Les ventes d'immeubles à construire et à rénover

Auteur(s) :

Zalewski-Sicard, Vivien Découvrir l'auteur

Résumé

Manuel illustré de cas concrets proposant une étude comparée des contrats de vente d'immeuble à rénover et des contrats de vente en l'état futur d'achèvement. ©Electre 2016

Éditeur(s)
- Ellipses
Date
- DL 2016
Notes
- Bibliogr. Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (384 p.) ; 26 cm
Collections
- Droit notarial
Sujet(s)
- France
- Immeubles -- Vente et transmission
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-340-01244-8
Indice
- 345.52 Propriété et copropriété immobilières
Quatrième de couverture
- Le vendeur d'un immeuble peut s'engager au-delà du droit commun de la vente. Il peut construire l'immeuble ou le rénover moyennant versement par l'acquéreur du prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Lorsque l'immeuble ressortira du secteur protégé, il lui faudra obligatoirement conclure une vente en l'état futur d'achèvement ou une vente d'immeuble à rénover.
  Le régime de ces deux contrats est proche. En effet, les règles de la vente d'immeuble à rénover, issues de la loi ENL du 13 juillet 2006, sont directement inspirées des dispositions de la vente en l'état futur d'achèvement. Pour cette raison, plutôt que d'effectuer un examen successif de ces contrats, il a été choisi de les examiner simultanément, mettant ainsi en exergue tant leurs ressemblances que leurs différences.
  Premier ouvrage effectuant une comparaison entre ces deux contrats, il est, par ailleurs, étayé de nombreux cas concrets permettant une compréhension affinée de la matière. Il s'adresse tant aux praticiens qu'aux étudiants qui pourront en tirer, pour les premiers, des solutions à des questions pratiques, pour les seconds, l'appropriation des bases fondamentales à la mise en oeuvre de ces contrats.
Tables des matières
- - Les ventes d'immeubles à construire et à rénover
  - 2e édition
  - Vivien Zalewski-Sicard
  - Ellipses
  - Livre 1 :
  - La détermination du contrat de vente
  - Titre 1 : La vente en état futur d'achèvement
  - Chapitre 1 : L'obligation d'édifier un immeuble 23
  - Chapitre 2 : Le transfert de propriété 25
  - Section I Le transfert immédiat des droits sur le sol et des constructions existantes25
  - Section II Le transfert futur des ouvrages à venir27
  - Chapitre 3 : La maîtrise de l'ouvrage 29
  - Chapitre 4 : Le paiement du prix 31
  - Titre 2 : La vente d'immeuble à rénover
  - Chapitre 1 : Les éléments de définition de la vente d'immeuble à rénover 37
  - Section I L'obligation de réaliser des travaux37
  - 1. La libre détermination des travaux à réaliser37
  - A. L'absence de distinction entre les travaux à réaliser, à l'exception de ceux entraînant agrandissement ou restructuration complète de l'immeuble38
  - B. Les limites des articles L. 111-1 et s. du Code de la construction et de l'habitation41
  - 2. L'obligation de réaliser des travaux sur un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti45
  - 3. L'obligation de réaliser des travaux dans un délai déterminé46
  - 4. L'obligation de réaliser des travaux, directement ou indirectement46
  - Section II Le transfert de propriété47
  - Section III La maîtrise de l'ouvrage48
  - Section IV Le paiement du prix49
  - Chapitre 2 : La soumission des travaux entraînant agrandissement ou restructuration complète aux règles de la vente en l'état futur d'achèvement 51
  - Section I L'agrandissement52
  - Section II La restructuration complète de l'immeuble56
  - 1. Les travaux affectant le gros oeuvre57
  - 2. Les travaux affectant le second oeuvre59
  - 3. L'immeuble à rénover faisant partie d'un groupe d'immeubles61
  - 4. La vente intervenant au cours d'une rénovation emportant agrandissement ou restructuration complète de l'immeuble62
  - Titre 3 : Vente de droit commun, vente d'immeubles à construire et ventes d'immeubles à rénover
  - Chapitre 1 : Le terrain ou l'immeuble procuré 67
  - Section I L'obligation de conclure une vente en l'état futur d'achèvement ou une vente d'immeubles à rénover68
  - 1. Le constructeur ou le rénovateur procure le terrain ou l'immeuble68
  - A. Le terrain n'a pas été procuré par celui qui s'engage à édifier ou à faire édifier l'immeuble72
  - 2. Le vendeur procure le constructeur ou le rénovateur78
  - Section II Les exceptions propres à la vente en l'état futur d'achèvement82
  - 1. La conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan83
  - 2. Les sociétés visées par l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation83
  - A. Le terrain ou le droit de construire est procuré à une société spécifique83
  - B. Le constructeur est un organisme HLM84
  - Chapitre 2 : La cession de terrain ou de l'immeuble bâti contre remise de locaux à construire ou à rénover 85
  - Section I La cession de la totalité ou d'une partie de l'immeuble87
  - 1. La cession de la totalité de l'immeuble87
  - A. Les différentes modalités de la cession de la totalité de l'immeuble87
  - B. La validité de l'opération au regard des articles L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation et L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation88
  - 2. La cession d'une partie de l'immeuble90
  - Section II La protection du cédant de l'immeuble92
  - 1. Les précisions relatives aux locaux devant revenir au cédant93
  - A. La détermination des locaux93
  - B. Les modalités de l'obligation d'édifier93
  - 2. La mise en place d'une garantie extrinsèque95
  - A. Les difficultés liées à la garantie intrinsèque96
  - B. La garantie extrinsèque et son adaptation97
  - 3. La garantie des malfaçons98
  - A. L'absence de transfert de propriété99
  - B. L'existence d'un transfert de propriété100
  - Chapitre 3 : La vente d'un immeuble inachevé ou en cours de rénovation 101
  - Section I Les modalités de la vente d'un immeuble inachevé ou en cours de rénovation102
  - Section II Les obstacles à la vente d'un immeuble inachevé ou en cours de rénovation103
  - 1. L'obligation de livrer un immeuble achevé au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation104
  - 2. Les conséquences en matière de responsabilité décennale106
  - Chapitre 4 : La vente d'un immeuble achevé ou rénové 109
  - Section I La garantie des vices109
  - Section II La nature de l'avant-contrat signé avant achèvement110
  - Livre II :
  - L'avant-contrat
  - Titre 1 : Le contrat préliminaire de l'article l. 261-15 du code de la construction et de l'habitation
  - Chapitre 1 : La forme 117
  - Section I L'exigence d'un écrit117
  - Section II Les mentions informatives118
  - 1. Les indications essentielles118
  - 2. La reproduction des articles R. 261-28 à R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation119
  - Section III Les sanctions120
  - Chapitre 2 : Les effets 123
  - Section I Le contrat préliminaire et l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation123
  - Section II Le contrat préliminaire pure et simple124
  - 1. Les obligations du réservant124
  - A. L'obligation de réserver124
  - B. L'obligation de notifier un projet d'acte de vente125
  - 2. La condition suspensive d'obtention d'un prêt131
  - A. L'état du droit avant la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011132
  - B. L'état du droit après la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011134
  - 3. Le dépôt de garantie136
  - A. Le versement du dépôt de garantie137
  - B. Le sort du dépôt de garantie138
  - Section III Le contrat préliminaire évolué143
  - Titre 2 : La promesse de vente d'immeuble à rénover
  - Chapitre 1 : La forme 149
  - Section I Les mentions spécifiques149
  - 1. Les indications essentielles149
  - 2. L'engagement de fournir des justifications150
  - 3. Les sanctions152
  - Section II Les mentions communes aux promesses de vente152
  - Chapitre 2 : Les effets 155
  - Section I Une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente155
  - Section II L'application des articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation156
  - Livre III :
  - Le contrat définitif
  - Titre 1 : La forme
  - Chapitre 1 : Les similitudes 163
  - Section I La procuration pour le compte du vendeur ou de l'acquéreur163
  - Section II La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu165
  - 1. Les mentions et les annexes au contrat de vente165
  - A. Les mentions obligatoires165
  - B. Les annexes167
  - 2. Les diagnostics techniques171
  - A. Le dossier d'intervention ultérieur sur l'ouvrage171
  - B. Le dossier de diagnostic technique172
  - 3. Le règlement de copropriété172
  - 4. La forme des modifications demandées par l'acquéreur173
  - Section III La description de l'ensemble immobilier174
  - Section IV La sanction180
  - Chapitre 2 : Les différences 181
  - Section I Le délai de livraison ou de réalisation des travaux181
  - 1. Le délai de livraison en matière de vente en l'état futur d'achèvement181
  - 2. Le délai de réalisation des travaux en matière de vente d'immeubles à rénover185
  - Section II Les justifications des assurances-construction186
  - Section III La description des travaux dans la vente d'immeubles à rénover.190
  - Section IV Le respect de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965190
  - 1. La vente d'immeuble à rénover et la surface Carrez191
  - 2. La vente en l'état futur d'achèvement et la surface Carrez192
  - Titre 2 :
  - Les effets
  - Chapitre 1 : Les obligations du vendeur 195
  - Section I L'obligation d'édifier ou de réaliser des travaux de rénovation195
  - 1. Le vendeur, maître de l'ouvrage195
  - A. La conclusion des contrats d'entreprise196
  - B. Les autorisations d'urbanisme196
  - C. La levée des réserves198
  - 2. Le mandat donné au vendeur199
  - A. Le mandat des trois premiers alinéas : un mandat spécial199
  - B. Le mandat du dernier alinéa : un mandat général200
  - Section II L'obligation d'achever l'édification ou les travaux de rénovation203
  - 1. L'achèvement de l'immeuble dans la vente en l'état futur d'achèvement203
  - A. La notion d'achèvement de l'immeuble204
  - B. La constatation de l'achèvement de l'immeuble206
  - 2. L'achèvement des travaux dans la vente d'immeuble à rénover208
  - A. La notion d'achèvement des travaux208
  - B. La constatation de l'achèvement des travaux209
  - Section III L'obligation d'achever les travaux dans un délai déterminé210
  - Section IV L'obligation de délivrance conforme211
  - 1. La livraison conforme211
  - A. Les marges contractuelles212
  - B. Les documents contractuels : éléments de comparaison214
  - C. La distinction du vice et du défaut de conformité218
  - 2. Les conséquences d'une non-conformité219
  - A. Les moyens de pression de l'acquéreur219
  - B. Les actions de droit commun220
  - Section V Les garanties dues par le vendeur224
  - 1. La garantie des désordres apparents225
  - A. La garantie des désordres apparents dans la vente d'immeuble à rénover226
  - B. La garantie des désordres apparents dans la vente en l'état futur d'achèvement228
  - C. Les rapports entre la garantie des désordres apparents et la garantie de parfait achèvement233
  - 2. La garantie des vices cachés des articles 1641 et s. du Code civil234
  - A. La garantie de l'article 1641 du Code civil et la vente d'immeubles à rénover234
  - B. La garantie de l'article 1641 du Code civil et la vente en l'état futur d'achèvement235
  - 3. Les garanties décennale et biennale236
  - A. Les garants236
  - B. Le régime239
  - 4. Les dommages intermédiaires241
  - 5. La garantie des défauts d'isolation phonique242
  - Chapitre 2 : Les obligations de l'acquéreur 245
  - Section I Les effets de la cession246
  - 1. Le cessionnaire substitué au cédant246
  - 2. La poursuite des mandats donnés au vendeur247
  - Section II Les limites de la cession de la vente en l'état futur d'achèvement ou d'immeuble à rénover248
  - Livre IV :
  - Le prix
  - Titre 1 : Les modalités du prix
  - Chapitre 1 : La détermination du prix 253
  - Section I Un prix déterminé253
  - 1. Un prix global dans la vente en l'état futur d'achèvement253
  - 2. Un prix scindé dans la vente d'immeuble à rénover254
  - Section II Un prix indexable256
  - 1. La forme et l'indexation256
  - 2. Le fond et l'indexation257
  - Chapitre 2 : Le paiement du prix 259
  - Section I Le paiement de l'existant259
  - 1. Le paiement de l'existant dans la vente en l'état futur d'achèvement259
  - 2. Le paiement de l'existant dans la vente d'immeuble à rénover262
  - Section II L'échelonnement des paiements et les ouvrages à venir263
  - 1. L'échelonnement dans la vente en l'état futur d'achèvement263
  - 2. L'échelonnement dans la vente d'immeuble à rénover268
  - 3. Les paliers intermédiaires et les modalités des versements269
  - A. Les paliers intermédiaires269
  - B. Les modalités des versements270
  - Section III Le solde du prix275
  - 1. La livraison de l'immeuble ou des travaux275
  - A. La livraison de l'immeuble dans la vente en l'état futur d'achèvement275
  - B. La livraison des travaux dans la vente d'immeuble à rénover278
  - 2. La consignation du solde du prix280
  - A. Les causes légitimes de consignation280
  - B. Les modalités de la consignation du prix282
  - Section IV Le lieu des versements285
  - Titre 2 : Les sanctions afférentes au paiement
  - Chapitre 1 : Les sanctions civiles 289
  - Section I Les sanctions de l'inexécution contractuelle289
  - 1. Les clauses pénales290
  - 2. La résolution291
  - A. Les conditions de la résolution291
  - B. Les effets de la résolution292
  - Section II Le privilège du vendeur293
  - Chapitre 2 : Les sanctions pénales du vendeur 295
  - Section I Le délit de versements irréguliers295
  - Section II Le délit de détournement de fonds296
  - Livre V :
  - Les garanties intrinsèques et extrinsèques
  - Titre 1 : Les garanties extrinsèques
  - Chapitre 1 : La garantie extrinsèque d'achèvement 303
  - Section I Les garants303
  - 1. Les garants dans la vente en l'état futur d'achèvement303
  - 2. Les garants dans la vente d'immeuble à rénover304
  - Section II L'objet de la garantie305
  - 1. L'achèvement de la construction et la vente en l'état futur d'achèvement305
  - A. L'achèvement de l'immeuble306
  - B. La libération du garant309
  - C. La responsabilité du garant318
  - 2. L'achèvement des travaux et la vente d'immeuble à rénover320
  - 3. Les obstacles au jeu de la garantie extrinsèque d'achèvement320
  - A. La modification du programme321
  - B. La remise en cause de l'autorisation d'urbanisme ou de la vente321
  - Section III La forme de la garantie324
  - 1. Le cautionnement solidaire324
  - 2. L'ouverture de crédit325
  - Section IV La mise en oeuvre de la garantie326
  - 1. Les demandeurs326
  - A. La garantie sous forme de cautionnement326
  - B. La garantie sous forme d'ouverture de crédit326
  - 2. Les causes328
  - 3. Les effets328
  - Chapitre 2 : La garantie extrinsèque de remboursement 329
  - Section I La forme329
  - Section II La mise en oeuvre330
  - 1. Un seul demandeur : l'acquéreur330
  - 2. La cause330
  - 3. Les effets331
  - Titre 2 : Les garanties intrinsèques
  - Chapitre 1 : Les garanties intrinsèques résultant de l'avancement des travaux 335
  - Section I L'immeuble est hors d'eau et libre d'hypothèque, de privilège ou gage immobilier335
  - 1. L'immeuble est hors d'eau336
  - 2. L'immeuble est libre d'hypothèque, de privilège ou de gage immobilier337
  - Section II Les fondations sont achevées et le financement assuré à concurrence de 75% du prix des ventes prévues338
  - 1. Les conditions de forme339
  - 2. Les conditions de fond340
  - A. L'achèvement des fondations340
  - B. Le financement assuré343
  - Section III Les conditions spécifiques aux garanties prévues par l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation351
  - 1. L'ouverture d'un compte centralisateur351
  - 2. La grille des paiements de l'article R. 261-18-1 du Code de la construction et de l'habitation354
  - A. Les différences355
  - B. Les similitudes356
  - Section IV Une grille écrasée des paiements357
  - 1. La maison ne fait pas partie d'un ensemble de plus de vingt maisons357
  - A. Le champ d'application de l'article R. 261-19, a) du Code de la construction et de l'habitation358
  - B. L'achèvement des fondations359
  - C. La grille écrasée des paiements359
  - 2. La maison fait partie d'un ensemble de plus de vingt maisons360
  - Chapitre 2 : La garantie intrinsèque résultant de la qualité du vendeur 361
  - Titre 3 : Les cumuls et substitutions de garantie
  - Chapitre 1 : Le cumul de garanties 365
  - Section I Le cumul en cas de concours entre vente en l'état futur d'achèvement et vente d'immeuble à rénover365
  - Section II Le cumul dans la vente en l'état futur d'achèvement365
  - Chapitre 2. La substitution de garanties 367
  - Section I La substitution entre garanties extrinsèques367
  - Section II La substitution entre garanties intrinsèques367
  - Section III La substitution entre garanties de nature différente368
Origine de la notice:
- FR-751131015