Grand guide pratique de la copropriété
4e édition
Richard Scaglione
Maxima
Introduction17
Administration et organisation de la copropriété21
100 Animaux de compagnie
21
200 Carnet d'entretien
21
210 Informations obligatoires22
220 Informations complémentaires22
230 Tenue et actualisation du carnet d'entretien22
240 Consultation du carnet d'entretien23
300 Mutations
24
310 Présentation générale des mutations24
320 Déroulement d'une mutation de lot27
321 Article 20 de la loi du 10 juillet 196527
330 Loi Carrez et autres diagnostics29
331 Loi Carrez29
332 Diagnostic technique amiante actualisé30
333 Plomb30
334 Termites31
335 Gaz31
336 État des risques naturels et technologiques31
345 L'état daté et le pré-état daté32
350 L'avis de mutation34
355 L'opposition35
360 Effet de la notification de la mutation37
365 Les créances garanties37
366 Créances exigibles37
367 Cas du vendeur38
368 Cas de l'acquéreur38
370 Libération des fonds39
380 Droit de priorité en cas de vente de parking privatif39
400 Immatriculation des copropriétés - Fiche synthétique
40
410 Immatriculation des copropriétés40
420 Fiche synthétique42
500 Locations
44
510 Droit d'information46
600 Parkings pour vélos
47
700 Parties communes et privatives des bâtiments
47
710 Les différentes catégories de parties communes et privatives47
720 Les parties communes48
721 Les canalisations49
722 Les combles50
723 La loge de gardien50
724 Les balcons et terrasses50
725 Les droits des copropriétaires sur les parties communes52
730 Parties communes spéciales53
735 Droit de jouissance sur une partie commune54
740 Travaux sur une partie commune grevée d'un droit de jouissance55
745 Appropriation de parties communes55
750 Responsabilité du syndicat des copropriétaires56
760 Les parties privatives56
765 Définition56
766 Parties privatives les plus usuelles57
767 Parties privatives en regard de la jurisprudence58
768 Division de lots privatifs58
800 Personnel, gardien, concierge
59
810 Généralités59
815 Classification des postes de travail et des qualifications professionnelles61
820 Amplitude de travail67
825 Astreinte de nuit68
830 Rémunération du personnel68
831 Principes généraux68
832 Le bulletin de paie70
833 Logement de fonction, avantages en nature et taxe d'habitation71
834 Réduction générale des cotisations patronales sur les bas salaires74
835 Le Titre Emploi Service Entreprise74
837 Travaux spécialisés et qualifiés75
840 Congés annuels75
842 Formation des gardiens, concierges et employés d'immeubles76
845 Suppression du poste de gardien ou concierge77
850 Responsabilité du syndic78
900 Règlement de copropriété
79
910 Contrat de départ79
920 Modification du règlement de copropriété80
921 Incidences de la modification du règlement de copropriété sur les mutations80
925 Adaptation des règlements de copropriété81
930 Le sol en copropriété82
940 Analyse d'un règlement de copropriété82
941 Introduction82
942 Les servitudes83
943 État descriptif de division (EDD)85
944 Informations sur les tantièmes de copropriété et de charges86
945 Parties communes88
946 Parties privatives89
950 La destination de l'immeuble90
951 Les principales destinations90
952 Immeuble à usage exclusif d'habitation90
953 Immeuble d'habitation avec dérogation d'usage professionnel90
954 Usage mixte91
955 Usage professionnel ou usage commercial déterminé91
956 Enseignes et plaques professionnelles91
960 Droits et obligations des propriétaires et occupants92
965 Modifications, subdivisions, réunions92
970 Travaux effectués par les copropriétaires93
975 Occupation93
980 Changement d'affectation94
990 Bruits, nuisances sonores95
995 Sanctions pour troubles de voisinage95
1000 Jardins à jouissance privative
97
1010 Garages et box98
1015 Locations et locations meublées99
1020 Sanction pour non-respect de la destination de l'immeuble99
1025 Clause d'aggravation des charges100
1030 Exemples de clauses d'aggravation des charges101
1035 Clauses pénales102
Exemples de clauses pénales102
1040 Clauses illicites103
Exemples de clauses illicites105
1050 Charges communes106
1055 Les frais et dépenses d'administration et de gestion commune106
1060 Répartition des charges communes107
1065 Règlement des charges, provisions, fonds de prévoyance et garantie108
1100 Le syndicat des copropriétaires
109
1150 Les syndicats secondaires109
1155 Objet du syndicat secondaire110
1160 Assemblées générales111
1165 Conseil syndical111
1175 Modification du règlement de copropriété111
1200 SHON et SHOB
112
1210 Surface de plancher112
1215 Emprise au sol113
L'assemblée générale117
2000 Généralités
117
2005 Convocation de l'assemblée générale de la copropriété118
2010 Principes généraux118
2020 Destinataires de la convocation119
2025 Cas des époux copropriétaires120
2030 Modalités d'envoi de la convocation121
2035 Délai de convocation123
2040 Délai de convocation réduit124
2045 Sanction en cas de non-respect du délai124
2050 Informations préalables et pièces à joindre aux convocations125
2051 L'indication du lieu de la réunion125
2052 L'indication de la date et de l'heure de la réunion125
2053 L'indication de l'ordre du jour126
2054 L'indication des modalités de consultation des pièces justificatives des charges126
2060 Les projets de résolutions127
2061 Cas général127
2062 Les travaux129
2065 Les projets de résolutions émis par les copropriétaires130
2100 Majorités des articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1
131
2110 Précisions sur la notion de quorum131
2115 Les tantièmes de copropriété et de charges132
2120 Les différentes majorités132
2125 Majorité de l'article 24133
2126 Principales résolutions à voter à l'article 24133
2130 L'article 25135
2132 L'article 25-1135
2134 Principales résolutions à voter à l'article 25136
2140 Majorité de l'article 26138
2145 L'article 26-1138
2146 Principales résolutions à voter à la majorité de l'article 26139
2150 Article 26 - Unanimité140
2151 Cas où l'unanimité est requise140
2200 L'ordre du jour de l'assemblée générale : les résolutions
141
2210 Principes généraux141
2220 Formalisme concernant les demandes des copropriétaires142
2230 Sanctions en cas de manquement aux règles légales144
2240 Composition de l'ordre du jour144
2245 Les questions administratives145
Sanction pour non ouverture du compte bancaire séparé149
2250 Les travaux152
2255 Autres questions mises à l'ordre du jour157
2260 Analyse des résolutions contenues dans la convocation159
2300 L'organisation de l'assemblée générale
162
2305 Modalités de participation aux assemblées générales162
2310 Les mandats163
2320 Principes de représentation163
2330 Nombre de pouvoirs164
2340 Personnes pour lesquelles les délégations sont prohibées165
2350 Pouvoirs en blanc165
2360 Cas des indivisions166
2370 Cas des époux167
2380 Sanction pour non-respect des règles de représentation167
2400 Feuille de présence
167
2410 Généralités167
2420 Mentions que la feuille de présence doit contenir168
2430 Communication de la feuille de présence168
2500 Le bureau de l'assemblée générale
169
2510 Désignation du président de l'assemblée générale169
2512 Rôle du président de l'assemblée générale170
2515 Les scrutateurs171
2516 Rôle des scrutateurs171
2520 Le secrétaire de séance de l'assemblée générale172
2521 Rôle du secrétaire de séance172
2600 Le procès-verbal de l'assemblée générale
173
2610 Généralités173
2615 Les décisions abusives174
2620 Cas où l'assemblée peut revenir sur le vote d'une décision175
2625 Modalités de vote des décisions et retranscription175
2626 Modalités pratiques de vote176
2627 Réduction des voix d'un copropriétaire majoritaire178
Conséquences de la non-observation de la réduction des voix180
2630 Mentions concernant le vote à porter sur le procès-verbal180
2635 Validité du procès-verbal181
2640 Irrégularité du procès-verbal181
2645 Conséquences du non-respect des mentions obligatoires182
2650 Signature du procès-verbal182
2655 Registre des procès-verbaux183
2660 Exemple de procès-verbal (résumé)183
2700 Notification des décisions de l'assemblée générale et recours
204
2710 Notification du procès-verbal204
2711 Personnes pouvant notifier205
2712 Délai pour notifier205
2713 Forme de la notification206
2800 Contestation des décisions d'une assemblée générale
206
2810 Copropriétaires pouvant contester et délai de recours207
2820 Cas particuliers relatifs à certains collectifs de copropriétaires209
2830 Procédure de contestation d'une décision ou d'une assemblée générale210
2900 Les prescriptions
211
2910 Principes généraux211
2920 Les délais de prescription212
2925 Suspension et interruption du délai de prescription212
2930 Les causes de suspension et d'interruption213
2940 La prescription de 2 mois213
2950 La prescription de 5 ans (de droit commun)214
2960 La prescription de 10 ans sur les actions personnelles214
2965 La prescription de 10 ans sur les actions réelles215
2970 Prescription acquisitive ou usucapion216
Les assurances221
3100 Assurance « dommages-ouvrage »
221
3110 Présentation générale221
3111 La garantie décennale221
3112 La garantie de parfait achèvement223
3113 La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale224
3120 Dommages-ouvrage, assurance à frais avancé et de recours226
3130 Dommages couverts par la garantie décennale227
3131 Atteinte à la solidité227
3132 Impropriété de l'ouvrage à sa destination228
3133 Exclusions du champ d'application de l'assurance « dommages-ouvrage »228
3134 Les désordres évolutifs229
3140 Procédure de déclaration du sinistre229
3150 Délais légaux concernant la gestion des sinistres « dommages-ouvrage »232
3200 Assurance multirisque immeuble
234
3210 Généralités234
3220 Analyse d'une prime d'assurance multirisque236
3230 Principe absolu quant à l'indemnisation par l'assurance237
3240 Biens systématiquement non garantis237
3245 Cas où la garantie ne joue pas237
3250 Contrats particuliers238
3255 Contrat d'assurance « À Périls Dénommés »238
3260 Contrat d'assurance « Tous Risques Sauf »238
3265 Cas de l'assurance « Propriétaire non occupant »239
3270 Responsabilité civile des membres du conseil syndical239
3275 Défense et recours - Protection Juridique240
3280 Les principales garanties des contrats multirisques240
3285 Dégât des eaux241
3286 La convention CIDRE243
3287 La convention Cide Cop244
3288 Prise en charge des dommages244
3290 Garantie vol245
3291 Frais et pertes divers245
3292 Pertes indirectes245
3295 Déclaration du sinistre246
3300 Réponses possibles de l'assureur
246
3305 L'expert d'assuré247
3310 La vétusté248
3320 Garantie valeur à neuf249
3330 Les franchises251
3335 Résiliation du contrat pour « majoration supérieure à l'indice »251
Les charges255
4100 Charges relevant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
255
4110 Présentation générale255
4120 Les charges communes générales256
4130 Les charges administratives257
4131 Les honoraires du syndic257
4132 Les assurances multirisques et responsabilité civile257
4133 Les frais d'assemblées générales258
4140 Les charges concernant les gardiens, concierges et employés d'immeubles258
4150 Les charges d'électricité259
4160 Les charges d'entretien et de réparations sur les parties communes260
4165 Les charges d'entretien des espaces verts261
4170 Impôts et taxes262
4175 Interphones et digicodes262
4180 Nettoyage263
4185 Procédures judiciaires263
4186 Cas particulier d'un procès opposant un copropriétaire au syndicat264
4190 Vide-ordures264
4200 Les charges communes spéciales
264
4210 Généralités264
4211 Antennes analogiques et paraboliques267
4212 Ascenseurs267
4213 Chauffage268
4214 Eau froide269
4215 Eau chaude collective271
4216 Piscine272
4220 Cas particuliers273
4225 Les balcons et terrasses273
4230 Escaliers274
4235 Garages, box et parkings en sous-sol275
4240 Parkings extérieurs276
4245 Répartition des charges par bâtiment276
4250 Locaux indépendants276
4255 Particularités concernant la répartition des charges277
4260 L'action en révision277
4265 L'action en nullité278
4300 Recouvrement des charges
279
4310 Généralités279
4320 Procédure amiable de recouvrement des charges281
4325 Procédure contentieuse de recouvrement des charges282
4330 Personnes pouvant faire l'objet d'une procédure282
4331 Cas des époux282
4332 Lot en indivision283
4333 Lot grevé d'usufruit283
4335 Points à vérifier avant toute action contentieuse284
4340 L'injonction de payer286
4345 L'hypothèque286
4350 La saisie immobilière288
4355 Les juridictions compétentes289
4360 Sanctions possibles290
4365 Frais de procédure290
4370 Frais dus à des intervenants extérieurs291
4400 Réduction des charges
291
4410 Les charges non maîtrisables292
4420 Les charges maîtrisables294
4425 Généralités sur le contrôle des contrats294
4430 Contrats sur lesquels porteront les actions295
4431 Contrat d'ascenseurs295
4432 Contrat d'assurance multirisque295
4433 Le poste chauffage296
4434 Contrat des compteurs d'eau299
4435 Contrat d'entretien des espaces verts301
4436 Contrat d'entretien des parties communes (ou contrat de nettoyage)302
4437 Contrats de portes de garages, de portail et de coupe-feu303
4438 Contrat de dératisation303
4439 Dépenses d'électricité304
La comptabilité et le contrôle des comptes307
5100 Comptabilité de base en copropriété
307
5110 Principes de base de la comptabilité307
5115 Règles comptables applicables aux copropriétés308
5116 Durée de l'exercice comptable309
5117 Principe de la comptabilité d'engagement309
5118 Charges et produits des opérations courantes et exceptionnelles310
5119 L'individualisation des exercices311
5120 La comptabilité en partie double312
5125 Les principaux comptes utilisés en copropriété312
5126 Les avances313
5127 Les provisions313
5128 Comptabilisation des subventions320
5130 Les fournisseurs321
5131 Les copropriétaires323
5132 La classe 46 « Débiteurs et créditeurs divers »326
5133 La classe 47 « Comptes d'attente »326
5134 Les comptes de régularisations327
5135 Les comptes financiers327
5136 Les comptes de charges328
5137 Les comptes de produits330
5200 Annexes comptables
331
5210 Annexe 1 : État financier après répartition à la clôture de l'exercice332
5220 Annexe 2 : Compte de gestion général de l'exercice clos335
5230 Annexe 3 : Le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice336
5240 Annexe 4 : Compte de gestion pour travaux338
5250 Annexe 5 : État des travaux339
5300 Vérification de la comptabilité et de la gestion de la copropriété
340
5310 Présentation générale340
5320 Opérations de contrôle concernant les factures342
5330 Vérification des factures et justificatifs343
5340 Vérification du paiement des factures344
5345 Contrôle du versement des recettes par les locataires345
5350 Contrôle de l'état financier, des dettes et des créances345
5355 Contrôle de l'état de rapprochement346
5360 État des procédures judiciaires347
5365 Contrôles complémentaires347
Le conseil syndical et le syndic de copropriété351
6100 Le conseil syndical
351
6110 Généralités351
6120 Désignation des membres du conseil syndical352
6125 Principes352
6130 Personnes non éligibles au conseil syndical352
6135 Modalités de désignation des membres du conseil syndical353
6140 Membres suppléants354
6145 Cas particuliers354
6146 Carence de conseil syndical354
6147 Démission d'un membre du conseil syndical356
6148 Révocation d'un membre du conseil syndical356
6150 Élection du président du conseil syndical357
6155 Organisation interne et fonctionnement du conseil syndical357
6160 Rôle du conseil syndical359
6165 Mission de contrôle exercée par le conseil syndical360
6170 Assistance du conseil syndical au syndic de copropriété362
6175 Préparation de l'assemblée générale363
6180 Prérogatives du conseil syndical363
6185 Délégation de l'assemblée générale364
6190 Responsabilité du conseil syndical365
6200 Le syndic de copropriété
366
6210 Généralités366
6215 Désignation du syndic367
6220 Le syndic non professionnel, dit « bénévole »369
6230 Majorités nécessaires pour la désignation du syndic370
6240 Syndic Judiciaire372
6245 Administration provisoire372
6250 Mandataire ad hoc373
6251 Statut du mandataire ad hoc375
6252 Mission du mandataire ad hoc377
6255 Mise en cause de la responsabilité du syndic379
6260 Fin du mandat de syndic382
6265 Changement de syndic : passation des pouvoirs383
6270 Le contrat du syndic384
6275 Généralités384
6280 Liste des prestations contractuelles avant la loi ALUR384
6281 Prestations comprises dans les honoraires de base385
6282 Prestations non comprises dans les honoraires de base389
6285 Analyse du contrat de syndic391
6300 Les obligations du syndic
423
6310 Administration de l'immeuble - Principes généraux423
6315 Espace en ligne accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires427
6320 Aspect technique opérationnel de la mission de syndic429
6330 Rôle du syndic dans les actions judiciaires430
6390 Prestations hors mission du syndic432
Les finances437
7100 Avances de trésorerie
437
7110 Avances permanentes de trésorerie (anciennement fonds de roulement)437
7120 Avances pour travaux au titre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965438
7125 Cas particulier de paiement différé des travaux d'amélioration439
7130 Avances de trésorerie à caractère ponctuel439
7140 Différence entre les provisions sur charges et les avances440
7200 Budget prévisionnel
440
7210 Généralités440
7215 Stratégie à suivre pour élaborer le budget prévisionnel441
7220 Versement des provisions443
7230 Analyse du budget prévisionnel444
7235 Analyse d'un exemple de budget prévisionnel445
7240 Dépenses exclues du budget prévisionnel448
7250 Taux de TVA450
7300 Emprunts collectifs
452
7310 Règle de base452
7325 Cautionnement453
Les travaux, l'entretien et la sécurité457
8100 Diagnostic technique global
457
8110 Loi de transition énergétique458
8112 Analyse de la loi sur la transition énergétique460
8115 Fonds pour travaux461
8117 Les subventions et autres aides financières463
8120 L'audit énergétique465
8130 Anticiper sur les travaux d'entretien467
8200 Ascenseurs
468
8210 Information concernant la loi SAE (Sécurité des Ascenseurs Existants)468
8220 Mise en conformité des ascenseurs avant le 3 juillet 2018469
8230 Coût des contrats d'ascensoriste472
8240 Changement d'ascensoriste473
8300 Chauffage
474
8310 Les différents types de contrats de chauffage474
8320 Les frais individuels de chauffage475
8330 Autres frais de chauffage475
8340 Les répartiteurs de chaleur475
8350 Les périodes de chauffage et températures légales477
8400 Étanchéité
478
8500 Extincteurs et blocs de secours
479
8510 Les extincteurs480
8520 Les blocs de secours481
8530 Les plans d'accès482
8540 Cas particulier des immeubles de grande hauteur (IGH)482
8600 Loi Châtel
483
8700 Maître d'ouvrage - Maître d'ouvrage délégué - Maître d'oeuvre
485
8710 Maître d'ouvrage en copropriété485
8720 Maître d'ouvrage délégué ou mandataire en copropriété486
8730 Maître d'oeuvre488
8740 Syndic et maîtrise d'oeuvre489
8800 Ravalement
491
8810 Aspect technique du ravalement491
8820 Aspect juridique du ravalement495
8900 Réception des travaux, livraison et prise de possession
496
8910 La livraison de l'ouvrage496
8915 La réception des travaux497
Les petites copropriétés501
9000 Dispositions relatives aux petites copropriétés
501
Remerciements503
Index505