Précis fiscal de l'immobilier d'entreprise
Philippe Rebattet
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Liste des abréviationsIX
Avant-proposXI
Préface de la 1re éditionXIII
Introduction1
Première partie
L'acquisition de l'immeuble
Titre 1 : Le droit d'enregistrement5
Chapitre 1 : La formalité d'enregistrement7
Section 1 : Principes généraux7
§ 1. - Champ d'application7
§ 2. - Les différentes formalités8
A. - La formalité fusionnée8
B. - Formalité autonome de l'enregistrement8
C. - Formalité autonome de publicité foncière9
Section 2 : Calcul et règlement des droits9
§ 1. - Le règlement des droits9
§ 2. - Le calcul des droits10
Chapitre 2 : Règles générales du droit de vente13
Section 1 : Champ d'application du droit de vente13
Section 2 : Calcul du droit de vente14
§ 1. - Assiette14
A. - Généralités14
B. - Cas particuliers15
§ 2. - Taux16
Section 3 : Régimes de faveur17
§ 1. - Achats d'immeubles pour lesquels le vendeur a été soumis de plein droit à la TVA sur le prix total17
A. Champ d'application17
B. - Conditions d'application18
C. - Taux18
§ 2. - Achats avec l'engagement de revendre18
A. - Champ d'application18
B. - Conditions d'application19
C. - Taux réduit20
D. - Non-respect de l'engagement de revendre20
E. - Substitution d'engagement20
§ 3. - Achats avec l'engagement de construire21
A. - Champ d'application21
B. - Conditions d'application22
1° Les conditions de l'engagement de construire22
2° Le sort des engagements de construire dans les mutations successives23
C. - Non-respect de l'engagement de construire23
D. - Substitution d'engagement24
E. - Combinaison des engagements24
Section 4 : synthèse24
§ 1. - Terrain à bâtir24
A. - Présentation des différentes hypothèses24
1° Vendeur assujetti/acheteur assujetti24
2° Vendeur non assujetti/acheteur non assujetti25
3° Vendeur non assujetti/acheteur assujetti25
4° Vendeur non assujetti/acheteur non assujetti25
B. - Tableau de synthèse26
§ 2. - Vente de terrains qui ne sont pas de terrains à bâtir26
A. - Présentation des différentes hypothèses26
1° Vendeur assujetti ou non/Acheteur assujetti26
2° Vendeur assujetti ou non/Acheteur non assujetti26
B. - Tableau de synthèse27
§ 3. - Vente d'un immeuble neuf27
A. - Présentation des différentes hypothèses27
1° Vendeur assujetti/acheteur assujetti ou non assujetti27
2° Vendeur assujetti/acheteur non assujetti27
3° Vendeur non assujetti/acheteur assujetti28
4° Vendeur non assujetti/acheteur non assujetti28
B. - Tableau de synthèse28
§ 4. - Vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans28
A. - Présentation des différentes hypothèses28
1° Vendeur assujetti ou non/Acheteur assujetti28
2° Vendeur assujetti ou non/Acheteur non assujetti29
B. - Tableau de synthèse28
Section 5 : La contribution de sécurité immobilière29
§ 1. - Champ d'application29
§ 2. - Taux30
Chapitre 3 : Le bail commercial31
Section 1 : Baux soumis à l'enregistrement31
Section 2 : Baux soumis aux droits de mutation31
§ 1. - Baux à durée illimitée ou à vie d'immeubles31
§ 2. - Baux à durée limitée d'immeubles32
Chapitre 4 : Les cessions de titres sociaux33
Section 1 : Formalités de l'enregistrement33
Section 2 : Taxation33
§ 1. - Régime général33
§ 2. - Régimes dérogatoires34
§ 3. - Le régime particulier des sociétés à prépondérance immobilière34
A. - Les droits d'enregistrement35
B. - Les modalités d'enregistrement35
Titre 2 : La taxe sur la valeur ajoutée immobilière37
Chapitre 1 : Généralités39
Section 1 : Champ d'application39
§ 1. - Les assujettis39
A. - Définition de l'assujetti39
B. - Les non-assujettis40
C. - Territorialité40
§ 2. - La définition des biens immobiliers et droits assimilés41
A. - Champ d'application41
B. - La notion de droits réels immobiliers41
C. - La notion de droits relatifs aux promesses de vente42
D. - La notion de propriété fiduciaire42
E. - Droits sociaux43
§ 3. - Livraison43
A. - Opérations réalisées dans le cadre d'une activité économique43
1° Livraison à titre onéreux43
2° Livraison à soi-même d'immeuble neuf45
B. - Opérations réalisées hors d'une activité économique45
Section 2 : Calcul et paiement45
§ 1. - Assiette de la texte sur la valeur ajoutée45
A. - Livraisons d'immeubles45
1° Prix total de cession45
2° La marge comme assiette de la taxe sur la valeur ajoutée46
B. - Livraison à soi-même48
§ 2. - Taux d'imposition48
§ 3. - Fait générateur, exigibilité48
§ 4. - Le redevable49
§ 5. - Synthèse de la réforme50
Chapitre 2 : Livraison de terrains55
Section 1 : Terrain à bâtir55
§ 1. - Nouvelle définition du terrain à bâtir55
A. - Une définition objective du terrain à bâtir55
B. - Cas particuliers57
§ 2 - Le contenu du régime de la taxe sur la valeur ajoutée57
A. - Le vendeur est assujetti57
B. - Le vendeur n'est pas assujetti59
Section 2 : Vente de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir59
§ 1. - Définition59
§ 2. - Le régime de la taxe sur la valeur ajoutée60
A. - Le vendeur est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée60
B. - Le vendeur n'est pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée60
Chapitre 3 : Livraison d'immeubles61
Section 1 : Immeubles neufs61
§ 1. - Définition61
§ 2. - Mutations réalisées par un assujetti63
§ 3. - Vente par un non-assujetti64
Section 2 : Vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans64
§ 1. - Vente par un assujetti64
A. - Principe64
B. - Option à la TVA64
§ 2. - Vente par un non-assujetti65
Chapitre 4 : Les apports67
Section 1 : Apport et taxe sur la valeur ajoutée67
§ 1. - Les apports soumis à la taxe sur la valeur ajoutée67
§ 2. - Les apports et les droits d'enregistrement68
A. - Les apports soumis à la taxe sur la valeur ajoutée68
B. - Les apports non soumis à la taxe sur la valeur ajoutée69
Section 2 : Transmission d'une universalité de biens69
Section 3 : Régularisation de déductions de taxe sur la valeur ajoutée antérieurement pratiquées70
Chapitre 5 : Livraison à soi-même71
Section 1 : Champ d'application71
§ 1. - Champ d'application général71
§ 2. - Livraison à soi-même de l'immeuble neuf72
A. - Personnes concernées72
B. Immeubles concernés72
Section 2 : Modalités d'imposition de la livraison à soi-même de l'immeuble neuf73
§ 1. - Redevable73
§ 2. - Modalités de calcul73
§ 3. - Régime des déductions75
§ 4. Fait générateur et exigibilité75
§ 5. Déclarations et paiement75
Chapitre 6 : Transferts d'universalité77
Section 1 : Champ d'application de l'article 257 bis du code général des impôts78
§ 1. - Application de l'article 257 bis du Code général des impôts78
A. - Définition de l'universalité totale ou partielle des biens78
1° Les transferts d'une activité professionnelle ou d'éléments susceptibles d'exploitation autonome78
2° Les transferts d'immeubles loués à la taxe sur la valeur ajoutée79
B. - Biens concernés80
C. - Conditions liées aux parties à la transmission81
D. - Conditions formelles81
§ 2. - Non-application du régime82
Section 2 : Conséquences de l'application du régime83
§ 1. - Conséquences de l'application de l'article 257 bis du Code général des impôts83
A. - Contenu du transfert au regard de la taxe sur la valeur ajoutée83
1° La dispense de taxe sur la valeur ajoutée83
2° Les régularisations83
3° Détaxation des dépenses du transfert84
B. - Droits de mutation84
§ 2. - Conséquences de la non-application de l'article 257 bis du Code général des impôts85
A. - Le transmetteur n'a pas la qualité d'assujetti85
B. - Le transmetteur a la qualité d'assujetti85
Chapitre 7 : Régime des droits à déduction87
Section 1 : Droit à déduction dans le cadre d'une activité économique87
§ 1. - Conditions d'exercice du droit à déduction88
A. - Conditions formelles88
B. - Conditions de fond88
1° Lien direct et immédiat88
2° Conditions de temps89
3° Mention de la taxe déductible sur les déclarations90
4° Remise en cause de la déduction90
§ 2. - Détermination du quantum de la taxe déductible90
A. - Le coefficient d'assujettissement91
B. - Coefficient de taxation92
C. Coefficient d'admission93
D. - Coefficient de déduction94
Section 2 : La régularisation des déductions94
§ 1. - Immeuble immobilisé94
A. - Régularisations annuelles94
B. - Régularisations globales96
1° Définition des régularisations globales96
2° Les cas de régularisations96
§ 2. - Immeuble en stock99
A. - Régularisations99
B. - Régime particulier de l'immeuble utilisé dans l'attente de sa revente99
Section 3 : Droit à déduction des assujettis occasionnels100
Section 4 : Modalités d'exercice du droit à déduction101
§ 1. - Imputation101
§ 2. - Remboursement du crédit non imputable101
A. - Périodicité de la demande de remboursement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée101
1° Remboursement mensuel101
2° Remboursement trimestriel101
3° Formalisme du remboursement102
4° Conséquences du remboursement102
B. - Modalités spécifiques de remboursement103
1° Redevables placés sous le régime simplifié103
2° Les entreprises qui ont renoncé aux modalités simplifiées de liquidation103
3° Redevables perdant cette qualité103
4° Transfert d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée en cas de « fusion-absorption », ou de dissolution sans liquidation de sociétés103
Chapitre 8 : Le régime des locations105
Section 1 : Champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée105
§ 1. - Principes généraux105
§ 2. - Locations d'immeubles ou de terrains aménagés106
§ 3. - Locations de locaux nus et de terrains non aménagés106
A. - Imposition106
B. - Option à la taxe sur la valeur ajoutée107
1° Champ d'application107
2° Formes de l'option109
3° Durée de l'option110
4° Effets de l'option111
5° Conséquences du changement de situation locative pendant la durée de l'option111
§ 4. - Locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules112
Section 2 : Modalités d'imposition113
§ 1. - Base d'imposition113
§ 2. - Fait générateur et exigibilité114
§ 3. - Taux115
§ 4. - Déductions115
Chapitre 9 : Paiement de la taxe sur la valeur ajoutée117
Section 1 : Assujettis habituels117
§ 1. - Régime réel normal117
§ 2. - Régime réel simplifié118
§ 3. - Régime des micro-entreprises119
Section 2 : Lieu d'imposition120
Deuxième partie
La détention de l'immeuble
Titre 1 : Les choix de la détention123
Chapitre 1 : Les opportunités de choix de la détention au regard de la propriété125
Section 1 : L'immeuble maintenu dans le patrimoine privé126
§ 1. - Aspects juridiques126
§ 2. - Aspects fiscaux et économiques127
Section 2 : L'immeuble inscrit à l'actif du bilan128
§ 1. - Avantages juridiques et fiscaux128
A. - Aspects juridiques128
B. - Aspects de l'impôt sur les sociétés128
§ 2. - Les particularités de la détention dans le patrimoine privé de l'entrepreneur individuel129
A. - Maintien de l'immeuble dans le patrimoine privé130
1° La détention par une société civile immobilière130
2° Le maintien dans le patrimoine privé130
B. - Inscription de l'immeuble à l'actif du bilan131
Section 3 : Détention dans un schéma de « groupe »132
§ 1. - Acquisition par une holding soumise à l'impôt sur les sociétés132
A. - Aspects juridiques132
B. - Aspects fiscaux132
1° Pendant la phase de détention et sans distribution132
2° Lors de la cession et de la distribution133
§ 2. - Acquisition par une société translucide détenue par une société soumise à l'impôt sur les sociétés133
Chapitre 2 : Les opportunités de choix au regard du bail commercial135
Section 1 : Revenus135
§ 1. - BIC/IS135
§ 2. - Revenus fonciers135
Section 2 : Dépôt de garantie135
Section 3 : Droit d'entrée ou pas-de-porte136
§ 1. - Définition136
§ 2. - Les formes du droit d'entrée136
§ 3. - Travaux mis à la charge du preneur138
§ 4. - Imposition selon les régimes139
Section 4 : Indemnité d'éviction139
§ 1. - En ce qui concerne le bailleur139
§ 2. - En ce qui concerne le preneur141
Chapitre 3 : Crédit-bail immobilier143
Section 1 : Le crédit-bail immobilier en tant qu'acte144
Section 2 : Règles applicables en cours de contrat144
§ 1. - Situation du preneur144
§ 2. - Situation du bailleur145
Section 3 : La levée de l'option d'achat146
§ 1. - Situation du preneur146
§ 2. - Situation du bailleur149
§ 3. - Le régime de la mutation150
A. - Régime applicable en matière de TVA150
B. - Régime applicable en matière de droits de mutation150
Section 4 : La cession du contrat de crédit-bail immobilier150
§ 1. - La cession du contrat de crédit-bail immobilier en tant qu'acte151
§ 2. - La situation du cédant151
§ 3. - La situation du cessionnaire152
Section 5 : Lease-back d'immeubles152
Chapitre 4 : Bail à construction et bail emphytéotique155
Section 1 : Le bail à construction155
§ 1. - La fiscalité applicable lors de la conclusion du bail à construction155
A. - Taxe sur la valeur ajoutée155
1° Le principe de l'exonération de la TVA155
2° Option à la TVA156
B. - La taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière157
§ 2. - La fiscalité applicable pendant la durée du bail à construction157
A. - La fiscalité applicable au bailleur157
B. - La fiscalité applicable au preneur158
C. - La cession des droits du bailleur ou du preneur en cours de bail158
1° Cession du droit du bailleur158
2° Cession du droit du preneur158
§ 3. - L'extinction du bail à construction159
A. - Retour des immeubles au bailleur en fin de bail159
B. - La résiliation anticipée du bail159
C. - La cession du terrain au preneur159
Section 2 : Bail emphytéotique160
§ 1. - La conclusion du bail et la vie du bail161
A. - La taxe de publicité foncière161
B. - Taxe sur la valeur ajoutée161
C. - La contribution de sécurité immobilière161
§ 2. - Cession des droits des parties162
§ 3. - La résiliation du bail emphytéotique162
Chapitre 5 : Fiducie et Trust163
Section 1 : Fiducie163
§ 1. - Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés164
A. - Constituant exerçant une activité professionnelle164
1° Principe de la neutralité164
2° Constitution de la fiducie164
3° Déroulement de la fiducie165
4° Fin de la fiducie166
B. - Constituant agissant dans le cadre de son patrimoine privé167
1° Constitution167
2° Déroulement167
3° Fin de la fiducie168
§ 2. - Enregistrement et impôt sur la fortune168
A. - Enregistrement168
1° Constitution de la fiducie168
2° Déroulement169
3° Fin de la fiducie169
B. - Impôt sur la fortune170
§ 3. - Taxe sur la valeur ajoutée170
§ 4. - Impôts directs locaux171
A. - Droit commun171
B. - Contribution économique territoriale171
C. - Taxe foncière172
Section 2 : Trust172
§ 1. - Définition du trust172
A. - Définition juridique172
B. - Définition fiscale173
§ 2. - Imposition aux droits de mutation des transmissions à titre gratuit173
A. - Champ d'application173
B. - Modalités de taxation174
§ 3. - Imposition de la détention du patrimoine composant le trust175
A. - Principe de taxation à l'ISF175
B. - Prélèvement en cas de défaut de déclaration à l'ISF176
§ 4. - Obligation déclarative des trusts177
§ 5. - Exonération d'impôt sur le revenu des produits réinvestis dans les trusts177
Titre 2 : La fiscalité des particuliers179
Chapitre 1 : Revenus fonciers181
Section 1 : Champ d'application181
§ 1. - Territorialité181
§ 2. - Définition des revenus fonciers181
A. - Les revenus tirés de la location181
1° Les revenus tirés des propriétés bâties et des biens assimilés182
2° Les revenus tirés des propriétés non bâties183
3° Les limites avec les autres revenus183
B. - Les revenus tirés de propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance184
1° Principe de la taxation184
2° Exonérations184
§ 3. - Les personnes imposables185
A. - Personnes physiques185
B. - Personnes morales185
C. - Les cas particuliers186
1° Le démembrement du droit de propriété186
2° L'indivision188
Section 2 : Les régimes d'imposition188
§ 1. - Le régime réel d'imposition189
A. - Champ d'application du régime réel189
B. - Modalités de détermination du revenu net foncier189
1° Revenu brut189
2° Charges déductibles190
C. - Imputation des déficits196
1° Modalités d'imputation des déficits196
2° La remise en cause du principe de l'imputation des revenus fonciers sur le revenu global198
D. - Obligations déclaratives des contribuables200
§ 2. - Le régime du micro-foncier200
A. - Champ d'application du micro-foncier200
B. - Modalités de détermination du revenu net foncier201
Chapitre 2 : La location équipée203
Section 1 : Champ d'application203
§ 1. - Quelles sont les locations pouvant bénéficier du régime de la location équipée ?203
§ 2. - Quels équipements faut-il louer pour bénéficier du statut ?205
Section 2 : Modalités d'imposition206
§ 1. - La location équipée : un paradis fiscal ?206
§ 2. - Régime micro-bic207
§ 3. - Régime réel207
§ 4. - Plus-values208
§ 5. - Déficit208
A. - Imputation sur le revenu global208
B. - Définition générale de l'activité professionnelle209
1° Participation aux actes nécessaires à l'activité209
2° Participation personnelle, continue et directe210
3° Quelles sont les modalités d'imputation des déficits provenant d'activités exercées à titre non professionnel ?211
Section 3 : Taxe sur la valeur ajoutée212
Section 4 : L'impôt sur la fortune et la location équipée213
Chapitre 3 : Prélèvements sociaux215
Section 1 : La contribution sociale généralisée (CSG)215
§ 1. - Contribution sociale sur les revenus d'activité et les revenus de remplacement215
§ 2. - Contribution sociale sur les revenus du patrimoine216
§ 3. - Contribution sociale sur les produits de placements217
Section 2 : La contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)218
§ 1. - Contribution sur les revenus d'activité et de remplacement218
§ 2. - Contribution sur les revenus du patrimoine218
§ 3. - Contribution sur les revenus de placements219
Section 3 : Le prélèvement 4,5 %219
§ 1. - Prélèvement social sur les revenus du patrimoine219
§ 2. - Prélèvement social sur les produits de placements219
Section 4 : Contributions additionnelles au prélèvement social220
§ 1. - Contribution additionnelle au prélèvement social sur les revenus du patrimoine instituée par la loi du 30 juin 2004220
§ 2. - Contribution additionnelle au prélèvement social sur les produits de placements instituée par la loi du 30 juin 2004220
§ 3. - Contributions additionnelles au prélèvement social sur les revenus du patrimoine, instituée par la loi n° 2008-1249 du 1er décembre 2008, destinée à financer le revenu de solidarité active (contribution additionnelle RSA sur les revenus du patrimoine)220
§ 4. - Contribution additionnelle au prélèvement social sur les produits de placements instituée par la loi n° 2008-1249 du 1er décembre 2008, destinée à financer le revenu de solidarité active (contribution additionnelle RSA sur les produits de placements)221
Titre 3 : La fiscalité des sociétés223
Chapitre 1 : Le régime fiscal des sociétés de personnes225
Section 1 : Le régime fiscal des sociétés de personnes résultant de l'article 8 du code général des impôts225
§ 1. - La champ d'application225
A. - Application de plein droit225
B. - Application sur option226
§ 2. - La détermination du résultat fiscal227
A. - Imposition en fonction de l'activité de la société de personnes227
B. - Imposition selon les règles applicables à l'associé228
C. - Le cas particulier des activités de nature patrimoniale229
1° Généralités229
2° Société ayant une activité de gestion immobilière229
§ 3. - Les modalités d'imposition des bénéfices sociaux231
A. - La quote-part de bénéfices de chacun des associés231
B. - Le fait générateur de l'impôt233
C. - Les particularités des actifs professionnels234
§ 4. - La cession de droits sociaux235
A. - Cession par des associés personnes physiques235
1° Actif professionnel235
2° Actif non professionnel236
B. Cession par des associés personnes morales236
1° Détermination des plus-values ou moins-values236
2° Imposition des plus-values237
Section 2 : Le régime de la société à responsabilité limitée de famille238
§ 1. - Les modalités d'exercice de l'option238
§ 2. - Les avantages de l'option238
Chapitre 2 : Impôt sur les sociétés241
Section 1 : Champ d'application de l'impôt sur les sociétés241
§ 1. - Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés par principe241
§ 2. - Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés sur option242
A. - Les modalités de l'option242
B. - Les opportunités de l'option243
1° Les avantages indiscutables243
2° Les inconvénients de l'option de l'impôt sur les sociétés244
§ 3. - Les dangers de l'article 206-2 du Code général des impôts246
Section 2 : Les frais généraux247
§ 1. - Notion247
§ 2. - Le contrôle de la déduction248
A. - Les contrôles de fond248
B. - Les contrôles de forme249
§ 3. - Les frais généraux relatifs à la détention des biens et droits immobiliers249
A. - Les frais financiers249
B. - Les frais d'assurance250
C. - Les frais de réparation et d'entretien250
D. - Impôts et taxes251
E. - Les frais de location252
Section 3 : Les amortissements252
§ 1. - Règles générales252
A. - La notion de bien amortissable252
B. - La base d'amortissement253
1° L'approche comptable253
2° L'approche fiscale254
C. - La durée d'amortissement254
1° L'approche comptable254
2° L'approche fiscale254
3° Le règlement des distorsions entre la durée d'utilisation comptable et la durée d'usage de référence sur le plan fiscal255
D. - Les modes d'amortissement256
1° L'amortissement linéaire256
2° L'amortissement dégressif257
E. - Le coût d'entrée258
§ 2. - L'amortissement des composants258
A. - La notion de composant258
B. - Coût d'entrée des composants261
C. - La base d'amortissement des composants et de la structure262
D. - La durée d'amortissement des composants et de la structure262
1° La durée d'amortissement des composants262
2° La durée d'amortissement de la structure263
§ 3. - Conditions fiscales de déduction des amortissements266
A. - Les principes généraux de la déduction des amortissements266
B. - Les amortissements techniques et dérogatoires266
C. - Les amortissements régulièrement différés266
§ 4. - Régimes spéciaux des biens donnés en location267
Section 4 : Les provisions269
§ 1. - La déduction des provisions269
A. - Les conditions269
1° Les conditions de fond269
2° Les conditions de forme269
B. - Le sort des provisions269
§ 2. - Les provisions afférentes à la détention d'un bien immobilier270
A. - Les provisions pour dépréciation des immobilisations270
B. - Les provisions pour créances douteuses ou litigieuses271
C. - Les provisions pour risques et charges271
Section 5 : Le traitement des déficits273
§ 1. - Le report en avant des déficits273
§ 2. - Le carry-back275
A. - L'imputation du déficit275
B. - La créance née du report en arrière276
Section 6 : Calcul et paiement de l'impôt sur les sociétés276
§ 1. - Taux de l'impôt276
§ 2. - Établissement de l'impôt sur les sociétés277
A. - Personnes imposables277
B. - Obligations et déclaration277
§ 3. - Paiement278
A. - Acomptes provisionnels278
B. - Liquidation de l'impôt279
Chapitre 3 : Les opérations immobilières de haut de bilan281
Section 1 : La formation de la société281
§ 1. - Enregistrement et formalité de publicité foncière281
§ 2. - Droits et taxes exigibles sur les apports282
A. - Les apports purs et simples282
B. - Les apports à titre onéreux283
C. - Apports mixtes283
§ 3. - Plus-values d'apport284
Section 2 : Augmentation du capital social285
Section 3 : Réduction du capital social285
§ 1. - Droits d'enregistrement285
A. - Formalité d'enregistrement285
B. - Les droits dus en cas d'application de la théorie de la mutation conditionnelle des apports286
C. - Les droits dus par les sociétés lors de la réduction du capital en cas de non-application de la théorie de la mutation conditionnelle des apports287
1 Présentation de l'éconimie générale de l'article 814 C du Code général des impôts287
2° La réduction du capital social sans répartition de fonds sociaux288
3° La réduction de capital avec attribution de fonds sociaux288
4° La réduction du capital social consécutive au rachat par une société de ses propres titres289
5° La réduction de capital social résultant de l'annulation des titres que possède une société dans le capital d'une autre société290
6° Amortissement du capital social290
7° Taxe de publicité foncière290
8° Tableau de synthèse290
§ 2. - Impôts directs291
A. - Taxation de la société291
B. - Taxation de l'associé291
C. - Taxation de l'associé en cas de rachat par une société de ses propres titres292
1° La société est passible de l'impôt sur les sociétés292
2° La société relève du régime des sociétés de personnes293
§ 3. - La réduction du capital social comme schéma d'optimisation293
Section 4 : Transformation de la société294
§ 1. - Droits d'enregistrement295
§ 2. - Impôts directs295
§ 3. - Changement d'activité réelle ou d'objet social296
§ 4. - Changement de régime fiscal296
Section 5 : Dissolution298
§ 1. - Droits d'enregistrement298
A. - Dissolution298
B. - Liquidation299
1° Pendant la période de liquidation299
2° Postérieurement à la liquidation299
C. - Dissolution en présence d'un associé unique300
D. - Partage300
1° Partage de sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés300
2° Partage de sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés302
§ 2. - Impôts directs305
Section 6 : Distribution de dividendes en nature306
§ 1. - Droits d'enregistrement307
§ 2. - Conséquences fiscales pour la société308
§ 3. - Conséquences pour l'associé bénéficiaire309
§ 4. - Distribution de la nue-propriété309
Section 7 : Réévaluations des actifs immobiliers309
Section 8 : Fusion et transmission universelle du patrimoine311
§ 1. - Fusion311
A. - Le régime de droit commun311
B. - Le régime spécial311
1° Le régime spécial en matière d'IS311
2° Le régime spécial en matière de droits d'enregistrement313
C. - Imposition personnelle des associés313
1° Situation des associés de la société absorbée313
2° Situation des associés de la société absorbante314
§ 2. - La dissolution-confusion314
A. - Application de l'article 210-A du Code général des impôts314
B. - Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière315
1° La décision de dissolution315
2° La transmission universelle du patrimoine315
C. - Taxe sur la valeur ajoutée316
1° Transmission universelle du patrimoine entre deux assujettis redevables316
2° Transmission universelle du patrimoine ne rentrant pas dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée316
3° Crédit de taxe sur la valeur ajoutée317
§ 3. - Scission317
§ 4. - Apport partiel d'actif de l'activité commerciale318
Chapitre 4 : Comptes courants d'associés319
Section 1 : La déductibilité des intérêts versés320
§ 1. - Entreprise individuelle320
§ 2. - Intérêts des comptes courants d'associés ouverts dans une société non soumise à l'IS320
§ 3. - Intérêts des comptes courants d'associés ouverts dans une société soumise à l'IS321
A. - Le traitement applicable aux sociétés non affiliées à un groupe321
B. - Le traitement applicable aux sociétés affiliées à un groupe322
Section 2 : Imposition des intérêts au niveau des associés323
§ 1. - Associés personnes physiques323
§ 2. - Associé personne morale soumis à l'impôt sur les sociétés ou entreprises individuelles BIC/BA soumises de plein droit à un régime réel d'imposition324
Section 3 : Cession du compte courant d'associé324
Chapitre 5 : Sociétés immobilières325
Section 1 : Sociétés immobilières de copropriété325
§ 1. - Champs d'application du régime de la transparence fiscale325
A. - Objet des sociétés325
B. - Caractère exclusif de cet objet325
§ 2. - Portée du régime de la transparence fiscale326
A. - Impôt sur le revenu326
1° Les actions ou parts sociales font partie du patrimoine privé d'un associé326
2° Les actions ou parts sociales figurent à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale ou d'une société passible d' l'IS326
B. - Autres impôts directs326
1° Taxe sur les salaires326
2° Déclarations des salaires, courtages, commissions et honoraires327
3° Taxe d'apprentissage327
4° Participation des employeurs à l'effort de construction327
5° Contribution économique territoriale327
6° Taxe foncière sur les propriétés bâties327
C. - Droits d'enregistrement327
1° Actes concernant la vie sociale327
2° Autres opérations327
D. - Sociétés modifiant leurs statuts et leurs activités pour bénéficier de la transparence fiscale328
1° Sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés328
2° Sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés328
3° Droits d'enregistrement328
§ 3. - Obligations des sociétés immobilières de copropriété328
A. - Déclaration d'existence328
B. - Déclaration annuelle329
C. - Sanction329
Section 2 : Sociétés immobilières non transparentes329
§ 1. - Sociétés immobilières ne relevant pas de l'impôt sur les sociétés329
A. - Sociétés visées329
B. - Obligations330
1° Déclaration d'existence330
2° Déclaration annuelle330
3° Désignation d'un représentant en France332
§ 2. - Sociétés immobilières d'investissement332
A. - Droits d'enregistrement332
B. - Situation de la société au regard de l'impôt sur les sociétés333
1° Bénéfices provenant de la location d'immeubles333
2° Produits reçus des sociétés civiles fiscales des SII333
3° Primes à la construction333
4° Profits retirés de la mise en valeur d'éléments de l'actif autres que les immeubles333
C. - Situation des actionnaires333
1° Actionnaires personnes physiques ou sociétés de personnes n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés333
2° L'associé est une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés334
§ 3. - Sociétés immobilières de gestion334
§ 4. - Sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI)334
A. - Statut juridique des SICOMI334
B. - Régime fiscal335
1° Droits d'enregistrement et TVA335
2° Impôt sur les sociétés336
Titre 4 : La fiscalité du patrimoine339
Chapitre 1 : Impôt de solidarité sur la fortune341
Section 1 : Champ d'application341
Section 2 : Assiette344
§ 1. - Biens soumis à l'impôt sur la fortune344
A. - Principes344
B. - Évaluation des biens345
1° Immeubles bâtis et droits réels immobiliers346
2° Immeubles non bâtis et assimilés347
3° Droits sociaux et comptes courants d'associés348
C. - Biens détenus en démembrement349
1° Règles générales349
2° Stratégies d'optimisation351
3° Passif et démembrement de propriété352
§ 2. - Biens exonérés totalement ou partiellement352
A. - Biens exonérés352
B. - Biens professionnels353
1° Les biens nécessaires à l'exercice à titre principal, sous la forme individuelle354
2° Parts ou actions de sociétés356
3° Limitation de la valeur professionnelle des titres sociaux correspondant aux biens nécessaires à l'exercice d'une activité professionnelle (CGI, art. 885 O ter358
C. - L'immobilier professionnel359
1° Principes359
2° Exceptions359
D. - Dirigeant retraité363
1° Parts ou actions dont la propriété est démembrée (CGI, art. 885 O quinquies)363
2° Le dirigeant détient la pleine propriété des titres (CGI, art. 885 I quater)364
E. - Engagement collectif de conservation de titres365
F. - La location meublée366
§ 3. - La déduction du passif366
A. - Dettes non déductibles367
1° Dettes en principe non déductibles367
2° Dettes non déductibles, sauf preuve contraire367
B. - Dettes déductibles367
Section 3 : Calcul de l'impôt sur la fortune368
§ 1. - Tarif de l'impôt368
§ 2. - Réduction d'impôt sur la fortune369
A. - Réduction de l'impôt pour charges de famille369
B. - Réduction d'impôt sur la fortune pour souscription au capital de PME369
C. - Réduction d'ISF au titre de souscription au capital de parts de fonds d'investissement de proximité (FIP), de fonds commun de placement dans l'innovation (FCPI) et de fonds communs de placement à risque (FCPR)371
D. - Plafonnement de la réduction d'impôt371
§ 3. - Plafonnement de l'ISF372
Section 4 : Déclaration, paiement et contrôle375
§ 1. - Déclaration375
A. - Déclaration d'impôt sur le revenu376
B. - Déclaration spéciale376
§ 2. - Paiement de l'impôt377
Chapitre 2 : Taxes foncières379
Section 1 : Taxe foncière sur les propriétés bâties379
§ 1. - Champ d'application379
A. - Propriétés imposables379
B. - Exonérations permanentes380
C. - Exonérations temporaires382
1° Constructions nouvelles382
2° Exonération de deux ans en faveur des entreprises nouvelles383
3° Exonération en faveur des immeubles situés dans les zones franches urbaines et rattachés à compter du 1er janvier 2006 à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération de cotisation foncière des entreprises prévue à l'article 1466 A-I sexies du Code général des impôts383
4° Exonération en faveur des jeunes entreprises innovantes385
5° Exonération en faveur des entreprises participant à un projet de recherche et de développement au sein d'un pôle de compétitivité387
6° Exonération en faveur des petits commerces dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville388
7° Exonération des immeubles situés dans les zones d'emploi à redynamiser390
8° Exonération des immeubles situés dans une zone de restructuration de la défense391
§ 2. - Détermination de la base d'imposition392
A. - Locaux d'habitation ou à usage professionnel382
B. - Établissements industriels393
C. - Locaux commerciaux et biens divers394
D. - Logements affectés à l'hébergement des salariés agricoles saisonniers et des apprentis394
E. - Actualisation périodique395
§ 3. - Établissement de l'imposition397
Section 2 : Taxe foncière sur les propriétés non bâties398
§ 1. - Champ d'application398
A. - Propriétés imposables398
B. - Exonérations permanentes398
C. - Exonérations temporaires399
§ 2. - Détermination de la base d'imposition399
§ 3. - Établissement de l'imposition401
Section 3 : Dispositions communes aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties402
§ 1. - Lieu d'imposition et débiteur de l'impôt402
§ 2. - Annualité402
§ 3. - Obligations des redevables403
§ 4. - Recouvrement403
Titre 5 : La fiscalité d'urbanisme405
Chapitre 1 : Les taxes d'urbanisme407
Section 1 : Taxe d'aménagement407
§ 1. - Champ d'application408
A. - Champ d'application territorial408
B. - Opérations imposables409
1° Opérations soumises à la taxe d'aménagement409
2° Exonérations409
§ 2. - Calcul de la taxe d'aménagement411
§ 3. - Taux d'imposition412
A. - Part communale412
B. - Part départementale413
C. - Part de la région Île-de-France413
§ 4. - Établissement de la taxe413
§ 5. - Contrôle et sanctions414
§ 6. - Recouvrement de la taxe414
§ 7. - Recours416
Section 2 : Versement pour sous-densité417
§ 1. - Établissement du seuil minimal de densité et du versement pour sous-densité417
§ 2. - Exclusions et exonérations418
§ 3. - Modalités de calcul du versement419
§ 4. - Procédure de rescrit fiscal419
§ 5. - Établissement et recouvrement420
§ 6. - Contrôle et recours420
§ 7. - Affectation du versement421
Chapitre 2 : Autres taxes et participations423
Section 1 : Taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage dans la région Île-de-France423
§ 1. - Champ d'application423
A. - Notion de local423
B. - Locaux taxables424
1° Définition des locaux à usage de bureaux ou assimilés424
2° Définition des locaux commerciaux424
3° Définition des locaux de stockage424
4° Surfaces de stationnement des entreprises425
C. - Périmètre d'application425
D. - Locaux exonérés425
§ 2. - Liquidation de la taxe426
A. - Superficie à retenir426
B. - Tarifs applicables426
1° Locaux à usage de bureaux et assimilés427
2° Locaux commerciaux427
3° Locaux de stockage427
4° Surface de stationnement427
§ 3. - Redevable de la taxe annuelle427
§ 4. - Obligations déclaratives428
§ 5. - Taxe sur les stationnements428
Section 2 : Redevance pour création de bureaux, locaux de recherche, commerciaux et de stockage en Île-de-France430
Section 3 : Taxe sur la valorisation de certains immeubles432
Titre 6 : Les autres taxes435
Chapitre 1 : La contribution économique territoriale437
Section 1 : La cotisation foncière des entreprises438
§ 1. - Le champ d'application de la cotisation foncière des entreprises438
A. - Personnes et activités imposables438
B. - Les exonérations438
1° Les exonérations de plein droit438
2° Les exonérations facultatives441
§ 2. - Modalités d'imposition443
A. - Période de référence443
B. - L'assiette de la cotisation foncière des entreprises444
1° Principe444
2° Réduction de la base d'imposition444
C. - Modalités de calcul de la cotisation foncière des entreprises445
1° Montant de la cotisation foncière des entreprises445
2° Réduction de la cotisation à payer445
3° Cotisation minimum446
D. - Déclaration et paiement de la CFE447
E. - Dégrèvement pour diminution des bases d'imposition448
Section 2 : La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises449
§ 1. - Champ d'application449
A. - Personnes et activités imposables449
B. - Les exonérations449
§ 2. - Modalités d'imposition450
A. - Période de référence450
B. - Montant450
1° Définition du chiffre d'affaires et de la valeur ajoutée450
2° Dégrèvement453
C. - Déclaration et paiement de la CVAE455
Section 3 : Le plafonnement sur la valeur ajoutée456
Chapitre 2 : La contribution annuelle des revenus locatifs459
Section 1 : Champ d'application459
§ 1. - Personnes et locaux imposables459
A. - Personnes imposables459
B. - Locations imposables460
C. - Locaux imposables460
§ 2. - Exonérations et régimes spéciaux460
A. - Exonérations résultant du III de l'article 234 nonies du Code général des impôts460
B. - Autres exonérations461
§ 3. - Assiette de la contribution461
§ 4. - Territorialité de la contribution462
§ 5. - Taux de la contribution462
Section 2 : Dispositions applicables aux personnes physiques462
Section 3 : Dispositions applicables aux personnes morales462
Chapitre 3 : Taxes sur les surfaces commerciales465
Chapitre 4 : Taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région d'Île-de-France469
Troisième partie
La transmission de l'immeuble
Titre 1 : La transmission à titre onéreux473
Chapitre 1 : Les plus-values immobilières475
Section 1 : Champ d'application475
§ 1. - Les personnes concernées475
§ 2. - Les immeubles ou droits concernés, les titres de sociétés concernés476
1° Les biens et droits concernés476
2° Les biens migrants477
Section 2 : Les opérations imposables478
§ 1. - Cession à titre onéreux478
A. - Opération rentrant dans le champ478
B. - Opérations exclues479
C. - Territorialité479
§ 2. - Les exonérations480
A. - Immeuble à usage mixte480
B. - Bien détenu depuis un certain temps480
C. - Autres exonérations480
1° Remembrements480
2° Vente n'excédant pas 15 000 euros482
3° Retraités et invalides de condition modeste483
4° Expropriation484
5° Cession de droits de surélévation485
Section 3 : La détermination de la plus-value485
§ 1. - Le calcul de la plus-value brute486
A. - Le prix de vente486
B. - La majoration du prix de cession489
C. - La diminution du prix de cession489
§ 2. - Prix d'acquisition490
A. - Immeuble acquis à titre onéreux490
1° Prix à retenir490
2° Charges et indemnités492
3° Frais d'acquisition492
B. - Immeuble acquis à titre gratuit493
1° Valeur d'acquisition493
2° La majoration du prix d'acquisition494
C. - Les dépenses de travaux494
1° Frais réel494
2° Forfait de 15 %495
D. - Frais de voirie, réseaux et distribution496
§ 3. - Le calcul de la plus-value imposable496
A. - Abattements496
1° Abattements pour durée de détention496
2° Suppression de l'abattement fixe500
B. - Sort de moins-values501
1° Absence de prise en compte501
2° Exceptions501
§ 4. - Modalités particulières du calcul502
A. - Immeuble vendu ou acquis moyennant une rente viagère502
B. - Immeuble que le vendeur a construit ou fait construire503
C. - Vente de terrain supportant une construction édifiée par le locataire503
Section 4 : Modalités d'imposition504
§ 1. - Fait générateur504
§ 2. - Calcul de l'impôt505
A. - Impôt sur le revenu afférant à la plus-value505
B. - Prélèvements sociaux506
§ 3. - Déclaration et paiement506
Chapitre 2 : Taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles509
Section 1 : La taxe au profit de la commune509
§ 1. - Champ d'application509
A. - Personnes concernées509
B. - Biens concernés510
C. - Mutations concernées510
§ 2. - Modalités de calcul de la taxe510
§ 3. - Déclaration et paiement511
Section 2 : La taxe au profit de l'état511
§ 1. - Champ d'application512
§ 2. - Modalités de détermination de la taxe513
A. - Assiette513
B. - Taux513
C. - Obligations déclaratives et paiement513
Chapitre 3 : Plus-values professionnelles515
Section 1 : Régime général515
§ 1. - Champ d'application515
§ 2. - Modalités de calcul516
Section 2 : Les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu517
§ 1. - Le régime de droit commun517
A. - Champ d'application517
B. - Régime des plus-values et moins-values519
1° Régime des plus-values et moins-values à court terme519
2° Régime des plus-values et moins-values à long terme519
§ 2. - Le régime spécial des plus-values immobilières520
§ 3. - Les biens migrants521
A. - Cession d'un immeuble professionnel ayant figuré dans le patrimoine privé521
B. - Cession d'un immeuble privé ayant figuré dans le patrimoine professionnel522
C. - Cession d'un immeuble professionnel ayant figuré dans le patrimoine privé, dans le patrimoine professionnel, puis dans le patrimoine privé522
§ 4. - Cession et transformation de locaux professionnels en immeubles d'habitation523
Section 3 : Les régimes d'exonération des plus-values524
§ 1. - L'exonération des plus-values des TPE (CGI, art. 151 septies)524
§ 2. - L'exonération pour les transmissions inférieures à 500 000 euros525
§ 3. - L'exonération réservée aux dirigeants de PME partant à la retraite526
§ 4. - Transmission à titre gratuit526
§ 5. - Apports de titres en sociétés par un entrepreneur individuel527
§ 6. - Cession de droits de surélévation527
Section 4. - Entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés528
Chapitre 4 : Plus-values sur titres sociaux531
Section 1 : Plus-values sur valeurs mobilières réalisées par des particuliers531
§ 1. - Champ d'application531
A. - Opérations imposables531
B. - Territorialité532
§ 2. - Exonérations532
§ 3. - Personnes imposables533
§ 4. - Seuil d'imposition533
§ 5. - Les régimes de report et de sursis d'imposition533
A. - Le régime de sursis d'imposition533
B. - Le régime de report d'imposition en cas d'apport-cession de titres534
§ 6. - Calcul et imposition de la plus-value535
A. - Modalités de calcul535
1° Règles générales de calcul535
2° Abattement lié à la durée de détention537
B. - Modalités d'imposition540
Section 2 : La cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière541
§ 1. - Le champ d'application542
A. - Titres concernés542
1° Des titres d'une société relevant de l'impôt sur le revenu542
2° Des titres de sociétés à prépondérance immobilière542
B. - Les opérations imposables544
1° La nature du cédant544
2° La nature de la mutation545
C. - Sociétés à prépondérance immobilière étrangères545
§ 2. - Modalités d'imposition545
A. - Détermination de la plus-value imposable545
B. - Obligations déclaratives et de paiement547
C. - Paiement548
1° Régime général548
2° Régime de différé d'imposition548
Section 3 : Plus-values professionnelles550
§ 1. - Cession de titres inscrits à l'actif d'une entreprise non soumise à l'impôt sur les sociétés550
A. - Plus-values imposables550
B. - Plus-values exonérées (CGI, art. 151 septies)551
C. - Abattement pour durée de détention sur plus-values immobilières à long terme (CGI, art. 151 septies B)551
D. - Exploitants réalisant un apport de titres en sociétés (CGI, art. 151 octies B)551
§ 2. - Cession de titres inscrits à l'actif d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés553
A. - Règles générales des plus-values553
B. - Portefeuille-titres553
1° Classifications fiscales553
2° Titres de participation exonérés555
3° Titres de participation au sein des sociétés à prépondérance immobilière557
4° Titres de placement et autres titres exclus du long terme558
5° Cession de titres de participation à une société liée559
Chapitre 5 : La cession du droit au bail561
Titre 2 : La transmission à titre gratuit565
Chapitre 1 : Les droits de succession et droits de donation567
Section 1 : Les successions567
§ 1. - Conditions d'exigibilité des droits de succession567
A. - Les mutations imposables567
B. - Le fait générateur567
C. La déclaration de succession568
1° Personnes tenues de souscrire une déclaration de succession568
2° Forme et contenu568
3° Lieu de dépôt de la déclaration et délais568
D. - La territorialité569
1° Le défunt est domicilié fiscalement en France569
2° Le défunt est domicilié fiscalement hors de France569
3° Conventions internationales570
§ 2. - Les exonérations et les régimes spéciaux applicables aux droits de succession570
A. - Les exonérations communes aux successions et aux donations570
1° Transmissions de titres sociaux570
2° L'exonération applicable aux entreprises individuelles573
3° Les exonérations applicables à certains biens573
B. - Les exonérations spécifiques aux successions578
1° Les successions entre époux ou entre partenaires d'un PACS578
2° Les successions entre frères et soeurs vivant ensemble578
3° Les successions des personnes dispensées de dépôt de déclaration578
4° Les successions de certaines victimes578
5° Les dons et legs en faveur de certains établissements578
C. - Les cas particuliers579
1° Contrats d'assurance-vie579
2° Biens recueillis en vertu d'une clause de tontine581
§ 3. - L'assiette des droits de succession581
A. - Les biens taxables581
B. - L'évaluation des biens582
1° Date d'évaluation et valeur vénale582
2° Les immeubles582
3° Les meubles582
4° Les titres de sociétés583
5° Les créances584
6° Évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété584
7° Droit d'habitation et d'usage585
C. - Déductibilité de certaines dettes585
1° Les dettes déductibles585
2° Les dettes non déductibles585
3° Dettes soumises à imputation spéciale585
§ 4. - La liquidation des droits de succession586
A. - Modalités de calcul586
B. - Les abattements586
1° Le régime commun aux successions et aux donations586
2° Les abattements spécifiques aux successions587
C. - Les taux588
1° Pour les successions en ligne directe588
2° Pour les successions en ligne collatérale589
3° Pour les successions entre non-parents589
D. - La réduction des droits589
1° Les réductions pour charges de famille589
2° La réduction en faveur des mutilés de guerre589
E. - Cas particuliers589
§ 5. - Paiement des droits590
A. - Régime général590
B. - Le paiement fractionné et le paiement différé591
C. - Le paiement différé et fractionné en cas de transmissions d'entreprise591
Section 2 : fiscalité de la donation592
§ 1. - Conditions d'exigibilité du droit de donation593
A. - Principes593
1° Généralités593
2° Donation-partage594
B. - Dons manuels595
§ 2. - Les exonérations596
A. - Les exonérations communes aux successions et aux donations596
B. - Les exonérations propres aux donations596
1° Dons familiaux en espèces596
2° L'exonération des dons familiaux affectés à la reprise ou à la création d'une PME597
§ 3. - L'assiette des droits de donation598
A. - L'évaluation des biens donnés598
1° Généralités598
2° Rescrit-valeur599
B. - Déductibilité de certaines dettes599
§ 4. - La liquidation des droits de donation600
A. - Les abattements601
1° Abattements communs avec les successions601
2° Abattements applicables uniquement aux donations601
B. - Les taux603
C. - La réduction des droits603
§ 5. - Le paiement des droits de mutation604
Chapitre 2 : L'opération de donation avant cession605
Section 1 : Intérêts de la donation-cession605
Section 2 : La chronologie des opérations607
§ 1. - L'instant clé : le transfert de propriété607
§ 2. - Les avant-contrats610
A. - Les promesses unilatérales610
B. - Les promesses synallagmatiques de vente610
§ 3. - Donation-cession et enregistrement611
Section 3 : La réalité de l'intention libérale612
§ 1. - Les éléments constitutifs de la donation612
§ 2. - La réappropriation directe du produit de la vente613
A. - Les avis du CCRAD613
B. - La position de la jurisprudence616
§ 3. - Le remploi dans le cadre d'une société617
A. - Les avis du CCRAD617
B. - L'apport de la jurisprudence619
C. - Pratique professionnelle619
§ 4. - Réinvestissement dans un support de capitalisation620
§ 5. - Mandat622
Quatrième partie
Stratégies complexes
Chapitre 1 : Le démembrement de l'immobilier d'entreprise625
Section 1 : Les règles générales du démembrement de propriété appliquées à un acte immobilier625
§ 1. - La constitution du démembrement de propriété625
A. - Pourquoi le démembrement de propriété de l'immeuble d'entreprise ?625
B. - Constitution du démembrement626
1° Règles générales du démembrement626
2° Durée629
C. - La valorisation des droits démembrés630
1° Principes630
2° Méthode fiscale631
3° Méthode économique631
D. - La taxation de la mutation633
1° Droits d'enregistrement633
2° Taxe sur la valeur ajoutée637
E. - Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière639
F. - Assurance décès639
§ 2. - Situation pendant le démembrement640
A. - Les conditions d'inscriptions d'un droit incorporel à l'actif640
1° Normes comptables640
2° Jurisprudence et doctrine642
3° Droit commercial642
B. - L'amortissement643
1° Au niveau comptable643
2° Au niveau fiscal644
C. - Taxe foncière646
D. - Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés646
E. - Impôt de solidarité sur la fortune647
§ 3. - La fin du démembrement647
A. - La situation de l'usufruitier647
B. - La situation du nu-propriétaire648
1° Décès du nu-propriétaire avant le terme648
2° Au regard des droits d'enregistrement648
3° Au regard des impôts directs648
Section 2 : Les risques inhérents aux stratégies de démembrement649
§ 1. - L'abus de droit649
A. - Définition et application aux montages en démembrement649
B. - La cession de l'usufruit de l'immobilier de l'entreprise à la société exploitante651
C. - La cession de la nue-propriété à une société civile immobilière653
D. - Le démembrement des titres sociaux654
E. - Le démembrement de propriété appliqué à une opération de construction655
§ 2. - L'acte anormal de gestion655
§ 3. - Le risque pénal656
§ 4. - L'article 751 du Code général des impôts657
§ 5. - L'article 13-5 du Code général des impôts : nouveau dispositif anti-abus659
A. - Champ d'application660
1° Les conditions relatives aux personnes660
2° Les conditions relatives aux opérations de cession661
B. - Modalités d'imposition à l'impôt sur le revenu662
1° Détermination de la catégorie de rattachement662
2° Détermination du revenu catégorie net663
3° Obligations déclaratives664
4° Prélèvements sociaux664
Section 3 : Les montages en démembrement portant sur l'immeuble664
§ 1. - Acquisition concomitante de la nue-propriété et de l'usufruit d'un immeuble construit664
A. - La stratégie de la cession de l'usufruit temporaire de l'immeuble665
B. - Les particularités du traitement comptable et fiscal de la mutation de l'usufruit temporaire665
§ 2. - La cession de l'usufruit temporaire de l'immeuble à la société d'exploitation666
A. - La stratégie de la cession de l'usufruit temporaire de l'immeuble666
B. - Les particularités du traitement comptable et fiscal de la mutation de l'usufruit667
§ 3. - La sortie de l'Immobilier par la cession de la nue-propriété667
A. - La stratégie de la cession de la nue-propriété de l'immeuble669
B. - Les particularités du traitement comptable670
1° Traitement comptable de la mutation670
2° Valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété671
3° Amortissement de l'usufruit réservé672
C. - Les particularités du traitement fiscal de la mutation de la nue-propriété673
D. - Traitement de l'extinction de l'usufruit674
§ 4. - Le démembrement de propriété sur l'opération de construction674
A. - Des techniques traditionnelles au démembrement de propriété674
B. - Le sort des constructions pendant le démembrement de propriété676
C. - Les particularités fiscales du démembrement appliqué à l'opération de construction678
Section 4 : Les montages en démembrement portant sur les droits sociaux679
§ 1. - Les opérations de démembrement sur les titres sociaux679
A. - Construction du démembrement sur les parts sociales681
1° L'origine du démembrement des parts sociales681
2° Le démembrement des parts sociales, pour quoi faire ?682
B. - Exploitation du bien immobilier683
1° Les droits politiques et financiers683
2° Sur le plan fiscal et comptable684
§ 2. - Une société avec les parts de catégories689
Section 5 : Les nouveaux droits conventionnels de jouissance originaux690
Chapitre 2 : Aspects internationaux de la fiscalité immobilière691
Section 1 : Les plus-values des non-résidents691
§ 1. - Le champ d'application du prélèvement691
A. - Les personnes concernées691
1° Les personnes imposables691
2° Les personnes exonérées692
B. - Assiette du prélèvement693
1° Les biens imposables693
2° Les biens exonérés694
§ 2. - Les modalités de calcul de recouvrement du prélèvement695
A. - Les modalités de calcul du prélèvement695
1° Cédant assujetti à l'impôt sur le revenu695
2° Cédant assujetti à l'impôt sur les sociétés696
B. - La liquidation du prélèvement696
1° Avant la loi de finances rectificative pour 2014696
2° Depuis la loi de finances rectificative pour 2014699
3° Prélèvements sociaux699
C. - Les obligations déclaratives du contribuable700
Section 2 : La taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales n'y ayant pas leur siège social701
Section 3 : Exit tax703
§ 1. - Champ d'application703
A. - Les contribuables concernés703
B. - Plus-values concernées704
§ 2. - Calcul de la plus-value imposable704
A. - Les plus-values latentes704
B. - Les créances représentatives de complément de prix705
C. - Les plus-values en report705
§ 3. - Modalités d'imposition705
A. - Plus-value705
B. - Le sursis de paiement706
1° Sursis automatique706
2° Sursis sur demande706
3° Effets du sursis en paiement707
4° Expiration du sursis en paiement707
§ 4. - Les dégrèvements d'office710
§ 5. - Obligations des contribuables711
Chapitre 3 : Abus de droit713
Section 1 : Définition et procédure713
§ 1. - Définition de l'abus de droit713
A. - Situation ancienne713
B. - Nouvelle définition714
§ 2. - Procédure et sanctions714
A. - Procédure de répression de l'abus de droit714
B. - Sanctions715
C. - Le rescrit717
§ 3. - Le Comité de l'abus de droit fiscal717
Section 2 : L'abus de droit et limites des stratégies718
§ 1. - Abus de droit et contrat de société718
A. - Sociétés fictives718
B. - Sociétés réelles constitutives d'une fraude à la loi719
1° Sociétés civiles immobilières de gestion720
2° Société civile immobilière objet du financement d'un bien immobilier721
3° Sociétés civiles agricoles (GFA, Groupements forestiers...)721
4° Société visant à dissimuler la perception d'un revenu722
§ 2. - Abus de droit et opérations portant sur les droits sociaux723
A. - Apports fictifs723
B. - Apport et sursis d'imposition723
C. - Cessions de droits dissimulant des fraudes à la loi727
1° Cession indirecte727
2° Montages liés au statut fiscal du cédant727
3° Minorations de prix728
D. - Cessions massives de droits sociaux728
§ 3. - Abus de droit et actes de société730
§ 4. - Abus de droit et donation731
A. - Donation déguisée731
1° Donation déguisée sous forme de vente731
2° Autres donations734
B. - Apport. Donation734
1° Intérêts fiscal et civil735
2° Position du CCRAD735
3° Évolution jurisprudentielle736
4° Synthèse739
§ 5. Abus de droit et contrat de bail739
A. - Bail fictif739
B. - Bail réel constituant une fraude à la loi741
C. - Droit au bail741
D. - Crédit-bail742
E. - Démembrement de propriété742
Chapitre 4 : Acte anormal de gestion743
Section 1 : Définition de l'acte anormal de gestion743
§ 1. - Sources légales743
§ 2. - Abus de droit744
§ 3. - Lien de l'acte anormal de gestion avec l'intérêt social745
§ 4. - Définition745
Section 2 : Contrôle et sanctions746
§ 1. - Contrôle746
§ 2. - Sanctions de l'acte anormal de gestion746
Section 3 : Champ d'application de l'acte anormal de gestion747
§ 1. - Domaine d'application de l'acte anormal de gestion748
§ 2. - Domaine d'exclusion de l'acte anormal de gestion749
Section 4 : Acte anormal de gestion et dépenses immobilières749
§ 1. - Charges et engagements de dépenses étrangers à l'intérêt de l'entreprise749
A. - Charges et engagements de dépenses exposés au profit des membres de l'entreprise749
B. - Charges et engagements de dépenses exposés au profit de tiers par rapport à l'entreprise752
§ 2. - Renonciation à un profit752
A. - Renonciation au profit des membres de l'entreprise752
B. - Renonciation au profit de tiers par rapport à l'entreprise754
Index alphabétique757