Concevoir et construire un immeuble de bureaux : du projet à la réalisation

Auteur(s) :

Platzer, Michel Découvrir l'auteur

Résumé

Aurons-nous encore besoin de bureaux dans l'avenir ? La réponse est indiscutablement positive, les bases de l'économie moderne et le caractère fondamentalement social de l'être humain ne laissent planer aucun doute. La question est plutôt : de quels bureaux aurons-nous besoin dans l'avenir ? Comment concevoir et réaliser aujourd'hui les bureaux de demain ? Evolutions technologiques, prise en compte et respect de l'environnement, crises sanitaires... sont autant d'événements qui ont fait évoluer le rapport des nouvelles générations de salariés aux lieux de travail et appelle un profond renouvellement du parc immobilier. Dans le futur, l'immeuble devra être protecteur et ouvert sur l'extérieur, proposant des services collectifs et respectueux des intimités, à taille humaine dans ses usages, évidemment évolutif voire "réversible" : un nouvel objet urbain se dessine, loin des poncifs du passé. Organisé selon les étapes incontournables du projet, Concevoir et construire un immeuble de bureaux permet de : - définir les grands principes d'un projet, à partir d'une étude détaillée des besoins et déterminer les enjeux en tenant compte des usages actuels, des partenariats et des acteurs ; - connaître le rôle et les responsabilités de chacun des acteurs du projet et les différents stades de leur intervention ; - maîtriser les composantes administratives et réglementaires spécifiques au montage d'une opération ; - identifier les techniques de construction spécifiques de ce type de bâtiment ; - suivre pas à pas la méthodologie de mise en oeuvre de l'opération, de la définition du projet jusqu'au fonctionnement, en passant par l'aménagement intérieur des espaces. Enrichi de nombreuses illustrations, et complété par des tableaux synthétiques et des logigrammes, ce guide pratique servira de référence pour toutes les parties prenantes à un projet d'immeuble de bureaux en leur permettant d'appréhender les différentes facettes grâce l'analyse de réalisations architecturales exemplaires. A la fois historique, pratique et technique, cet ouvrage est destiné aux maîtres d'ouvrage, investisseurs et promoteurs, qui utiliseront ce guide comme un outil d'aide à la programmation. Il s'adresse également aux architectes et maîtres d'oeuvre, ingénieurs et techniciens qui ont en charge ou participent à la conception du projet.

Autre(s) auteur(s)
- Granier, Cécile
Contributeur(s)
- Guillebon, Cécile de (19..-....). Préfacier, etc.
Éditeur(s)
- Éditions du Moniteur
- DL 2021
Date
- 2021
Notes
- Index. Glossaire
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (320 p.) ; 24 cm
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-281-14401-7
Indice
- 624.6 Bâtiment
Quatrième de couverture
- Concevoir et construire un immeuble de bureaux
  Aurons-nous encore besoin de bureaux dans l'avenir ? La réponse est indiscutablement positive, les bases de l'économie moderne et le caractère fondamentalement social de l'être humain ne laissent planer aucun doute. La question est plutôt : de quels bureaux aurons-nous besoin dans l'avenir ? Comment concevoir et réaliser aujourd'hui les bureaux de demain ? Evolutions technologiques, prise en compte et respect de l'environnement, crises sanitaires... sont autant d'événements qui ont fait évoluer le rapport des nouvelles générations de salariés aux lieux de travail et appelle un profond renouvellement du parc immobilier. Dans le futur, l'immeuble devra être protecteur et ouvert sur l'extérieur, proposant des services collectifs et respectueux des intimités, à taille humaine dans ses usages, évidemment évolutif voire « réversible » : un nouvel objet urbain se dessine, loin des poncifs du passé.
  Organisé selon les étapes incontournables du projet, Concevoir et construire un immeuble de bureaux permet de :
  
  définir les grands principes d'un projet, à partir d'une étude détaillée des besoins et déterminer les enjeux en tenant compte des usages actuels, des partenariats et des acteurs ;
  
  connaître le rôle et les responsabilités de chacun des acteurs du projet et les différents stades de leur intervention ;
  
  maîtriser les composantes administratives et réglementaires spécifiques au montage d'une opération ;
  
  identifier les techniques de construction spécifiques de ce type de bâtiment ;
  
  suivre pas à pas la méthodologie de mise en oeuvre de l'opération, de la définition du projet jusqu'au fonctionnement, en passant par l'aménagement intérieur des espaces.
  
  Enrichi de nombreuses illustrations, et complété par des tableaux synthétiques et des logigrammes, ce guide pratique servira de référence pour toutes les parties prenantes à un projet d'immeuble de bureaux en leur permettant d'appréhender les différentes facettes grâce l'analyse de réalisations architecturales exemplaires.
  À la fois historique, pratique et technique, cet ouvrage est destiné aux maîtres d'ouvrage, investisseurs et promoteurs, qui utiliseront ce guide comme un outil d'aide à la programmation. Il s'adresse également aux architectes et maîtres d'oeuvre, ingénieurs et techniciens qui ont en charge ou participent à la conception du projet.
Tables des matières
- - Concevoir et construire un immeuble de bureaux
  - Du projet à la réalisation
  - Michel Platzer,
  - Cécile Granier,
  - Éditions Le Moniteur
  - Crédits photographiques9
  - Sommaire11
  - Préface13
  - Partie 1
  - L'immeuble de bureaux : un concept, une histoire, des acteurs15
  - Chapitre 1
  - Histoire des travailleurs de bureau et des lieux qui les accueillent 17
  - 1.1 Bureau d'hier et bureau d'aujourd'hui 17
  - 1.2 Un peu d'histoire 19
  - 1.2.1 Le travail de bureau avant l'invention de l'immeuble de bureaux19
  - 1.2.1 Le clerc, ancêtre de l'employé de bureau21
  - 1.2.3 Les premiers immeubles de bureaux : de plus en plus nombreux, les employés deviennent visibles21
  - 1.3 La naissance du bureau moderne 21
  - 1.3.1 Made in USA21
  - 1.3.2 Le Taylorisme entre au bureau22
  - 1.3.3 La féminisation du travail23
  - 1.4 Le bureau au XX^e siècle 24
  - 1.4.1 Les premiers grands immeubles modernes dédiés24
  - 1.4.2 L'empire State building, premier grand immeuble de rapport26
  - 1.4.3 L'après-guerre et la recherche de nouveaux modèles : Bürolandschaft et Action Office26
  - 1.5 Le bureau en France de l'après-guerre à la fin du XX^e siècle 29
  - 1.5.1 La constitution d'un patrimoine29
  - 1.5.2 La croissance du nombre d'emplois tertiaires et l'équilibre ouvert/fermé31
  - 1.5.3 Les années 1990-2020, les trois tsunamis du monde du bureau32
  - 1.5.4 La crise des années 1990 et la financiarisation de l'immobilier tertiaire32
  - 1.5.5 Les grandes externalisations32
  - 1.5.6 Vers un immobilier de bureau environnemental et serviciel33
  - 1.6 L'émergence d'un quatrième pouvoir 37
  - 1.6.1 Le retour de l'humain ou l'ubérisation généralisée ?37
  - 1.6.2 Une approche qui demeure expérimentale, « réinventer Paris »39
  - 1.6.3 Les commercialisateurs visent d'abord les futurs occupants des espaces39
  - 1.6.4 Un quatrième pouvoir en émergence40
  - 1.7 Quels immeubles pour demain ? 41
  - 1.7.1 La cinquième révolution du bureau41
  - 1.7.2 Une seconde vie : construire réversible41
  - 1.7.3 Usages et volumétrie : l'épaisseur de l'immeuble44
  - 1.8 De nouvelles typologies d'espaces tertiaires 46
  - 1.8.1 Construction des immeubles et aménagement des espaces46
  - 1.8.2 Pourquoi de nouveaux espaces de travail ?46
  - 1.8.3 Quels mobiliers ?52
  - 1.8.4 Le Technocentre Renault : un travail à l'échelle I52
  - Chapitre 2
  - Écosystème de l'immobilier tertiaire 57
  - 2.1 Un univers complexe 57
  - 2.2 Les six moteurs de l'immeuble de bureaux : 58
  - 2.2.1 Regrouper les activités pour plus d'efficacité58
  - 2.2.2 La démarche politique et urbaine59
  - 2.2.3. Le quartier d'affaires, « it's more fun to compete »59
  - 2.2.4 La vitrine d'une entreprise61
  - 2.2.5 L'actif immobilier rentable61
  - 2.2.6 Le lieu d'une nouvelle vie privilégiant la rencontre, les échanges et l'innovation64
  - 2.3 Les quatre conditions de passage de l'idée au projet 65
  - 2.4 Les bases du fonctionnement de l'immeuble de bureaux 66
  - 2.4.1 L'immeuble de bureaux lieu de transformation et de consommation de flux économiques66
  - 2.4.2 Les évolutions des loyers et des prix : les bulles et les crises Immobilières68
  - 2.5 Les deux marchés de l'immobilier de bureaux 69
  - 2.5.1 Une concurrence permanente69
  - 2.5.2. Le marché de l'investissement71
  - 2.5.3 Le marché de la prise à bail (marché locatif)73
  - 2.6 La construction des bureaux 73
  - 2.7 Les trois acteurs de développement : utilisateur, investisseur, promoteur 74
  - 2.7.1 Schéma cadre74
  - 2.7.2 Le montage à dominante « promoteur »76
  - 2.7.3 Le montage à dominante : « investisseur » ou « foncière »77
  - 2.7.4 Le montage à dominante « utilisateur »78
  - 2.8 La valeur des immeubles de bureaux : comment un bâtiment est-il pris en compte par la finance mondiale ? 78
  - 2.8.1 L'immeuble de bureaux, un « actif » source de revenus78
  - 2.8.2 Les trois grandes approches de la valeur transactionnelle d'un immeuble de bureaux80
  - 2.8.3 Les onze types de valeurs d'un immeuble81
  - Chapitre 3
  - Les acteurs d'une opération de bureaux 83
  - 3.1 Les utilisateurs 83
  - 3.1.1 Les trois motivations de l'utilisateur83
  - 3.1.2 L'utilisateur un univers complexe84
  - 3.1.3 Typologie des utilisateurs84
  - 3.1.4 Propriétaire ou locataire ?86
  - 3.2 Les investisseurs 87
  - 3.2.1 L'investissement une logique financière87
  - 3.2.2 Typologie des investisseurs88
  - 3.3 Les promoteurs 89
  - 3.4 Les autres intervenants du projet 90
  - 3.4.1 Le programmiste90
  - 3.4.2 La maîtrise d'ouvre90
  - 3.4.3 Ingénierie des lieux de travail91
  - 3.4.4 Conseils91
  - 3.4.5 Les intervenants au long cours du processus d'exploitation91
  - 3.5 Les acteurs de l'exploitation 92
  - 3.5.1 Lés difficultés d'une approché globale de l'exploitation des immeubles92
  - 3.5.2 Les acteurs de l'exploitation et le fonctionnement d'un immeuble de bureaux92
  - 3.5.3 Le Commissionnement94
  - 3.5.4 Deux exemples d'approches stratégiques de la gestion d'un patrimoine94
  - 3.6 Les acteurs d'une offre intégrée 97
  - 3.6.1 Une activité encore marginale mais en développement97
  - 3.6.2 Deux types d'intervenants sur le marché français98
  - 3.6.3 Des risques et des opportunités98
  - Chapitre 4
  - À la recherche de l'immeuble idéal 99
  - 4.1 Les principaux paramètres 100
  - 4.1.1 Surface de plancher (SDP)101
  - 4.1.2 Surface utile brute locative (SUBL)102
  - 4.1.3 Surface utile nette (SUN)102
  - 4.2 Un équilibre difficile à trouver, trois exemples 102
  - 4.2.1 Exemple 1 : la tour Utrillo102
  - 4.2.2 Exemple 2 : les gabarits bois et béton102
  - 4.2.3 Exemple 3 : climatisation et calculs de surfaces103
  - Partie 2
  - Règles administratives et techniques105
  - Chapitre 5
  - Les autorisations préalables 107
  - 5.1 Loi sur l'eau 108
  - 5.1.1 Un peu d'histoire108
  - 5.1.2 La nomenclature108
  - 5.1.3 La procédure110
  - 5.2 Installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) 112
  - 5.2.1 Un peu d'histoire112
  - 5.2.2 La structure de la nomenclature113
  - 5.2.3 La procédure113
  - 5.3 Évaluation environnementale 116
  - 5.3.1 Un peu d'histoire116
  - 5.3.2 Les seuils pour les opérations tertiaires117
  - 5.3.3 L'étude d'impact118
  - 5.4 L'autorisation environnementale 120
  - 5.4.1 Les acteurs concernés120
  - 5.4.2 Les grandes phases de la procédure121
  - 5.4.3 Le contenu de l'étude121
  - 5.5 L'agrément 121
  - 5.5.1 Le contenu du dossier de demande124
  - 5.5.2 Les acteurs et les délais124
  - 5.6 Cas particulier des IGH (immeubles de grande hauteur) 125
  - 5.6.1 Immeubles de grande hauteur125
  - 5.6.2 Les immeubles de moyenne hauteur125
  - 5.6.3 Autorisation spécifique126
  - Chapitre 6
  - Les règles d'urbanisme 127
  - 6.1 Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) 127
  - 6.1.1 Le règlement128
  - 6.1.2 Pleine terre et végétalisation128
  - 6.2 Stationnement 129
  - 6.2.1 Vélos129
  - 6.2.2 Véhicules électriques129
  - 6.3 Autres exigences d'urbanisme 130
  - 6.4 Cas particulier des IGH 130
  - Chapitre 7
  - Les réglementations 133
  - 7.1 Sécurité incendie 134
  - 7.1.1 Bâtiments de moins de 8 m135
  - 7.1.2 Cas particulier des sous-sols135
  - 7.1.3 Bâtiments dont le dernier plancher est situé à plus de 8 m135
  - 7.1.4 Spécificités en ERP138
  - 7.1.5 Spécificités en IGH139
  - 7.1.6 Désenfumage140
  - 7.1.7 Cas particulier des IGH143
  - 7.1.8 Synthèse de vigilance144
  - 7.2 Accessibilité PMR 144
  - 7.2.1 Code du travail144
  - 7.2.2 Particularités ERP147
  - 7.3 Obligations sanitaires 147
  - 7.3.2 Équipements sanitaires147
  - 7.3.2 Le renouvellement d'air151
  - 7.3.3 L'éclairage naturel et artificiel152
  - 7.4 Réglementation thermique 153
  - 7.4.1 Les bâtiments neufs153
  - 7.4.2 Pour les bâtiments existants156
  - Chapitre 8
  - Les certifications et labels 159
  - 8.1 L'excellence en question 159
  - 8.2 Les certifications 160
  - 8.2.1 Les certifications généralistes160
  - 8.2.2 Les certifications « Bien-être au travail »168
  - 8.3 Labels 169
  - 8.3.1 Labels énergétiques170
  - 8.3.2 Label carbone : Le BBCA173
  - 8.3.3 Label énergie - carbone E + C-174
  - 8.4 Bâtiments connectés 177
  - 8.4.1 Le label Wired score177
  - 8.4.2 Ready 2 services R2S178
  - Partie 3
  - Techniques constructives181
  - Chapitre 9
  - Programmer un immeuble de bureaux : les questions à se poser 183
  - Chapitre 10
  - Le mode constructif 189
  - 10.1 Un peu d'histoire 189
  - 10.2 Un élément essentiel du projet 191
  - 10.3 Le dimensionnement 192
  - 10.3.1 Les charges192
  - 10.3.2 Les portées192
  - 10.4 Structure béton 194
  - 10.4.1 Planchers nervurés194
  - 10.4.2 Planchers béton traditionnels194
  - 10.4.3 Dalles alvéolaires195
  - 10.5 Structure métallique 196
  - 10.5.1 Exemple emblématique : l'immeuble-pont Airtime à Paris Rive Gauche196
  - 10.5.2 Planchers métalliques196
  - 10.5.3 Focus sur les poutres métalliques197
  - 10.6 Structure bois 199
  - 10.6.1 Un exemple d'immeuble en structure bois massif199
  - 10.6.2 Exemple de bâtiment en structure mixte bois béton201
  - 10.6.3 Exemple de bâtiment en structure mixte bois béton : l'immeuble Pulse201
  - 10.6.4 Les bardages bols en façades203
  - 10.7 Cas particulier des IGH 203
  - Chapitre 11
  - L'enveloppe 205
  - 11.1 Que représente la façade d'un immeuble de bureaux ? 205
  - 11.2 La façade dans l'immeuble 210
  - 11.2.1 Les coûts210
  - 11.2.2 Les trames210
  - 11.2.3 Exigences prioritaires211
  - 11.2.4 Process de chantier211
  - 11.3 Typologie architecturale 212
  - 11.3.1 Ouvrants Insérés dans le mur de façade212
  - 11.3.2 Façade totalement vitrée212
  - 11.3.3 Façade à bandeau médian212
  - 11.3.4 Façade à allège filante214
  - 11.4 Typologie réglementaire 215
  - 11.4.1 Les configurations traditionnelles relevant des DTU215
  - 11.4.2 Les configurations non traditionnelles215
  - 11.5 Typologie technique 217
  - 11.5.1 Ouvrant inséré dans un voile béton ou une maçonnerie d'éléments217
  - 11.5.3 Le mur rideau de type cadre ou bloc218
  - 11.5.4 La façade légère multiple, ou double peau épaisse218
  - 11.6 Exemples significatifs de façades de bureaux 220
  - 11.6.1 Double peau épaisse fortement ventilée220
  - 11.6.2 Réhabilitation de façade à mur porteur béton avec châssis ponctuels220
  - 11.6.3 Mur porteur béton avec châssis ponctuels (figure 11.21)220
  - 11.6.4 Double peau mince fortement ventilée220
  - 11.6.5 Mur rideau blocs type respirant220
  - 11.6.6 Façade blocs à nivaux décalés avec brise soleil extérieur220
  - 11.6.7 Châssis insérés dans une façade porteuse bois220
  - 11.7 Focus sur l'entretien/nettoyage 228
  - 11.7.1 Généralités : obligations du maître d'ouvrage228
  - 11.7.2 Nacelles de nettoyage « permanentes »228
  - 11.7.3 Nacelles non permanentes229
  - 11.7.4 Plateformes suspendues229
  - 11.7.5 Nacelle monorail229
  - 11.7.6 Nacelles à mats231
  - 11.7.7 Cas particulier des verrières231
  - 11.8 Focus sur les occultations 232
  - 11.8.1 Le mécanisme d'échauffement par les vitrages232
  - Chapitre 12
  - Les équipements techniques 235
  - 12.1 Chauffage -Ventilation - Climatisation 236
  - 12.1.1 Le confort en question236
  - 12.1.2 Production frigorifique et calorifique237
  - 12.1.3 Traitement d'air242
  - 12.1.4 Terminaux244
  - 12.2 Électricité courants forts 254
  - 12.2.1 Origine des installations254
  - 12.2.2 Équipements de secours255
  - 12.2.3 Éclairage255
  - 12.2.4 Postes de travail258
  - 12.3 Électricité courants faibles 258
  - 12.3.1 Les prestations « de base »258
  - 12.3.2 Les prestations « complémentaires »260
  - 12.4 Plomberie sanitaire 260
  - 12.4.1 Blocs sanitaires260
  - 12.4.2 Cas particulier : l'alimentation par récupération des eaux pluviales261
  - 12.4.3 Quelques adaptations post Covid-19261
  - 12.5 Protection incendie et sécurité incendie 262
  - 12.5.1 Système d'alarme262
  - 12.5.2 Équipements d'alarme et SSI262
  - 12.5.3 Mesures conservatoires265
  - 12.6 Restauration 268
  - 12.6.1 Espace restauration268
  - 12.6.2 Restaurant d'entreprise ou inter-entreprises268
  - 12.6.3 Différents types de distribution268
  - 12.7 Appareils élévateurs 270
  - 12.7.1 Caractéristiques principales270
  - 12.7.2 Le calcul de trafic271
  - 12.7.3 La rupture de charges271
  - 12.7.4 Les ascenseurs de charges ou monte-charges271
  - 12.7.5 L'ascenseur au temps de la Covid-19272
  - Partie 4
  - Opérations du portfolio273
  - Le Cristallin274
  - Quai Ouest276
  - Le Cloud278
  - Haussmann280
  - Reconversion des Magasins généraux de Pantin282
  - Les Grands Moulins de Pantin284
  - L'ancien siège du journal Le Monde286
  - Challenger288
  - Horizons290
  - Les Dunes292
  - Puise294
  - Hôtel de région Auvergne296
  - Agora CHU de Poitiers298
  - Ensemble mixte bureaux & gymnase300
  - Panorama/AIR TlME302
  - BE ISSY304
  - Les 100 mots de l'immobilier de bureau 305
  - Index 310
Origine de la notice:
- Abes ;
- FR-751131015