Propriétaire bailleur : louez avisé et sans risques
CLCV
V
Introduction11
Chapitre 1. Louer pour la première fois13
1. Le logement est-il apte à la location ?
13
2. Quel type de location ?
14
3. Quel loyer pratiquer ?
14
4. Comment rédiger la petite annonce ?
16
5. Comment choisir son locataire ?
17
6. Faut-il passer par un agent immobilier ?
21
A. Le choix de l'agence
22
B. Le mandat
22
C. Agence immobilière, bailleur et locataire : un ménage à trois qui ne dit pas son nom
23
D. Les marchands de listes
24
Chapitre 2. Le contrat de location25
1. Caractéristiques et contenu du bail
26
A. Établissement du bail : nécessité d'un écrit
26
B. L'identité du bailleur
27
C. La date de prise d'effet du bail
28
D. La durée du bail
28
E. Consistance et destination de la chose louée, désignation des locaux et équipements
30
F. La surface habitable du logement
31
G. Le loyer
32
H. Le dépôt de garantie
32
I. La garantie autonome
33
J. La caution
34
K. La garantie des risques locatifs (GRL)
37
L. Les informations contenues dans le bail
39
M. Les clauses réputées non écrites
40
2. Les annexes au contrat de location
43
A. L'état des lieux
43
B. Le dossier de diagnostic technique
45
C. Références des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage
57
D. Le règlement de copropriété
57
Chapitre 3. Les droits et obligations des parties59
1. Les droits et obligations du bailleur
59
A. Obligation de délivrer un logement décent
59
B. Obligation de délivrer au locataire un logement en bon état
63
C. Obligation d'assurer la jouissance paisible du logement
64
D. Obligation d'entretien et de réparation
67
E. Interdiction de s'opposer aux aménagements du locataire
70
F. La transmission gratuite d'une quittance
71
2. Les droits et obligations du locataire
72
A. Obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus
72
B. Usage paisible des lieux loués conformément à leur destination
73
C. Sous-location et occupation personnelle des lieux
73
D. Obligation de répondre des dégradations et pertes
74
E. Obligation de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail
74
F. Obligation de laisser exécuter dans les lieux loués certains travaux
75
G. Interdiction de transformer les locaux et équipements loués
76
H. Obligation de s'assurer
79
I. La pose d'un détecteur de fumées
79
J. Le droit à l'antenne
80
K. La télévision numérique terrestre (TNT)
81
L. L'ouverture du marché de l'énergie
82
3. La colocation
83
A. Cotitularité du bail et conséquences
83
B. Les relations entre les colocataires et le bailleur
85
4. La sous-location
86
Chapitre 4. Évolution du loyer de bail en cours87
1. L'augmentation du loyer en cours de bail
87
A. La révision annuelle du loyer
87
B. La réévaluation du loyer
92
C. La réévaluation du loyer en agglomération parisienne
95
D. Modèle de courrier
96
2. Les incidences de la réalisation de travaux sur le montant du loyer
100
A. Clause expresse de travaux d'amélioration
100
B. Clause expresse de travaux réalisés par le locataire
100
3. Les travaux d'économie d'énergie
102
A. Conditions préalables
102
B. Une troisième ligne sur la quittance
103
C. Liste des travaux pouvant donner lieu à une contribution du locataire
104
D. Calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux
105
E. Contribution forfaitaire
105
Chapitre 5. Les charges et réparations locatives109
1. Les charges récupérables
109
A. Énumération des charges récupérables
110
B. Le cas des réseaux de chaleur
116
C. Assainissement non collectif et entretien : qui paie quoi ?
120
D. Le paiement des charges
122
2. Les réparations locatives
124
Chapitre 6. La location d'un appartement en copropriété129
1. L'inopposabilité du contrat de location au syndicat des copropriétaires
130
2. L'opposabilité au locataire du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale
130
3. Les troubles de voisinage
131
A. Les troubles causés par le locataire
131
B. Les troubles causés au locataire
132
4. Les travaux réalisés à l'intérieur du logement
133
5. Objet de la location et responsabilité
134
6. Les relations entre locataire, bailleur et syndic
136
A. Le locataire et le syndic
136
B. Le locataire et le bailleur
137
C. Le bailleur et le syndic
138
7. Le rôle du locataire dans la copropriété
138
A. Le locataire et l'assemblée générale
138
B. Le locataire et le conseil syndical
139
C. Les locataires organisés en groupement au sein de la copropriété
139
Chapitre 7. La fin du contrat : Le congé141
1. Généralités sur les règles de congé
141
A. Calcul du délai de préavis
141
B. Les effets du congé
142
2. Le congé du bailleur
142
A. Généralités
142
B. Le destinataire du congé
143
C. Les différents types de congé
144
3. Le congé du locataire
159
A. Le moment du congé
159
B. La forme du congé
159
C. La durée du délai de préavis
159
4. La contestation du congé
162
A. La contestation du congé délivré par le locataire
163
B. La contestation du congé délivré par le bailleur
163
5. Le paiement du loyer pendant le délai de préavis
164
Chapitre 8. La fin du contrat : La résiliation du bail165
1. Décès du locataire et abandon de domicile
165
2. La résiliation judiciaire
166
A. La mise en oeuvre de la clause résolutoire
166
B. La clause résolutoire visant le défaut d'assurance
167
C. Clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie
167
D. Clause résolutoire pour troubles de voisinage
169
E. Modèles de courriers
170
3. La procédure d'expulsion
172
A. La nécessité d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation
173
B. Les juridictions compétentes
174
C. La personne expulsée
174
D. Le commandement de quitter les lieux
174
E. L'information du représentant de l'État dans le département
175
F. Les délais de grâce
176
G. Les opérations d'expulsion
177
H. L'évacuation des meubles
178
I. Le concours de la force publique
179
4. La reprise du logement en cas d'abandon de domicile
180
Chapitre 9. Le départ du locataire181
1. L'état des lieux de sortie
181
2. Les réparations éventuelles
182
3. Le dépôt de garantie
182
A. La justification des sommes prélevées sur le dépôt de garantie
183
B. L'arrêté des comptes
184
Chapitre 10. Le contentieux187
1. Les démarches amiables
187
2. La Commission départementale de conciliation (CDC)
188
A. Les compétences de la Commission départementale de conciliation
188
B. Les modalités de fonctionnement de la Commission départementale de conciliation
189
3. Les procédures contentieuses
191
A. La prescription
192
B. Le juge de proximité
192
C. Le tribunal d'instance
193
D. La déclaration au greffe
195
E. L'injonction de payer
196
F. L'injonction de faire
198
Chapitre 11. Les autres types de location201
1. La location meublée
201
A. Définition
201
B. Preuve du caractère meublée de la location
202
C. Le caractère décent du logement
203
D. L'intérêt de la location meublée
203
E. Le régime juridique de la location meublée : une réglementation minimum et éparse
204
F. Les autres éléments du contrat : nécessaires mais non réglementés
209
G. Les obligations des parties
210
H. Les annexes au contrat de location
211
2. Les locations saisonnières
212
3. Les locations de garage
214
Chapitre 12. Conventionner son logement215
1. Le principe général
215
2. Le propriétaire
216
3. Les logements concernés
217
4. Le choix du locataire
217
5. Le contrat de location
217
6. Les plafonds de ressources des locataires
218
A. Plafonds de ressources pour les conventions à loyer intermédiaire
218
B. Plafonds de ressources pour les conventions à loyer social
219
C. Plafonds de ressources pour les conventions à loyer très social
220
D. Ressources et personnes à charge
221
7. Les plafonds de loyers
222
8. La durée de la convention
222
9. Le conventionnement avec travaux
223
10. Les aides applicables au 1er janvier 2011
224
11. La marche à suivre
225
12. Le dispositif Solibail
225
Chapitre 13. Fiscalité et aides financières227
1. Impositions diverses et variées
227
A. La taxe foncière
227
B. Les revenus fonciers
228
C. Les sommes à déclarer
228
D. Le microfoncier
228
E. Le régime réel
229
2. La TVA à taux réduit
230
3. Acheter pour louer : les différents dispositifs existants
231
4. Les crédits d'impôts
234
5. Le Loca-pass
234
Lexique235
Annexes239
Index281