Droit de l'Urbanisme
Bernard Drobenko
Gualino
Lextenso
Présentation5
Prolégomènes25
1 L'objet du droit de l'urbanisme
26
2 Le but du droit de l'urbanisme
26
3 Les techniques du droit de l'urbanisme
27
Introduction29
1 Les évolutions du droit de l'urbanisme
29
A - Une émergence empirique
29
B - L'affirmation du droit de l'urbanisme
30
C - L'urbanisme de projet
31
2 Les sources du droit de l'urbanisme
32
A - Les sources externes
32
1) Un droit international évolutif32
2) Un droit européen aux impacts croissants33
B - Les sources internes
33
1) La loi34
2) Le règlement34
3) Les circulaires ou instructions34
4) La jurisprudence35
3 Les acteurs de l'urbanisme
35
A - L'administration d'État
35
1) L'organisation centrale35
2) Les services déconcentrés37
B - Les collectivités territoriales
37
C - Les organismes d'étude et de conception
38
1) Les agences d'urbanisme38
2) Les conseils départementaux d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE)39
3) Les organismes d'aménagement et d'intervention foncière39
4) L'intervention des propriétaires43
D - Les commissions spécifiques
43
4 Le cadre d'intervention du droit de l'urbanisme
44
A - Des objectifs communs
44
B - Une hiérarchie des normes adaptée
45
1) Les éléments caractéristiques45
2) Une portée variable46
C - Les servitudes d'urbanisme
47
1) Les caractéristiques des servitudes d'urbanisme47
2) La réalisation des servitudes d'urbanisme49
D - La mise en oeuvre du principe de participation
51
E - L'évaluation environnementale
52
Partie 1
Les conditions de l'occupation du sol et de l'espace
Chapitre 1 Les règles supra-locales57
Section 1 La préservation d'intérêts publics caractérisés57
1 Les directives territoriales d'aménagement et de développement durable (DTADD)
57
A - Les domaines d'intervention des DTADD
58
B - Le régime juridique des DTADD
58
2 Le schéma de mise en valeur de la mer (SMVM)
59
A - La mise en oeuvre
59
B - Les effets du schéma de mise en valeur de la mer
60
3 Le projet d'intérêt général (PIG)
60
A - Les caractéristiques du PIG
60
1) L'objet du PIG60
2) Les modalités d'intervention61
3) La finalité du PIG61
B - La réalisation du PIG
61
1) La qualification du projet61
2) Les effets du PIG61
4 Les servitudes d'utilité publique (SUP)
62
A - Le domaine d'intervention des SUP
62
B - La mise en oeuvre des SUP
62
1) Les mesures générales de publicité63
2) La portée des servitudes d'utilité publique63
3) La gestion continue des servitudes d'utilité publique63
Section 2 Les règles générales d'occupation du sol et de l'espace64
1 Le principe de constructibilité limitée
64
A - Le principe
64
B - Les aménagements
65
2 Les conditions générales d'occupation du sol et de l'espace
66
3 Le règlement national d'urbanisme (RNU)
67
A - Le champ d'application du RNU
67
1) La localisation et la desserte du projet68
2) L'implantation et de volume des constructions69
3) L'aspect des constructions69
B - Les caractéristiques du RNU
69
1) Des contraintes nuancées69
2) Un impact territorial diversifié70
4 Les zones de bruit aux abords des aérodromes
71
A - Le plan d'exposition au bruit (PEB)
71
B - Les effets du plan d'exposition au bruit
72
Section 3 Les règles spécifiques à certains territoires72
1 L'aménagement et la protection du littoral
73
A - Un cadre commun d'intervention
74
1) Le champ territorial d'intervention74
2) Des règles communes75
B - Les conditions de l'urbanisation en zone littorale
75
1) L'urbanisation existante ou projetée75
2) Le développement conditionné de l'urbanisation76
3) L'urbanisation des espaces proches du rivage77
C - Les implantations dans l'intérêt général
78
1) Les infrastructures78
2) La réalisation de projets pour les services publics et la sécurité publique78
D - Les protections
79
1) Les coupures d'urbanisation79
2) La protection de la bande littorale des 100 m79
3) La protection de l'environnement littoral80
4) Le schéma d'aménagement des plages (SAP)81
E - Les conditions d'accès au littoral
82
1) Une servitude de passage longitudinale82
2) Une servitude de passage transversale au rivage82
2 Le développement et la protection de la montagne
83
A - Les diverses modalités de l'urbanisation
84
1) L'implantation des projets dans l'intérêt général84
2) Les règles générales de l'urbanisation84
3) Les unités touristiques nouvelles (UTN)87
4) Les remontée mécaniques et les aménagements du domaine skiable88
B - Un régime de protection atténué
89
1) Le patrimoine montagnard89
2) La limite de l'urbanisation sur les rives de plans d'eau90
Chapitre 2 Les règles locales d'urbanisme91
Section 1 Les instruments stratégiques91
1 Les documents stratégiques particuliers à certains territoires
92
A - Le SDRIF de la région Île-de-France
92
1) L'élaboration du SDRIF (art. L. 123-5 et s.)93
2) Le contenu du SDRIF (art. L. 123-1)93
3) L'approbation du SDRIF (art. L. 123-11)93
4) La portée du SDRIF93
5) L'évolution du SDRIF (art. L. 123-12 et s.)94
B - Les documents des territoires à statut spécifique
94
1) La Corse (CGCT, art. L. 4424-9 et s.)94
2) Les collectivités d'outre-mer95
2 Le schéma de cohérence territoriale (SCOT)
97
A - Les caractéristiques du schéma de cohérence territoriale
97
1) D'un point de vue territorial (art. L. 143-1 et s.)97
2) Du point de vue des fonctions98
B - Le contenu du SCOT (art. L. 141-1 et s.)
98
1) Le rapport de présentation (art. 104-4)99
2) Le projet d'aménagement et de développement durables99
3) Le document d'orientations et d'objectifs - DOO100
C - L'élaboration du SCOT
102
1) Les compétences102
2) Les diverses phases de l'élaboration102
D - La portée du SCOT
103
1) Les mesures de publicité103
2) Les effets du SCOT104
E - L'évolution du SCOT
104
1) Le suivi du SCOT104
2) La révision du SCOT105
3) La modification du SCOT105
4) La mise en compatibilité du SCOT106
Section 2 Le plan local d'urbanisme (PLU)106
1 Les conditions d'intervention du PLU
107
A - L'élaboration du projet
107
1) La prescription de l'élaboration107
2) L'élaboration du projet de PLU108
3) La phase de consultation108
B - L'approbation du PLU
109
1) Les modalités109
2) L'entrée en vigueur110
2 Le contenu du PLU
111
A - Un cadre général
111
1) Le rapport de présentation111
2) Le projet d'aménagement et de développement durables - PADD112
3) Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP)113
4) Le programme d'orientations et d'actions (POA)113
5) Le règlement114
6) Les annexes117
B - Des approches complémentaires
117
1) L'instauration des densités et des volumes118
2) Les zones spécifiques119
3 Les effets du PLU
122
A - Les effets quant aux compétences
122
1) Le transfert des compétences122
2) Les effets dévolutifs122
B - Les modalités d'application
123
1) Quant à la hiérarchie des normes123
2) Quant aux conditions d'application123
3) Les possibles aménagements, les adaptations mineures123
4 Les évolutions du PLU
124
A - L'évaluation du PLU
125
B - La révision du PLU
125
1) La procédure normale125
2) La procédure simplifiée125
C - La modification du PLU
126
1) La modification de droit commun126
2) La modification simplifiée126
D - La mise en compatibilité du PLU
126
1) Mise en compatibilité avec des normes supra-locales127
2) Mise en compatibilité avec un projet127
E - La mise à jour du PLU
127
Section 3 La carte communale128
1 Le contenu de la carte communale128
A - La forme
128
B - Le fond
129
2 L'élaboration de la carte communale
129
3 La portée juridique
130
Partie 2
L'aménagement
Chapitre 3 La maîtrise foncière133
Section 1 Les droits de préemption133
1 Les aspects communs
133
A - Les garanties résultant de l'établissement des droits de préemption
134
1) Le droit de délaissement134
2) La déclaration d'intention d'aliéner (DIA)134
B - Les garanties résultant de la réalisation de la préemption
135
1) Les garanties aux occupants135
2) Le droit de rétrocession (art. L. 213-11)135
C - Les conditions d'intervention
136
1) Le champ d'application136
2) Les modalités de réalisation137
D - Les effets de la procédure de préemption
138
1) Les effets quant au bien concerné138
2) Les effets quant aux renonciations138
3) Les effets du contentieux138
2 La diversité des interventions
139
A - Les techniques de maîtrise foncière à des fins d'aménagement
139
1) Le droit de préemption urbain (DPU)139
2)Le droit de préemption sur les fonds commerciaux et artisanaux (art. L. 214-1 et s., R. 214-1 et s.)141
3) Le droit de priorité142
B - Les techniques de préemption à des fins de protection du patrimoine et de l'environnement
143
1) Les espaces naturels sensibles (art. L. 113-8 et s., R. 113-15 et s.)143
2) Les espaces agricoles et naturels périurbains145
3) La protection des espaces littoraux (C. envir., art. L. 322-1 et s.)146
4) La protection des eaux destinées à la consommation humaine (art. L. 218-1 et s.)147
Section 2 Les réserves foncières147
1 Les conditions de création des réserves foncières
148
A - Les personnes publiques compétentes
148
B - L'objectif des réserves foncières
148
C - La réalisation de la réserve foncière
148
2 La gestion des réserves foncières
149
A - L'administration provisoire
149
B - L'affectation définitive
149
Section 3 La zone d'aménagement différé (ZAD)150
1 Les caractéristiques de la ZAD
150
A - Le champ territorial de la ZAD
150
B - La finalité de la ZAD
150
2 La mise en oeuvre de la ZAD
150
A - La création
151
B - La portée de la ZAD
151
Chapitre 4 L'urbanisme opérationnel153
Section 1 Les modalités spécifiques d'intervention153
1 Les opérations d'intérêt national (OIN)
154
A - Leur détermination
154
B - Leurs effets
154
2 La déclaration de projet
155
A - Les modalités d'intervention
155
B - Les effets
155
3 Le projet d'intérêt majeur
156
A - Le champ d'application du PIM
156
B - La mise en oeuvre du PIM
157
4 Du projet partenarial d'aménagement à la grande opération d'urbanisme
157
A - Le projet partenarial d'aménagement (PPA)
157
B - La grande opération d'urbanisme (GOU)
158
1) La création158
2) Les effets158
Section 2 La zone d'aménagement concerté (ZAC)158
1 Le champ d'application de la zone d'aménagement concerté
159
A - L'objet de la ZAC
159
1) Le contenu159
2) Les limites de la ZAC159
B - La localisation de la ZAC
160
1) La ZAC élément du PLU160
2) La ZAC créée hors du PLU161
2 La création de la ZAC
162
A - L'initiative du projet
162
B - La procédure de la création
162
1) La procédure162
2) Les effets de la décision163
3 La réalisation de la ZAC
163
A - Les conditions de réalisation
163
1) Le dossier (art. R. 311-7)163
2) La décision164
B - Les modalités de réalisation de la ZAC
164
1) Les techniques de réalisation de la ZAC164
2) Les étapes de la réalisation166
Section 3 La préservation du patrimoine et la rénovation urbaine167
1 Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
168
A - La mise en oeuvre
168
1) L'institution du PSMV168
2) Le contenu du PSMV169
3) Les évolutions du PSMV169
B - La portée
170
2 La restauration immobilière
170
A - Les conditions d'intervention
170
1) L'initiative170
2) Le domaine d'intervention170
B - La réalisation des travaux
171
3 L'intervention sur les immeuble et quartiers dégradés
171
A - L'intervention sur les territoires en difficulté
171
B - L'intervention sur les copropriétés dégradés
172
1) L'objectif poursuivi173
2) Les conditions d'intervention173
3) Les modalités d'intervention173
C - Les opérations de réhabilitation de l'immobilier de loisir
174
1) Le champ d'intervention des opérations174
2) La mise en oeuvre des opérations174
Partie 3
Le contrôle de l'utilisation du sol et de l'espace
Chapitre 5 Les règles et procédures communes177
Section 1 Le cadre d'intervention177
1 Le champ d'application des contrôles
178
A - Identification des contrôles
178
1) Le cas général178
2) Les hypothèses particulières178
B - Absence de tout contrôle
178
1) Les projets dispensés de toute formalité en raison de leur nature ou de leur faible importance178
2) Les projets dispensés de toute formalité en raison de la faible durée de leur maintien ou de leur caractère temporaire179
3) Les projets dispensés de toute formalité en raison du secret ou pour motif de sécurité180
4) Les travaux exécutés sur des construction existantes et les changements de destination180
2 De nouvelles règles de coordination
180
A - Opérations pour lesquelles la décision d'urbanisme intègre une autre décision
180
1) La décision d'urbanisme tient lieu de l'autorisation au titre d'une autre législation181
2) La décision d'urbanisme est subordonnée à l'accord d'une autorité tierce compétente181
B - Opérations pour lesquelles l'autorisation prévue par une autre législation dispense de décision d'urbanisme
181
C - Opérations impliquant une mise en oeuvre suspensive
182
D - Coordination entre autorisations d'urbanisme
182
3 Les obligations communes
183
Section 2 Les règles relatives à la demande183
1 Les conditions générales
184
A - Les compétences pour demander
184
B - Le dossier
184
1) Le nombre d'exemplaires184
2) Le contenu du dossier185
3) Le dépôt du dossier185
2 Les règles d'instruction
187
A - Les autorités compétentes pour instruire
187
1) La responsabilité de l'instruction187
2) Le réalisation de l'instruction187
B - Les délais
188
1) Les délais de référence188
2) Les délais particuliers188
C - Validation des délais d'instruction
190
3 L'instruction
190
A - Les consultations
190
B - Les délais pour les avis et consultations
191
C - L'enquête publique
192
1) L'enquête publique au titre de la décision d'urbanisme192
2) La « participation » par voie électronique193
3) La coordination des enquêtes publiques193
D - La remise d'une proposition de décision
193
Section 3 La décision193
1 Les conditions de son intervention
194
A - Le principe : la décision est prise au nom de la commune
194
B - Les aménagements : la décision est prise au nom de l'État
194
2 Les modalités d'intervention de la décision
195
A - La forme
195
1) La nature des décisions195
2) Les exceptions195
B - Le contenu de la décision
196
1) La motivation196
2) Les mentions196
3) La notification de la décision (art. R. 424-10 et s.)197
3 La mise en oeuvre de la décision
197
A - Les mesures de publicité
197
B - L'exécution de la décision
198
1) Le caractère exécutoire des décisions198
2) Durée de validité des décisions198
3) La réalisation du projet199
4 Le contrôle administratif des décisions
199
A - Le contrôle sur les décisions
199
B - Le contrôle de l'exécution des décisions
200
1) Le contrôle général200
2) Le contrôle lié à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux201
3) La portée des contrôles202
Chapitre 6 Les mesures préalables205
Section 1 Une mesure de sauvegarde : le sursis à statuer205
1 Champ d'application du sursis à statuer
205
A - Les conditions de son intervention
205
1) Lors de décisions relatives à un document d'urbanismes206
2) Lors de l'intervention d'un projet206
B - Les demandes auxquelles il s'applique
206
2 Les conditions de mise en oeuvre
206
A - Les conditions de forme
206
B - Les conditions de fond
207
3 La portée du sursis à statuer
207
A - Durée de validité du sursis à statuer
207
B - Droit en vigueur à l'issue du délai
207
Section 2 L'information préalable : le certificat d'urbanisme208
1 L'objet du certificat d'urbanisme
208
A - Le certificat d'urbanisme neutre
208
B - Le certificat pré-opérationnel
209
2 La procédure de délivrance du certificat d'urbanisme
209
A - La demande
209
1) Le pétitionnaire209
2) Le contenu209
3) Le destinataire de la demande210
B - L'instruction de la demande
210
C - La décision de l'administration
210
3 La portée du certificat d'urbanisme
211
A - Les effets nuancés du certificat d'urbanisme
211
1) Les droits conférés par le certificat d'urbanisme211
2) Une portée limitée211
B - Le contentieux du certificat d'urbanisme
212
1) Au regard des transactions immobilières212
2) Au regard de sa délivrance213
Chapitre 7 Les décisions d'urbanisme215
Section 1 Le permis de construire215
1 Le champ d'application du permis de construire
216
A - Le droit commun du permis de construire
216
1) Les constructions nouvelles216
2) Les travaux sur les constructions existantes216
3) Les projets localisés en zone protégée217
B - Les permis de construire spécifiques
217
1) Le permis de construire valant division parcellaire217
2) Le permis de construire à titre précaire218
3) Les constructions saisonnières219
2 La demande de permis de construire
219
A - Le recours à l'architecte
219
1) Le principe219
2) Les exceptions et limitations220
B - Le dossier de demande
220
1) La demande220
2) Le projet architectural221
3) Les pièces complémentaires sur condition222
4) Les informations à finalité statistique223
Section 2 Le permis d'aménager223
1 Le régime général du permis d'aménager
223
A - Le champ d'application du permis d'aménager
223
1) Les projets soumis à permis d'aménager en raison de leur nature223
2) Les projets soumis à permis d'aménager en raison de leur localisation224
B - Les conditions de mise en oeuvre du permis d'aménager
224
1) La demande de permis d'aménager224
2) Le dossier225
2 Le lotissement
225
A - La définition du lotissement
226
B - Le champ d'application du lotissement
226
1) Les projets ne constituant pas un lotissement226
2) Les divisions soumises à permis d'aménager227
3) Les divisions soumises à déclaration préalable « de lotissement »227
C - Les conditions de la demande d'aménager un lotissement
228
1) La demande de permis d'aménager un lotissement228
2) La déclaration préalable d'aménager un lotissement229
D - La réalisation du lotissement
229
1) Les conditions de mise en oeuvre229
2) Les règles spécifiques de fonctionnement du lotissement231
3) L'évolution des lots du lotissement234
E - La portée de la décision de lotir
234
1) Les caractéristiques de la décision de lotir234
2) La durée de validité de la décision de lotir235
3 Le camping et l'hébergement touristique
235
A - Le cadre d'intervention
236
1) Les habitations légères de loisirs (art. R. 111-37 et s.)236
2) Les résidences mobiles de loisirs (art. R. 111-41 et s.)236
3) Les caravanes (art. R. 111-47 et s.)237
4) Le camping (art. R. 111-32 et s.)238
5) Les parcs résidentiels de loisirs (art. R. 111-36)238
B - Le contrôle des implantations
239
1) Le champ d'application du permis d'aménager des hébergements touristiques239
2) Le dossier de demande239
3) La mise en oeuvre du projet240
Section 3 Le permis de démolir241
1 Le champ d'application du permis de démolir
242
A - Les contrôles instaurés par le conseil municipal
242
B - Les contrôles en zones de protection
242
1) Les zones d'application242
2) Les travaux dispensés de permis de démolir242
2 Les conditions d'intervention du permis de démolir
243
A - La demande de permis de démolir
243
B - Le dossier joint à la demande
243
C - La décision
244
Section 4 La déclaration préalable244
1 Le champ d'application de la déclaration préalable
244
A - Les projets soumis à déclaration préalable en raison de leurs caractéristiques
245
1) Les constructions nouvelles245
2) Les travaux sur constructions existantes et changements de destination245
3) Les travaux, installations et aménagements246
B - Les projets soumis à déclaration au titre de protections
247
1) Sur décision de la commune247
2) En raison de leur localisation247
C - Les clôtures
247
2 La demande de déclaration préalable
248
A - La demande
248
B - Le contenu du dossier
249
3 Le stationnement des gens du voyage
249
A - Le schéma départemental
250
B - Le stationnement des gens du voyage
250
C - Le renforcement des sanctions
251
Chapitre 8 Les contrôles spécifiques253
Section 1 L'agrément pour certaines activités253
1 Les conditions d'intervention de l'agrément
253
2 Les modalités d'intervention de l'agrément
254
A - Les autorités compétentes
254
B - La décision d'agrément
254
Section 2 Le contrôle des activités de commerce et de cinéma255
1 Le cadre d'intervention
255
A - Les institutions
256
1) Au niveau local256
2) Au niveau national256
B - La planification
257
2 Le régime juridique des autorisations
257
A - Le domaine des autorisations
257
1) Les opérations soumises à autorisation258
2) Les projets exclus des autorisations259
B - La délivrance des autorisations
259
1) Les modalités de la délivrance259
2) La portée des autorisations262
C - L'articulation avec le droit de l'urbanisme
263
Partie 4
La fiscalité et le financement des équipements
Chapitre 9 Les diverses modalités d'intervention267
Section 1 La fiscalité de l'aménagement267
1 La taxe d'aménagement
267
A - Les conditions d'établissement de la TAM
267
1) Une taxe territorialisée268
2) Le domaine matériel d'application268
B - Les modalités de réalisation de la TAM
269
1) L'assiette de la taxe269
2) Le taux de la taxe270
3) La liquidation et le recouvrement de la taxe270
2 Le versement pour sous-densité (VSD)
271
A - Les conditions d'établissement du VSD
271
B - Les modalités de réalisation du VSD
271
3 Les taxes diverses
272
A - La taxe spécifique Île-de-France (art. L. 520-1)
272
B - La redevance d'archéologie préventive (C. patr., art. L. 524-2)
273
Section 2 Les contributions des constructeurs et lotisseurs273
1 Les participations financières susceptibles d'être demandées
273
2 Les équipements et taxes susceptible d'être exigés
274
A - La réalisation du financement de certains équipements
274
B - La convention de projet urbain partenarial (art. L. 332-11-3 et s.)
274
C - Les équipements de la ZAC
275
D - La taxe spéciale d'équipement
275
E - La participation à la réalisation d'équipements publics exceptionnels (art. L. 332-8)
276
Partie 5
Le contentieux de l'urbanisme
Chapitre 10 Le contentieux administratif de l'urbanisme279
Section 1 Le contentieux de la légalité280
1 Les procédures d'urgence
280
A - Le référé-suspension
281
1) Les conditions de forme281
2) Les conditions de fond281
B - Les autres procédures d'urgence
282
1) La suspension sur déféré particulier282
2) Les suspensions spécifiques282
2 Les conditions d'intervention du contentieux de la légalité
283
A - Les exigences liées au recours
283
1) La saisine des juridictions283
2) Les modalités de l'action285
B - La réalisation du contentieux
286
1) L'intervention des juridictions286
2) La portée du contentieux de la légalité288
Section 2 Le contentieux de la responsabilité293
1 L'origine du préjudice
294
A - Au regard de la réglementation
294
B - Au regard des décisions d'urbanisme et des actes connexes
294
C - Au regard des opérations d'aménagement
295
2 L'imputation de la responsabilité
296
A - Le partage des responsabilités entre acteurs publics
296
B - La prise en considération de la situation du requérant
296
1) La situation du requérant296
2) Le caractère professionnel des intervenants297
Chapitre 11 Le contentieux judiciaire de l'urbanisme299
1 Le contentieux pénal
299
A - Les caractéristiques des infractions urbanistiques
300
1) Les diverses infractions300
2) Le délai d'intervention300
3) Les sanctions applicables301
B - Les conditions de mise en oeuvre des sanctions
301
1) L'intervention de l'action302
2) La portée de l'action302
2 Le contentieux civil
304
A - L'action relative à la violation d'une règle d'urbanisme
304
1) Les conditions de l'action304
2) Les modalités d'intervention de l'action304
B - L'atteinte à des intérêts privés du fait de la réalisation d'un projet
305
1) L'atteinte à des droits305
2) Les troubles de voisinage306
C - La portée de l'action civile
307
1) La cessation matérielle du trouble307
2) L'indemnisation307
Conclusion309
Bibliographie311
Index313