité des autorisations
205
5.1.1 Nouvelles règles de retrait205
Encadrement des délais de retrait
205
Applicabilité du nouveau dispositif aux retraits tacites
207
Conséquences contentieuses des nouvelles règles de retrait
209
Application dans le temps du nouvel article L.424-5 du Code de l'urbanisme
210
5.1.2 Nouvel encadrement des délais de recours contentieux211
Règles relatives au déclenchement des délais de recours contentieux
212
Encadrement des recours introduits après l'achèvement des travaux
213
5.1.3 Maintien de la formalité de notification des recours215
Détermination des autorisations visées
216
Assujettissement des recours dirigés contre les certificats d'urbanisme
217
5.1.4 Restriction de l'action contentieuse des associations217
Règles antérieures à la loi « ENL »
217
Nouvelles règles relatives à la recevabilité à agir
219
5.1.5 Annulation partielle des autorisations d'urbanisme223
Champ d'application du nouvel article L. 600-5
223
Conséquences de l'annulation partielle
228
Autorisation modificative obtenue en conséquence de l'annulation partielle de l'autorisation initiale
230
5.2 Le contentieux civil des constructions
232
5.2.1 Contentieux civil des constructions régulières232
Nouveau régime de l'action en réparation fondée sur l'article L. 480-13
232
Nouveau pouvoir du Préfet
233
5.2.2 Contentieux civil des constructions et des travaux irréguliers234
5.3 Le contentieux pénal des travaux illégaux
236
6 Les autres aspects de la réforme237
6.1 Le règlement national d'urbanisme et son champ d'application
239
6.1.1 Organisation et contenu du règlement national d'urbanisme239
6.1.2 Champ d'application du règlement national d'urbanisme242
Champ d'application territorial
242
Champ d'application matériel
244
6.2 Les dispositions propres à l'implantation de certaines catégories d'installations
246
6.2.1 Habitations légères de loisirs246
6.2.2 Résidences mobiles de loisirs246
6.2.3 Caravanes247
6.2.4 Camping249
6.3 Le nouveau régime du lotissement
250
6.3.1 Protection des acquéreurs et des colotis250
6.3.2 Règles du lotissement252
Évolution des règles du lotissement
252
Caducité des règles du lotissement
253
6.3.3 Subdivisions de lots255
6.4 L'application des règles d'urbanisme en cas de divisions foncières
255
6.5 Le contrôle des divisions foncières non constitutives d'un lotissement ou d'une opération groupée
261
6.6 La simplification des travaux de restauration immobilière
263
6.6.1 Redéfinition des opérations de restauration immobilière263
6.6.2 Disparition des périmètres de restauration immobilière263
6.6.3 Suppression de l'autorisation spéciale de travaux264
6.7 Les participations d'urbanisme
265
6.7.1 Participations liées au permis de construire265
Nouvelle organisation des règles imposées aux opérateurs en matière de stationnement
265
Modifications apportées aux obligations imposées aux opérateurs
266
Impact sur la participation pour non réalisation d'aires de stationnement
267
6.7.2 Participations liées au permis d'aménager et à la déclaration préalable268
Annexes271
Bibliographie307
Index315