Les baux emphytéotiques administratifs
Grégory Berkovicz
Armand Lang
LexisNexis
Liste des abréviationsVII
Introduction1
Chapitre 1 : Rappel des fondamentaux du montage en BEA et de sa logique3
§ 1. - Comment se définit la nature administrative du BEA ?3
A. - Le mécanisme du BEA4
B. - L'encadrement du recours au BEA dans le respect des exigences de l'intérêt général5
C. - La nature et l'objet du droit réel conféré par le BEA6
D. - Le caractère administratif par détermination de la loi du BEA8
§ 2. - Quels sont les objectifs de ce montage contractuel ?9
A. - Les caractéristiques du montage en BEA9
B. - Le caractère simple ou complexe du montage en BEA10
Chapitre 2 : Le champ d'application du BEA11
§ 1. - Qui sont les bailleurs publics potentiels ?11
A. - L'État11
B. - Les collectivités territoriales12
C. - Les groupements de ces collectivités et leurs établissements publics locaux13
D. - Les établissements publics de santé et les structures de coopération sanitaire13
§ 2. - Un BEA peut-il être conclu par deux collectivités territoriales ?14
§ 3. - Sur quelles propriétés publiques un BEA peut-il être conclu ?14
A. - BEA et domaine public/domaine privé des collectivités locales15
B. - Les conditions du recours à un BEA unique sur le domaine de deux collectivités territoriales distinctes16
C. - L'exclusion des dépendances entrant dans le champ d'application des contraventions de voiries16
§ 4. - Pour quels projets un BEA peut-il être conclu ?17
A. - Les notions d'opération d'intérêt général et de missions de service public17
B. - Objets définis par la loi et limités dans le temps20
Chapitre 3 : La procédure de passation d'un BEA et de la convention de mise à disposition indissociable21
§ 1. - Quelles sont les obligations de publicité en matière de BEA ?22
A. - Le BEA de droit commun22
B. - Le bail emphytéotique hospitalier30
§ 2. - Quelle forme prend la réponse d'un candidat à un avis d'appel à la concurrence pour la passation d'un BEA ?31
A. - La déclaration du sous-traitant par le candidat31
B. - Les pièces demandées dans le cadre d'une procédure d'attribution d'un BEA33
§ 3. - Quelles sont les étapes de la procédure de passation d'un BEA ?34
Chapitre 4 : Le contenu du BEA et de la convention de mise à disposition37
§ 1. - Quelles sont les clauses indispensables d'un contrat de BEA/CMD ?37
A. - Une clause relative à l'objet du contrat37
B. - Une clause relative à l'indissociabilité des deux conventions38
C. - Une clause relative à la cession des droits résultant du bail et de la convention de mise à disposition38
D. - Une clause relative à la possibilité de constituer hypothèque38
E. - Une clause relative à la faculté pour la personne publique de se substituer au preneur dans la charge des emprunts en cas de résiliation des conventions39
F. - Une clause relative à l'utilisation du domaine imposée par le BEA39
G. - Une clause relative à la redevance d'occupation domaniale due au titre du BEA39
H. - Une clause relative aux impôts et taxes39
I. - Une clause relative à l'hypothèse de non obtention des autorisations administratives40
J. - Une clause relative à la nature administrative du montage en BEA40
K. - Une clause relative à l'échéance du terme des deux conventions41
L. - Une clause relative aux obligations du preneur au sein de la convention de mise à disposition41
M. - Une clause relative aux loyers versés par la personne publique à l'emphytéote41
N. - Un programme annexe peut fixer certaines caractéristiques techniques de l'immeuble que la collectivité locale souhaite imposer41
§ 2. - Quelles sont les clauses interdites dans une convention de BEA ?41
§ 3. - Quelles missions est-il possible de confier à l'emphytéote dans le cadre d'un BEA ?42
A. - La construction d'un bâtiment n'est pas obligatoire42
B. - La transmission de l'ensemble des prérogatives du maître de l'ouvrage à l'emphytéote43
C. - Les missions de maintenance et d'entretien de l'ouvrage43
D. - L'emphytéote ne peut se voir confier une mission de gestion d'un service public45
E. - L'emphytéote peut néanmoins se voir confier des missions annexes à la gestion d'un service public45
F. - Des activités sans rapport avec le service public ou l'opération d'intérêt général46
§ 4. - Comment sont répartis les risques liés au vieillissement des ouvrages ?46
§ 5. - Comment s'opère le contrôle de la personne publique en phase de mise à disposition ?47
Chapitre 5 : Aspects financiers et fiscaux du BEA49
§ 1. - Quels sont les avantages du BEA quant à la maîtrise des budgets publics ?49
§ 2. - Comment déterminer la redevance d'occupation domaniale emphytéotique ?51
§ 3. - L'emphytéote détient-il le « contrôle » sur l'ouvrage au sens comptable du terme ?55
A. - L'amortissement de l'ouvrage55
B. - L'amortissement des droits réels de l'emphytéote55
C. - La durée de l'amortissement56
§ 4. - Comment se concilie le régime de la subvention avec celui du BEA ?56
§ 5. - Quel est le régime juridique de l'éligibilité du BEA au FCTVA ?59
A. - L'éligibilité des projets de BEA dont le montant est inférieur au seuil fixé par décret59
B. - L'éligibilité des projets de BEA ayant donné lieu à une évaluation préalable61
C. - L'éligibilité d'une dépense réelle d'investissement au FCTVA pour les besoins d'une activité non soumise à la taxe sur la valeur ajoutée62
§ 6. - Quelles sont les modalités de publicité foncière d'un BEA ?66
§ 7. - Quels sont les impôts et taxes sur les investissements ?68
A. - La taxe locale d'équipement68
B. - La redevance d'archéologie préventive (RAP)68
§ 8. - Quel est le régime du crédit-bail immobilier dans le cadre d'un BEA ?69
A. - Sur la nature privée du contrat de crédit-bail attaché au financement du BEA69
B. - Sur la convention tripartite organisant les relations entre l'emphytéote, le crédit-bailleur et la collectivité bailleresse70
Chapitre 6 : Le régime applicable à la rupture anticipée du BEA et de la convention de mise à disposition71
§ 1. - Les hypothèses de résiliation du contrat à l'initiative de la personne publique72
A. - La résiliation pour motif d'intérêt général72
B. - La résiliation pour faute de l'emphytéote73
C. - L'indemnisation de l'emphytéote73
D. - Une mesure de résiliation unilatérale susceptible d'être soumise au contrôle du juge du contrat73
§ 2. - Les hypothèses de résiliation du contrat à l'initiative du cocontractant privé74
A. - L'hypothèse d'une inexécution par l'administration de ses obligations74
B. - La force majeure administrative74
C. - Notions proches n'ouvrant droit qu'à indemnisation du cocontractant privé75
§ 3. - Les conséquences fiscales d'une rupture anticipée75
§ 4. - Les conséquences fiscales du transfert de la propriété des ouvrages76
A. - Les droits de mutation76
B. - L'exonération de TVA en cas de résiliation anticipée76
§ 5. - Le sort des contrats de financement passés par l'emphytéote77
Chapitre 7 : BEA et autres contrats79
§ 1. - Quels sont les points communs et les différences entre le BEA et l'AOT ?79
§ 2. - Quel est l'intérêt d'un montage BEA pour une collectivité publique par rapport à la maîtrise d'ouvrage publique et aux autres montages complexes ?81
A. - BEA et maîtrise d'ouvrage publique81
B. - BEA et contrat de partenariat82
C. - Le BEA et la DSP87
D. - Le BEA et le crédit-bail immobilier88
E. - Exemples de montages contractuels90
Annexes
Annexe 1 : Réponse apportée par le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des PME, du tourisme, des services et de la consommation à la question posée par M. Jacques Domergue, député de l'Hérault99
Annexe 2 : Code général des collectivités territoriales (extraits)101
Annexe 3 : Code de la santé publique (extrait)103
Annexe 4 : Réponse ministérielle du 20 mars 2000105
Annexe 5 : Réponse ministérielle du 27 juin 2006107
Annexe 6 : Exemple d'une répartition des risques selon le montage contractuel en MOP ou en BEA109
Annexe 7 : Comparatif sectoriel113
Annexe 8 : Modèle de contrat : bail emphytéotique administratif (BEA) en vue de la réalisation de logements sociaux (art. 7 I. et II. Loi 2009-179 du 17 février 2009) sur un bien immobilier sis à...119
Bibliographie139
Table chronologique de jurisprudence141
Index alphabétique143