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Droit de la promotion immobilière

Résumé

Les règles régissant la réalisation de l'immeuble. Distingue ensuite celles concernant l'accession à la propriété du sol et de la construction (par contrat de vente, en qualité d'associé, par contrat de location-accession) et l'accession à la propriété de la construction seule par un intermédiaire sur le terrain du maître d'ouvrage ou par la cession de terrain contre locaux à construire. ©Electre 2014


  • Autre(s) auteur(s)
  • Éditeur(s)
  • Date
    • 2014
  • Notes
    • Index
  • Langues
    • Français
  • Description matérielle
    • 1 vol. (800 p.) ; 21 cm
  • Collections
  • Sujet(s)
  • ISBN
    • 978-2-247-13018-4
  • Indice
    • 345.52 Propriété et copropriété immobilières
  • Quatrième de couverture
    • À notre époque de construction de masse, le promoteur fait écran entre les constructeurs et les accédants à la propriété d'un immeuble neuf, qu'il agisse comme dirigeant de société, ou comme maître d'ouvrage, ou en toute autre qualité.

      Le droit de la promotion immobilière est donc l'ensemble des montages juridiques conçus et mis en oeuvre par les promoteurs, puis réglementés par le législateur, pour faire édifier l'immeuble et pour faire accéder leurs clients à la propriété, parfois à la seule jouissance, de celui-ci : contrat préliminaire, puis vente en état futur d'achèvement (l'un et l'autre conclus par une société immobilière appropriée), mais aussi contrat de construction de maison individuelle, sans parler de formules plus sophistiquées comme les résidences à temps partagé, le contrat de promotion immobilière et la location-accession, etc.

      Dès lors que l'accédant donne par hypothèse son consentement avant la réalisation de l'immeuble, ce droit ne peut être qu'un droit de protection, et par là complexe. Le présent ouvrage en démonte avec soin tous les ressorts les plus délicats.

      Il comporte en outre un exposé systématique de la responsabilité et de l'assurance des constructeurs.

      Ce précis, par ses nombreuses références et son ouverture sur les sujets d'actualité, constitue un instrument de travail indispensable pour tous les acteurs de l'immobilier et pour les étudiants.


  • Tables des matières
      • Droit de la promotion immobilière

      • Philippe Malinvaud/Philippe Jestaz/Patrice Jourdain/Olivier Tournafond

      • Dalloz

      • Introduction1
      • § 1. Notion de la promotion immobilière1
      • A. Le promoteur en tant qu'intermédiaire économique2
      • B. Le promoteur, notion économique5
      • C. Le promoteur et l'accession à la propriété6
      • D. Première esquisse du promoteur7
      • § 2. Histoire de la promotion immobilière9
      • A. Le promoteur et la construction collective10
      • 1. Histoire économique10
      • 2. Histoire juridique13
      • B. Le promoteur et la construction individuelle23
      • § 3. Présentation du droit de la promotion immobilière27
      • Première partie La réalisation de l'immeuble31
      • Titre 1 L'organisation de l'opération33
      • Chapitre 1 Les acteurs35
      • Section 1. Les promoteurs35
      • § 1. Les promoteurs privés35
      • A. Les promoteurs professionnels35
      • 1. Le promoteur à titre exclusif35
      • 2. Le promoteur à titre non exclusif40
      • B. Les promoteurs occasionnels42
      • § 2. Les promoteurs publics43
      • § 3. Définition jurisprudentielle et responsabilité du promoteur45
      • Section 2. Les financiers49
      • Chapitre 2 Les méthodes52
      • Section 1. Le promoteur investisseur52
      • Section 2. Le promoteur ne procédant à aucun investissement53
      • Titre 2 L'édification de l'immeuble55
      • Chapitre 1 Les contrats relatifs à la construction57
      • Section 1. Le recours au contrat de louage d'ouvrage57
      • Section 2. Les caractères généraux du louage d'ouvrage60
      • § 1. L'absence de subordination61
      • § 2. L'absence de représentation63
      • Section 3. Les applications particulières du louage d'ouvrage64
      • § 1. Le contrat de l'architecte64
      • § 2. Le contrat de l'entrepreneur70
      • § 3. Le contrat du technicien87
      • § 4. Le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée90
      • Chapitre 2 Les dommages consécutifs à la construction92
      • Section 1. Le dommage subi par le maître de l'ouvrage93
      • Sous-section 1. La responsabilité des articles 1792 et suivants93
      • § 1. La garantie de parfait achèvement98
      • A. Le débiteur de la garantie99
      • B. L'objet de la garantie100
      • C. La mise en oeuvre de la garantie104
      • § 2. La responsabilité des constructeurs106
      • I. Domaines respectifs des responsabilités biennale et décennale107
      • A. La garantie décennale pour les ouvrages107
      • 1. Champ d'application de la garantie quant aux biens107
      • 2. Champ d'application quant aux dommages112
      • B. La garantie pour les éléments d'équipement123
      • 1. Extension de la garantie décennale à certains éléments d'équipement125
      • 2. La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d'équipements dissociables132
      • II. Régime de responsabilité134
      • A. La présomption de responsabilité134
      • B. La cause étrangère exonératoire de la garantie141
      • C. Délai de garantie149
      • D. Les modifications conventionnelles de la garantie153
      • 1. Les clauses d'extension de garantie153
      • 2. Les clauses restreignant la garantie154
      • III. Les bénéficiaires de la responsabilité155
      • IV. Les responsables, constructeurs et assimilés159
      • A. Les locateurs d'ouvrage162
      • 1. Les locateurs d'ouvrage traditionnels162
      • 2. Le contrôleur technique164
      • B. Les personnes assimilées aux constructeurs166
      • 1. Les vendeurs réputés constructeurs167
      • 2. Les prestataires réputés constructeurs170
      • C. Les fabricants d'ouvrage, partie d'ouvrage ou éléments d'équipement172
      • 1. Les éléments pouvant entraîner une responsabilité solidaire173
      • 2. Les fabricants solidairement responsables177
      • 3. Les conditions de la solidarité179
      • 4. Le régime de la responsabilité181
      • Sous-section 2. La responsabilité de droit commun185
      • § 1. La responsabilité contractuelle de droit commun185
      • A. Responsabilités des locateurs d'ouvrages186
      • 1. Les cas de responsabilité disparus avec la réforme de 1978189
      • 2. Les cas de responsabilité toujours actuels191
      • B. Responsabilité des fabricants et fournisseurs de produits de construction208
      • § 2. La responsabilité délictuelle de droit commun des locateurs d'ouvrage210
      • A. La faute extérieure au contrat210
      • B. L'action récursoire du maître de l'ouvrage condamné à l'égard d'un tiers211
      • C. La responsabilité des sous-traitants à l'égard du maître de l'ouvrage214
      • D. L'action fondée sur la responsabilité pénale215
      • § 3. La responsabilité du fait des produits défectueux217
      • Section 2. Le dommage subi par les tiers219
      • § 1. Le dommage lié au phénomène du voisinage222
      • A. Les variétés de dommages et les responsabilités encourues223
      • 1. Les bruits et inconvénients divers causés par l'activité du chantier223
      • 2. Les désordres subis par l'immeuble contigu226
      • 3. Le trouble causé par l'ouvrage229
      • B. Les recours entre maître de l'ouvrage et entrepreneur231
      • § 2. Le dommage étranger au phénomène du voisinage234
      • Chapitre 3 L'assurance des risques de la construction238
      • Section 1. L'assurance obligatoire en matière décennale239
      • § 1. Le principe de l'assurance obligatoire245
      • A. Le domaine de l'assurance obligatoire246
      • B. Les contraintes de l'assurance obligatoire253
      • § 2. La couverture de risque256
      • A. L'assurance de responsabilité256
      • 1. Personnes assujetties256
      • 2. Contenu de la garantie259
      • 3. Durée de la garantie263
      • B. L'assurance de l'ouvrage266
      • 1. Les personnes assujetties et les bénéficiaires de la garantie266
      • 2. Étendue de la garantie269
      • 3. Contenu de la garantie271
      • § 3. Le règlement du sinistre273
      • A. Le préfinancement dans l'assurance de l'ouvrage273
      • B. Le recours de l'assureur solvens contre les assureurs de responsabilité282
      • Section 2. Les assurances volontaires hors décennale285
      • § 1. Les assurances de choses285
      • A. La police «tous risques chantier»286
      • B. La police multirisques287
      • C. L'assurance du risque économique de la construction287
      • § 2. Les assurances de responsabilité288
      • Deuxième partie L'accession à la propriété de l'immeuble289
      • Titre 1 L'accession à la propriété du sol et de la construction (l'accédant n'a pas le terrain)291
      • Sous-titre 1 L'accession à la propriété par le contrat de vente295
      • Chapitre 1 Les sociétés civiles de vente d'immeubles297
      • Section 1. Caractères généraux de la société300
      • § 1. Nature civile de la société300
      • § 2. Objet de la société301
      • § 3. Statut fiscal305
      • Section 2. Constitution de la société306
      • § 1. Conditions de fond306
      • § 2. Conditions de forme308
      • Section 3. Organisation et fonctionnement de la société310
      • § 1. Les organes et leurs pouvoirs respectifs310
      • A. La gérance310
      • B. L'assemblée générale312
      • § 2. Les droits des associés313
      • A. Les droits de l'associé à l'égard de la société313
      • B. Les droits de l'associé sur ses parts sociales314
      • § 3. Les obligations des associés317
      • A. L'obligation de satisfaire aux appels de fonds de la société317
      • 1. Le principe des appels de fonds317
      • 2. Conditions des appels de fonds légaux319
      • 3. Sanction des appels de fonds légaux322
      • B. L'obligation de répondre du passif à l'égard des tiers325
      • 1. Principe et mesure de la responsabilité des associés325
      • 2. La mise en oeuvre de la responsabilité des associés327
      • Section 4. Dissolution de la société330
      • § 1. Causes de dissolution330
      • § 2. Les opérations de liquidation331
      • § 3. Partage332
      • Chapitre 2 La vente d'immeubles333
      • Section 1. La vente d'immeubles à construire334
      • A. Historique de la vente d'immeubles à construire334
      • B. La loi du 3 janvier 1967336
      • Sous-section 1. Les dispositions d'application générale338
      • § 1. Les règles générales communes à la vente en état futur d'achèvement et à la vente à terme340
      • I. Le statut général du contrat340
      • A. Les éléments caractéristiques de la vente d'immeubles à construire340
      • B. Possibilité d'assortir d'un mandat la vente d'immeubles à construire343
      • C. Possibilité pour l'acheteur de céder son contrat344
      • II. Les obligations fondamentales du vendeur d'immeubles à construire345
      • A. L'obligation de délivrance346
      • 1. L'obligation d'édifier l'immeuble dans le délai déterminé par le contrat346
      • 2. L'obligation d'édifier en conformité avec les termes du contrat349
      • 3. Prescription de l'obligation de délivrance du vendeur d'immeuble à construire359
      • B. L'obligation de garantie des vices et malfaçons362
      • 1. La garantie des désordres apparents363
      • 2. La garantie des défauts d'isolation phonique369
      • 3. La garantie des vices cachés ou des malfaçons371
      • § 2. Les règles générales propres à la vente en état futur d'achèvement380
      • A. Le transfert de propriété dans la vente en état futur d'achèvement380
      • B. Le statut du maître de l'ouvrage381
      • C. Le paiement du prix dans la vente en état futur d'achèvement383
      • § 3. Les règles générales propres à la vente à terme383
      • A. Le transfert de propriété dans la vente à terme384
      • B. La constitution de droits réels sur l'immeuble entre le jour de la vente et celui de la constatation de l'achèvement386
      • C. Le paiement du prix dans la vente à terme387
      • Sous-section 2. Les dispositions d'application particulière au secteur protégé389
      • § 1. Détermination du secteur protégé390
      • II. Le domaine normal390
      • II. L'extension en 1971 du secteur protégé393
      • III. Le problème de l'application du secteur protégé aux ventes en cours de rénovation397
      • § 2. Régime du secteur protégé400
      • I. Les règles du régime renforcé communes à toutes les ventes de logements à construire400
      • A. Les règles du contrat préliminaire400
      • 1. Les règles relatives à l'établissement du contrat préliminaire404
      • 2. Les obligations des parties407
      • 3. Le dénouement de l'opération412
      • B. Les règles du contrat définitif415
      • 1. Les règles relatives à l'établissement du contrat (art. L. 261-11)415
      • 2. Les règles relatives au paiement et à ses modalités419
      • 3. Le cas délicat des ventes «prêt à finir»427
      • 4. Les règles relatives à diverses clauses428
      • II. Les règles du régime renforcé propres à la vente en état d'achèvement : les garanties d'achèvement ou de remboursement431
      • A. La garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement434
      • B. La garantie intrinsèque d'achèvement439
      • III. Les règles propres à la vente à terme444
      • A. Sanctions civiles445
      • B. Sanctions pénales447
      • Section 2. La vente d'immeuble après achèvement447
      • Section 3. La vente d'immeuble à rénover451
      • § 1. Domaine de la vente d'immeuble à rénover453
      • § 2. Formation de la vente d'immeuble à rénover456
      • A. Avant contrat456
      • B. Contrat définitif457
      • § 3. Exécution de la vente d'immeuble à rénover460
      • A. Régime voisin de la vente d'immeuble à construire461
      • B. Garantie des désordres apparents467
      • C. Garantie de bonne fin468
      • Sous-titre 2 L'accession à la propriété (ou à la jouissance) par la qualité d'associé471
      • Chapitre 1 Les sociétés d'attribution475
      • Section 1. La mise en place de la structure sociale478
      • § 1. Constitution de la société478
      • A. Les statuts479
      • B. L'état descriptif de division et le règlement de jouissance482
      • § 2. Administration de la société484
      • Section 2. La commercialisation de l'immeuble par les cessions de parts ou d'actions484
      • § 1. Avant-contrat. Contrat préliminaire485
      • § 2. Le contrat de cession de parts ou actions488
      • A. Réglementation du contrat488
      • B. Effets de la cession491
      • Section 3. Les obligations des associés494
      • § 1. L'obligation de répondre aux appels de fonds495
      • § 2. L'obligation de participer aux charges de l'immeuble social498
      • § 3. Les sanctions de ces obligations498
      • Section 4. Les droits des associés et l'accession à la propriété499
      • § 1. L'attribution en jouissance avant partage500
      • § 2. L'attribution en propriété lors du partage502
      • A. Le retrait anticipé entraînant un partage partiel503
      • B. La dissolution de la société et le partage total505
      • Chapitre 2 La société coopérative de construction508
      • Section 1. La mise en place de la société511
      • § 1. Constitution de la société511
      • § 2. Objet de la société512
      • A. L'édification d'un programme à usage d'habitation512
      • B. Le transfert de propriété au profit de l'associé513
      • § 3. Formalités préalables au début des travaux516
      • A. Nature des formalités requises516
      • 1. L'obtention des garanties de souscription517
      • 2. L'approbation du projet par l'assemblée générale520
      • B. Conséquences attachées à l'accomplissement des formalités requises521
      • Section 2. Le fonctionnement de la société525
      • § 1. La phase antérieure au début des travaux525
      • § 2. La phase d'exécution des travaux526
      • A. La réglementation des obligations des associés526
      • B. L'aménagement de la règle de la porte ouverte528
      • 1. L'interdiction pour l'associé de céder ses droits528
      • 2. La limitation de la faculté de démission529
      • 3. La limitation du pouvoir d'exclusion530
      • § 3. La phase postérieure à l'achèvement530
      • Chapitre 3 Les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé533
      • Section 1. La mise en place de la société537
      • § 1. Les statuts537
      • A. Forme de la société537
      • B. Objet de la société537
      • § 2. Les documents annexes539
      • A. L'état descriptif de division et le tableau d'affectation539
      • B. Le règlement de jouissance539
      • Section 2. La commercialisation de l'opération540
      • § 1. Conditions de fond (avant l'achèvement)541
      • § 2. Conditions de forme541
      • A. Les conditions de forme issues de la loi du 6 janvier 1986541
      • B. Les conditions de forme issues des lois du 8 juillet 1998 et du 22 juillet 2009542
      • 1. La publicité pour l'opération542
      • 2. L'offre de contracter543
      • 3. La conclusion du contrat544
      • § 3. Droit de rétractation renforcé du souscripteur-consommateur et interdiction des paiements anticipés545
      • Section 3. Le fonctionnement de la société547
      • § 1. La direction et le contrôle547
      • § 2. L'assemblée générale548
      • A. Exercice du droit de vote548
      • B. Majorités requises549
      • Section 4. Les droits et obligations des associés550
      • § 1. Les droits des associés550
      • § 2. Les obligations des associés552
      • A. Obligations à l'égard de la société552
      • 1. Obligation de répondre aux appels de fonds552
      • 2. Obligation de participer aux charges552
      • 3. Sanctions553
      • B. Obligation à l'égard des tiers554
      • C. Difficultés liées au retrait d'un associé554
      • Chapitre 4 Les sociétés de pierre participative557
      • Sous-titre 3 L'accession à la propriété par le contrat de location-accession559
      • Chapitre 1 Champ d'application de la location-accession565
      • Chapitre 2 Régime de la location-accession568
      • Section 1. Les règles relatives à l'établissement du contrat568
      • § 1. Le contrat préliminaire568
      • § 2. Le contrat définitif571
      • Section 2. Les règles relatives au contenu du contrat574
      • § 1. Les garanties à fournir par le vendeur574
      • A. La garantie d'achèvement574
      • B. La garantie de remboursement575
      • § 2. Le paiement de la redevance577
      • § 3. La gestion et l'entretien de l'immeuble580
      • Section 3. Les règles relatives à l'issue du contrat585
      • § 1. Le transfert de propriété585
      • § 2. La résiliation du contrat587
      • Titre 2 L'accession à la propriété de la construction seule (l'accédant a le terrain)593
      • Sous-titre 1 La construction par un intermédiaire sur le terrain du maître de l'ouvrage597
      • Chapitre 1 Construction portant sur une maison individuelle599
      • Section 1. Délimitation des domaines respectifs des divers contrats possibles603
      • § 1. Cas où le constructeur procure le terrain605
      • A. Cas où le constructeur vend terrain605
      • B. Cas où le constructeur «procure directement ou indirectement le terrain»606
      • § 2. Cas où le constructeur ne procure pas le terrain611
      • A. Domaine du contrat de louage d'ouvrage611
      • B. Domaine des contrats de construction de maison individuelle. Définition des contrats614
      • 1. Conditions communes aux deux contrats615
      • 2. Conditions propres au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan616
      • 3. Conditions propres au contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan619
      • C. Domaine du contrat de promotion immobilière621
      • Section 2. La réglementation du contrat de construction de maison individuelle624
      • § 1. La formation du contrat630
      • A. Les règles propres au contrat avec fourniture du plan633
      • 1. Les énonciations obligatoires du contrat633
      • 2. Les conditions suspensives (art. L. 231-4, I)642
      • 3. Les clauses réputées non écrites (art. L. 231-3)648
      • B. Les règles propres au contrat sans fourniture du plan652
      • C. Les règles communes aux deux contrats655
      • § 2. Les obligations des parties658
      • A. Les obligations propres au contrat avec fourniture du plan659
      • 1. Les règles relatives au prix659
      • 2. Les règles relatives aux paiements662
      • 3. La garantie de remboursement665
      • B. Les obligations propres au contrat sans fourniture du plan668
      • 1. Les règles relatives au prix668
      • 2. La règle relative aux paiements669
      • C. Les obligations communes aux deux contrats669
      • 1. Les garanties de paiement de l'entrepreneur669
      • 2. La réglementation des contrats de sous-traitance670
      • 3. Les pénalités de retard671
      • 4. La garantie des vices673
      • 5. La garantie de livraison (art. L. 231-6)674
      • 6. Les sanctions pénales686
      • Chapitre 2 Le contrat de promotion immobilière691
      • Section 1. Le régime général du contrat696
      • § 1. Forme et publicité du contrat696
      • § 2. Les obligations des parties697
      • A. Les obligations du promoteur697
      • B. Les obligations du maître de l'ouvrage704
      • § 3. La cession du contrat706
      • § 4. L'extinction du contrat707
      • Section 2. Dispositions particulières à la construction à usage d'habitation708
      • § 1. Domaine d'application des dispositions particulières709
      • A. Principe de l'article L. 222-1 CCH709
      • B. Exceptions au principe de l'article L. 222-1 CCH711
      • § 2. Contenu des dispositions particulières713
      • A. La protection au stade de la formation du contrat713
      • 1. La date de l'écrit713
      • 2. Le contenu de l'écrit715
      • B. La protection au stade de l'exécution du contrat717
      • 1. Le règlement des sommes dues par le maître de l'ouvrage717
      • 2. La garantie financière à fournir par le promoteur720
      • 3. Les clauses de résolution de plein droit721
      • Chapitre 3 Les autres hypothèses de construction sur le terrain de l'accédant723
      • Sous-titre 2 La cession de terrain contre locaux à construire729
      • Chapitre 1 La cession d'une fraction indivise du terrain735
      • Section 1. Détermination de la loi applicable735
      • A. Problème d'application de l'article L. 261-10, CCH735
      • B. Problème d'application de l'article L. 222-1, CCH736
      • C. Problème d'application des règles du Code civil738
      • Section 2. Les obligations des parties741
      • § 1. Obligations du cédant741
      • § 2. Obligations du cessionnaire741
      • A. Obligation d'édifier l'immeuble741
      • B. Obligation de rendre le cédant propriétaire de certains locaux742
      • Chapitre 2 La cession de la totalité du terrain745
      • Section 1. Les différentes modalités utilisées par la pratique745
      • Section 2. Problème posé par la validité de ces conventions747
      • Chapitre 3 Les garanties communes aux deux conventions750
      • Section 1. La garantie d'achèvement ou de remboursement750
      • Section 2. La garantie des malfaçons752
      • Index alphabétique755

  • Origine de la notice:
    • Electre
  • Disponible - 345.52 MAL

    Niveau 3 - Droit