Des quartiers comme les autres ?
La banalisation urbaine des grands ensembles en question
Barbara Allen et Michel Bonetti
Présentation du Comité d'évaluation et de suivi de l'ANRU7
Les membres du CES de l'ANRU9
Préambule du Président du CES de l'ANRU11
Synthèse15
Introduction21
Première partie
La rénovation urbaine, ses principes, ses modes d'action et les éléments de diagnostic qui les ont fondés31
¤ Principes et modes d'action au service de la banalisation urbaine et de la mixité sociale34
La démolition : du principe incontournable à un mode d'action mieux adapté aux contextes34
Le désenclavement : une catégorie ancienne36
La restructuration urbaine des quartiers : une très grande variété de modes d'action37
La requalification des immeubles et des espaces urbains : un enjeu majeur38
La résidentialisation des immeubles : une figure obligée39
La diversification des formes d'habitat : la véritable novation40
¤ La sécurisation : un enjeu peu commenté43
¤ L'amélioration de la gestion urbaine : un rôle secondaire pour un enjeu fondamental45
Deuxième partie
La diversité des contextes urbains, des quartiers et de leurs potentiels d'évolution47
¤ Les principales sources de diversité entre les quartiers49
La diversité de la taille, de la morphologie et de l'organisation urbaine des quartiers49
La diversité interne des quartiers et les différences de valorisation51
La richesse des ressources pratiques et identitaires qu'offrent les espaces, les équipements publics et les services52
L'état de dégradation des immeubles, des espaces extérieurs et des espaces publics53
Les modes de peuplement, les capacités dont disposent les habitants et leurs interactions sociales53
¤ Les difficultés auxquelles se heurte la banalisation de ces quartiers55
Les différentes formes de rupture urbaine par rapport à l'environnement immédiat55
Les politiques urbaines qui ont créé un différentiel de qualité entre le centre et la périphérie ou chassé les habitants démunis des centres villes vers ces quartiers59
Le contexte socio-économique dans lequel les quartiers sont insérés60
Troisième partie
Évaluation des apports et limites des projets de rénovation urbaine61
¤ Le désenclavement : un principe générique à l'épreuve des contextes63
Quelques précisions introductives sur les notions utilisées63
Une évolution significative de la fluidité des relations entre ces quartiers et leur environnement64
Une tendance à surévaluer les possibilités d'intégration69
L'intégration urbaine, une perspective à venir ?73
¤ La restructuration interne des quartiers : la rupture avec un urbanisme dysfonctionnel75
La démolition d'immeubles ou de pans d'immeubles75
Une évolution très significative de l'organisation urbaine de ces quartiers et la création des conditions leur permettant de continuer d'évoluer76
Espaces publics, commerces, une fragilité des projets de rénovation urbaine ?81
¤ Une réqualification soignée des immeubles et des espaces urbains91
Des projets de rénovation qui ont entraîné une requalification dans l'ensemble très significative de ces quartiers91
Des différentiels de traitement à l'intérieur de mêmes quartiers et des contrastes trop marqués avec leur environnement immédiat94
¤ La résidentialisation : une mise en oeuvre opportune ?99
Restaurer le sentiment de sécurité et enrichir les espaces de transition entre le logement et l'espace public99
La prééminence d'une conception normative véhiculée par l'ensemble des acteurs101
L'avis des habitants sur les effets de la résidentialisation104
¤ La diversification des formes et des statuts d'habitat pour rompre avec la monotonie et l'uniformité107
Une recherche de composition des formes d'habitat et de cohérence entre les anciens immeubles et les nouvelles constructions107
Les limites : une diversification nécessairement contrainte par le marché111
Quatrième partie
Un facteur déterminant : la conduite des projets, la qualification des acteurs et le poids des cultures professionnelles115
¤ Les apports : une dynamique d'apprentissage collectif, le développement de formes de coopération inédites et l'émergence d'une culture de la rénovation urbaine117
La mise en place de dispositifs de coopération entre les acteurs permettant d'assurer une véritable maîtrise d'ouvrage urbaine117
L'engagement d'un processus d'apprentissage et le développement d'une culture de la rénovation urbaine dans les services des villes et des bailleurs sociaux118
Une mise en oeuvre rapide des projets qui a créé une dynamique et visibilisé rapidement les améliorations119
¤ Des cultures professionnelles et politiques à faire évoluer120
Sous-estimation des contraintes et surestimation des effets attendus par les urbanistes et les élus120
Une conception normative des projets résultant de la combinaison des conceptions architecturales en vigueur et des injonctions de la « doctrine ANRU »121
Un mode de conception des projets incomplet et précipité122
La faiblesse des dispositifs de participation125
¤ Un débat nécessaire sur la rénovation urbaine, pour transmettre les acquis et corriger les dysfonctionnements127
L'absence de débat sur les conceptions de la rénovation urbaine127
Une absence de transfert des acquis de la rénovation urbaine dans la conception des nouveaux projets d'aménagement, notamment des écoquartiers128
Cinquième partie
Perspectives : de la réparation urbaine au développement territorial133
¤ Poursuivre en concevant les projets urbains au service de projets de développement économique, social et culturel134
¤ Concevoir des stratégies de rénovation différenciées en fonction des potentiels des quartiers et de leur contexte urbain136
S'appuyer sur le potentiel de développement du contexte urbain dans lequel ces quartiers sont situés136
Tenir compte de la diversité des potentiels de développement propres aux quartiers138
Différentes stratégies de rénovation envisageables138
¤ Passer de la rénovation des quartiers au renouvellement urbain des territoires141
Faire de la rénovation de certains quartiers un point d'appui majeur du renouvellement des territoires142
Intégrer la rénovation de certains quartiers dans des stratégies de renouvellement urbain des territoires dans lesquels ils s'inscrivent144
¤ L'amélioration de la gestion urbaine, indispensable condition au bon fonctionnement des quartiers147
Conclusion151
Annexes155
Annexe 1
¤ Missions ayant porté sur des projets de rénovation urbaine157
Annexe 2
¤ Catégories d'analyse de la qualité urbaine des quartiers161
Annexe 3
¤ Bibliographie163
Annexe 4
¤ Liste des abréviations utilisées167
Annexe 5
¤ Liste des tableaux, graphiques et illustrations169