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Expertise immobilière : guide pratique
Livre Expertise immobilière : guide pratique

Eyrolles

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  • Disponible - 338.9 POL

    Niveau 3 - Economie

Livre

Expertise immobilière : guide pratique

Résumé

Une description de l'ensemble des méthodes pour aboutir à une expertise fiable en vue de l'évaluation financière d'un bien immobilier classique ou spécifique : logements, terrains à bâtir, immeubles de rapport, boutiques, centres commerciaux, bureaux, entrepôts, cliniques, cinémas, centres de vacances, etc. L'ouvrage prend en compte les nouveaux textes réglementaires. ©Electre 2019

  • Éditeur(s)
  • Date
    • 2019
  • Notes
    • Bibliogr.
  • Langues
    • Français
  • Description matérielle
    • 1 vol. (XXXII-478 p.) ; 24 x 17 cm
  • Sujet(s)
  • Lieu
  • ISBN
    • 978-2-212-67423-1
  • Indice
  • Quatrième de couverture

    • Expertise immobilière

      Guide pratique

      Dans le domaine sensible de l'évaluation des droits et des biens immobiliers, ce manuel professionnel, désormais classique, permet de maîtriser l'ensemble des opérations d'expertise.

      À jour des récentes mesures législatives et fiscales, cette nouvelle édition intègre notamment les lois ALUR (logement) et Pinel-Macron (bureaux et commerces), les conséquences de l'évolution de la politique agricole commune (PAC) ou encore l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les auteurs y développant la pratique des normes professionnelles actualisées par la dernière version de la Charte de l'expertise immobilière.

      Face à la financiarisation de l'immobilier, au quantitative easing money, aux mutations économiques et aux nouveaux comportements des acteurs, les auteurs proposent par exemple de nouvelles approches de détermination des valeurs locatives, des droits au bail et des taux d'actualisation. On verra aussi qu'ils y remettent en perspective les méthodes historiques en explicitant leur fondement et la pertinence de leur usage. Enfin, des développements particuliers sont consacrés aux modèles économiques immobiliers émergents (résidence spécialisée, défiscalisation, démembrement de propriété, etc.).

      Publics

      Professionnels de l'immobilier (financiers et promoteurs)

      Étudiants en master des filières de formation à l'évaluation immobilière (dont le Cnam)

      Propriétaires fonciers, gestionnaires de patrimoine, notaires, avocats, urbanistes, architectes, administrations, élus, assureurs.


  • Tables des matières

      • Expertise immobilière

      • Guide pratique

      • Bernard de Polignac

      • Jean-Pierre Monceau

      • Xavier de Cussac

      • Pascal Lesieur

      • Eyrolles

      • Avertissement1
      • Partie 1
        L'expert et la valeur
      • Chapitre 1. Réflexions sur la valeur des biens5
      • 1. Définition de la valeur 5
      • 1.1. Rappel historique5
      • 1.2. Définition6
      • 2. Notion de valeur en matière immobilière 6
      • 2.1. Spécificité des biens immobiliers6
      • 2.2. Valeur vénale (ou valeur de marché)7
      • 3. Relativité de la notion de valeur 9
      • 3.1. Relativité dans le temps9
      • 3.2. Relativité dans l'espace9
      • 3.3. Ne pas confonde valeur vénale et opportunité d'acheter ou de vendre10
      • 4. Autres concepts de valeur 10
      • 4.1. Valeur en poursuite d'usage10
      • 4.2. Coût de remplacement brut11
      • 4.3. Coût de remplacement net11
      • 4.4. Valeur d'apport11
      • 4.5. Prix de convenance11
      • 4.6. Valeur de vent forcée11
      • 4.7. Valeur à neuf12
      • 4.8. Valeur d'assurance12
      • 4.9. Valeur hypothécaire12
      • 4.10. Juste valeur12
      • 5. Valeur locative et loyer 13
      • 5.1. Valeur locative de marché13
      • 5.2. Valeur locative réglementée13
      • 5.2.1. Dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 13
      • 5.2.2. Dans le cadre du secteur privé conventionné 14
      • 5.2.3. Dans le cadre des baux commerciaux régis par le Code du commerce 14
      • Chapitre 2. L'expert15
      • 1. Définition 15
      • 2. Formation 16
      • 2.1. Ce que doit être l'expert16
      • 2.1.1. Un technicien 16
      • 2.1.2. Un économiste 16
      • 2.1.3. Un juriste 16
      • 2.1.4. Un fiscaliste 17
      • 2.2. Comment devenir expert ?17
      • 3. Qualités d'un bon expert 18
      • 3.1. La compétence18
      • 3.2. L'intégrité18
      • 3.3. La conscience professionnelle18
      • 3.4. L'humilité18
      • 3.5. Le bon sens18
      • 4. La déontologie 19
      • 5. Responsabilité de l'expert 19
      • 5.1. Principes généraux19
      • 5.2. Responsabilité de l'expert judiciaire20
      • 5.2.1. Non-respect de la procédure 20
      • 5.2.2. Responsabilité pénale 20
      • 5.2.3. Responsabilité civile 20
      • 5.3. Responsabilité de l'expert amiable21
      • 5.4. Assurances de l'expert22
      • 5.5. Précautions générales à prendre22
      • Chapitre 3. Généralités sur l'expertise immobilière25
      • 1. Cas où il peut être fait appel à un expert 25
      • 2. Types d'interventions de l'expert 26
      • 2.1. Évaluation immobilière ou expertise immobilière26
      • 2.2. Actualisation d'une expertise antérieure27
      • 2.3. Avis sur dossier ou révision sur dossier27
      • 2.4. Contrôle de cohérence d'une expertise27
      • 2.5. Revue ou certification des conclusions d'une expertise initiale d'un tiers27
      • 2.6. Audit immobilier (en anglais : due diligence)27
      • 2.7. Études diverses27
      • 2.8. Expertise conjointe avec rapport commun28
      • 3. Précision d'une expertise 28
      • 3.1. Est-il facile ou difficile d'estimer un immeuble ?28
      • 3.2. L'expertise n'est pas une science exacte28
      • Chapitre 4. L'expert face au contrôle de la valeur par l'administration fiscale31
      • 1. La notion de valeur en matière fiscale 31
      • 2. La méthode d'approche 32
      • 3. La procédure d'imposition : le redressement 33
      • 3.1. Le déroulement de la procédure33
      • 3.2. La place de l'expertise dans la procédure34
      • 4. La dissimulation 34
      • Chapitre 5. Le contexte réglementaire35
      • 1. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière 35
      • 1.1. Conditions générales d'exercice de l'expertise en évaluation immobilière36
      • 1.2. Méthodologie d'évaluation36
      • 1.3. Missions et diligences36
      • 1.4. Principes déontologiques s'appliquant aux experts en évaluation immobilière37
      • 1.5. Comité de suivi de la Charte37
      • 1.6. Incidence des normes techniques de développement durable sur le processus d'expertise en évaluation immobilière37
      • 2. Le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne 38
      • 3. Règles comptables et évaluation des immeubles 38
      • 4. Expertises pour les entreprises d'assurances 39
      • 5. Expertise pour les sociétés civiles et placement immobilier (SCPI) 40
      • 6. Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) 42
      • 6.1. Nomination des évaluateurs42
      • 6.2. Contrat d'expertise42
      • 6.3. Mission des évaluateurs43
      • 6.4. Méthodes d'évaluation43
      • 6.5. Rendu des travaux d'évaluation44
      • 6.6. Responsabilité des évaluateurs44
      • 7. Expertises pour les banques et établissements financiers 45
      • 7.1. Sociétés de crédit foncier et obligations foncières45
      • 7.2. Garanties hypothécaires et ratio des solvabilités des établissements de crédit47
      • 7.3. Expertises pour recouvrement de créances47
      • 7.4. Expertises pour fixer le niveau du provisionnement des banques et établissements de crédit48
      • 8. L'expertise judiciaire 49
      • Chapitre 6. Expertise immobilière et normes comptables IFRS51
      • 1. Présentation générale 51
      • 2. L'estimation des immeubles de placement : la norme IAS 40 52
      • 2.1. Évaluation initiale53
      • 2.2. Évaluations ultérieures53
      • 2.2.1. Modèle de la juste valeur 53
      • 2.2.2. Modèle du coût 55
      • 3. L'estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS 16 55
      • 3.1. Évaluation initiale56
      • 3.2. Évaluations postérieures57
      • 3.2.1. Le traitement de référence : la comptabilisation des composants à leur coût 57
      • 3.2.2. L'autre traitement autorisé : la juste valeur d'un immeuble d'exploitation 62
      • 4. L'estimation des contrats de location : la norme IAS 17 63
      • 4.1. Locations simples63
      • 4.2. Locations-financements63
      • 4.3. Interventions de l'expert64
      • 5. L'estimation des stocks : la norme IAS 2 64
      • 6. Récapitulation des missions possibles d'un expert 65
      • Chapitre 7. L'organisation de la profession67
      • 1. La protection du titre d'expert 67
      • 1.1. Experts judiciaires67
      • 1.2. Experts fonciers et agricoles, experts forestiers68
      • 1.3. L'expertise immobilière : un métier en voie de réglementation68
      • 2. L'expert français dans son environnement international 68
      • 2.1. La Fédération hypothécaire européenne68
      • 2.2. TEGoVA et les normes européennes d'expertise immobilière69
      • 2.3. Les Chartered surveyors69
      • Partie 2
        Les facteurs de la valeur
      • Chapitre 8. La situation73
      • 1. Le phénomène urbain et la rente foncière 73
      • 1.1. La croissance urbaine73
      • 1.1.1. Généralités : le phénomène urbain 73
      • 1.1.2. L'exemple de Paris et de son agglomération 74
      • 1.2. La spécificité du marché foncier76
      • 1.2.1. Les intervenants 76
      • 1.2.2. La formation des prix et la rente foncière 77
      • 1.2.3. L'articulation avec le marché immobilier 78
      • 2. Le site 79
      • 2.1. Le quartier80
      • 2.1.1. Les équipements et services collectifs 80
      • 2.1.2. Les caractéristiques du tissu urbain 80
      • 2.2. Le voisinage80
      • 2.2.1. Pour l'immobilier résidentiel 81
      • 2.2.2. Pour l'immobilier professionnel 81
      • Chapitre 9. Les facteurs physiques de la valeur83
      • 1. Le terrain 83
      • 1.1. La configuration83
      • 1.2. Le relief84
      • 1.3. Le sous-sol84
      • 1.3.1. La nature du sous-sol au regard de sa capacité à accueillir une construction 84
      • 1.3.2. Les risques naturels et technologiques 85
      • 1.3.3. L'impact des sites pouvant présenter des vestiges archéologiques 85
      • 1.3.4. La qualité agronomique 86
      • 1.4. Les éléments d'équipement86
      • 1.5. L'encombrement87
      • 1.6. Charge foncière et ventilation terrain/constructions87
      • 2. Les constructions 88
      • 2.1. Architecture et gros oeuvre88
      • 2.1.1. Les fondations 89
      • 2.1.2. Le système porteur et le remplissage 89
      • 2.1.3. Les charpentes et couvertures 89
      • 2.2. Le second oeuvre91
      • 2.2.1. Le cloisonnement 91
      • 2.2.2. Les sols 91
      • 2.2.3. La menuiserie et la vitrerie 91
      • 2.3. Les équipements92
      • 2.4. Le diagnostic technique93
      • 2.4.1. La solidité de l'édifice 93
      • 2.4.2. Les défauts d'étanchéité 93
      • 2.4.3. Les diagnostics techniques en cas de vente ou de location 93
      • 2.4.4. L'extension des diagnostics techniques à l'ensemble des copropriétés 95
      • 2.5. L'appréciation du coût de construction95
      • 2.5.1. La connaissance des coûts de construction 95
      • 2.5.2. Les indices 96
      • 2.6. Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale96
      • 2.7. Amortissement et vétusté97
      • 2.8. Obsolescence et décote pour immobilisation98
      • Chapitre 10. Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur99
      • 1. Le fondement économique de la valeur 99
      • 1.1. La spécificité du bien immobilier99
      • 1.2. Utilité et rentabilité100
      • 2. Politique monétaire et valeur 100
      • 2.1. Généralités100
      • 2.2. Monnaie et théories économiques101
      • 2.2.1. La théorie quantitative de la monnaie 101
      • 2.2.2. L'approche néokeynésienne 102
      • 2.2.3. Le néolibéralisme 102
      • 2.2.4. Taux d'intérêt et inflation 102
      • 3. Le fonctionnement du marché 105
      • 3.1. L'approche théorique105
      • 3.2. Les caractéristiques du marché immobilier105
      • 3.3. Le comportement des acteurs106
      • 3.3.1. Les utilisateurs 106
      • 3.3.2. Les investisseurs 107
      • 3.3.3. Le rôle des pouvoirs publics 107
      • 3.4. Le cycle immobilier108
      • 4. Le contexte local 108
      • 4.1. Les facteurs locaux108
      • 4.2. Le marché résidentiel109
      • Chapitre 11. Les facteurs juridiques de la valeur111
      • 1. Droit de propriété 111
      • 1.1. Définition111
      • 1.2. Évolution conceptuelle111
      • 2. Réglementation d'urbanisme 112
      • 2.1. Objectifs et principales interventions législatives112
      • 2.2. Dispositions réglementaires applicables sur l'ensemble du territoire français en l'absence de documents d'urbanisme114
      • 2.3. Particularités de l'urbanisme réglementaire de la région Île-de-France115
      • 2.4. Fiscalité de l'urbanisme spécifique à l'Île-de-France116
      • 2.5. Zones franches urbaines (ZFU) - territoires entrepreneurs116
      • 3. Servitudes de droit public 117
      • 3.1. Distinction entre servitude administrative et servitude de droit privé117
      • 3.2. Servitudes d'urbanisme ayant un impact majeur sur la valorisation des immeubles118
      • 3.2.1. Classement des terrains au regard des règles des documents d'urbanisme 118
      • 3.2.2. Servitudes d'utilité publique (SUP) 118
      • 3.2.3. Emplacements réservés 118
      • 3.2.4. Espaces boisés 119
      • 3.2.5. Servitudes d'urbanisme issues des lois SRU, UH et ENL (article L. 123-1 du Code de l'urbanisme) 119
      • 4. Documents d'urbanisme 120
      • 4.1. Documents d'urbanisme simplifiés : les cartes communales120
      • 4.2. POS et PLU120
      • 4.3. Règles supracommunales d'aménagement : les schémas de cohérence territoriale (SCOT)122
      • 5. Fiscalité de l'urbanisme 122
      • 6. Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer 123
      • 6.1. Droit de préemption urbain (DPU)123
      • 6.2. Zones d'aménagements différés (ZAD)124
      • 6.3. Zones de risques124
      • 6.4. Zones d'aménagement concerté (ZAC)125
      • 6.5. Lotissements125
      • 6.6. Divisions foncières et modification du régime des certificats d'urbanisme126
      • 7. Législation des loyers d'habitation 127
      • 7.1. Introduction : la diversité de la réglementation127
      • 7.2. Régime de la loi du 1er septembre 1948128
      • 7.3. Régime locatif de la loi du 6 juillet 1989130
      • 7.3.1. Généralités 130
      • 7.3.2. Fixation du loyer 130
      • 7.4. Locations en meublé132
      • 7.5. Facteurs de variation de la valeur locative133
      • 7.6. Loyers conventionnés134
      • 7.7. Droit de préemption du locataire (art. 15-II de la loi de juillet 1989)134
      • 7.8. Conclusion135
      • Aperçu sur les éléments techniques de règlement de copropriété 135
      • 8.1. Généralités135
      • 8.2. Règlement de copropriété et état descriptif de division136
      • 8.3. Calcul des tantièmes de copropriété et des charges générales137
      • 8.4. Calcul des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs138
      • 8.5. Calcul de la répartition des charges relatives aux travaux d'amélioration138
      • Chapitre 12. Les facteurs fiscaux de la valeur139
      • 1. Les prélèvements fiscaux applicables à l'immobilier 139
      • 1.1. Fiscalité lors de l'acquisition139
      • 1.2. Fiscalité lors de la détention140
      • 1.3. Fiscalité lors de la vente141
      • 2. Quelques exemples d'incidence de la fiscalité sur le fonctionnement des marchés 142
      • 2.1. Les incitations à l'accession à la propriété142
      • 2.2. Les incitations en faveur de l'investissement locatif142
      • 2.3. La fiscalité des revenus immobiliers143
      • 2.4. Autres mesures fiscales actuellement en vigueur143
      • Partie 3
        Principes et méthodes d'estimation
      • Chapitre 13. L'estimation par comparaison147
      • 1. Principe 147
      • 2. Les unités de mesure 148
      • 2.1. Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesure retenir pour l'estimation d'un appartement ?148
      • 2.2. La pondération en valeur vénale149
      • 2.2.1. Principe de la pondération 149
      • 2.2.2. La pratique de la pondération 149
      • 2.3. Les annexes séparées : pondération ou estimation distincte ?150
      • 2.4. Ne pas confondre la pondération en valeur vénale avec d'autres types de pondération150
      • 2.5. Les unités de mesure couramment utilisées en expertise immobilière150
      • 2.5.1. Unités de surface brute 151
      • 2.5.2. Unités de surface pondérée 151
      • 2.5.3. Autres unités de mesure 151
      • 3. Détermination de la valeur unitaire 152
      • 3.1. L'hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas de définir à chaque instant un « cours » applicable152
      • 3.2. L'analyse comparative152
      • 3.3. De l'analyse multicritère à l'approche hédonique de la valeur153
      • 4. Avantages et inconvénients de la méthode d'estimation par comparaison 155
      • 4.1. Le principal avantage : la méthode est en prise directe avec le marché155
      • 4.2. Inconvénients et limites155
      • Chapitre 14. Les méthodes d'estimation par sol et constructions157
      • 1. Formulation mathématique 157
      • 2. Le terrain 158
      • 2.1. Estimation par comparaison du terrain nu et libre158
      • 2.2. Abattement pour occupation158
      • 3. Les constructions 159
      • 4. La méthode comparative d'estimation par sol et constructions 159
      • 4.1. Valeur du sol159
      • 4.2. Valeur des constructions160
      • 4.3. Analyse des points de comparaison160
      • 4.4. Estimation de l'immeuble161
      • 5. Estimation par le coût de remplacement 161
      • 5.1. Principe de la méthode161
      • 5.2. Valeur du terrain162
      • 5.3. Valeur des constructions162
      • 5.3.1. Coût de reconstruction à neuf 162
      • 5.3.2. Abattement pour vétusté 162
      • 5.3.3. Obsolescence et inadaptation au marché 163
      • 5.4. Avantages et inconvénients de la méthode163
      • Chapitre 15. L'estimation par capitalisation du revenu165
      • 1. Définitions 165
      • 1.1. Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net165
      • 1.2. Taux de rendement brut et taux de rendement net166
      • 2. La pratique de la méthode 167
      • 2.1. Détermination du revenu R167
      • 2.2. Détermination du taux t168
      • 2.2.1. Taux brut ou taux net 168
      • 2.2.2. Taux de capitalisation ou taux de rendement 169
      • 2.2.3. Le taux se détermine par comparaison 169
      • 2.2.4. Facteurs de variation des taux 169
      • 2.3. Application de la méthode lorsque le revenu n'est pas au niveau de marché170
      • 2.4. Corrections éventuelles du résultat171
      • 2.5. Types de biens pouvant être estimés par capitalisation172
      • 3. Avantages et inconvénients 173
      • 3.1. Le principal avantage : la simplicité173
      • 3.2. Limites ou faiblesses de la méthode173
      • Chapitre 16. L'estimation par actualisation des cash-flows175
      • 1. Principe de la méthode 175
      • 2. Estimation des différentes variables 176
      • 2.1. Durée de détention176
      • 2.2. Revenus nets177
      • 2.2.1. Définition des revenus à retenir 177
      • 2.2.2. Projection des revenus nets 177
      • 2.3. Valeur nette de revente178
      • 2.3.1. Par capitalisation des revenus, en anticipant le taux exigé par le futur acquéreur 178
      • 2.3.2. Par estimation de la plus ou moins-value à attendre 179
      • 2.4. Taux d'actualisation179
      • 2.4.1. Considérations générales 179
      • 2.4.2. La notion de prime de risque 181
      • 2.4.3. Conclusion 183
      • 3. Réalisation pratique d'une estimation 184
      • 3.1. Description de l'immeuble et choix des hypothèses184
      • 3.1.1. Première étape : vérification des données 184
      • 3.1.2. Deuxième étape : projection des données 184
      • 3.2. Résultats185
      • 3.2.1. Scénario central 185
      • 3.2.2. Autres scénarios envisageables 186
      • 3.2.3. Commentaires 186
      • 3.2.4. Tableaux des calculs 187
      • Chapitre 17. Démembrements de la propriété et estimations189
      • 1. Usufruit et nue-propriété 189
      • 1.1. Le contexte juridique189
      • 1.2. L'évaluation de l'usufruit190
      • 1.2.1. Évaluation fiscale 190
      • 1.2.2. Les approches mathématiques 190
      • 1.3. L'évaluation de la nue-propriété192
      • 2. La rente viagère 193
      • 2.1. Le contexte juridique193
      • 2.2. Le calcul de la rente193
      • 2.3. Le cas particulier du droit d'usage et d'habitation193
      • 3. Les baux de longue durée 194
      • 3.1. Les principaux contrats194
      • 3.2. Les méthodes d'évaluation en cas de bail à construction195
      • 3.2.1. Détermination de la valeur vénale d'un terrain grevé d'un bail à construction 195
      • 3.2.2. Détermination du loyer du terrain à l'origine 196
      • 3.2.3. Détermination de la valeur du droit au bail 197
      • 4. L'indivision et les parts de sociétés civiles immobilières 197
      • 4.1. Principes d'évaluation des parts indivises197
      • 4.2. Principes d'évaluation des parts de sociétés civiles immobilières198
      • Chapitre 18. L'estimation dans le cadre de l'expropriation199
      • 1. Les grandes phases de la procédure d'expropriation 199
      • 1.1. Le cadre de l'expropriation : l'utilité publique199
      • 1.2. La phase administrative200
      • 1.3. La phase judiciaire201
      • 2. Les principes d'indemnisation 201
      • 2.1. La réparation du préjudice201
      • 2.2. Les règles de calcul de l'indemnité202
      • 2.2.1. Date, consistance et usage effectif 202
      • 2.2.2. Incidences des accords amiables 202
      • 2.2.3. Incidences des déclarations fiscales souscrites 203
      • 2.2.4. La prise en compte de l'origine de propriété récente 203
      • 2.2.5. La règle de récupération de la plus-value 203
      • 2.3. Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds203
      • 2.3.1. Les terrains à bâtir 203
      • 2.3.2. Le tréfonds 204
      • 3. Les indemnités accessoires 205
      • 3.1. L'indemnité de remploi205
      • 3.2. Indemnités diverses205
      • 3.3. Indemnités dues aux locataires205
      • 3.3.1. Locaux d'habitation 205
      • 3.3.2. Terrains de culture 205
      • 3.3.3. Locaux commerciaux 206
      • Chapitre 19. Considérations générales sur les méthodes d'estimation207
      • 1. Les méthodes d'estimation spécifiques à certains types de biens 207
      • 1.1. Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours207
      • 1.2. Estimation à partir du bilan financier prévisionnel d'un marchand de biens208
      • 1.3. Méthodes dites professionnelles208
      • 2. Estimation par actualisation des valeurs antérieures 208
      • 2.1. Principe208
      • 2.2. Limites208
      • 3. Estimation des immeubles en développement 209
      • 4. Du bon usage des méthodes d'estimation 209
      • 4.1. Les méthodes d'estimation sont simples ; leur application judicieuse l'est beaucoup moins209
      • 4.2. Le fondement économique de chaque méthode d'estimation trace les limites de son utilisation210
      • 4.2.1. Estimation par comparaison 210
      • 4.2.2. Estimation par sol et constructions 211
      • 4.2.3. Estimation par capitalisation du revenu 211
      • 4.2.4. Estimation par actualisation des cash-flows 212
      • 4.3. Est-ce que deux méthodes valent mieux qu'une ?212
      • 4.4. Un bien peut-il avoir deux valeurs ?213
      • 4.5. C'est la compétence de l'expert qui fait la qualité de l'expertise213
      • Partie 4
        Application des méthodes à l'estimation des biens immobiliers urbains d'habitation
      • Chapitre 20. L'estimation des appartements217
      • 1. Facteurs de la valeur 217
      • 1.1. Facteurs liés à l'immeuble217
      • 1.1.1. Situation 217
      • 1.1.2. Qualité de la construction 218
      • 1.1.3. Facteurs juridiques 218
      • 1.2. Facteurs liés à l'appartement218
      • 1.2.1. Surface 218
      • 1.2.2. Annexes 218
      • 1.2.3. Distribution 219
      • 1.2.4. Confort 219
      • 1.2.5. État 219
      • 1.2.6. Étage 219
      • 1.2.7. Montant des charges 219
      • 1.3. Facteurs économiques220
      • 1.4. Pour les appartements loués : les conditions d'occupation220
      • 2. Définition des unités de mesure pour l'estimation par comparaison 221
      • 2.1. Surface habitable221
      • 2.2. Surface utile pondérée (SUP)221
      • 3. Estimation des appartements libres 222
      • 3.1. Estimation par comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré222
      • 3.2. Estimation des annexes séparées223
      • 4. Estimation des appartements loués 223
      • 4.1. Estimation par comparaison avec d'autres appartements loués223
      • 4.2. Estimation à partir de la valeur libre224
      • 4.3. Estimation par capitalisation du revenu224
      • Chapitre 21. L'estimation des maisons individuelles225
      • 1. Les facteurs de la valeur 225
      • 1.1. Situation225
      • 1.2. Facteurs liés au terrain226
      • 1.2.1. Urbanisme 226
      • 1.2.2. Surface 226
      • 1.2.3. Façade, configuration, accès, aménagement 226
      • 1.2.4. Valeur de récupération foncière 226
      • 1.3. Facteurs liés aux constructions227
      • 1.3.1. Implantation de la maison 227
      • 1.3.2. Qualité technique et architecturale 227
      • 1.3.3. Distribution, élévation 227
      • 1.3.4. Annexes 228
      • 2. Unités de mesure 228
      • 2.1. Liste des unités de mesure utilisables228
      • 2.1.1. Mètre carré habitable 228
      • 2.1.2. Mètre carré utile pondéré (m2 UP) 228
      • 2.1.3. Mètre carré développé hors oeuvre pondéré (m2 DHOP) 228
      • 2.1.4. Pièce ou pièce principale 229
      • 2.2. Relation entre surface habitable (ou utile pondérée) et surface développée hors oeuvre pondérée229
      • 2.3. Exemples de coefficients de pondération229
      • 3. Méthodes d'estimation 230
      • 3.1. Estimation par comparaison, terrain intégré230
      • 3.2. Estimation par comparaison, terrain non intégré230
      • 3.3. Estimation des maisons louées par capitalisation du revenu231
      • Chapitre 22. L'estimation des terrains à bâtir233
      • 1. Définition d'un terrain à bâtir 233
      • 1.1. Au sens courant233
      • 1.2. Au sens du Code de l'expropriation233
      • 2. Facteurs de la valeur des terrains à bâtir 234
      • 2.1. Particularités du marché des terrains à bâtir234
      • 2.2. Le fondement juridique de la valeur : la constructibilité235
      • 3. Estimation d'un terrain à bâtir pour la construction d'une maison individuelle 235
      • 3.1. Estimation par comparaison au lot235
      • 3.2. Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute235
      • 3.3. Estimation par zones de valeurs décroissantes236
      • 4. Estimation d'un terrain à bâtir pour la construction d'un immeuble collectif d'habitation et pour l'immobilier d'entreprise 238
      • 4.1. Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute239
      • 4.2. Estimation par la charge foncière239
      • 4.2.1. Définition de la charge foncière 239
      • 4.2.2. Charge foncière appréciée par comparaison directe 240
      • 4.2.3. Charge foncière appréciée en pourcentage du prix de vente du produit fini 241
      • 4.2.4. Charge foncière calculée par compte à rebours 241
      • 4.2.5. Passage de la charge foncière à l'estimation du terrain 243
      • Chapitre 23. L'estimation des immeubles de rapport mixtes245
      • 1. Facteurs de la valeur 245
      • 1.1. Situation245
      • 1.2. Caractéristiques techniques de l'immeuble246
      • 1.3. Situation locative246
      • 1.4. Les droits de préemption des locataires247
      • 1.5. Facteurs économiques : le marché des immeubles de rapport248
      • 2. Estimation en bloc des immeubles de rapport 249
      • 2.1. Estimation par capitalisation du revenu249
      • 2.1.1. Approche globale 249
      • 2.1.2. Application de taux de capitalisation catégoriels 250
      • 2.2. Estimation par actualisation des cash-flows250
      • 2.3. Estimation par comparaison251
      • 2.3.1. Comparaison au mètre carré développé hors oeuvre pondéré, terrain intégré 251
      • 2.3.2. Comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré 251
      • 2.4. Estimation par compte à rebours252
      • 3. Estimation lot par lot des immeubles de rapport 253
      • 3.1. Les préalables juridiques254
      • 3.1.1. Il y a des mises en copropriété interdites 254
      • 3.1.2. L'obligation d'un diagnostic technique de l'immeuble et des locaux 254
      • 3.1.3. L'établissement d'un état descriptif de division et du règlement de copropriété 255
      • 3.2. Estimation lot par lot dans le cadre d'un partage successoral255
      • 3.3. Estimation lot par lot dans une opération de valorisation immobilière par un professionnel257
      • 3.3.1. Étude technique 257
      • 3.3.2. Élaboration d'une grille des prix de vente 258
      • Partie 5
        Estimations en matière commerciale
      • Chapitre 24. L'évaluation des loyers commerciaux265
      • 1. Le cadre juridique : le Code du commerce (livre 1er, chapitre V) 265
      • 1.1. Le statut des baux commerciaux ne s'applique que dans les conditions strictes265
      • 1.2. Les relations bailleur-preneur266
      • 1.3. La fixation du loyer d'origine et le droit d'entrée266
      • 1.4. L'évolution du loyer au cours du bail267
      • 1.4.1. La révision triennale : articles L. 145-38 (ex-art. 27) 267
      • 1.4.2. La clause d'échelle mobile et l'article L. 145-39 (ex-art. 28) 267
      • 1.4.3. Le loyer articulé 267
      • 1.5. Le renouvellement267
      • 2. La fixation du montant du loyer renouvelé 268
      • 2.1. Le principe du plafonnement268
      • 2.2. Le déplafonnement269
      • 2.2.1. Le hors-champ d'application 269
      • 2.2.2. Les motifs de déplafonnement 270
      • 2.3. La détermination de la valeur locative271
      • 2.3.1. Les caractéristiques du local considéré 271
      • 2.3.2. La destination des lieux 272
      • 2.3.3. Les obligations respectives des parties 272
      • 2.3.4. Les facteurs locaux de commercialité 273
      • 2.3.5. Les éléments de comparaison 273
      • 2.4. La fixation de la valeur locative par expertise274
      • 2.4.1. La pondération 274
      • 2.4.2. L'analyse du marché 275
      • 2.4.3. Les difficultés de la méthode comparative du fait de la diversité des régimes locatifs 275
      • Chapitre 25. L'estimation des murs de boutiques et des centres commerciaux277
      • 1. Estimation des boutiques 277
      • 1.1. Les facteurs de la valeur277
      • 1.1.1. La commercialité 277
      • 1.1.2. La consistance 278
      • 1.1.3. La situation locative 278
      • 1.2. Méthode d'estimation278
      • 1.2.1. Boutiques libres 278
      • 1.2.2. Boutiques louées 279
      • 1.3. Le marché des boutiques280
      • 2. Estimation des centres commerciaux 281
      • 2.1. La spécificité des centres commerciaux281
      • 2.2. L'analyse de la rentabilité282
      • 2.2.1. Les valeurs locatives 282
      • 2.2.2. Les charges 282
      • 2.3. Facteurs de la valeur283
      • 2.3.1. Le site 283
      • 2.3.2. Le fonctionnement 283
      • 2.3.3. La consistance 284
      • 2.4. Méthode d'estimation284
      • 2.4.1. Les ratios de solvabilité 285
      • 2.4.2. L'estimation proprement dite 285
      • Chapitre 26. L'estimation des bureaux, entrepôts, locaux d'activité et immeubles industriels287
      • 1. Estimation des bureaux 287
      • 1.1. Définition des bureaux287
      • 1.2. La commercialité et les changements d'affectation288
      • 1.2.1. Les changements d'affectation 288
      • 1.2.2. La preuve de la commercialité 288
      • 1.3. Facteurs de la valeur289
      • 1.3.1. La situation 289
      • 1.3.2. La consistance 289
      • 1.3.3. Les équipements et les services 290
      • 1.3.4. L'état 290
      • 1.3.5. La cotisation des immeubles de bureaux et d'entreprises (CIBE) 290
      • 1.4. Le marché des bureaux290
      • 1.4.1. Historique 290
      • 1.4.2. Les sources d'observation 292
      • 1.5. Méthodes d'estimation292
      • 1.5.1. Estimation par capitalisation du revenu 292
      • 1.5.2. Estimation par actualisation des cash-flows 293
      • 1.5.3. Estimation par comparaison 293
      • 2. Estimation des entrepôts 294
      • 2.1. L'évolution de la fonction entreposage-logistique294
      • 2.2. Les contraintes réglementaires et les produits294
      • 2.3. Facteurs de la valeur294
      • 2.3.1. La situation géographique 294
      • 2.3.2. La consistance des locaux récents 295
      • 2.4. Caractéristiques du marché295
      • 2.5. Méthodes d'estimation296
      • 2.5.1. Estimation par comparaison métrique 296
      • 2.5.2. Estimation par le revenu 296
      • 2.5.3. La valeur d'utilisation et le coût de reconstitution 297
      • 3. Les locaux d'activité et les immeubles industriels 297
      • 3.1. Les catégories de locaux297
      • 3.2. Facteurs de la valeur298
      • 3.3. Méthodes d'estimation298
      • 3.3.1. Estimation par comparaison 298
      • 3.3.2. La méthode par le revenu 299
      • 3.3.3. La méthode par sol et construction 299
      • Chapitre 27. L'estimation des hôtels et des immeubles d'hébergement collectif301
      • 1. Estimation des hôtels 301
      • 1.1. Quelques chiffres clés301
      • 1.2. Le contexte juridique302
      • 1.3. La fixation du loyer : la méthode hôtelière302
      • 1.3.1. Le chiffre d'affaires hébergement 302
      • 1.3.2. Le chiffre d'affaires hors hébergement (salle de séminaires, petits-déjeuners, restaurant, parking, etc) 303
      • 1.3.3. La détermination des taux d'effort 303
      • 1.3.4. L'impact des charges 303
      • 1.4. La fixation économique des loyers304
      • 1.5. L'estimation des « murs »304
      • 1.6. L'estimation de l'hôtel : murs et fonds305
      • 1.6.1. L'approche analytique : murs et fonds 305
      • 1.6.2. Ratios financiers 305
      • 1.6.3. Méthode des cash-flows 306
      • 2. Les autres immeubles d'hébergement 306
      • 2.1. Les résidences hôtelières306
      • 2.2. Les résidences pour étudiants307
      • 2.3. Les résidences pour personnes âgées308
      • 2.3.1. Généralités 308
      • 2.3.2. Analyse du montage de l'opération et de son environnement 308
      • 2.3.3. Estimation 309
      • 2.4. Les cliniques309
      • 2.4.1. Généralités 309
      • 2.4.2. Les paramètres de la valeur 310
      • 2.4.3. Les méthodes d'estimation 311
      • 2.5. Estimation des lots individuels en résidence-service défiscalisée311
      • Chapitre 28. Droit au bail et indemnité d'éviction313
      • 1. Le droit au bail 313
      • 1.1. Le fondement de la valeur du droit au bail313
      • 1.1.1. L'aspect juridique 313
      • 1.1.2. L'aspect économique 314
      • 1.2. Les facteurs de la valeur314
      • 1.2.1. La situation 314
      • 1.2.2. La consistance des locaux 315
      • 1.2.3. Les conditions juridiques et financières du bail 315
      • 1.3. Les méthodes d'estimation315
      • 1.3.1. Méthode par le multiplicateur de loyer 316
      • 1.3.2. Méthode différentielle de la valeur vénale 316
      • 1.3.3. Méthode au prix unitaire du DAB 316
      • 1.3.4. Méthode de l'économie de loyer 316
      • 1.3.5. Méthode financière par actualisation des gains de loyers 318
      • 1.3.6. Conclusion 319
      • 2. L'indemnité d'éviction 320
      • 2.1. Le fondement juridique320
      • 2.2. Modalités de calcul de l'indemnité d'éviction320
      • 2.2.1. Cas de la disparition du fonds de commerce 321
      • 2.2.2. Cas du transfert du fonds de commerce 322
      • Chapitre 29. De l'évaluation du fonds de commerce à l'évaluation de l'entreprise323
      • 1. Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l'entreprise 323
      • 1.1. Les éléments incorporels324
      • 1.2. les éléments corporels324
      • 1.2.1. Les aménagements et agencements 324
      • 1.2.2. Le matériel 325
      • 2. L'évaluation du fonds de commerce 325
      • 2.1. Les évolutions de l'activité commerciale325
      • 2.2. Les facteurs de la valeur du fonds326
      • 2.3. Les méthodes estimation326
      • 2.3.1. L'utilisation des barèmes professionnels 326
      • 2.3.2. La méthode analytique 327
      • 3. Les approches de la valeur de l'entreprise 328
      • 3.1. Évaluation par la rentabilité328
      • 3.1.1. La valeur de rendement 328
      • 3.1.2. La valeur de productivité 329
      • 3.1.3. Estimation à partir de la marge brute d'autofinancement ou de l'excédent brut d'exploitation 329
      • 3.2. Évaluation par l'actif net réévalué330
      • 3.2.1. L'actif net comptable 330
      • 3.2.2. La valeur mathématique 331
      • 3.2.3. L'actif net réévalué et le goodwill 331
      • Partie 6
        L'estimation des immeubles ruraux
      • Chapitre 30. Les facteurs de la valeur des immeubles ruraux335
      • 1. Définition de l'immeuble rural 335
      • 1.1. La diversité des immeubles335
      • 1.2. La diversité des interventions demandées à l'expert336
      • 2. Facteurs physiques de la valeur 336
      • 2.1. Qualité agronomique du sol336
      • 2.1.1. Définition du sol 336
      • 2.1.2. Texture du sol 336
      • 2.1.3. Structure du sol 337
      • 2.1.4. Composants chimiques et acidité 337
      • 2.1.5. L'eau dans le sol 338
      • 2.2. État cultural339
      • 2.3. Climat et microclimat339
      • 2.4. Facteurs conditionnant les facilités d'exploitation339
      • 2.5. Particularités concernant les prairies340
      • 2.5.1. Composition floristique 340
      • 2.5.2. Conditions d'exploitation 340
      • 2.6. Facteurs physiques de la valeur d'un corps de ferme341
      • 2.6.1. Bâtiments d'habitation 341
      • 2.6.2. Bâtiments d'exploitation 341
      • 3. Facteurs économiques et sociologiques de la valeur 342
      • 3.1. Le marché et les intervenants342
      • 3.2. Rentabilité des productions et droit de produire342
      • 3.2.1. Politique agricole commune (PAC) 343
      • 3.2.2. Quotas de production 343
      • 3.2.3. Taux d'intérêt 343
      • 3.3. Valeur d'agrément de la terre344
      • 4. Facteurs juridiques de la valeur 344
      • 4.1. Statut des baux ruraux344
      • 4.1.1. Date de libération des lieux 344
      • 4.1.2. Droit au renouvellement du preneur 344
      • 4.1.3. Reprise par le propriétaire 345
      • 4.1.4. Fixation du fermage 345
      • 4.1.5. Charges 346
      • 4.1.6. Amélioration apportée par le preneur 346
      • 4.1.7. Droit de chasse du preneur 346
      • 4.1.8. Droit de préemption du preneur 346
      • 4.1.9. Bail cessible (art. L 148-1 à 148-5 du Code rural) 347
      • 4.2. Droit de préemption de la SAFER347
      • 4.3. Contrôle des structures347
      • 4.4. Attribution préférentielle348
      • 4.5. Droit de l'urbanisme348
      • 5. Facteurs fiscaux de la valeur 348
      • 5.1. Droits de mutation348
      • 5.1.1. Droits de mutation à titre onéreux 348
      • 5.1.2. Droits de mutation à titre gratuit 349
      • 5.2. Impôt de solidarité sur la fortune immobilière (IFI)349
      • Chapitre 31. Les méthodes d'estimation des exploitations agricoles351
      • 1. Estimation des exploitations agricoles libres 351
      • 1.1. Estimation par comparaison des parcelles et groupes de parcelles homogènes351
      • 1.2. Estimation des exploitations entières352
      • 1.2.1. Estimation par comparaison directe 352
      • 1.2.2. Estimation à partir des éléments constitutifs 352
      • 2. Estimation des exploitations agricoles louées 354
      • 2.1. Estimation par comparaison directe354
      • 2.2. Estimation à partir de la valeur libre354
      • 2.3. Estimation par capitalisation du revenu355
      • 3. Les particularités des opérations d'expertise 356
      • 3.1. Collecte de documents356
      • 3.2. Utilisation de la cartographie356
      • 3.3. Visite des bâtiments356
      • 3.4. Visite des terres357
      • 3.5. Les analyses de terres357
      • 3.6. L'analyse des comptes de gestion358
      • 3.7. La signification des lieudits358
      • 3.8. L'observation de la végétation cultivée358
      • 3.9. L'observation de la végétation spontanée : notion de plante indicatrice359
      • 3.10. Les équipements valorisants359
      • 4. Notions sur l'estimation des vignobles 360
      • 4.1. Facteurs de la valeur360
      • 4.1.1. Appellation 360
      • 4.1.2. Âge de la vigne 360
      • 4.1.3. Autres facteurs physiques de la valeur 360
      • 4.1.4. Facteurs économiques de la valeur 361
      • 4.2. Méthodes d'estimation361
      • 4.2.1. Estimation par comparaison 361
      • 4.2.2. Estimation par le revenu 361
      • Chapitre 32. Notions d'expertise forestière363
      • 1. Notions de sylviculture 363
      • 1.1. Les essences forestières363
      • 1.2. Conduite des peuplements364
      • 1.2.1. Taillis 364
      • 1.2.2. Taillis sous futaie 364
      • 1.2.3. Futaie régulière 365
      • 1.2.4. Futaie jardinée 365
      • 1.3. Régénération de la forêt365
      • 1.3.1. Régénération naturelle 365
      • 1.3.2. Régénération artificielle 366
      • 2. Les facteurs de la valeur 366
      • 2.1. Appréciation quantitative des réserves sur pied : inventaire et cubage367
      • 2.2. Qualité des bois367
      • 2.3. Qualité du sol et adaptation des essences au sol367
      • 2.4. Climat et adaptation des essences au climat368
      • 2.5. Qualité des infrastructures368
      • 2.6. Valeur d'agrément368
      • 2.7. Facteurs économiques de la valeur : le marché des grumes et le marché des forêts368
      • 3. Méthodes d'estimation 369
      • 3.1. Estimation par fonds et peuplement369
      • 3.2. Estimation par comparaison369
      • 3.3. Estimation par capitalisation du revenu370
      • 3.4. Méthodes mathématiques d'estimation des bois et forêts370
      • 3.4.1. Estimation d'un peuplement à partir de son prix de revient 370
      • 3.4.2. Estimation de la valeur d'attente d'un peuplement 370
      • 3.4.3. Estimation par actualisation des récoltes futures 371
      • Chapitre 33. L'estimation des châteaux et grandes propriétés d'agrément373
      • 1. Facteurs physiques de la valeur 373
      • 1.1. Usage373
      • 1.2. Époque de construction, qualité architecturale, décoration374
      • 1.3. Emplacement374
      • 1.4. État374
      • 1.5. Distribution, habitabilité, confort375
      • 1.6. Taille375
      • 1.7. Annexes bâties375
      • 1.8. Parc376
      • 1.9. Charges376
      • 2. Facteurs juridiques et économiques de la valeur 377
      • 2.1. Classement ou inscription : le régime de Monuments historiques377
      • 2.2. Locations378
      • 2.3. Droit de l'urbanisme378
      • 2.4. Le marché des châteaux378
      • 2.5. Les châteaux de domaines viticoles379
      • 3. Méthodes d'estimation des châteaux 379
      • 3.1. Estimation d'un château, siège d'une activité économique379
      • 3.2. Estimation par comparaison380
      • 3.2.1. Le problème de la valorisation des annexes 380
      • 3.2.2. L'exploitation des points de comparaison 380
      • 3.2.3. Comparaison au m2 développé hors oeuvre pondéré, parc intégré 380
      • 3.2.4. La méthode de comparaison globale 381
      • 3.3. Estimation par le revenu381
      • 3.4. Méthodes à exclure381
      • Partie 7
        La pratique de l'expertise immobilière
      • Chapitre 34. Le déroulement d'une opération d'expertise385
      • 1. Opérations préalables à la visite de l'immeuble 385
      • 1.1. La mission de l'expert385
      • 1.2. Constitution du dossier386
      • 1.3. Prise de connaissance du dossier387
      • 2. Visite de l'immeuble 387
      • 2.1. Prévoir le temps nécessaire387
      • 2.2. Le déroulement de la visite387
      • 3. Recherches complémentaires 388
      • 3.1. Enquêtes et recherches diverses388
      • 3.2. Étude du marché389
      • 4. Rédaction du rapport d'expertise 389
      • 4.1. Diversité des rapports en fonction de la mission389
      • 4.2. Plan et contenu du rapport détaillé390
      • 4.3. Qu'est-ce qu'une bonne expertise ?392
      • 4.3.1. Qualité de fond 392
      • 4.3.2. Respect des règles et recommandations professionnelles 393
      • 4.3.3. Respect des délais 393
      • 4.3.4. Qualité de forme et insertion de photographies 393
      • 4.4. Liste de quelques erreurs trop communes dans un rapport d'expertise394
      • 4.4.1. Erreurs d'analyse 394
      • 4.4.2. Erreurs dites matérielles 395
      • Chapitre 35. Les outils de l'expert397
      • 1. Documentation 397
      • 1.1. Fonds documentaire397
      • 1.2. Fichier de références398
      • 1.3. Données sur la mesure de la performance de l'immobilier d'investissement398
      • 1.4. Banque de données399
      • 2. Les outils informatiques 399
      • 2.1. La maîtrise des outils de base399
      • 2.2. Logiciels spécifiques400
      • 3. Mathématiques financières 400
      • 3.1. Notions de base400
      • 3.1.1. Intérêt simple 401
      • 3.1.2. Intérêts composés. Valeur acquise. Valeur actuelle 401
      • 3.1.3. Annuités. Valeur acquise et valeur actuelle d'une suite d'annuités 401
      • 3.2. Exemples d'application402
      • 3.2.1. Calcul de la valeur théorique d'un droit au bail 402
      • 3.2.2. Valeur du « surloyer » 402
      • 3.2.3. Bail à construction 403
      • 3.2.4. Rentes viagères 403
      • 3.2.5. Loyer facial et loyer réel 403
      • 3.2.6. Expertise forestière 404
      • Chapitre 36. Exemples de rapports d'expertise405
      • 1. Appartement 405
      • I Identification405
      • II Situation406
      • III Consistance406
      • Les parties privatives 406
      • IV Conditions d'occupation407
      • V Estimation407
      • Conclusion408
      • 2. Immeuble de rapport mixte 409
      • Mission409
      • I Identification409
      • II Situation409
      • III Description410
      • IV Conditions d'occupation413
      • V Estimation414
      • Analyse du marché 414
      • Appréciation du bien à estimer 417
      • Méthode par capitalisation du loyer 418
      • Méthode par comparaison 419
      • VI Conclusion419
      • 3. Pavillon 420
      • I Identification420
      • II Situation420
      • III Description420
      • IV Estimation de la valeur vénale421
      • V Conclusion422
      • 4. Valeur vénale d'un château 422
      • I Désignation422
      • II Situation422
      • III Description423
      • L'assiette foncière et son aménagement 423
      • Bâtiments 423
      • État des surfaces 424
      • IV Étude de marché des grandes propriétés de la Nouvelle Aquitaine425
      • V Estimation425
      • VI Conclusion426
      • 5. Estimation d'une valeur locative commerciale dans le cadre d'un déplafonnement 426
      • I Mission426
      • II Déroulement de la mission427
      • A - Saisine - Convocations 427
      • B - Réunion d'expertise en date du 427
      • C - Pièces reçues 427
      • III Rapport d'expertise427
      • A - Caractéristiques des biens loués 427
      • B - Estimation de la valeur locative 429
      • C - Motifs de déplafonnement 430
      • D - Conclusion récapitulative432
      • 6. Fiche d'actualisation annuelle pour une SCPI 433
      • I Identification433
      • II Description sommaire433
      • III Situation locative433
      • IV Estimation434
      • V Conclusion434
      • VI Observations435
      • 7. Fiche de résumé conclusif ACPR d'expertise quinquennale pour les immeubles bâtis 435
      • Partie 8
        Annexes
      • Annexe 1. Sigles et acronymes441
      • Annexe 2. Bibliographie445
      • 1. Livres 445
      • 2. Ouvrages avec mise à jour périodique 445
      • 3. Revues 446
      • Annexe 3. Sites informatiques utiles447
      • Annexe 4. Le pouvoir d'achat du franc et de l'euro de 1901 à 2017449
      • Annexe 5. Table de mortalité des années 2013-2015451
      • Annexe 6. Valeur de quelques fonds de commerce selon les barèmes professionnels et la jurisprudence455
      • Annexe 7. Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours : calcul de la TVA sur marge457
      • 1. Définition de la marge soumise à la TVA 457
      • 2. Exemple de calcul de la TVA sur marge 458
      • Annexe 8. Rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne461
      • 1. Annexe I au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : charte de l'expertise en évaluation immobilière (extrait) 475
      • 2. Annexe II au rapport du groupe de travail mis en place par la COB : composition du groupe de travail sur l'expertise immobilière 479

  • Origine de la notice:
    • Electre

  • Disponible - 338.9 POL

    Niveau 3 - Economie

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