Outils pour sécuriser les contrats de maintenance de bâtiments
Didier Adda/Mike Sissung
Editions Le Moniteur
Sommaire
5
Partie I - Cadre général
7
Chapitre 1 Cadre général de la maintenance
9
1.1 La typologie des services de maintenance9
1.1.1 La maintenance9
1.1.2 Les services de maintenance9
1.1.3 Les domaines d'intervention, objet du contrat9
1.1.4 La maintenance et l'exploitation12
1.1.5 Les principaux contrats de maintenance12
1.2 Les contrats et marchés relatifs aux services de maintenance
et prestations associées15
1.2.1 L'internationalisation ou l'externalisation15
1.2.2 Les marchés publics et les marchés privés15
1.2.2.1 Les marchés publics15
1.2.2.2 Les marchés et contrats privés17
1.2.2.3 Le contrat de maintenance normatif17
1.2.3 Le contrat d'entreprise et les contrats de louage d'ouvrage17
1.2.4 Les obligations client et fournisseur18
1.2.5 Le contrat de résultats et le contrat de moyens18
1.2.6 Le contrat au forfait et le contrat en régie20
1.2.7 Les principaux contrats de maintenance20
1.3 Les grands principes d'achat de services de maintenance22
1.3.1 La terminologie22
1.3.2 La maintenance préventive24
1.3.3 La maintenance corrective24
1.3.4 Les actions de maintenance24
1.3.5 L'allotissement24
1.3.6 Le fait générateur de l'achat de maintenance24
1.3.7 Le phasage24
1.3.8 L'ajustement des périmètres des besoins et des offres27
1.3.9 Les bonus-malus27
Chapitre 2 Définition des besoins
29
2.1 La définition des besoins des utilisateurs29
2.2 La définition des besoins techniques29
2.2.1 Les fonctions de la maintenance29
2.2.1.1 La durabilité29
2.2.1.2 La durée de vie30
2.2.1.3 L'analyse en coût global30
2.2.2 Les objectifs de la maintenance31
2.2.2.1 La continuité de service31
2.2.2.2 L'optimisation du coût de fonctionnement32
2.2.2.3 Le respect de la sécurité32
2.2.2.4 La nature des opérations de maintenance32
2.2.3 Les différents niveaux de maintenance32
2.2.4 La stratégie de maintenance34
2.2.5 Les types de maintenance34
2.2.6 Les descriptifs généraux des besoins35
2.2.7 Les exigences législatives et réglementaires35
2.3 La définition des besoins environnementaux36
2.4 L'adéquation des besoins avec le budget et les offres du marché38
2.4.1 Le lien entre actions de maintenance et type de maintenance38
2.4.2 La méthodologie d'adéquation38
2.5 La méthode de montage du projet et d'externalisation de la maintenance41
2.5.1 Le montage structurel42
2.5.2 Le montage fonctionnel42
2.5.3 Le montage technique42
2.5.4 Le montage organisationnel et logistique de mise en oeuvre42
2.5.5 Le montage de l'achat42
2.5.6 Le montage financier42
2.5.7 Le montage du processus de consultation42
2.5.8 La mise au point et la négociation42
2.6 La définition des prix de la maintenance47
2.6.1 La prise en main47
2.6.2 La mise en oeuvre47
2.6.2.1 L'abonnement48
2.6.2.2 Les services, prestations et travaux supplémentaires48
2.6.2.3 Les travaux au coup par coup48
2.6.2.4 Les contrats/marchés d'exploitation et de maintenance
d'installations thermiques collectives49
2.6.3 La réversibilité49
Chapitre 3 Dossier de consultation
53
3.1 L'établissement des dossiers de consultation53
3.1.1 Les pièces constitutives du contrat et du marché54
3.1.1.1 Les contrats privés54
3.1.1.2 Les marchés publics55
3.1.2 L'ordre de priorité des documents55
3.2 Les documents techniques55
3.2.1 Le parc concerné par le contrat de maintenance57
3.2.2 Les spécifications du projet57
3.2.3 Le cadre général d'un cahier des charges technique58
3.2.4 Les documents de référence58
3.2.5 Le processus de maintenance58
3.2.6 Le processus d'interventions préventives, correctives et curatives58
3.2.6.1 Le processus de maintenance préventive58
3.2.6.2 Le processus de maintenance corrective et curative58
3.2.6.3 Le processus d'entretien58
3.2.6.4 Le processus de conduite d'installation58
3.2.6.5 Le processus d'intervention à la demande58
3.2.6.6 Les tâches de conseil58
3.2.7 La criticité63
3.2.8 La typologie des indicateurs65
3.3 Le cadre de réponse65
Chapitre 4 Consultation des fournisseurs
67
4.1 Le cadre de la procédure d'achat public pur67
4.2 La consultation du secteur privé67
4.2.1 La typologie des procédures du secteur privé68
4.2.2 La procédure monofournisseur du fait du marché68
4.2.3 La procédure avec mise en concurrence simplifiée68
4.2.4 La procédure avec mise en concurrence formalisée68
4.2.5 La procédure avec candidatures non formalisées et avec mise en concurrence
formalisée68
4.2.6 La procédure avec candidatures formalisées et avec mise en concurrence
formalisée68
4.2.7 La procédure formalisée sans négociation71
4.3 La consultation dans le secteur public72
4.3.1 La typologie des procédures de consultation72
4.3.2 Les cas d'utilisation des procédures formalisées72
Chapitre 5 Analyse des offres
77
5.1 L'identification des critères77
5.2 La notation des offres78
5.3 Achat public78
Chapitre 6 Ajustement du périmètre
81
6.1 L'approche globale81
6.2 L'ajustement du périmètre dans le secteur privé83
6.3 L'ajustement du périmètre dans le secteur public83
Chapitre 7 Cadre contractuel
85
7.1 Le contrat comme outil de gestion85
7.2 Le recensement des éléments contractuels85
7.3 Les composantes du contrat85
7.4 Les documents contractuels du secteur privé97
7.5 Les documents contractuels du secteur public97
7.6 Les précautions rédactionnelles97
7.7 L'analyse des contraintes et des risques contractuels97
Chapitre 8 Prise en main d'un parc dans le cadre d'un contrat
de maintenance
103
Chapitre 9 Mise en oeuvre
105
9.1 Le processus de maintenance105
9.2 La gestion du projet106
Chapitre 10 Échéancier des paiements
107
Chapitre 11 Modification des prestations de maintenance
109
11.1 Le cadre de la modification des prestations109
11.2 La contractualisation des modifications contractuelles109
Chapitre 12 Suivi et contrôle des prestations
113
12.1 Le suivi et le contrôle des prestations de maintenance113
12.1.1 La GMAO113
12.1.2 La GTB et la GTC113
12.1.3 Le suivi des indicateurs116
12.2 Les tableaux de bord116
12.3 Le contrôle des factures116
12.4 La gestion des risques119
12.4.1 Les risques de la maintenance119
12.4.2 L'origine des risques de maintenance119
Chapitre 13 Sortie et conclusion
121
13.1 Les réversibilités121
13.1.1 Le processus de réversibilité121
13.1.2 Les tests annuels de réversibilité121
13.2 La sortie du contrat121
Partie II - Fiches de performance / engagements de service
125
Chapitre 14 Chauffage, ventilation, climatisation (CVC)
127
14.1 Fiches administratives, achats, contractuelles127
14.2 Fiches de performance - engagements de service144
14.3 Fiches techniques - gammes145
Chapitre 15 Ventilation mécanique contrôlée (VMC)
161
15.1 Fiches administratives, achats, contractuelles161
15.2 Fiches de performance - engagements de service163
15.3 Fiches techniques - gammes164
Chapitre 16 Électricité courants forts
167
16.1 Fiches administratives, achats, contractuelles167
16.2 Fiches de performance - engagements de service168
16.3 Fiches techniques - gammes175
Chapitre 17 Électricité courants faibles
185
17.1 Fiches administratives, achats, contractuelles185
17.2 Fiches de performance - engagements de service193
17.3 Fiches techniques - gammes194
Chapitre 18 Installation GTC-GTB
199
18.1 Fiches administratives, achats, contractuelles199
18.2 Fiches de performance - engagements de service201
18.3 Fiches techniques - gammes202
Chapitre 19 Voix, données, images (VDI)
207
19.1 Fiches administratives, achats, contractuelles207
19.2 Fiches de performance - engagements de service214
19.3 Fiches techniques - gammes215
Chapitre 20 Ascenseurs et monte-charges
219
20.1 Fiches administratives, achats, contractuelles219
20.2 Fiches de performance - engagements de service231
20.3 Fiches techniques - gammes233
Chapitre 21 Plomberie sanitaire
237
21.1 Fiches administratives, achats, contractuelles237
21.2 Fiches de performance - engagements de service253
21.3 Fiches techniques - gammes255
Chapitre 22 Nacelles de nettoyage
265
22.1 Fiches administratives, achats, contractuelles265
22.2 Fiches de performance - engagements de service267
22.3 Fiches techniques - gammes269
Chapitre 23 Sécurité incendie
271
23.1 Fiches administratives, achats, contractuelles271
23.2 Fiches de performance - engagements de service289
23.3 Fiches techniques - gammes291
Chapitre 24 Accès
299
24.1 Fiches administratives, achats, contractuelles299
24.2 Fiches de performance - engagements de service313
24.3 Fiches techniques - gammes315
Chapitre 25 Multitechnique
317
25.1 Fiches administratives, achats, contractuelles317
25.2 Fiches de performance - engagements de service320
25.3 Fiches techniques - gammes321
Partie III - Contrat multitechnique commenté
323
Index
353
Table des matières
357