La location meublée
Ses cadres juridique, financier et fiscal
Ses formes et mécanismes
Ses avantages et pièges
Gérard Vinson
Gualino
lextenso
Chapitre 1 Introduction13
Préambule13
1. Investir dans l'immobilier pour préparer l'avenir15
2. Se constituer des revenus avec l'immobilier locatif16
Chapitre 2 La location en meublé19
1. Une activité ancienne19
2. Un cadre juridique différencié en évolution20
3. De Airbnb aux résidences de personnes âgées22
4. Des locations meublées diverses23
¤ Location habituelle ou occasionnelle23
¤ Courts séjours ou résidence principale24
¤ Location directe à l'utilisateur ou location à un exploitant de résidence25
5. La location meublée et la propriété26
Chapitre 3 Le cadre juridique de la location meublée29
1. Une activité civile au plan juridique29
2. La création d'un logement meublé30
3. Les caractéristiques du logement32
4. Le mobilier33
5. Le contrat35
6. Une nouvelle approche38
Chapitre 4 Le cadre fiscal de la location meublée41
1. Une activité commerciale au plan fiscal41
¤ Les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)41
¤ La refonte fiscale de 200943
¤ Les limites de la location meublée44
¤ La location meublée indirecte46
2. Entreprise individuelle ou société de personnes46
3. Les catégories de loueurs en meublé48
¤ Le loueur en meublé professionnel48
¤ Le loueur en meublé non professionnel49
Loueurs exonérés50
Micro-entreprise51
Le dispositif Bouvard-Censi51
4. Les obligations comptables et fiscales du loueur en meublé52
¤ Le régime des micro-loueurs53
¤ Le régime réel simplifié55
¤ Le régime réel normal55
¤ La majoration de 25 % pour le calcul du revenu imposable56
5. La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)57
¤ Régime général : l'exonération57
¤ Les exceptions : prestations soumises à TVA57
¤ Taux applicable = 10 %59
¤ La récupération de la TVA d'acquisition59
¤ La franchise en base61
6. Les taxes locales62
¤ La Contribution économique territoriale (CET)62
¤ La taxe foncière64
¤ La taxe d'habitation65
¤ La Contribution sur les Revenus Locatifs66
¤ La taxe sur les loyers élevés des « micro-logements »66
Chapitre 5 Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)69
1. Définition69
2. Les investisseurs concernés70
3. La taxation des BIC de location meublée non professionnelle72
¤ Le choix du régime fiscal72
¤ Une comptabilité d'engagements73
¤ Le compte d'exploitation et les charges déductibles73
¤ L'imputation des amortissements75
¤ Le traitement des résultats82
¤ La comptabilisation des frais liés à l'acquisition des immeubles82
¤ La taxation des plus-values en cas de revente84
¤ La transmission du patrimoine85
¤ L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)86
4. Le régime social du LMNP86
Chapitre 6 La réduction d'impôt pour certaines résidences avec services89
1. Les résidences avec services89
2. Le montage des opérations92
¤ Des résidences en copropriété92
¤ Les spécificités du contrat de bail93
3. TVA ou droits d'enregistrement94
¤ Les opérations neuves et la TVA94
¤ Les opérations de refinancement et de réhabilitation96
4. Les aspects opérationnels de l'acquisition d'un produit packagé97
¤ L'acquisition en Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA)97
¤ L'acquisition en Vente d'Immeuble à Rénover (VIR)98
¤ Le financement de l'opération99
¤ L'utilisation privative des locaux99
5. La réduction d'impôt pour certaines résidences meublées : Bouvard-Censi100
¤ Les personnes concernées par la réduction d'impôt101
¤ Les résidences concernées par la réduction d'impôt101
¤ Les opérations concernées par la réduction d'impôt105
¤ Un engagement de location de 9 ans107
¤ Le montant de la réduction d'impôt108
¤ Contrepartie : la limitation de l'assiette des amortissements110
¤ Modalités d'application112
¤ Les cas de remise en cause de l'avantage fiscal112
Chapitre 7 Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)115
1. Un statut aux caractéristiques fiscales avantageuses, devenu marginal115
2. Les conditions à réunir pour bénéficier du statut116
¤ Les critères à respecter116
¤ Inscription au RCS : modalités pratiques117
¤ Condition de recettes : appréciation du seuil de 23 000 euros118
¤ Condition de revenus : montants à prendre en considération119
3. La taxation des BIC de location meublée professionnelle121
¤ Une comptabilité d'engagements121
¤ Le compte d'exploitation et les charges déductibles121
¤ La limitation des amortissements122
¤ Charges engagées avant le début d'activité122
4. Les autres atouts fiscaux du statut de LMP123
¤ La déduction des déficits sur le revenu global123
¤ L'exonération de la taxation des plus-values125
¤ L'allégement du coût de transmission du patrimoine128
¤ L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)130
5. Le régime social de loueur en meublé professionnel130
6. Les opérations « packagées »131
¤ Les frais d'acquisition132
¤ L'achat en VEFA ou en VIR133
7. La perte du statut et les mesures transitoires de 2009134
Chapitre 8 Le point de vue financier137
1. Compte d'exploitation : étude de cas137
¤ Les données de l'opération138
¤ Valeurs et ratios significatifs138
¤ Le compte d'exploitation140
2. Le financement d'une opération145
¤ Le crédit et l'effet de levier145
¤ L'adossement à un contrat de capitalisation147
¤ Le financement de la TVA150
3. Effort de trésorerie151
4. Approche financière de l'investissement156
¤ Notion de rendement locatif156
¤ Notion de valeur actuelle (VA)157
¤ Taux de Rendement Interne (TRI)158
¤ Notion de création nette de patrimoine160
5. Étude de cas - Simulations financières161
¤ Étude d'un cas type avec réduction d'impôt161
¤ Influence du rendement locatif167
¤ Influence de la réduction d'impôt169
¤ Influence de la comptabilisation des frais d'acquisition171
¤ Influence du type d'emprunt172
¤ Influence de la valeur de revente173
Chapitre 9 Devenir loueur en meublé - les étapes175
1. Définir son projet175
¤ Quand aurai-je besoin de revenus complémentaires176
¤ Quel montant investir ?176
¤ Rentabilité et tranquillité ?177
¤ Quelle organisation mettre en place pour héberger l'investissement ?177
¤ Quel support immobilier ?179
2. Rechercher l'investissement optimal180
¤ S'appuyer sur les réseaux et les professionnels180
¤ Évaluer les propositions180
¤ Se rendre compte par soi-même182
3. Réaliser l'opération182
¤ Mettre en place le financement182
¤ Créer les conditions d'une exploitation maîtrisée183
¤ Mise en location184
4. Faire évoluer sa situation patrimoniale185
¤ Le revente du bien185
¤ Le retour au régime de micro-loueur186
Chapitre 10 Les points clés d'une opération de location meublée187
1. La qualité du support immobilier188
2. Un calendrier des opérations adapté aux objectifs189
3. Des conditions d'exploitation réalistes190
4. Un montage juridique et fiscal performant191
Chapitre 11 Location nue ou location meublée195
1. La fiscalité de l'investissement locatif195
2. Le plafonnement des déductions197
¤ Principe197
¤ Dispositifs soumis au plafonnement198
¤ Conséquences199
3. La loi Pinel200
¤ Présentation200
¤ La réduction d'impôt Pinel201
4. Comparaison des dispositifs Bouvard et Pinel208
¤ Caractéristiques principales208
¤ Performances respectives210
¤ Perspectives210
Annexe213