Gestion de patrimoine et démembrement de propriété

Auteur(s) :

Dalmas, Bruno Découvrir l'auteur

Résumé

Présentation du démembrement de propriété comme outil de gestion du patrimoine. La première partie expose les fondamentaux de la matière. La seconde aborde des cas pratiques : démembrement et donations, démembrement et successions, démembrement et ISF, etc. ©Electre 2016

Autre(s) auteur(s)
- Cornilleau, Vincent
Contributeur(s)
- Teyssié, Bernard (1948-....). Préfacier, etc.
- Pineau, Pascal (1965-....). Collaborateur
Éditeur(s)
- LexisNexis
Date
- 2016
Notes
- Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (XIII-324 p.) ; 24 x 16 cm
Collections
- Droit & professionnels
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-7110-1672-3
Indice
- 345.5 Droits réels et publicité foncière
Quatrième de couverture
- Gestion de patrimoine et démembrement de propriété
  Le démembrement de propriété est une matière phare dans la gestion des patrimoines. Les vertus tant économiques que fiscales de ce partage de la propriété ont été redécouvertes pour faire face à des problématiques nouvelles. L'augmentation de l'espérance de vie et l'évolution des patrimoines dont la gestion commande des arbitrages de plus en plus fréquents avec des prises de décision rapide, sont les principaux facteurs qui conduisent à la recherche d'aménagements de ce mode de détention des biens.
  Et pour aussi intéressante que soit la mécanique du démembrement, elle entraîne une répartition nouvelle des pouvoirs sur le bien dont les conséquences sont parfois sous-estimées. La difficulté rencontrée n'est pas nécessairement technique, elle peut se reporter sur des facteurs humains.
  Cet ouvrage présente et décompose les situations de démembrement que l'on rencontre au quotidien. Il a une dimension volontairement pratique, et est destiné aux professionnels comme aux non professionnels du droit qui souhaitent mesurer les enjeux d'un démembrement préparé ou subi. Il offre des modèles d'actes et de clauses, et de multiples exemples en proposant des solutions chiffrées : donation, investissement en immobilier, en valeurs mobilières, en assurance vie, transmission d'entreprise, ISF, etc.
  Les auteurs, de formation juridique supérieure et formateurs professionnels pratiquant le conseil patrimonial au quotidien, livrent les clés d'un démembrement de propriété « sur mesure » grâce à une démarche pragmatique et pédagogique.
Tables des matières
- - Gestion de patrimoine et démembrement de propriété
  - Bruno Dalmas
  - Vincent Cornilleau
  - Lexis Nexis
  - RemerciementsVII
  - Liste des principales abréviationsIX
  - Préface de la deuxième éditionXI
  - Introduction1
  - Première partie
    Les règles du démembrement de propriété
  - Chapitre 1 : La constitution du démembrement de propriété11
  - Section 1 : Le démembrement « classique »11
  - § 1. - Définition11
  - A. - La nature des droits démembrés11
  - B. - Les attributions du droit d'usufruit : droits et devoirs de l'usufruitier13
  - § 2. - Conséquences pour le nu-propriétaire15
  - A. - La qualité de nu-propriétaire15
  - B. - Les garanties apportées au nu-propriétaire16
  - 1° Une garantie qui peut être écartée par le disposant : la caution16
  - 2° Les garanties qui ne peuvent pas être écartées par le disposant18
  - C. - La mise en oeuvre des garanties22
  - D. - Les limites du démembrement23
  - Section 2 : Le démembrement « atypique » : Le quasi-usufruit24
  - § 1. - Définition du quasi-usufruit25
  - A. - Un usufruit aux larges prérogatives25
  - B. - L'obligation de restitution du quasi-usufruitier26
  - 1° Les modalités de cette restitution26
  - 2° La réévaluation du montant de la créance27
  - C. - Le droit résiduel du nu-propriétaire32
  - 1° Un droit de créance chirographaire32
  - 2° Les garanties apportées au nu-propriétaire33
  - § 2. - Domaine du quasi-usufruit35
  - A. - Le quasi-usufruit légal ou par nature35
  - 1° Les biens consomptibles35
  - 2° Illustrations36
  - B. - Le quasi-usufruit conventionnel39
  - 1° Principe39
  - 2° Applications41
  - 3° Les éléments d'une convention de quasi-usufruit réussie43
  - Chapitre 2 : L'évaluation des droits démembrés45
  - Section 1 : L'évaluation fiscale46
  - § 1. - Évaluation des droits démembrés47
  - A. - Usufruit viager47
  - B. - Usufruit temporaire49
  - 1° L'usufruitier est une personne physique49
  - 2° L'usufruitier est une personne morale51
  - C. - Le droit d'usage et d'habitation51
  - D. - Le quasi-usufruit51
  - § 2. - Le domaine de l'article 669 du CGI51
  - A. - Le champ d'application obligatoire52
  - 1° Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière52
  - 2° ISF52
  - 3° Impôts plus-values52
  - B. - La liberté d'évaluation53
  - C. - Conséquences de la réforme53
  - 1° Conséquence du nouvel article 669 du CGI sur la situation du conjoint survivant53
  - 2° Les usufruits successifs55
  - 3° Sur les transmissions d'entreprises55
  - 4° Sur les donations55
  - Section 2 : L'évaluation économique55
  - § 1. - Définitions56
  - § 2. - La formule et ses facteurs57
  - A. - La durée57
  - B. - Les flux de revenus futurs57
  - 1° Des revenus nets57
  - 2° Des revenus actualisés58
  - C. - Formules mathématiques58
  - 1° Valeur de l'usufruit58
  - 2° Valeur de la nue- propriété58
  - § 3. - Illustration59
  - § 4. - L'évaluation d'un usufruit successif61
  - Chapitre 3 : La fin du démembrement de propriété63
  - Section 1 : Les causes normales d'extinction63
  - § 1. - L'extinction naturelle de l'usufruit63
  - A. - La mort de l'usufruitier64
  - 1° L'usufruitier est une personne physique64
  - 2° L'usufruitier est une personne morale71
  - B. - L'usufruit à durée fixe71
  - C. - La consolidation sur la même tête des qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire72
  - D. - La prescription extinctive73
  - E. - La perte totale de la chose73
  - § 2. - L'arbitrage du bien démembré73
  - A. - Le principe : la répartition du prix74
  - 1° Au plan civil75
  - 2° Au plan fiscal75
  - B. - L'alternative contractuelle : la subrogation75
  - Section 2 : Les causes particulières d'extinction76
  - § 1. - L'extinction contentieuse : l'abus de jouissance76
  - § 2. - La renonciation à l'usufruit77
  - Chapitre 4 : Les dangers du démembrement de propriété79
  - Section 1 : Les dangers fiscaux du démembrement de propriété79
  - § 1. - L'abus de droit79
  - A. - Le champ d'application de l'abus de droit80
  - 1° Les impôts concernés81
  - 2° Les opérations visées81
  - B. - La mise en oeuvre de la procédure de répression des abus de droit84
  - C. Les moyens pour éviter la procédure de l'abus de droit86
  - 1° Le rescrit fiscal ou « rescrit abus de droit »86
  - 2° La doctrine de l'administration86
  - § 2. - L'article 751 du CGI87
  - A. - Le champ d'application de la présomption de fictivité du démembrement87
  - B. - Les limites de la présomption90
  - 1° La donation de moins de trois mois91
  - 2° Les actes à titre onéreux92
  - C. - Les effets de la présomption95
  - 1° Le principe95
  - 2° Les cas particuliers97
  - § 3. - La théorie de la propriété apparente98
  - § 4. - L'article 773-2 du CGI100
  - Section 2 : Les obstacles civils au démembrement de propriété102
  - § 1. - Les démembrements qui conduisent à déshériter définitivement102
  - A. - Principe103
  - B. - Modalités104
  - C. - Exception104
  - § 2. - Les démembrements qui conduisent à déshériter temporairement105
  - Chapitre 5 : Les avatars issus de la pratique du démembrement de propriété107
  - Deuxième partie
    Aspects pratiques du démembrement de propriété
  - Chapitre 1 : Démembrement et donations113
  - Section 1 : La nature de la donation114
  - § 1. - Définitions114
  - § 2. - La forme de l'acte115
  - Section 2 : L'objet de la donation120
  - § 1. - La donation de la nue-propriété120
  - A. - L'optimisation classique120
  - B. Les clauses fréquemment rencontrées122
  - 1° La réversion d'usufruit122
  - 2° Clause d'interdiction d'aliéner123
  - 3° Clause de réserve de droit de retour123
  - § 2. - La donation de l'usufruit124
  - A. - Donation d'usufruit à durée fixe124
  - B. - La donation d'un usufruit viager126
  - C. - Donation d'usufruit d'usufruit127
  - D. - -Les conséquences successorales de la donation d'un usufruit127
  - § 3. - L'abandon d'usufruit128
  - A. - Définition128
  - B. - Illustrations130
  - § 4. - La donation avec réserve de quasi-usufruit130
  - § 5. - La donation du droit d'usage131
  - Section 3 : Donner avant de céder131
  - § 1. - La motivation fiscale de la donation avant cession132
  - § 2. - Le maintien des prérogatives de l'usufruitier133
  - § 3. - Le regard de l'administration fiscale sur l'enchaînement des opérations136
  - A. - La position du Comité de l'abus de droit fiscal et de la jurisprudence sur les donations avant cession136
  - 1° Le moment de la donation136
  - 2° La nature du remploi138
  - B. - Les enseignements de la jurisprudence du CADF et des tribunaux140
  - C. - Les limites au schéma de la donation-cession140
  - Section 4 : Les modalités de paiement des droits de donation142
  - § 1. - Qui prend en charge de paiement des droits ?142
  - § 2. - Le paiement différé et fractionné143
  - A. - Conditions d'application145
  - 1° Régime réservé aux transmissions d'entreprise145
  - 2° La nature de la garantie145
  - 3° Le taux applicable147
  - B. - L'application particulière du régime aux titres démembrés148
  - C. - Déchéance du terme150
  - § 3. - Cas particuliers dans la liquidation des droits de donation151
  - A. - Concernant les donations de droits sociaux151
  - B. - Donations cumulatives de la nue-propriété et de la pleine propriété de biens152
  - Section 5 : Alternatives à la donation avec réserve d'usufruit153
  - § 1. - La vente153
  - § 2. - Les libéralités transgénérationnelles155
  - § 3. - La donation à terme164
  - Chapitre 2 : Démembrement de propriété et conventions matrimoniales167
  - Section 1 : Les avantages matrimoniaux168
  - § 1. - Régime juridique168
  - A. - La nature des biens168
  - B. - La protection des héritiers réservataires169
  - C. - Procédure de changement de régime matrimonial169
  - D. - Panorama170
  - E. - Le quasi-usufruit institué par une convention matrimoniale172
  - F. - La conversion en rente viagère172
  - § 2. - Régime fiscal172
  - Section 2 : Recherche de stratégie174
  - § 1. - Analyse patrimoniale174
  - A. - Les droits des héritiers174
  - B. - Montant des droits de succession175
  - § 2. - Solutions envisageables avec les avantages matrimoniaux176
  - A. - Présentation176
  - B. - Constats177
  - Chapitre 3 : Assurance vie et démembrement de propriété179
  - Section 1 : Le démembrement du contrat d'assurance vie179
  - § 1. - Les conditions de la souscription179
  - A. - L'organisation du démembrement179
  - B. - Les précautions à prendre180
  - 1° L'usufruit d'un droit de créance181
  - 2° La désignation du bénéficiaire181
  - 3° L'exercice du droit de rachat181
  - § 2. - Appréciation de la stratégie183
  - Section 2 : Le démembrement de la clause bénéficiaire184
  - § 1. - L'organisation du démembrement de la clause bénéficiaire185
  - A. - Étendue des prérogatives accordées à l'usufruitier et au nu-propriétaire185
  - B. - Mise en oeuvre188
  - § 2. - La fiscalité au dénouement du contrat190
  - A. - L'imposition du capital transmis en démembrement de propriété190
  - 1° Lorsque les dispositions de l'article 990-I du CGI sont applicables191
  - 2° Le contrat est soumis à la fiscalité de l'article 757-B du CGI201
  - B. - Le démembrement du capital-décès et l'article 751 du CGI203
  - C. - Le risque d'abus de droit204
  - § 3. - Clauses bénéficiaires démembrées et stratégies205
  - A. - Démembrer la clause bénéficiaire dans le cas d'une famille recomposée205
  - B. - Démembrement transgénérationnel206
  - C. - Démembrement imprévu207
  - Chapitre 4 : Démembrement d'un bien immobilier209
  - Section 1 : La gestion d'un immeuble démembré209
  - § 1. - Les droits et obligations du nu-propriétaire209
  - A. - Les grosses réparations210
  - B. - Le droit aux plus-values futures211
  - § 2. - Droits et obligations de l'usufruitier213
  - A. - Les droits213
  - 1° Conclure des contrats de bail214
  - 2° Percevoir les loyers215
  - B. - Les obligations de l'usufruitier215
  - § 3. - L'usufruitier est un bailleur social216
  - A. - Un statut d'ordre public216
  - 1° Durée du bail217
  - 2° Conditions de financement217
  - 3° Conditions de sortie de bail217
  - B. - Un statut favorable au futur plein propriétaire218
  - Section 2 : Aspects fiscaux218
  - Sous-section 1 : Démembrement de propriété et imposition des revenus fonciers218
  - § 1. - L'immeuble démembré est mis en location218
  - A. - Fiscalité de droit commun218
  - 1° Traitement des revenus fonciers218
  - 2° Quel est le sort des déficits fonciers ?219
  - B. - Immobiliers locatifs et régimes fiscaux de faveur224
  - 1° Régimes fiscaux « Robien » et « Besson »224
  - 2° Le régime fiscal « Borloo »225
  - 3° Le régime fiscal « Scellier »225
  - 4° Le régime fiscal « Périssol »225
  - 5° Les investissements réalisés sous le régime « Duflot »226
  - 6° Les investissements outre-mer : la loi « Girardin »226
  - 7° Les investissements réalisés sous le régime « Pinel »226
  - 8° Les investissements réalisés sous le régime « Censi-Bouvard »226
  - 9° Investissements immobiliers sous la loi « Malraux »226
  - 10° Le régime particulier des monuments historiques227
  - § 2. - Immeuble démembré occupé par l'usufruitier228
  - Sous-section 2 : Biens immobiliers démembrés et fiscalité des plus-values228
  - § 1. - Cession isolée d'un droit démembré234
  - A. - L'usufruit ou la nue-propriété ont été acquis séparément234
  - 1° Cas général234
  - 2° Cas spécial234
  - B. - L'usufruit ou la nue-propriété provient d'un immeuble détenu par le cédant en pleine propriété236
  - C. - La pleine propriété du bien a été acquise par la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit237
  - 1° La nue-propriété et l'usufruit ont été acquis successivement : soit par donation ou succession, soit par un acte à titre onéreux237
  - 2° Le cédant a acheté la nue-propriété et recueille la pleine propriété du bien au décès de l'usufruitier237
  - 3° Le cédant a reçu la nue-propriété par donation ou succession, et recueille la pleine propriété au décès de l'usufruitier238
  - § 2. - Cession en pleine propriété d'un bien immobilier238
  - A. - ... dont la pleine propriété a été acquise par la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété238
  - 1° Le gratifié de la nue-propriété d'un immeuble, par donation ou succession, se retrouve plein propriétaire du bien au décès de l'usufruitier238
  - 2° L'acquéreur de la nue-propriété d'un immeuble se retrouve plein propriétaire du bien au décès de l'usufruitier239
  - 3° Un immeuble est acheté en démembrement par deux personnes, l'une acquiert l'usufruit et l'autre la nue-propriété. L'usufruitier décède, le nouveau plein propriétaire revend le bien240
  - 4° Le gratifié de la nue-propriété d'un immeuble, par donation, en reçoit l'usufruit par donation ou à titre onéreux240
  - B. - ... dont l'usufruit et la nue-propriété appartiennent à deux personnes différentes240
  - 1° Détermination du prix de cession des droits démembrés241
  - 2° Détermination du prix d'acquisition des droits démembrés241
  - Chapitre 5 : Démembrement et valeurs mobilières243
  - Section 1 : Les valeurs mobilières de placement243
  - § 1. - La gestion des portefeuilles démembrés antérieurement au 12 novembre 1998244
  - A. - La répartition simple des prérogatives entre usufruitier et nu-propriétaire244
  - B. - Les schémas d'optimisation245
  - 1° La convention de gestion du portefeuille démembré245
  - 2° La convention de quasi-usufruit245
  - 3° Le remploi au capital d'une société civile patrimoniale245
  - § 2. - L'arrêt Baylet du 12 novembre 1998248
  - § 3. - La portée de l'arrêt250
  - Section 2 : Les valeurs mobilières de contrôle251
  - § 1. - La répartition des pouvoirs politiques entre usufruitier et nu-propriétaire251
  - A. - L'évolution jurisprudentielle252
  - 1° La répartition des prérogatives sur le fondement du droit des sociétés252
  - 2° L'apport du droit des biens dans la répartition des prérogatives entre usufruitier et nu-propriétaire : l'arrêt VH Holding du 31 mars 2004255
  - 3° Le début d'un ordonnancement juridique entre droit des sociétés et droit de biens : l'arrêt Rapeaud du 2 décembre 2008255
  - B. - Les applications pratiques issues de la jurisprudence257
  - C. - Le cas particulier de la transmission d'entreprise avec réserve d'usufruit, dans le cadre d'un engagement collectif de conservation de titres258
  - § 2. - La répartition des prérogatives économiques entre usufruitier et nu-propriétaire260
  - A. - Les bénéfices distribués260
  - 1° Le résultat courant260
  - 2° Le résultat exceptionnel260
  - B. - Le sort des réserves266
  - 1° La distribution des réserves266
  - 2° L'incorporation des réserves au capital271
  - Section 3 : La fiscalité des valeurs mobilières démembrées272
  - Sous-section 1 : La fiscalité des revenus272
  - § 1. - Les revenus de valeurs mobilières de placement272
  - § 2. - Les revenus de valeurs mobilières de contrôle272
  - Sous-section 2 : La fiscalité des plus-values des valeurs mobilières démembrées275
  - § 1. - Le régime de taxation des plus-values de valeurs mobilières démembrées280
  - A. - La cession conjointe avec répartition du prix de vente ou cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété281
  - B. - Cession en pleine propriété de titres dont la propriété est démembrée sans répartition du prix de vente281
  - 1° Usufruitier et nu-propriétaire n'ont, ni l'un ni l'autre, disposé de la pleine propriété avant leur démembrement282
  - 2° Le nu-propriétaire ou l'usufruitier à disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement283
  - C. - La cession de la pleine propriété des titres après réunion de l'usufruit à la nue-propriété286
  - 1° L'usufruit a été acquis par voie d'extinction naturelle286
  - 2° L'usufruit a été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux287
  - § 2. - Stratégies d'optimisation288
  - A. - Vente d'entreprise et optimisation fiscale dans le cadre de l'instruction du 19 octobre 1994288
  - 1° Présentation du cas288
  - 2° La comparaison des stratégies289
  - B. - Vente d'entreprise et optimisation fiscale dans le cadre de l'instruction du 13 juin 2001295
  - 1° Présentation du cas295
  - 2° La comparaison des stratégies296
  - § 3. - La réduction de capital301
  - A. Le principe de taxation des plus-values301
  - 1° Régime en vigueur avant la décision du Conseil constitutionnel du 20 juin 2014302
  - 2° Régime en vigueur depuis la décision du Conseil constitutionnel du 20 juin 2014305
  - B. - Les modalités pratiques à la réalisation de la donation-réduction306
  - Chapitre 6 : Démembrement et opérations à titre onéreux307
  - Section 1 : La redéfinition fiscale des cessions d'usufruit308
  - § 1. - Champ d'application309
  - A. - Les personnes concernées309
  - B. - Les biens visés309
  - C. - Les opérations visées309
  - 1° Cession à titre onéreux309
  - 2° Première cession310
  - 3° Les acquisitions démembrées310
  - § 2. - Modalités d'imposition311
  - A. - Détermination de la catégorie de revenus de rattachement311
  - 1° Catégorie de revenus de rattachement311
  - 2° Répartition du produit imposable entre plusieurs catégories de revenus312
  - B. - Détermination du revenu imposable313
  - 1° Revenu brut imposable313
  - 2° Revenu net imposable314
  - C. - Taxation du produit de cession314
  - Section 2 : Les acquisition démembrés315
  - § 1. - Dans le cadre de stratégies familiales de transmission (...)315
  - A. - Les dangers des acquisitions démembrées intrafamiliales315
  - 1° Achat en direct : les foudres de l'article 751 du CGI315
  - 2° Le recours à une société civile318
  - B. - Les précautions dans la mise en oeuvre des stratégies318
  - 1° Le mode de financement318
  - 2° La tenue d'une comptabilité et la vie de la société318
  - § 2. - (...) Dans le cadre d'un investissement financier321
  - § 3. - Les démembrements ab initio322
  - Section 3 : Les apports démembrés à une société323
  - § 1. - Apports d'usufruit323
  - § 2. - Apports de la nue-propriété325
  - A. - L'apport de nue-propriété suivi d'une donation en pleine propriété des parts sociales325
  - 1° Un schéma validé à force d'obstination325
  - 2° Aspects pratiques330
  - B. - L'apport de nue-propriété suivi d'une donation en nue-propriété de parts sociales332
  - Section 4 : Les cessions d'usufruit et de nue-propriété333
  - § 1. - Les cessions d'usufruit333
  - A. - Optimisation de son patrimoine immobilier privé333
  - B. - Acquisition ou cession d'un usufruit à durée fixe sur les immeubles professionnels334
  - 1° Usufruit à durée fixe portant sur le bien immobilier335
  - 2° Usufruit à durée fixe portant sur les parts sociales337
  - § 2. - La cession de la nue-propriété339
  - A. - Conservation par la société holding de l'usufruit à durée fixe des immeubles340
  - B. - Création d'une SCI détenue par la société holding par apport en nature des biens immobiliers341
  - C. - Attribution des parts de la SCI à titre de dividende342
  - D. - L'abus de droit342
  - Chapitre 7 : Démembrement de propriété et ISF345
  - Section 1 : ISF et patrimoine privé346
  - § 1. - Les cas de répartition de la charge d' ISF entre usufruitiers et nus-propriétaires346
  - A. - Les successions ab intestat346
  - B. - La vente de la nue-propriété347
  - C. - Les donations à une personne morale347
  - § 2. - Cas particuliers348
  - A. - Structures sociétaires348
  - B. - Le quasi-usufruit348
  - C. - Droit d'usage et d'habitation349
  - D. - La donation d'un usufruit pour une durée fixe349
  - E. - Usufruit d'usufruit349
  - § 3. - L'estimation des biens démembrés349
  - § 4. - Règle d'imputation du passif350
  - Section 2 : ISF et patrimoine professionnel351
  - § 1. - Dans le cadre d'une transmission d'entreprise352
  - § 2. - Dans le cadre d'un engagement collectif de conservation de titres353
  - § 3. - Passif déductible et biens professionnels exonérés353
  - Annexes355
  - Index alphabétique383
Origine de la notice:
- Electre