L'économie de l'aménagement en pratiques : financer les coûts d'urbanisation

Auteur(s) :

Idt, Joël Découvrir l'auteur

Résumé

Étude sur l'économie de l'aménagement urbain en France. Les auteurs analysent les systèmes d'action structurant l'élaboration des bilans financiers, puis décrivent la récente évolution du secteur de l'aménagement. Ils abordent également quatre cas d'opérations d'aménagement contrastées à Dunkerque, Rennes, Strasbourg et en Ile-de-France. ©Electre 2023

Autre(s) auteur(s)
Éditeur(s)
- Éditions Le Moniteur
Date
- DL 2023
Notes
- Bibliogr. Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (221 p.) : ill., fig., plans, photogr., couv. ill. en coul. ; 24 cm
Sujet(s)
Epoque
- 2000-....
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-281-13616-6
Indice
- 338.6 Aménagement du territoire
Quatrième de couverture
- L'économie de l'aménagement en pratiques
  Ces dernières années, l'économie de l'aménagement urbain en France est en constante évolution. En témoignent l'émergence de nouveaux acteurs de la régulation du financement des opérations d'aménagement et la transformation des modalités d'ajustement des équilibres financiers. Par ailleurs, les négociations financières sur la prise en charge des dépenses de l'aménagement sont devenues plus dures et font appel à des montages de plus en plus complexes et innovants.
  En vue de mieux comprendre les mécanismes par lesquels sont aujourd'hui pris en charge les coûts d'urbanisation à la faveur d'opérations d'aménagement, cet ouvrage, résultat d'un minutieux travail de recherche, propose des analyses transversales accompagnées d'études d'opérations contemporaines.
  Dans une première partie, à travers une comparaison entre plusieurs opérations d'aménagement, il présente une analyse des systèmes d'action qui structurent l'élaboration des bilans financiers et des jeux d'acteurs qui y contribuent. Une deuxième partie décrit les grandes évolutions récentes du monde de l'aménagement. Enfin, une troisième partie étudie des cas d'opérations d'aménagement contrastées dans quatre agglomérations françaises : Dunkerque, Rennes, l'Île-de-France et Strasbourg.
  Avec des analyses poussées sur des cas concrets, cet ouvrage propose des conclusions et perspectives offrant aux acteurs une vision d'ensemble du financement de l'aménagement urbain.
Tables des matières
- - L'économie de l'aménagement en pratiques
  - Financer les couts d'urbanisation
  - Joël Idt
  - Marie Llorente
  - Yoan Miot
  - Thierry Vilmin
  - Editions Le Moniteur
  - Sommaire5
  - Liste des principales abréviations7
  - Préface9
  - Introduction13
  - Partie 1 Acteurs, systèmes d'action et modalités d'élaboration des équilibres financiers des opérations d'aménagement27
  - Chapitre 1 Systèmes locaux et doctrines de financement de l'aménagement urbain29
  - 1.1 Une place variable de la compétence « aménagement » au sein des systèmes locaux29
  - 1.2 Des doctrines locales d'aménagement plus ou moins formalisées31
  - Chapitre 2 Acteurs et scènes de la régulation du financement des opérations d'aménagement35
  - 2.1 Les acteurs qui comptent dans la régulation des équilibres financiers : collectivités locales et/ou aménageurs publics ?35
  - 2.2 Les documents de la gestion financière37
  - 2.3 Portage politique des négociations financières et implication des élus38
  - 2.4 Des temps forts de négociations financières39
  - Chapitre 3 Pratiques concrètes d'élaboration et de suivi des bilans43
  - 3.1 Un bilan unique ou des éléments financiers épars ?43
  - 3.2 Quelles dépenses imputer aux opérations d'aménagement ?44
  - 3.3 Des marges de jeux sur les recettes46
  - 3.4 Les questions financières prises dans le pilotage opérationnel.47
  - Chapitre 4 Ajustements des équilibres financiers tout au long des processus de projet49
  - 4.1 Les différents types d'aléas50
  - 4.2 Les mécanismes de sécurisation des bilans51
  - 4.3 Des approches différenciées de gestion des bilans selon les territoires52
  - Partie 2 La gestion des bilans financiers face aux évolutions de l'aménagement urbain55
  - Chapitre 5 Des modalités de gestion des risques financiers de plus en plus formalisées57
  - 5.1 Des opérations publiques où la gestion des risques est peu formalisée57
  - 5.2 L'identification des risques : un préalable incontournable dans les opérations en concession ou négociées58
  - 5.2.1 La matrice de risques comme exigence contractuelle58
  - 5.2.2 La matrice de risques comme outil de pilotage et de renégociation59
  - 5.2.3 La négociation comme mode d'ajustement privilégié59
  - Chapitre 6 Une imbrication renforcée entre urbanisme réglementaire et urbanisme opérationnel61
  - 6.1 Le pouvoir de la collectivité locale à travers le droit des sols61
  - 6.2 Le droit des sols pour ajuster les bilans62
  - 6.3 Différents cas de figuré selon la proximité entre l'aménageur et la collectivité63
  - 6.4 Le « pilotage par l'aval » et les négociations avec les opérateurs immobiliers64
  - Chapitre 7 Les périmètres de maîtrise foncière en question67
  - 7.1 Tentatives de contrôle des prix en amont des opérations67
  - 7.2 Maîtrise foncière complète ou partielle du périmètre opérationnel69
  - 7.3 Comment financer les coûts d'aménagement dans une situation de maîtrise foncière partielle70
  - Chapitre 8 La transformation des équilibres financiers des opérations d'aménagement entre l'amont et l'aval73
  - 8.1 La remontée de la chaîne de l'aménagement : une stratégie d'approvisionnement en foncier pour sécuriser la sortie des programmes73
  - 8.2 Des SEM qui s'intéresse à l'aval : une stratégie de diversification pour se repositionner dans un champ de plus en plus concurrentiel74
  - Partie 3 Études de cas77
  - Chapitre 9 Communauté Urbaine de Dunkerque79
  - 9.1 La Communauté Urbaine de Dunkerque et le financement des équipements publics en opération d'aménagement81
  - 9.1.1 Une intercommunalité ancienne et volontariste dans le domaine de l'habitat et de l'aménagement81
  - 9.1.2 L'aménagement à Dunkerque, un rôle central de la CUD83
  - 9.1.3 Piloter une activité structurellement déficitaire86
  - 9.2 La gare de Gravelines89
  - 9.2.1 Un projet de renouvellement urbain réalisé en permis d'aménager89
  - 9.2.2 Le montage économique90
  - 9.2.2.1 Des acquisitions portées partiellement par l'Établissement Public Foncier 91
  - 9.2.2.2 Des équipements publics financés par la CUD 91
  - 9.2.2.3 Une cession foncière organisée autour d'un appel à projet auprès de groupements d'opérateurs 91
  - 9.2.3 Le pilotage des questions financières94
  - 9.3 La ZAC du Grand Large96
  - 9.3.1 Le Grand Large, une opération qui a eu « plusieurs vies »96
  - 9.3.1.1 Le temps d'une première phase opérationnelle : acquisitions, aménagement préalable et passage en ZAC (1991-2003) 98
  - 9.3.1.2 Le temps de coproduction publique-privée d'un écoquartier (2000-2014) 99
  - 9.3.1.3 Dernier temps : de la crise à une reprogrammation urbaine réussie ? 100
  - 9.3.2 La construction de la faisabilité économique de l'opération101
  - 9.3.2.1 Les mandats de travaux, un moyen d'absorber le déficit de l'opération 101
  - 9.3.2.2 Des recettes dominées par des participations d'équilibre 103
  - 9.3.2.3 Une coproduction publique-privée poussée pour atteindre les cibles de peuplement 104
  - 9.3.3 Le pilotage des questions financières de la ZAC107
  - 9.4 Perspectives et enseignements propres aux cas dunkerquois108
  - Chapitre 10 Métropole de Rennes111
  - 10.1 Problématiques rennaises de l'aménagement urbain111
  - 10.1.1 Une métropole qui entend poursuivre sa dynamique111
  - 10.1.2 Une tradition de maîtrise de l'aménagement en extension qui doit s'adapter à un contexte croissant de renouvellement urbain112
  - 10.2 ViaSilva114
  - 10.2.1 Le mode opératoire116
  - 10.2.1.1 Une procédure de ZAC concédée à un aménageur public 116
  - 10.2.1.2 Mode de réalisation des deux ZAC 117
  - 10.2.1.3 L'impact du programme local de l'habitat 120
  - 10.2.1.4 Les bilans des ZAC de ViaSilva 121
  - 10.2.2 Négociations financières123
  - 10.2.2.1 Avec acquisition du foncier brut par l'aménageur 123
  - 10.2.2.2 Sans acquisition du foncier brut par l'aménageur 123
  - 10.2.2.3 La question du périmètre de ZAC et des « effets de bords » 124
  - 10.2.2.4 Le logement social 125
  - 10.2.2.5 Les participations pour réguler les prix fonciers 125
  - 10.2.2.6 Le cas d'un « sous-aménageur » 127
  - 10.2.2.7 Négociations des aspects qualitatifs des opérations 128
  - 10.3 EuroRennes129
  - 10.3.1 Le mode opératoire130
  - 10.3.1.1 Maîtrise d'ouvrage des équipements 131
  - 10.3.1.2 Le bilan de la ZAC EuroRennes 132
  - 10.3.2 Négociations financières133
  - 10.3.2.1 Avec acquisition du foncier brut par l'aménageur 133
  - 10.3.2.2 Sans acquisition du foncier brut par l'aménageur 134
  - 10.3.2.3 Participations et régulations des prix du foncier 135
  - 10.4 Enseignements et questionnements propres aux cas rennais137
  - 10.4.1 La régulation des prix fonciers137
  - 10.4.2 Les ressources pour les collectivités locales138
  - 10.4.2.1 Le périmètre d'application en renouvellement urbain 138
  - 10.4.2.2 Quelles peuvent être les parades à ces « effets de bords » ? 139
  - 10.4.2.3 Le programme des équipements 140
  - Chapitre 11 Île-de-France143
  - 11.1 Le cadre de l'aménagement en Île-de-France et la métropole du Grand Paris143
  - 11.1.1 Un développement soutenu de la Région soumise aux impératifs de sobriété143
  - 11.1.2 Une planification régionale bien traduite à l'échelon local dans les PLU144
  - 11.1.3 Mais une progression très lente de la planification à l'échelon intercommunal144
  - 11.2 ZAC Rouget-de-Lisle à Vitry-sur-Seine145
  - 11.2.1 Les grands enjeux de l'aménagement urbain sur le territoire145
  - 11.2.2 Description de l'opération, enjeux financiers147
  - 11.2.2.1 Contexte et objectifs 147
  - 11.2.2.2 Choix du mode de réalisation et désignation du candidat 149
  - 11.2.2.3 Le programme prévisionnel des constructions : une mixité affirmée 149
  - 11.2.2.4 Les équipements publics d'infrastructures et de superstructure et le montant des participations 149
  - 11.2.2.5 Le bilan économique de départ et les grands postes (autres que les participations) 150
  - 11.2.2.6 Un projet expérimental à plusieurs titres, rendu possible par un marché en tension 151
  - 11.2.2.7 Avancement : les difficultés de commercialisation du pôle économique 151
  - 11.2.3 Leviers et négociations financières152
  - 11.2.3.1 Les leviers : chercher de la visibilité par l'AAP IMGP et faire évoluer la programmation 152
  - 11.2.3.2 Autre levier proposé par SADEV 94 : la co-promotion 154
  - 11.2.3 .3 Les différents avenants155
  - 11.2.4 Enseignements propres au cas158
  - 11.3 PUP Village Delage à Courbevoie159
  - 11.3.1 Les grands enjeux de l'aménagement urbain sur le territoire159
  - 11.3.2 Description de l'opération, enjeux financiers161
  - 11.3.2.1 Le contexte de l'opération : la requalification d'une zone d'activité obsolète 161
  - 11.3.2.2 Le choix du PUP : une volonté de la collectivité de garder la main et négocier en direct avec les opérateurs 162
  - 11.3.2.3 Les bases informelles de l'accord : acquisitions foncières, préfinancement des équipements publics, contre fléchage du foncier et mise en compatibilité du PLU 162
  - 11.3.2.4 Un projet ambitieux, multi-partenarial et négocié à plusieurs niveaux, \ dont les services de l'État 163
  - 11.3.2.5 L'élaboration du programme des équipements publics 164
  - 11.3.2.6 Le sujet foncier : point principal de difficulté qui nécessite l'intervention de l'EPFIF 165
  - 11.3.3 Négociations financières et cadrage de la relation contractuelle167
  - 11.3.3.1 La négociation du PUP 167
  - 11.3.3.2 Les documents qui s'imposent aux promoteurs ne sont pas tous opposables : en dernier ressort, le levier de la délivrance du permis de construire 168
  - 11.3.3.3 Révision du montant des participations : l'impact significatif de l'aléa foncier 170
  - 11.3.4 Enseignements propres au cas171
  - 11.4 Montigny-lès-Cormeilles172
  - 11.4.1 Les grands enjeux de l'aménagement urbain sur le territoire de Montigny-lès-Cormeilles172
  - 11.4.2 Description de l'opération, enjeux opérationnels et financiers174
  - 11.4.2.1 Contexte et enjeux 174
  - 11.4.2.2 Une maturation du projet qui s'inscrit dans le temps long de l'aménagement 175
  - 11.4.3 Incitation réglementaire et négociations178
  - 11.4.3.1 Le choix de la voie incitative comme mode opératoire : OAP sectorielle dans le PLU, appui de l'Établissement Public Foncier d'IdF pour la maîtrise foncière et majoration de la taxe d'aménagement pour le financement des équipements publics 178
  - 11.4.3.2 Le cas de l'ilot centre-ville 179
  - 11.4.4 Enseignements180
  - Chapitre 12 Eurométropole de Strasbourg181
  - 12.1 Une reprise en main des problématiques d'aménagement urbain par l'Eurométropole de Strasbourg depuis la fin des années 2000181
  - 12.1.1 Une progressive montée en puissance de la capacité d'intervention intercommunale181
  - 12.1.2 Les problématiques foncières au cour des transformations du système182
  - 12.2 La Zone Commerciale Nord184
  - 12.2.1 Contexte et description de l'opération184
  - 12.2.1.1 Restructurer une importante zone commerciale vieillissante en périphérie d'agglomération 184
  - 12.2.1.2 Une concession d'aménagement en ZAC pour externaliser les risques 184
  - 12.2.1.3 Une mise en concurrence ouverte pour sélectionner l'aménageur 185
  - 12.2.1.4 Un opérateur privé spécialisé dans la restructuration de zones commerciales en déclin, avec une double casquette d'aménageur et d'investisseur 186
  - 12.2.1.5 Un programme optionnel complémentaire, mis en ouvre à travers des conventions de participation 188
  - 12.2.1.6 Une maîtrise foncière rapide et à l'amiable 189
  - 12.2.2 Des négociations financières et des reconfigurations du bilan au fil de l'opération 1BÜ
  - 12.2.2.1 Une série d'aléas déstabilisant le bilan en cours d'opération 190
  - 12.2.2.2 Des adaptations fines du programme et des modes opératoires tout au long du projet 191
  - 12.2.3 Perspectives et enseignements opérationnels propres au cas193
  - 12.3 Technoparc Nextmed194
  - 12.3.1 Contexte et description de l'opération194
  - 12.3.1.1 Une opération d'aménagement au sein d'un projet de développement économique 194
  - 12.3.1.2 Un montage original : la concession « 3 en 1 » 196
  - 12.3.2 Négociations financières198
  - 12.3.2.1 L'attribution de la concession d'aménagement : négocier dans la situation d'un candidat unique 198
  - 12.3.2.2 Des invariants fixés dans la consultation d'aménageur 199
  - 12.3.2.3 Risques et incertitudes au cour des négociations 200
  - 12.3.2.4 Un contrôle rapproché de l'opération par la collectivité 201
  - 12.3.3 Perspectives et enseignements opérationnels propres au cas203
  - Conclusion générale205
  - Bibliographie207
  - Index213
Origine de la notice:
- Abes ;
- Electre