Le guide du droit de propriété et des relations de voisinage
Lionel Manteau, Annie Constant-Simon
Éditions France Agricole
Préambule
XV
Partie I - Établir son droit de propriété1
1 La possession
3
1 - La possession
3
1.1 - Les conditions de la possession3
1.2 - Les caractéristiques de la possession5
2 - Les effets juridiques de la possession
9
2.1 - La présomption de propriété9
2.2 - Force probante de la présomption de propriété ?9
2 La prescription acquisitive
10
1 - La mise en ouvre de la prescription acquisitive
10
1.1 - Date de départ de la durée10
1.2 - Date d'expiration de la durée10
2 - La durée
11
2.1 - La prescription trentenaire11
2.2 - La prescription abrégée de dix ans11
3 La revendication du droit de propriété
14
1 - Pour le possesseur : avoir recours à une décision judiciaire
14
2 - L'action en revendication de propriété
15
3 - Différentes hypothèses de conflits
15
3.1 - L'un des protagonistes possède un titre, le second la possession15
3.2 - Chacun des protagonistes possède un titre17
3.3 - Aucun des deux protagonistes ne possède un titre valable18
4 Les limites au droit de propriété
19
1 - Les limites légales et réglementaires
19
2 - Les limites conventionnelles
19
3 - Les limites jurisprudentielles
20
3.1 - L'abus de droit20
3.2 - Les troubles anormaux de voisinage22
Partie II - Comment défendre son droit de propriété23
1 Le rôle du cadastre
25
1 - Qu'est-ce que le cadastre ?
25
1.1 - Origine historique du cadastre25
1.2 - Composition actuelle du cadastre25
2 - Rôle du cadastre
26
2.1 - Utilité du cadastre26
2.2 - Utilité réduite du cadastre27
2.3 - Un cas particulier : les biens immobiliers non délimités au cadastre29
3 - Consultation du cadastre
32
3.1 - Qui peut consulter le cadastre ?32
3.2 - Comment consulter le cadastre ?33
3.3 - Les limites à la consultation du cadastre33
2 Le bornage
35
1 - Le bornage : délimitation de terrains contigus
35
1.1 - Délimitation de terrains privés35
1.2 - Délimitation entre un terrain privé et une voie publique35
2 - L'opération de bornage
37
2.1 - Bornage amiable37
2.2 - Bornage judiciaire40
3 Le droit de se clore
45
1 - Le droit de se clore
45
1.1 - Définition d'une clôture45
1.2 - Emplacement de la clôture45
1.3 - L'aspect de la clôture47
1.4 - Un cas particulier : la clôture électrique47
2 - L'obligation de se clore
47
2.1 - La clôture commune47
2.2 - La présence d'un danger49
3 - Les restrictions à l'installation d'une clôture
50
3.1 - Présence de servitudes50
3.2 - La vaine pâture50
3.3 - Respect des droits des voisins51
3.4 - Restrictions administratives53
4 L'empiétement sur la propriété voisine
55
1 - Le principe fondamental du droit de propriété
55
2 - Qu'est-ce qu'un empiétement ?
55
2.1 - Différents empiétements selon la nature des biens56
2.2 - Analyse relative à l'empiétement portant sur des constructions et ouvrages57
3 - Conséquences liées à un empiétement
59
3.1 - Atteinte au droit de propriété de la victime supportant l'empiétement60
3.2 - À qui appartient la propriété de l'empiétement ?60
4 - L'empiétement entraîne une sanction
63
4.1 - L'empiétement est une faute63
4.2 - ... qui entraîne une sanction63
4.3 - ... et non la reconnaissance d'une servitude63
4.4 - La démolition du bien litigieux64
4.5 - Constat d'une évolution de cette sanction rigoureuse ?67
5 - Que faire lors du constat d'un empiétement ?
70
5.1 - Tentative de règlement amiable avec l'auteur de l'empiétement70
5.2 - Demande de remise en état des lieux devant le tribunal70
5.3 - Des délais à respecter70
6 - Une conclusion
70
Partie III - La propriété partagée73
1 La mitoyenneté
75
1 - Définition juridique
75
1.1 - Le bien en question se situe en limite séparative entre deux fonds voisins75
1.2 - Droit de propriété particulier75
2 - Modes de constitution de la mitoyenneté
76
2.1 - Par convention76
2.2 - Par prescription76
2.3 - Par cession ou acquisition forcée ou comment acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif77
2.4 - Par le droit de se clôturer79
3 - Preuves de la mitoyenneté
79
3.1 - Les différents modes de preuves79
3.2 - Hiérarchie des preuves85
3.3 - Droits et obligations des copropriétaires mitoyens86
4 - La disparition de la mitoyenneté
89
4.1 - L'extinction de la mitoyenneté pour cause d'appropriation privative de l'élément séparatif89
4.2 - La mitoyenneté peut faire l'objet d'un abandon89
2 Les chemins d'exploitation
91
1 - Définition du chemin d'exploitation
91
1.1 - Le texte juridique91
2 - L'entretien des chemins d'exploitation
97
3 - Modification de l'assiette des chemins d'exploitation
97
4 - Suppression des chemins d'exploitation
98
Partie IV - Les servitudes99
1 Généralités sur les servitudes
101
1 - Qu'est-ce qu'une servitude ?
101
1.1 - Une définition juridique101
1.2 - Conditions nécessaires à l'existence d'une servitude101
1.3 - Principales caractéristiques des servitudes104
2 - Classification des servitudes
106
2.1 - Classification selon leur mode d'acquisition106
2.2 - Classification selon leur mode d'exercice112
3 - Conditions d'exercice des servitudes
114
3.1 - Droits et obligations du propriétaire du fonds dominant114
3.2 - Droits et obligations du propriétaire du fonds servant115
4 - Causes d'extinction d'une servitude
116
4.1 - Impossibilité d'user de la servitude du fait de l'état des fonds116
4.2 - Confusion des fonds servant et dominant117
4.3 - Non-usage de la servitude pendant trente ans117
4.4 - La renonciation118
5 - Les actions judiciaires relatives aux servitudes
118
5.1 - L'action en vue de reconnaître ou de contester une servitude118
5.2 - L'action en référé119
2 Le droit de passer chez le voisin : les servitudes de passage
120
1 - Le droit à être désenclavé
120
1.1 - Qu'est-ce qu'une enclave ?120
1.2 - L'exercice du droit de passage123
1.3 - Extinction du droit de passage126
2 - Le droit de passage conventionnel
126
2.1 - Droit de passage permanent127
2.2 - Droit de passage temporaire129
3 - Le droit de passage pour la chasse
129
3.1 - Un peu d'histoire129
3.2 - Le territoire de chasse130
3 Le droit de passer chez le voisin et le tour d'échelle
132
1 - Que représente cette servitude qui n'en est pas une ?
132
1.1 - Définition juridique132
1.2 - Travaux sur des biens existants ou concernant l'édification d'une construction neuve ?133
2 - Mise en ouvre de la servitude du tour d'échelle
134
2.1 - Accord conventionnel134
2.2 - Autorisation judiciaire135
4 Servitudes relatives à l'eau
139
1 - Écoulement des eaux naturelles
139
1.1 - Écoulement naturel des eaux : les eaux pluviales139
1.2 - Écoulements aggravés des eaux141
2 - Les eaux pluviales des toitures
142
2.1 - Habitation ne se trouvant pas proche de la limite séparative142
2.2 - Habitation se trouvant en limite séparative et la servitude de surplomb142
3 - Aménagements au moyen de canalisations
143
3.1 - Servitude d'aqueduc143
3.2 - Servitude d'écoulement144
4 - Cas particulier des eaux courantes concernant les cours d'eau privés
145
4.1 - Un principe général relatif aux cours d'eau privés145
4.2 - Détermination du droit de propriété du riverain145
4.3 - Le droit d'usage de l'eau courante145
4.4 - Les eaux de source147
5 Les vues et les servitudes de vues
151
1 - Définition des vues et des jours
151
2 - Réglementation des vues sur les murs en retrait de la ligne séparative
151
2.1 - Distances à respecter151
2.2 - Situations où les règles relatives aux distances ne s'appliquent pas152
3 - Réglementations relatives aux jours sur les murs privatifs
155
3.1 - Les jours de souffrance ne nécessitent aucune autorisation155
3.2 - Les jours de souffrance doivent respecter certaines règles155
4 - Ouvertures et jours irréguliers
156
4.1 - Modification ou suppression de l'ouverture litigieuse156
4.2 - Trouble anormal du voisinage156
6 Les plantations
159
1 - Les plantations et les limites de propriété
159
1.1 - Dispositions prévues dans les règlements et usages locaux159
1.2 - Dispositions prévues dans le Code civil161
1.3 - Conséquences du non-respect des règles de distance162
2 - L'empiétement des plantations sur la propriété voisine
164
2.1 - Empiétement des branches165
2.2 - Empiétement des racines et ronces166
3 - Le sort des fruits tombés des plantations litigieuses
167
4 - Le débroussaillage et les incendies
167
4.1 - Les textes167
4.2 - Les obligations167
4.3 - Une obligation pour les propriétaires168
4.4 - Le non-respect de l'obligation de débroussaillage168
Partie V - Les troubles anormaux de voisinage169
1 Généralités sur les troubles anormaux de voisinage
171
1 - Les fondements juridiques des troubles anormaux de voisinage
171
2 - Les critères caractérisant un trouble anormal de voisinage
173
2.1 - Présence d'un trouble entre voisins173
2.2 - Le caractère anormal de ce trouble174
3 - Les sanctions liées au trouble de voisinage
175
3.1 - L'action en cessation du trouble175
3.2 - L'action en réparation du trouble176
4 - Solutions pratiques pour faire cesser un trouble de voisinage
176
4.1 - Solution amiable de cessation du trouble176
4.2 - Règlement judiciaire du trouble176
5 - Y a-t-il un délai de prescription pour une action relative à un trouble anormal de voisinage ?
179
2 Le trouble anormal lié à un projet de construction
181
1 - Comment contester un permis de construire ?
181
1.1 - L'affichage du permis de construire181
1.2 - Récupérer le dossier du projet contesté183
1.3 - Rechercher les motifs d'annulation du permis de construire183
1.4 - Démontrer un intérêt à agir pour contester le projet184
1.5 - Surveiller les délais de recours possibles189
2 - Différents types de recours
189
2.1 - Recours administratif189
2.2 - Le recours pour des motifs d'ordre civil191
3 Le trouble anormal lié à un abri de jardin
192
1 - Qu'est-ce qu'un abri de jardin ?
192
2 - Respect de différentes réglementations
192
2.1 - La réglementation en matière d'urbanisme193
2.2 - L'abri de jardin et les troubles anormaux de voisinage199
2.3 - Dispositions fiscales202
4 La perte d'ensoleillement
204
1 - Le principe attaché à la perte d'ensoleillement : un trouble anormal de voisinage
204
2 - Positions de la jurisprudence
205
2.1 - Constructions et ouvrages : perte d'ensoleillement retenue205
2.2 - Constructions et ouvrages : perte d'ensoleillement non retenue206
2.3 - Obstacles naturels et perte d'ensoleillement207
3 - Mesure de la perte d'ensoleillement
208
4- Les recours possibles
208
4.1 - Condamnation à des dommages-intérêts209
4.2 - Démolition de l'ouvrage à l'origine de la perte d'ensoleillement212
5 Le trouble anormal lié au bruit
213
1 - Bruits relatifs au voisinage
213
1.1 - Les troubles anormaux de voisinage213
1.2 - Les bruits en copropriété216
1.3 - Les bruits dans le cadre d'un contrat de location218
1.4 - Les réactions possibles des victimes en matière de bruit219
2 - Bruits liés à la réalisation d'une activité professionnelle
225
2.1 - Détermination du niveau des nuisances sonores226
2.2 - Le principe d'antériorité227
3 - Tapage nocturne
228
4 - Activités réputées bruyantes
228
6 Le trouble anormal lié aux odeurs et aux fumées
230
1 - La réglementation
230
1.1 - Appréciation du caractère anormal du trouble230
1.2 - Responsabilité du bailleur et du locataire231
1.3 - Les nuisances doivent être prouvées232
2 - Les nuisances olfactives domestiques
233
2.1 - Le barbecue et autres pratiques olfactives233
2.2 - Présence de règles locales233
2.3 - Les démarches possibles233
3 - Les nuisances olfactives professionnelles
234
3.1 - Une réglementation spécifique234
3.2 - Des actions possibles autres que le recours au tribunal235
3.3 - La notion d'antériorité235
3.4 - Des conséquences indirectes237
7 L'usage du feu chez soi : le brûlage des déchets végétaux
238
1 - Une réglementation générale et des sanctions
238
2 - La destruction des déchets verts
239
2.1 - Définition des déchets verts239
2.2 - Interdiction de brûler des déchets verts239
8 Les précautions en matière de produits de traitement
242
1 - Les textes
242
2 - Zones de non-traitement aux abords des habitations
242
2.1 - Quelles sont les distances minimales de sécurité ?243
3 - Zones de non-traitement à proximité des points d'eau
245
9 Le trouble anormal lié aux éoliennes
246
1 - La réglementation en matière d'implantation d'éoliennes
246
1.1 - Durcissement ou assouplissement de la réglementation ?246
1.2 - Implantation d'une éolienne agricole ou domestique248
2 - Les conflits d'intérêts
249
2.1 - Impartialité d'un élu249
2.2 - Impartialité de l'autorité environnementale249
3 - Les troubles de voisinage dus aux éoliennes
250
3.1 - Les troubles de voisinage indemnisables250
3.2 - Les troubles de voisinages non indemnisables ?253
3.3 - Les troubles de voisinages et la fiscalité253
4 - Une dimension sociale : l'acceptabilité des installations éoliennes ..
254
5 - Conséquences sur la valeur vénale des biens immobiliers
255
5.1 - Conséquences lors de la vente d'un bien immobilier255
10 Les panneaux publicitaires - Les antennes relais
257
1 - Panneaux publicitaires
257
1.1 - Quelques généralités257
1.2 - Situations particulières258
2 - Les antennes relais
260
2.1 - Une réglementation entre souplesse et contrainte260
2.2 - Le principe de précaution262
2.3 - Les troubles anormaux de voisinage262
2.4 - Le cas de la copropriété264
11 Comment réagir face à un trouble de voisinage ?
265
1 - Personne pouvant agir ?
265
2 - Tenter la recherche d'une solution amiable
265
2.1 - Directement avec l'auteur du trouble265
2.2 - Recherche d'une solution amiable avec l'aide d'un conciliateur ou d'un médiateur de justice266
3 - La procédure judiciaire
267
3.1 - L'action en référé268
3.2 - L'expertise judiciaire268
3.3 - L'action au fond268
3.4 - Les frais d'une procédure judiciaire268
4 - Un éventuel recours pénal
268
Conclusion
269
Bibliographie
271
Index
273