L'accession à la propriété du logement
Résumé
Traite de tous les aspects de l'accession à la propriété du logement : historique, sociologique, économique et juridique. Analyse également l'ensemble de la règlementation applicable, ainsi que la jurisprudence mais aussi les pratiques notariales. ©Electre 2014
- Autre(s) auteur(s)
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- Éditeur(s)
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Date
- 2014
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Langues
- Français
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Description matérielle
- 1 vol. (600 p.) ; 25 x 17 cm
- Sujet(s)
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ISBN
- 978-2-281-12893-2
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Indice
- 345.52 Propriété et copropriété immobilières
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Quatrième de couverture
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Depuis la Révolution au moins, la propriété immobilière est, dans notre pays, le symbole de la réussite sociale, le gage de la sécurité et de la stabilité, mais aussi le facteur de modernisation et d'amélioration privilégié du parc de logements.
Cet ouvrage, à jour de la loi Alur, traite de tous les aspects de l'accession à la propriété du logement historique, sociologique, économique et surtout juridique.
L'ensemble de la règlementation applicable, ainsi que la jurisprudence, mais aussi les pratiques notariales sont analysées selon la chronologie d'un achat immobilier :
- enjeux de l'accession à la propriété ;
- élaboration du projet (choix du bien, préparation des dossiers) ;
- mise en oeuvre du projet (modes d'accession, financement) ;
- protection et transmission du/des biens.
L'analyse conjointe d'un notaire, d'un universitaire et des experts de la Chambre des notaires de Paris offrent au lecteur une synthèse de la réglementation. Leurs conseils, complétés par de nombreux tableaux et schémas, répondent à l'ensemble des difficultés pouvant survenir durant la mise en oeuvre du projet immobilier.
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Tables des matières
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L'accession à la propriété du logement
Alain Joubert/Michèle Raunet/Marie Blanchard/Magali Chaumont
Éditions Le Moniteur
- Préface9
- Introduction17
- Chapitre préliminaire L'évolution historique du droit de propriété 19
- Partie 1 La radioscopie de l'accession à la propriété du logement 35
- Chapitre 1 Les politiques d'accession à la propriété 37
- Chapitre 2 L'accédant à la propriété 87
- Partie 2 L'élaboration du projet d'accession à la propriété 143
- Chapitre 3 Le choix d'accéder à la propriété 145
- Chapitre 4 L'organisation de l'acquisition 291
- Partie 3 La mise en oeuvre du projet d'accession à la propriété 443
- Chapitre 5 Les modes d'accession à la propriété 445
- Chapitre 6 Le financement de l'accession à la propriété 557
- Conclusion 687
- Annexes 691
- Annexe 1 693
- Annexe 2 Annexe de l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement 699
- Annexe 3 Annexe de l'arrêté du 22 décembre 2010 pour l'application de l'article 2 terdecies B de l'annexe III au Code général des impôts et relatif au classement des communes en zone A bis 723
- Annexe 4 Modèles de clauses 725
- Bibliographie733
- Index743
- Table des matières755
- Préface9
- Sommaire13
- Introduction17
- Chapitre préliminaire L'évolution historique du droit de propriété 19
- Section I Le droit de propriété dans l'histoire 19
- Section II La propriété, «pilier de notre droit» 21
- § I - Les caractères du droit de propriété 21
- § II - Les prérogatives attachées au droit de propriété 22
- § III - La protection juridique du droit de propriété 23
- § IV - Les limites du droit de propriété 24
- A - Les restrictions au droit d'user25
- B - Les restrictions au droit de disposer27
- Section III L'évolution de la pratique de la propriété immobilière depuis la Révolution 29
- § I - Au XIXe siècle 29
- § II - Durant la première partie du XXe siècle 30
- § III - Après la Seconde Guerre mondiale 31
- Partie 1 La radioscopie de l'accession à la propriété du logement 35
- Chapitre 1 Les politiques d'accession à la propriété 37
- Section I Les finalités et les moyens des politiques d'accession à la propriété 37
- § I - Les finalités des politiques d'accession à la propriété 37
- A - Les finalités économiques38
- 1 - Un facteur de croissance38
- 2 - L'accession à la propriété, une source de revenus39
- 3 - L'accession à la propriété, une source d'économie ?40
- B - Les finalités sociales et sociétales41
- 1 - Les conséquences sociales bénéfiques de la propriété41
- 2 - Une réponse à un besoin croissant de logements42
- § II - Les moyens mis en oeuvre dans le cadre des politiques d'accession à la propriété 44
- A - Les aides à l'accession à la propriété44
- 1 - Les aides aux constructeurs et aux accédants44
- a) La multiplicité des aides 44
- b) L'influence des aides sur le choix des constructeurs ou des accédants 45
- c) Les deux grands types d'aides : les aides à la pierre et les aides à la personne 45
- 2 - L'efficacité controversée des aides47
- a) Les aides à la pierre 47
- b) Les aides à la personne 49
- B - La régulation du marché du crédit52
- 1 - Les mesures juridiques de protection de l'emprunteur52
- 2 - L'incidence sur l'accès au crédit53
- a) Un accès au crédit restreint par la solvabilité de l'emprunteur 54
- b) Un accès au crédit restreint par «l'assurabilité» de l'emprunteur 54
- 3 - Les actions correctives mises en place par l'État55
- a) L'accès au crédit des ménages présentant un risque aggravé de santé 55
- b) L'accès au crédit des ménages à revenus modestes ou irréguliers 55
- Section II L'évolution des politiques d'accession à la propriété 57
- § I - Les politiques de l'accession à la propriété en France 57
- A - Les prémices de l'intervention de l'État (1850-1945) : le soutien à l'accession résidentielle58
- B - Le développement de l'accession aidée après la Seconde Guerre mondiale60
- 1 - Le développement de l'accession résidentielle60
- a) La croissance du nombre de propriétaires 60
- b) Une politique de l'accession à la propriété marquée par l'instabilité 61
- 2 - Le développement de l'accession-investissement64
- a) Les dispositifs de développement de l'accession-investissement depuis 1984 65
- Alpha) Le dispositif Méhaignerie65
- Bêta) Le dispositif Quilès-Méhaignerie65
- Gamma) Le dispositif Périssol65
- Delta) Le dispositif Besson65
- Epsilon) Les dispositifs Robien, Robien recentré et Borloo66
- Zêta) Le dispositif Scellier66
- Eta) Le dispositif Duflot66
- b) Le bilan des dispositifs mis en place depuis 1984 67
- Alpha) En termes quantitatifs67
- Bêta) En termes qualitatifs68
- Gamma) En termes d'incidence sur les finances publiques68
- § II - Les politiques de l'accession à la propriété menées dans les pays de l'Union européenne 70
- A - Les politiques d'accession résidentielle70
- 1 - Les pays du Sud de l'Europe70
- 2 - Les pays du Nord de l'Europe70
- B - Les politiques d'accession-investissement72
- C - La progression de l'accession à la propriété au sein de l'Union européenne73
- § III - Une politique européenne de l'accession à la propriété ? 75
- A - L'influence du droit européen sur les politiques nationales d'accession à la propriété75
- B - L'émergence d'une politique européenne du logement76
- 1 - Une mission originelle de la construction européenne76
- 2 - L'hostilité des États membres au développement d'une politique européenne du logement76
- § IV - Les politiques d'accession à la propriété en Amérique du Nord 77
- A - Les politiques d'accession à la propriété résidentielle77
- 1 - Le Canada77
- 2 - Les États-Unis78
- B - Les politiques d'accession-investissement78
- 1 - Le Canada78
- 2 - Les États-Unis79
- C - La progression de l'accession à la propriété en Amérique du Nord79
- § V - La politique d'accession à la propriété du logement en Chine 80
- A - La politique de développement de l'accession à la propriété80
- B - L'objet de l'accession à la propriété83
- C - La progression de l'accession à la propriété en Chine83
- Chapitre 2 L'accédant à la propriété 87
- Section I L'accession à la propriété du logement dans la France de 2014 87
- § I - L'accession à la propriété : un statut de plus en plus évolutif 87
- A - Une augmentation régulière du nombre de propriétaires88
- B - Des stratégies d'accession qui dépendent de l'âge88
- C - Des parcours résidentiels qui se diversifient90
- § II - La part du logement dans le budget des ménages 91
- A - Une dépense en nette progression91
- B - Un niveau d'effort qui dépend du statut d'occupation et des revenus92
- Section II L'objet de l'accession à la propriété 94
- § I - Le bien : maison individuelle et logement collectif 94
- A - La résidence principale94
- B - La résidence secondaire96
- C - Le logement locatif98
- § II - La localisation du bien 99
- A - La localisation de l'accession résidentielle99
- 1 - La localisation de la résidence principale99
- 2 - La localisation de la résidence secondaire101
- B - La localisation du logement locatif102
- Section III Les modes de financement de l'accession 105
- § I - Le recours au crédit 105
- A - L'importance du recours au crédit dans l'accession immobilière105
- 1 - Dans la zone euro105
- 2 - En France107
- B - L'évolution du crédit immobilier aux particuliers en France depuis 40 ans109
- 1 - Le volume des crédits109
- 2 - La titrisation en cours111
- C - L'évolution de la structure des prêts112
- 1 - La durée des prêts112
- 2 - Les caractéristiques des prêts114
- a) Des prêts majoritairement à taux fixe 114
- b) Le cautionnement des prêts 115
- c) La concurrence en matière d'assurances décès-invalidité 116
- d) Le caractère de plus en plus aléatoire des prêts relais 116
- § II - Les transferts intergénérationnels 117
- Section IV Les finalités poursuivies par l'accédant à la propriété 120
- § I - Devenir propriétaire pour se loger 120
- A - Une aspiration sociale120
- B - Une aspiration contrainte par le revenu des ménages123
- C - Une aspiration largement déterminée par le parcours de vie125
- 1 - L'incidence du parcours familial sur la trajectoire résidentielle125
- 2 - L'incidence du parcours migratoire sur la trajectoire résidentielle127
- D - Une aspiration mais parfois une obligation129
- § II - Devenir propriétaire pour transmettre 130
- A - La volonté de transmettre130
- B - Une volonté entravée par le recours au prêt hypothécaire (reverse mortgage)133
- § III - Devenir propriétaire pour disposer d'un lieu de villégiature 134
- A - La résidence secondaire des résidents134
- B - La résidence secondaire des non-résidents136
- § IV - Devenir propriétaire pour disposer de revenus complémentaires 140
- Partie 2 L'élaboration du projet d'accession à la propriété 143
- Chapitre 3 Le choix d'accéder à la propriété 145
- Section I Les risques économiques 145
- § I - Une évaluation sérieuse de l'opportunité d'acquérir 147
- A - Les particularités de la propriété immobilière147
- 1 - Un bien physique147
- 2 - Un actif peu liquide148
- 3 - Une valorisation complexe et évolutive149
- a) L'emplacement 149
- b) La nature de la construction 150
- Alpha) Le neuf et l'ancien150
- Bêta) La structure du logement151
- Gamma) La surface du logement152
- Delta) Les maisons et les appartements153
- B - Le prix du bien immobilier154
- 1 - Des prix en forte hausse depuis 15 ans dans le cadre d'une augmentation générale de la charge de logement154
- 2 - Une évolution heurtée et différenciée des prix d'acquisition des logements155
- a) Une évolution cyclique 155
- b) Les cycles de l'immobilier en France 156
- 3 - Les motifs de l'augmentation des prix de l'immobilier158
- a) Le coût du foncier 158
- b) L'amélioration de la qualité du logement et l'augmentation du coût de la construction 160
- c) Le déficit de la construction 160
- d) Les achats des étrangers 161
- e) Les évolutions de la demande de logement 162
- f) Le rôle des aides publiques au logement 163
- g) La modification de l'environnement financier 165
- Alpha) Un système d'emprunt resté prudent et devenu performant165
- Bêta) Un financement du logement dont le coût global et les performances sont accrus166
- h) Le logement, un élément-clé pour la sécurisation du patrimoine 168
- i) Les incertitudes de fonctionnement du marché immobilier 170
- C - Les différents facteurs de variation de la valeur des logements172
- 1 - Le rendement comparé de l'investissement immobilier et des autres placements172
- 2 - La relation entre le loyer et le prix d'achat173
- 3 - Le choix des modalités de financement de l'acquisition176
- a) Le choix entre les différents types de crédit immobilier 176
- b) Le choix entre hypothèque et caution 177
- c) L'intérêt de l'assurance chômage 177
- d) L'apport personnel est-il utile ? 178
- 4 - La plus-value immobilière178
- 5 - Les caractéristiques du bien immobilier180
- 6 - Conclusion : l'acquisition, une opération qui demande du temps180
- § II - L'information sur les prix de l'immobilier 182
- A - Les difficultés de détermination d'un vrai prix de l'immobilier182
- 1 - Une appréciation territorialisée et sectorisée182
- 2 - Des cycles immobiliers difficilement prévisibles184
- B - Un meilleur accès à l'information sur le logement, condition d'un assainissement durable du marché immobilier188
- 1 - Les caractéristiques d'une information de qualité ne sont pas remplies dans un secteur difficile188
- 2 - Un effort constant d'amélioration de l'information des particuliers190
- 3 - Les indices de prix191
- 4 - Les bases d'informations immobilières192
- 5 - De l'information à l'expertise194
- Section II Les risques juridiques de l'accession à la propriété 196
- § I - Des risques variables suivant la nature du bien à acquérir 197
- A - L'accession à la propriété d'un immeuble neuf ou ancien197
- 1 - L'immeuble neuf197
- a) L'immeuble à construire 197
- Alpha) Les principaux enjeux de l'acquisition d'un immeuble à construire197
- Bêta) Les diligences à effectuer198
- b) L'immeuble achevé depuis moins de 10 ans 200
- 2 - L'immeuble ancien200
- a) Le dossier de diagnostic technique 200
- Alpha) Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)201
- Bêta) Le diagnostic amiante202
- Gamma) L'état parasitaire203
- Delta) Le diagnostic de performance énergétique203
- Epsilon) L'état des risques naturels et technologiques204
- Zêta) Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz205
- Eta) Le diagnostic assainissement et les précautions à prendre en matière d'assainissement206
- Thêta) Le risque «mérule»209
- b) Les autres obligations d'informations particulières 209
- 3 - Les différents régimes fiscaux applicables selon la nature de l'immeuble210
- a) Fiscalité des immeubles à construire ou achevés depuis moins de 5 ans 210
- Alpha) Les opérations sur immeubles à construire, neufs210
- Bêta) Les opérations sur immeubles à construire, anciens211
- b) Fiscalité des immeubles construits 212
- B - L'accession en pleine propriété, copropriété ou volumétrie213
- 1 - Le bien en pleine propriété213
- 2 - La copropriété213
- a) Le fonctionnement d'une copropriété 214
- Alpha) Le règlement de copropriété214
- Bêta) Les organes constitutifs d'une copropriété214
- Gamma) Les droits des copropriétaires215
- Delta) Les charges de la copropriété215
- b) Les obligations d'information spécifiques en matière de copropriété 219
- Alpha) Le carnet d'entretien et le diagnostic technique221
- Bêta) L'état daté223
- Gamma) Le certificat «de l'article 20» de la loi du 10 juillet 1965224
- Delta) La garantie des surfaces vendues226
- Epsilon) Les autres documents communiqués à l'acquéreur227
- 3 - La volumétrie228
- C - L'accession de biens démembrés ou d'un droit réel230
- 1 - Usufruit/nue-propriété230
- 2 - Les droits réels immobiliers232
- a) La propriété indivise 232
- b) Le bail emphytéotique 233
- c) Le bail à construction 233
- d) Le bail à réhabilitation 234
- e) Le bail réel immobilier logement (BRILO) 234
- D - L'accession en société237
- E - L'accession à la propriété pour des raisons fiscales239
- 1 - L'investissement locatif239
- 2 - Le dispositif loi Malraux239
- a) Le champ d'application du dispositif 240
- b) Les modalités du dispositif 241
- § II - L'analyse de la faisabilité du projet de l'accédant 242
- A - L'acquisition d'un bien à construire ou d'un bien sur lequel l'accédant réalisera des travaux243
- 1 - Les contraintes liées à l'urbanisme243
- a) Les documents à analyser 243
- Alpha) Le plan local d'urbanisme (PLU)243
- Bêta) Les servitudes d'utilité publique246
- b) Le certificat d'urbanisme 247
- 2 - Les servitudes de droit privé et autres contraintes de droit privé252
- a) Les servitudes légales 253
- Alpha) Les servitudes légales tenant à la terre253
- Bêta) Les servitudes légales tenant à l'eau255
- b) Les servitudes contractuelles 257
- c) La mitoyenneté des murs 257
- Alpha) Le statut du mur mitoyen257
- Bêta) L'établissement de la mitoyenneté258
- Gamma) La preuve de la mitoyenneté258
- d) Les servitudes dans les lotissements 259
- B - Les précautions à prendre lors de l'acquisition d'un bien sur lequel l'accédant n'envisage pas de faire de travaux260
- 1 - La conformité de l'affectation du bien aux règles de l'ensemble immobilier auquel il appartient261
- a) Les clauses réglementant l'affectation dans les ensembles immobiliers soumis au régime de la copropriété 261
- b) Les clauses réglementant l'affectation dans les ensembles immobiliers qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété 261
- Alpha) Le cas de l'ensemble immobilier divisé en volumes261
- Bêta) Le bien dépendant d'un lotissement262
- 2 - La conformité de l'affectation du bien aux règles d'urbanisme (notion de destination)262
- 3 - La conformité de l'affectation du bien à la réglementation relative à l'usage263
- a) Le champ géographique 264
- b) La notion d'habitation 264
- c) La date de référence 266
- d) Le changement d'usage des locaux d'habitation soumis à autorisation préalable 266
- e) Les sanctions 266
- 4 - La conformité de l'affectation du bien aux règles applicables en matière d'habitabilité267
- a) L'interdiction de louer un logement indécent 267
- b) L'interdiction de diviser un immeuble d'habitation en lot inférieur à 14 m2 268
- § III - L'identification des éléments de nature à rendre plus difficile la revente du bien acquis 269
- A - La conformité de l'immeuble269
- 1 - La conformité de l'immeuble au regard du droit de l'urbanisme269
- a) Le risque pénal 269
- b) Le risque civil 270
- c) Le risque administratif 270
- Alpha) Les risques concernant l'évolution de l'immeuble271
- Bêta) Les risques concernant la reconstruction à l'identique272
- Gamma) L'interdiction de raccordement aux réseaux272
- 2 - La conformité du bien au regard de l'ensemble immobilier dont il dépend272
- a) Rappel des principes 273
- Alpha) La copropriété273
- Bêta) Les lotissements273
- Gamma) Les autres types d'organisations274
- b) Les conséquences de la violation des règles 274
- c) Les précautions à prendre 275
- Alpha) Le caractère définitif de l'autorisation de l'ensemble immobilier275
- Bêta) La conformité des travaux par rapport à l'autorisation obtenue276
- d) Les risques 276
- B - L'importance des caractéristiques environnementales du bien277
- 1 - L'environnement de l'immeuble277
- a) Les risques naturels miniers et technologiques 277
- Alpha) Les différents types de risques277
- Bêta) Les plans de prévention des risques et les zones de sismicité278
- Gamma) L'état des risques naturels, miniers et technologiques280
- b) Les risques de pollution 281
- Alpha) L'identification du risque281
- Bêta) Les conséquences pratiques pour un propriétaire dont le terrain est pollué284
- 2 - Les obligations liées à la performance énergétique des immeubles284
- a) Le respect de normes de construction et de rénovation 285
- Alpha) Les normes applicables aux constructions nouvelles285
- Bêta) Les normes applicables à la rénovation de bâtiments existants286
- b) L'information relative à la performance énergétique 288
- Chapitre 4 L'organisation de l'acquisition 291
- Section I La propriété en communauté 292
- § I - L'acquisition d'un bien commun 292
- A - L'inclusion du bien dans la communauté292
- B - La contribution au financement de l'accession à la propriété296
- C - La dissociation de la propriété du terrain et de la propriété de la construction298
- 1 - La détermination du droit de propriété298
- a) L'application des règles de l'accession 298
- b) La mise à l'écart des règles de l'accession 298
- 2 - Le remboursement des fonds avancés par le non-propriétaire299
- § II - La gestion d'un bien commun 300
- A - Le principe de la gestion concurrente300
- B - Les exceptions au principe de la gestion concurrente300
- 1 - Les actes relevant de la cogestion300
- 2 - Le dessaisissement de l'un des époux301
- § III - Le devenir d'un bien commun 301
- A - La liquidation-partage de la communauté301
- 1 - La part de chaque époux302
- 2 - L'attribution préférentielle302
- B - La transmission successorale du bien303
- 1 - La protection légale du conjoint survivant304
- a) La vocation ab intestat 304
- Alpha) La situation du conjoint survivant en présence des enfants du défunt304
- Bêta) La situation du conjoint survivant en l'absence d'enfants305
- b) Les droits accessoires sur le logement 306
- Alpha) Le droit temporaire sur le logement et le mobilier le garnissant306
- Bêta) Le droit viager sur le logement et le mobilier le garnissant307
- 2 - Le renforcement des droits du conjoint survivant309
- a) Les aménagements résultant de conventions matrimoniales 309
- Alpha) Les conventions envisageables309
- Bêta) Les intérêts des conventions matrimoniales312
- b) Les aménagements résultant de libéralités 316
- Alpha) Les libéralités classiques316
- Bêta) Les libéralités avec charges (libéralités graduelles et résiduelles)323
- 3 - La limitation des droits du conjoint survivant326
- a) Les limitations initiées par le disposant 326
- Alpha) L'exhérédation du conjoint survivant326
- Bêta) La modération des droits du conjoint survivant329
- b) Les limitations apportées par le conjoint survivant 331
- Alpha) La conversion331
- Bêta) Le cantonnement333
- Gamma) La renonciation333
- c) Les limitations provoquées par les héritiers réservataires 334
- Alpha) La conversion de l'usufruit du conjoint survivant334
- Bêta) La réduction de la vocation successorale du conjoint survivant335
- Section II La propriété en indivision 339
- § I - L'indivision légale 339
- A - L'acquisition d'un bien indivis339
- 1 - La naissance de l'indivision340
- a) L'indivision imposée 340
- b) L'indivision choisie 341
- Alpha) Les époux séparés de biens341
- Bêta) Les concubins342
- Gamma) Les Pacs conclu après le 1er janvier 2007342
- c) L'indivision résiduelle 344
- 2 - La contribution au financement de l'accession à la propriété344
- a) Les partenaires d'un Pacs d'esprit communautaire 345
- b) Les couples d'esprit séparatiste 346
- Alpha) Le remboursement des échéances de prêt346
- Bêta) Le remboursement des autres contributions matérielles347
- 3 - La dissociation de la propriété du terrain et de la propriété de la construction357
- a) La détermination du droit de propriété 357
- Alpha) L'application des règles de l'accession358
- Bêta) La renonciation conventionnelle aux règles de l'accession358
- b) Le remboursement des fonds avancés par le non-propriétaire 361
- Alpha) L'indemnisation du coût de la construction en présence d'une convention361
- Bêta) L'indemnisation du coût de la construction à défaut de convention362
- B - Les droits et obligations sur un bien indivis364
- 1 - A l'égard du bien indivis364
- a) Un droit de jouissance 364
- b) Un droit sur les revenus du bien indivis 364
- c) L'établissement des comptes de l'indivision 365
- 2 - A l'égard de la quote-part indivise366
- C - La gestion d'un bien indivis367
- 1 - La répartition légale des pouvoirs de gestion367
- 2 - La validation des actes accomplis par l'un des coïndivisaires369
- a) Le recours au juge 369
- b) Le mandat 370
- Alpha) Le mandat exprès370
- Bêta) Le mandat tacite371
- Gamma) La gestion d'affaires372
- D - Le devenir d'un bien indivis373
- 1 - La vente du bien indivis373
- a) La vente amiable 373
- b) La vente autorisée en justice 374
- c) La vente justifiée par le paiement des dettes et charges de l'indivision 375
- 2 - Le partage de l'indivision376
- a) La mise en oeuvre du partage 376
- Alpha) Les différentes formes de partage376
- Bêta) Les règles de fond de l'allotissement des copartageants380
- b) Les tempéraments au droit au partage 382
- Alpha) Le maintien dans l'indivision382
- Bêta) Le sursis à partage383
- Gamma) L'attribution éliminatoire384
- 3 - La transmission successorale d'un bien indivis384
- a) La situation du conjoint survivant 385
- Alpha) La protection légale385
- Bêta) La protection volontaire386
- b) La situation des partenaires de Pacs et des concubins 388
- Alpha) La protection légale388
- Bêta) La protection volontaire389
- § II - L'indivision conventionnelle 395
- A - Les avantages de la convention d'indivision395
- 1 - La répartition des pouvoirs entre coïndivisaires395
- a) La désignation et les pouvoirs du gérant de l'indivision 395
- b) La protection de l'indivisaire non-gérant 396
- 2 - La prévention des contentieux liés aux droits et obligations des coïndivisaires397
- 3 - L'organisation de la transmission du bien indivis399
- B - L'établissement de la convention d'indivision400
- 1 - Le contenu de la convention400
- 2 - Les conditions de forme401
- Section III La propriété en société 403
- § I - Les enjeux de la mise en société 404
- A - La fiscalité du bien405
- B - La gestion du bien406
- 1 - Le financement de l'accession à la propriété406
- 2 - Une gestion facilitée407
- a) La dissociation entre la propriété du bien et sa gestion 407
- b) La gestion du patrimoine d'un incapable 408
- 3 - Les contraintes découlant de la personnalité morale de la société408
- a) L'absence de prise en compte de l'associé comme propriétaire de l'immeuble 408
- Alpha) Au moment de l'accession à la propriété408
- Bêta) En cours de vie sociale409
- b) Les contraintes comptables 411
- C - La stratégie patrimoniale412
- 1 - La protection de l'immeuble vis-à-vis des créanciers412
- 2 - L'organisation du patrimoine du couple412
- a) Les époux communs de biens 412
- b) Les partenaires de Pacs 413
- D - La transmission du bien414
- 1 - La transmission du vivant des associés414
- a) L'optimisation de la fiscalité applicable 414
- b) L'optimisation de la gestion de l'immeuble transmis 415
- 2 - La transmission successorale415
- a) La transmission au survivant du couple 415
- Alpha) Le démembrement croisé des parts de la société416
- Bêta) Le recours à une clause de tontine416
- b) La transmission aux descendants 417
- § II - Les conséquences de la mise en société 418
- A - La constitution de la société418
- 1 - Les conditions de fond418
- a) Les associés 418
- b) L'objet social 419
- c) Les apports et le capital social 420
- 2 - Les conditions de forme421
- a) L'exigence d'un écrit 421
- b) Les formalités préalables à l'immatriculation 421
- c) L'immatriculation 422
- B - Le fonctionnement de la société423
- 1 - Le gérant423
- a) La désignation et la cessation des fonctions de gérant 423
- Alpha) La nomination du gérant423
- Bêta) La cessation des fonctions de gérant424
- b) Les pouvoirs du gérant 426
- Alpha) À l'égard des tiers426
- Bêta) Vis-à-vis des associés429
- c) La responsabilité du gérant 429
- 2 - Les associés430
- a) La participation à la vie sociale 430
- b) L'autorisation des actes excédant les pouvoirs du gérant 432
- c) La reddition des comptes 432
- C - L'achèvement de la vie sociale433
- 1 - La disparition d'un associé433
- a) La cession des parts sociales 433
- Alpha) La procédure d'agrément433
- Bêta) La détermination du prix434
- Gamma) L'opposabilité de la cession435
- b) Le retrait d'un associé 435
- Alpha) Le retrait volontaire435
- Bêta) Le retrait judiciaire436
- c) L'exclusion d'un associé 436
- d) Le décès d'un associé 437
- 2 - La vente de l'immeuble437
- 3 - La dissolution de la société438
- a) La dissolution de la société 438
- Alpha) La dissolution par décision des associés438
- Bêta) La dissolution judiciaire pour juste motif438
- Gamma) La dissolution résultant d'une clause statutaire439
- b) La liquidation de la société 440
- Alpha) La cession de l'actif440
- Bêta) L'attribution de l'actif aux associés441
- Partie 3 La mise en oeuvre du projet d'accession à la propriété 443
- Chapitre 5 Les modes d'accession à la propriété 445
- Section I L'accession par l'acquisition 445
- § I - La vente 445
- A - La préparation de la vente446
- 1 - La notion d'avant-contrat446
- 2 - Les différents types d'avant-contrats447
- a) La promesse unilatérale de vente 447
- b) La promesse synallagmatique ou compromis 449
- Alpha) La distinction entre la promesse de vente «valant» vente et celle «qui ne vaut pas vente»449
- Bêta) L'enjeu de la distinction : l'exécution forcée et/ou l'obtention de dommages et intérêts450
- 3 - Le contenu des promesses451
- a) Le versement d'une somme d'argent 451
- Alpha) Le versement d'une somme d'argent dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente451
- Bêta) Le versement d'une somme d'argent dans le cadre d'une promesse synallagmatique de vente453
- Gamma) Les modalités du versement - Le séquestre455
- b) Les conditions suspensives 455
- Alpha) Le caractère régulier et trentenaire de l'origine de propriété456
- Bêta) L'absence de préemption par les bénéficiaires de tels droits : ville, département (Espaces Naturels Sensibles), SAFER, locataire456
- Gamma) L'absence d'inscriptions hypothécaires d'un montant supérieur au prix de vente464
- Delta) L'absence de vices ou servitudes de nature à déprécier d'une manière significative la valeur des biens ou leur affectation465
- Epsilon) L'obtention d'un permis de construire devenu définitif465
- c) Les spécificités en matière d'habitation 467
- Alpha) Le délai de rétractation467
- Bêta) La condition suspensive d'origine légale : obtention d'un financement par l'acquéreur470
- d) Les spécificités dans le cadre de la vente d'un lot de lotissement 472
- 4 - Les avantages d'un avant-contrat établi par un notaire472
- a) Les avantages 472
- b) La publicité foncière 473
- c) La technique des procurations 474
- B - Le prix475
- 1 - La fixation du prix475
- a) Le caractère déterminé ou déterminable du prix 476
- b) Le caractère réel et sérieux du prix 477
- c) Le prix lésionnaire 477
- d) Le complément de prix occulte 478
- e) La donation déguisée 479
- 2 - Le paiement du prix480
- a) Le paiement à terme 481
- b) Le prix payable moyennant rente viagère 481
- C - Les effets de la vente482
- 1 - Les obligations des parties482
- a) Les obligations du vendeur 482
- Alpha) L'obligation d'information482
- Bêta) L'obligation de délivrance483
- Gamma) La garantie des vices cachés486
- Delta) La garantie d'éviction487
- b) Les obligations de l'acquéreur 488
- 2 - Le transfert de la propriété et de la jouissance du bien489
- a) Le transfert de propriété et ses conséquences 489
- Alpha) Le cas spécifique du transfert des baux489
- Bêta) Le transfert des assurances490
- b) Le transfert de jouissance 491
- § II - L'acte authentique et la publicité foncière 492
- A - L'acte authentique492
- 1 - Les avantages de l'acte authentique493
- a) La force probante de l'acte authentique 493
- b) La force exécutoire de l'acte notarié 494
- c) La conservation de l'acte notarié et la délivrance de copies 494
- Alpha) La conservation de l'acte494
- Bêta) La délivrance de copies494
- d) La responsabilité notariale 495
- 2 - Les frais d'acte de vente et la perception des plus-values immobilières496
- a) Les frais d'acte de vente 496
- b) La plus-value 498
- B - La publicité foncière499
- 1 - Les fonctions de la publicité foncière499
- a) L'information des tiers 499
- b) Le règlement des conflits entre personnes disposant de droits concurrents sur l'immeuble 500
- 2 - Le rôle fiscal501
- Section II L'accession par la construction 501
- § I - La vente d'immeuble à construire 501
- A - Le champ d'application du régime502
- B - L'élaboration du contrat503
- 1 - Le contrat préliminaire503
- a) Les conditions de formation du contrat préliminaire 504
- b) Les effets du contrat préliminaire 505
- Alpha) Pour le réservant (le futur vendeur)505
- Bêta) Pour le réservataire (le futur acquéreur)505
- 2 - Le contrat de vente définitif507
- a) La formation du contrat 507
- b) Le contenu du contrat 508
- C - Les effets de la vente d'immeuble à construire509
- 1 - Les obligations des parties509
- a) Les obligations de l'acquéreur 509
- Alpha) L'échéancier ordinaire509
- Bêta) Les échéanciers spécifiques510
- b) Les obligations du vendeur 511
- Alpha) L'obligation de délivrance511
- Bêta) L'obligation de garantir les vices et les malfaçons511
- Gamma) Les garanties d'achèvement et de remboursement512
- 2 - La livraison de l'immeuble515
- § II - La vente d'immeuble à rénover (VIR) 516
- A - Le domaine de la réglementation des ventes d'immeubles à rénover516
- B - Les conditions de formation de la vente d'immeuble à rénover517
- 1 - L'avant-contrat517
- 2 - Le contrat définitif518
- C - Les effets de la vente d'immeuble à rénover519
- 1 - Le régime519
- a) Le transfert de propriété et des risques 519
- b) Les obligations des parties 520
- Alpha) Les obligations du rénovateur520
- Bêta) Le paiement du prix522
- 2 - Les garanties et responsabilités du vendeur522
- § III - Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) 524
- A - Le domaine de la réglementation du CCMI524
- 1 - Le CCMI avec fourniture de plan524
- 2 - Le CCMI sans fourniture de plan525
- B - Les conditions de formation du contrat de CCMI526
- 1 - L'absence de contrat d'études préliminaires rémunérées526
- 2 - Le formalisme du contrat526
- a) L'acte écrit, les mentions et annexes obligatoires 526
- b) L'interdiction des clauses abusives 529
- c) La faculté d'insérer des conditions suspensives 530
- C - Les effets du contrat de CCMI531
- 1 - La faculté de rétractation531
- 2 - Les obligations des parties532
- a) Les obligations du constructeur 532
- b) Les obligations du maître de l'ouvrage 534
- Alpha) Le CCMI avec fourniture de plan534
- Bêta) Le CCMI sans fourniture de plan536
- § IV - Les garanties et responsabilités des constructeurs 537
- A - Les garanties d'application générale : garantie décennale et garantie biennale537
- 1 - Le champ d'application des garanties537
- a) Les acteurs des garanties 537
- Alpha) Les débiteurs537
- Bêta) Les bénéficiaires des garanties538
- b) L'objet des garanties 539
- Alpha) L'objet de la garantie décennale539
- Bêta) L'objet de la garantie biennale540
- Gamma) L'extension du champ d'application des garanties décennale et biennale541
- 2 - Le régime des garanties décennale et biennale543
- a) Une présomption de responsabilité d'ordre public 543
- Alpha) L'indifférence de la commission d'une faute543
- Bêta) Les causes d'exonération de responsabilité544
- Gamma) Le caractère d'ordre public des garanties545
- b) Les délais d'action 546
- c) La réparation du dommage 547
- Alpha) L'obligation in solidum des constructeurs547
- Bêta) Modalités de la réparation547
- B - Les garanties propres à certains contrats549
- 1 - La garantie de parfait achèvement549
- a) Les débiteurs de la garantie 549
- b) Le domaine d'application de la garantie 549
- Alpha) Les désordres couverts550
- Bêta) L'articulation de la garantie avec les actions concurrentes551
- c) Le régime juridique de la garantie 552
- Alpha) La dénonciation du désordre et interruption du délai de garantie553
- Bêta) Les travaux de reprise553
- 2 - La garantie contre les vices et défauts de conformité apparents554
- a) Le domaine de la garantie 554
- b) Le régime de la garantie 555
- Alpha) La dénonciation du vice ou du défaut555
- Bêta) Le délai d'action555
- Gamma) Les solutions envisageables556
- Delta) La décharge de garantie556
- Chapitre 6 Le financement de l'accession à la propriété 557
- Section I Les financements d'origine privée 557
- § I - L'emprunt auprès de proches 557
- A - Les prêts soumis au droit commun558
- 1 - Le remboursement du prêt558
- a) La restitution du capital emprunté 558
- b) Le paiement d'un intérêt 559
- Alpha) L'exigence d'un écrit559
- Bêta) La formalité du «bon pour»559
- 2 - Le terme du contrat560
- a) Le terme fixé par la convention 560
- b) Le terme fixé par le juge 561
- B - Les prêts soumis à un régime spécifique562
- 1 - Les prêts entre époux562
- a) Les récompenses 562
- Alpha) L'établissement des comptes entre la communauté et chaque époux563
- Bêta) L'évaluation des récompenses564
- Gamma) Le règlement des récompenses566
- b) Les créances entre époux 566
- Alpha) L'exigibilité de l'avance567
- Bêta) Les règles d'évaluation des créances entre époux567
- 2 - Les prêts entre partenaires de Pacs568
- § II - L'emprunt bancaire 569
- A - Les formes d'emprunt569
- 1 - Le prêt bancaire libre569
- a) La liberté de fixation du taux d'intérêt 570
- Alpha) La fixation du taux d'intérêt570
- Bêta) L'interdiction d'imposer un taux d'intérêt usuraire571
- Gamma) La détermination du taux effectif global (TEG)572
- b) L'encadrement législatif préalable à la conclusion du contrat 573
- Alpha) L'obligation de mise en garde du banquier573
- Bêta) L'offre de prêt574
- Gamma) L'acceptation du prêt575
- c) L'encadrement législatif postérieur à la conclusion du contrat 577
- Alpha) La renégociation du prêt577
- Bêta) Le remboursement anticipé578
- Gamma) La défaillance de l'emprunteur579
- 2 - Les prêts conventionnés581
- a) Les conditions d'octroi des prêts conventionnés 581
- b) Les caractéristiques des prêts conventionnés 582
- 3 - Le prêt d'épargne logement583
- a) Les traits communs 583
- Alpha) L'objet du financement583
- Bêta) Les bénéficiaires584
- b) Le plan d'épargne logement (PEL) 584
- Alpha) La phase d'épargne585
- Bêta) La phase de prêt586
- c) Le compte épargne logement (CEL) 587
- Alpha) La phase d'épargne587
- Bêta) La phase de prêt588
- 4 - Le prêt Action Logement («1 % logement»)589
- a) Les conditions d'octroi du prêt 590
- Alpha) Les bénéficiaires du prêt590
- Bêta) Le logement financé591
- Gamma) Les opérations financées591
- b) Les caractéristiques du prêt 592
- B - Les garanties de l'emprunt593
- 1 - Les sûretés réelles593
- a) Les sûretés réelles classiques 593
- Alpha) L'hypothèque conventionnelle593
- b) Le privilège du prêteur de deniers 597
- Alpha) Constitution598
- Bêta) Fonctionnement598
- c) Les sûretés issues de l'ordonnance du 23 mars 2006 599
- Alpha) La constitution du prêt viager hypothécaire600
- Bêta) Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire601
- 2 - Les sûretés personnelles602
- a) Le recours à la garantie d'une personne physique 602
- Alpha) La constitution602
- Bêta) Le fonctionnement603
- b) Le recours à une société de cautionnement mutuel 605
- 3 - L'assurance-crédit606
- a) La souscription du contrat d'assurance-crédit 606
- Alpha) Les modalités de souscription606
- Bêta) Les obligations de la banque607
- Gamma) La sélection des assurés607
- b) Les risques couverts 608
- Alpha) La garantie décès608
- Bêta) La garantie invalidité608
- Gamma) La garantie incapacité temporaire de travail609
- Delta) La garantie perte d'emploi609
- 4 - Les «sûretés négatives»610
- Section II Les financements d'origine publique 612
- § I - Les financements directs 612
- A - Le financement de l'accédant612
- 1 - Les prêts612
- a) Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) 612
- Alpha) Les conditions du prêt613
- Bêta) Les modalités du prêt615
- b) L'avance remboursable sans intérêt destinée au financement de travaux de rénovation dans les logements anciens («Eco-prêt à taux zéro») 620
- Alpha) Les conditions du prêt620
- Bêta) Les modalités du prêt621
- c) Le prêt à l'accession sociale (PAS) 621
- Alpha) Les conditions du prêt622
- Bêta) Les modalités du prêt623
- 2 - Les subventions624
- a) Les subventions de l'ANAH 624
- Alpha) Les conditions de l'aide624
- Bêta) Les modalités de l'aide630
- b) La prime exceptionnelle d'aide à la rénovation énergétique 635
- 3 - Les aides des collectivités locales636
- a) Les projets aidés 637
- b) L'encadrement juridique 638
- B - Le financement du constructeur640
- 1 - Le prêt social de location-accession (PSLA)640
- a) Les modalités du prêt 641
- b) Les phases de l'accession à la propriété par l'occupant du logement 642
- Alpha) La phase locative642
- Bêta) La phase d'accession642
- 2 - Les prêts locatifs644
- a) Le prêt locatif social (PLS) 644
- Alpha) Les conditions du PLS644
- Bêta) Les modalités du prêt646
- b) Le prêt locatif intermediaire (PLI) 646
- Alpha) Les conditions du prêt646
- Bêta) Les modalités du prêt649
- § II - Les financements indirects 649
- A - Le financement par les mesures fiscales649
- 1 - L'amélioration de l'habitat649
- a) Le crédit d'impôt développement durable 649
- Alpha) Le champ d'application de l'avantage fiscal650
- Bêta) Les conditions de réalisation des travaux651
- Gamma) Le calcul de l'avantage fiscal651
- Delta) La reprise du crédit d'impôt652
- b) Le crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes 652
- Alpha) Les dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt652
- Bêta) Le montant du crédit d'impôt652
- Gamma) La reprise du crédit d'impôt653
- c) La réduction du taux de TVA applicable aux travaux de rénovation 653
- Alpha) Les locaux concernés653
- Bêta) Les travaux concernés654
- Gamma) L'auteur des travaux655
- d) La réduction du taux de TVA applicable aux travaux de rénovation énergétique 655
- Alpha) Les travaux concernés656
- Bêta) L'auteur des travaux656
- 2 - Le soutien de l'investissement locatif657
- a) Le dispositif Duflot 657
- Alpha) Les investissements éligibles657
- Bêta) Les conditions de l'avantage fiscal658
- Gamma) La mise en oeuvre de l'avantage fiscal660
- Delta) Reprise de la réduction d'impôt661
- b) Le dispositif LMNP Censi Bouvard 663
- Alpha) Les investissements éligibles663
- Bêta) L'engagement de location664
- Gamma) La mise en oeuvre de l'avantage fiscal664
- Delta) Reprise de la réduction d'impôt665
- c) Le dispositif Borloo ancien 666
- Alpha) Les conditions de l'avantage fiscal666
- Bêta) La mise en oeuvre de l'avantage fiscal670
- 3 - La construction dans certaines zones géographiques670
- a) La construction dans les zones «ANRU» 670
- Alpha) Les conditions de l'avantage fiscal670
- Bêta) La mise en oeuvre du taux réduit de TVA671
- b) La construction dans les régions situées outre-mer 672
- Alpha) La réduction d'impôt pour les investissements réalisés par des personnes physiques672
- Bêta) La réduction d'impôt pour les investissements réalisés dans le secteur du logement social675
- B - Le financement par la vente à bas prix d'habitations à loyers modérés (HLM)678
- 1 - Les conditions de la cession678
- a) Les conditions relatives au logement 678
- Alpha) La condition d'ancienneté678
- Bêta) Les normes de qualité679
- b) Les conditions relatives au cessionnaire 679
- Alpha) La vente de logements occupés679
- Bêta) La vente de logements vacants679
- 2 - La mise en oeuvre de la cession680
- a) L'initiative de l'opération 680
- b) La procédure 681
- Alpha) La décision d'aliéner681
- Bêta) Le prix de vente682
- c) Les obligations du cessionnaire 682
- Alpha) L'encadrement des conditions de location du bien682
- Bêta) L'encadrement de la revente du bien683
- C - Le financement par la dissociation du droit de propriété683
- 1 - La mise en oeuvre de l'investissement684
- 2 - La situation du locataire685
- Conclusion 687
- Annexes 691
- Annexe 1 693
- Annexe 2 Annexe de l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement 699
- Annexe 3 Annexe de l'arrêté du 22 décembre 2010 pour l'application de l'article 2 terdecies B de l'annexe III au Code général des impôts et relatif au classement des communes en zone A bis 723
- Annexe 4 Modèles de clauses 725
- Bibliographie733
- Index743
-
-
Origine de la notice:
- Electre
-
Disponible - 345.52 JOU
Niveau 3 - Droit
