Expropriation et préemption
Aménagement - Urbanisme - Environnement
René Hostiou
Jean-François Struillou
LexisNexis
Liste des abréviationsIX
Introduction1
Première partie
L'expropriation pour cause d'utilité publique
Titre 1 : L'expropriabilité des biens
Chapitre 1 : Conditions de mise en oeuvre de la procédure d'expropriation21
Section 1 : Biens susceptibles de faire l'objet d'une expropriation21
§ 1. - Biens immobiliers21
A. - Principe21
B. - Biens du domaine22
§ 2. - Droits réels immobiliers30
Section 2 : Personnes susceptibles de recourir à la procédure d'expropriation31
§ 1. - Personnes habilitées à engager la procédure d'expropriation32
A. - État et collectivités locales32
B. - Établissements publics33
C. - Personnes privées34
§ 2. - Bénéficiaires de l'expropriation34
A. - Personnes privées35
B. - Personnes de droit international36
Section 3 : Comptabilité avec le droit de l'urbanisme36
§ 1. - Opposabilité des dispositions issues de la loi Littoral36
§ 2. - Dispositions des documents d'urbanisme38
A. - Schémas directeurs38
B. - Schémas de cohérence territoriale39
C. - Plans d'occupation des sols39
D. - Plans locaux d'urbanisme40
Section 4 : Objet de l'expropriation41
§ 1. - Absence d'encadrement législatif de la notion d'utilité publique41
§ 2. - Définition de la notion d'utilité publique43
A. - Utilité publique et détournement de pouvoir43
B. - Utilité publique et théorie du bilan46
Chapitre 2 : La procédure de déclaration d'utilité publique53
Section 1 : L'enquête d'utilité publique53
§ 1. - Champ d'application56
A. - Domaine respectif des enquêtes publiques relatives aux opérations susceptibles d'affecter l'environnement et des enquêtes relevant du Code de l'expropriation56
B. - Opérations dispensées d'enquête57
§ 2. - Composition du dossier57
A. - Type de dossier à soumettre au public57
B. - Éléments du dossier59
§ 3. - Organisation de l'enquête préalable66
A. - Ouverture de l'enquête66
B. - Objet de l'enquête69
C. - Lieu de l'enquête71
D. - Consultation du dossier72
E. - Mention des noms et qualités du commissaire-enquêteur75
F. - Lieu de consultation du rapport et des conclusions du commissaire-enquêteur75
§ 4. - Commissaire-enquêteur et commission d'enquête75
A. - Désignation75
B. - Droits et obligations79
C. - Rapport et conclusions80
§ 5. - Portée de l'enquête publique87
A. - Le problème des modifications susceptibles d'être apportées au projet soumis à enquête88
B. - Durée de validité de l'enquête publique90
C. - Organisation d'une nouvelle enquête90
Section 2 : Consultations diverses92
§ 1. - Avis du service des Domaines92
§ 2. - Avis requis au titre de législations spécifiques93
A. - Immeubles et sites protégés93
B. - Vignes d'appellation contrôlée93
§ 3. - Instruction inter-administrative du projet94
Section 3 : Déclaration d'utilité publique94
§ 1. - Objet94
§ 2. - Nature juridique95
§ 3. - Règles de compétence95
A. - Décret en Conseil d'État95
B. - Décret simple97
C. - Arrêté ministériel ou arrêté préfectoral97
§ 4. - Règles de forme97
A. - Motivation97
B. - Contreseing98
§ 5. - Effets99
A. - Effets dans le temps99
B. - Portée de la déclaration d'utilité publique103
C. - Prescriptions particulières105
§ 6. - Contentieux de la déclaration d'utilité publique106
A. - Recours en annulation106
B. - Pourvoi en cassation118
C. - Contentieux de l'indemnisation121
Chapitre 3 : La procédure de déclaration de cessibilité123
Section 1 : Enquête parcellaire123
§ 1. - Dossier d'enquête parcellaire123
A. - Composition du dossier123
B. - Notification du dépôt en mairie du dossier d'enquête parcellaire124
§ 2. - Déroulement de l'enquête126
A. - Ouverture de l'enquête126
B. - Clôture de l'enquête128
Section 2 : Arrêté de cessibilité128
§ 1. - Régime juridique128
A. - Nature juridique128
B. - Autorité compétente129
C. - Règles de forme129
§ 2. - Contenu129
A. - Désignation des parcelles cessibles129
B. - Désignation des propriétaires130
§ 3. - Effets131
§ 4. - Contentieux de l'arrêté de cessibilité132
A. - Recours en annulation132
B. - Procédures de suspension133
C. - Effets de l'annulation de l'arrêté de cessibilité134
Titre 2 : La cession des biens
Chapitre 1 : La procédure de transfert de propriété139
Section 1 : Transfert de propriété par voie d'ordonnance141
§ 1. - Le juge de l'expropriation141
A. - Saisine du juge de l'expropriation141
B. - Compétence du juge de l'expropriation142
§ 2. - L'ordonnance d'expropriation143
A. - Délais143
B. - Procédure143
C. - Contenu de l'ordonnance144
D. - Effets de l'ordonnance146
E. - Recours en cassation148
F. - Annulation par voie de conséquence et constatation du défaut de base légale de l'ordonnance d'expropriation152
Section 2 : Transfert de propriété par voie de cession amiable154
Section 3 : Rétrocession du bien exproprié155
§ 1. - Conditions de mise en oeuvre155
§ 2. - Juridiction compétente158
§ 3. - Obstacles au droit de rétrocession159
A. - Obstacles à la reconnaissance du droit de rétrocession159
B. - Obstacles à l'exercice du droit de rétrocession160
Chapitre 2 : L'indemnisation des expropriés163
Section 1 : Les règles de procédure163
§ 1. - Recherche préalable d'un accord amiable163
A. - Information préalable des intéressés163
B. - Notification des offres et demande d'emprise totale164
C. - Acceptation ou refus des offres164
§ 2. - Fixation de l'indemnité par voie judiciaire165
A. - Présentation des mémoires165
B. - Transport sur les lieux165
C. - Audience publique166
D. - Jugement170
E. - Voies de recours172
§ 3. - Procédures exceptionnelles : urgence et extrême urgence177
A. - Procédure d'urgence177
B. - Procédure d'extrême urgence177
Section 2 : Les règles de fond178
§ 1. - Réparation intégrale du préjudice179
A. - Droit juridiquement protégé180
B. - Indemnité principale et indemnités accessoires182
C. - Principes d'évaluation184
§ 2. - Caractère direct du préjudice193
A. - Lien de causalité du préjudice193
B. - Réalisation de travaux publics consécutivement à l'expropriation195
§ 3. - Préjudice matériel197
§ 4. - Préjudice certain197
Chapitre 3 : Le règlement de l'indemnité199
Section 1 : Caractère préalable199
§ 1. - Principe199
§ 2. - Limites200
Section 2 : Modalités de paiement201
§ 1. - Versement d'un acompte provisoire201
§ 2. - Retards de paiement202
A. - Intérêts moratoires202
B. - Révision de l'indemnité203
C. - Saisine des autorités de l'État204
Section 3 : Consignation de l'indemnité205
Deuxième partie
Le droit de préemption
Titre 1 : Le droit de préemption immobilier
Sous-titre 1 : L'instauration des différents droits de préemption211
Chapitre 1 : La diversité des droits de préemption213
Section 1 : Zones d'aménagement différé213
§ 1. - ZAD proprement dite213
A. - Conditions générales de mise en oeuvre214
B. - Procédure préalable220
C. - Décision de création222
§ 2. - Périmètre provisoire de ZAD227
A. - Proposition de création227
B. - Décision de création227
C. - Régime juridique des biens préemptés229
Section 2 : Droit de préemption urbain230
§ 1. - Champ territorial d'application230
A. - Zones et secteurs concernés230
B. - Exclusion des zones couvertes par une ZAD ou une pré-ZAD234
C. - Articulation avec le droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles235
§ 2. - Décision de création235
A. - Nature juridique et règles de forme235
B. - Autorité compétente238
C. - Publicité et transmission au contrôle de légalité239
D. - Mesures d'information240
E. - Incidences de l'illégalité du POS ou du PLU sur la décision instituant le droit de préemption urbain241
§ 3. - Modification, suppression et rétablissement242
Section 3 : Espaces naturels sensibles243
§ 1. - Conditions générales de mise en oeuvre243
A. - Compatibilité avec le droit de l'urbanisme244
B. - Articulation avec la procédure de ZAD245
C. - Objet de l'acte de création245
D. - Anciens « périmètres sensibles »247
§ 2. - Droit de préemption des départements247
A. - Procédure de création247
B. - Décision de création247
C. - Publicité et transmission au contrôle de légalité249
D. - Mesures d'information250
§ 3. - Droit de préemption du conservatoire du littoral250
Section 4 : Protection et mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains251
§ 1. - Procédure252
§ 2. - Règles de compétence253
§ 3. - Cohérence avec la planification254
§ 4. - Entrée en vigueur255
Chapitre 2 : Les effets de l'instauration des droits de préemption257
Section 1 : Biens et aliénations soumis au droit de préemption257
§ 1. - Biens soumis à préemption258
A. - Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé258
B. - Droit de préemption du préfet277
C. - Espaces naturels sensibles278
D. - Espaces agricoles et naturels périurbains281
§ 2. - Aliénations soumises à préemption282
A. - Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé282
B. - Espaces naturels sensibles292
§ 3. - Application de la loi dans le temps293
Section 2 : L'obligation de souscrire une déclaration d'intention d'aliéner293
§ 1. - Obligation de notification294
A. - Champ d'application294
B. - Sanction du défaut de notification298
§ 2. - Nature juridique300
A. - Offre de contracter300
B. - Formalité préparatoire302
§ 3. - Règles de forme304
A. - Formulaires de DIA304
B. - Annexes au formulaire de DIA304
C. - Signature304
§ 4. - Contenu305
A. - Mentions obligatoires305
B. - Mentions facultatives311
C. - Déclaration incomplète ou entachée d'une erreur substantielle312
§ 5. - Destinataires316
A. - DPU et ZAD316
B. - Espaces naturels sensibles318
§ 6. - Communication319
Section 3 : Garantie attachée à l'instauration du droit de préemption : droit de délaissement320
§ 1. - Conditions de mise en oeuvre320
A. - Bénéficiaires320
B. - Moment d'intervention de la demande321
C. - Formes et contenu321
D. - Destinataire321
§ 2. - Réponse de la collectivité322
A. - Décision d'acquérir322
B. - Refus d'acquérir323
Section 4 : Primauté des droits de préemption définis par le code de l'urbanisme324
Sous-titre 2 : L'exercice du droit de préemption325
Chapitre 1 : Décision de préemption327
Section 1 : Objet de la décision de préemption328
§ 1. - Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé328
A. - L'exigence d'un projet d'aménagement330
B. - Caractère insuffisant du projet350
§ 2. - Espaces naturels sensibles353
Section 2 : Modalités d'édiction de la décision de préemption355
§ 1. - Compétence « ratione temporis »355
A. - Délai légal d'exercice355
B. - Conséquences du non-respect du délai légal d'exercice361
§ 2. - Compétence « ratione personae »363
A. - Droit de préemption urbain et ZAD363
B. - Espaces naturels sensibles377
§ 3. - Compétence « ratione loci »379
§ 4. - Procédure d'élaboration379
A. - Avis de l'administration des domaines379
B. - Avis de la commune385
C. - Procédure contradictoire386
§ 5. - Motivation387
A. - Fondement387
B. - Nature juridique389
C. - Contenu391
§ 6. - Entrée en vigueur403
A. - Notification de la décision403
B. - Transmission au contrôle de légalité405
C. - Transmission au préfet406
Section 3 : Contenu de la décision de préemption407
§ 1. - Déclaration de volonté d'acquérir407
§ 2. - Sens de la décision409
A. - Préemption aux prix et conditions notifiés409
B. - Offre d'acquérir à un prix proposé par la collectivité410
C. - Renonciation à préempter412
Section 4 : Contentieux de la décision de préemption415
§ 1. - Recours en annulation : conditions de recevabilité415
A. - Intérêt à agir415
B. - Déclenchement du délai de recours contentieux420
C. - Inapplicabilité de l'obligation de notification des recours426
D. - Inapplicabilité des dispositions de l'article L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme426
§ 2. - Suspension des effets de la décision de préemption427
A. - Référé-suspension427
B. - Référé-liberté439
§ 3. - Absence de non-lieu à statuer440
§ 4. - Effets de l'annulation de la décision de préemption441
A. - Sur les actes administratifs consécutifs à la décision de préemption441
B. - Sur le processus de vente déclenché par la décision de préemption441
C. - Sur la promesse de vente initiale462
D. - Sur la décision de revente du bien illégalement préempté463
§ 5. - Responsabilité de la puissance publique464
A. - Fondement464
B. - Conditions du droit à réparation465
C. - Détermination et évaluation du préjudice469
Chapitre 2 : Fixation judiciaire du prix477
Section 1 : Procédure devant le juge de l'expropriation478
§ 1. - Conditions de saisine478
A. - Moment d'intervention dans la procédure de préemption478
B. - Formes479
§ 2. - Obligation de consignation480
§ 3. - Production des mémoires482
A. - Notification des mémoires482
B. - Forme et contenu des mémoires482
§ 4. - Transport sur les lieux483
§ 5. - Désignation d'un expert ou d'un « sachant »484
§ 6. - Audience et jugement484
§ 7. - Pouvoirs du juge de l'expropriation485
Section 2 : Règles d'évaluation486
§ 1. - Appréciation de la consistance des biens487
A. - Règles issues du Code de l'expropriation487
B. - Améliorations effectuées sur les biens487
§ 2. - Détermination du prix des biens487
A. - Exclusion des indemnités accessoires487
B. - Date d'estimation488
C. - Prise en compte de l'usage effectif à la date de référence489
D. - Application de la règle dite « des mutations récentes »491
Section 3 : Conséquences sur le processus contractuel492
§ 1. - Acceptation du prix fixé par le juge de l'expropriation492
§ 2. - Renonciation à la mutation après fixation judiciaire du prix495
A. - Modalités495
B. - Effets495
Chapitre 3 : Transfert de propriété et règlement du prix497
Section 1 : Transfert de propriété497
§ 1. - Date du transfert498
§ 2. - Publicité499
§ 3. - Refus de régulariser la vente499
§ 4. - Régime fiscal502
Section 2 : Règlement du prix502
§ 1. - Modalités de paiement502
§ 2. - Paiement tardif du prix503
A. - Droit de rétrocession504
B. - Intérêts moratoires506
§ 3. - Terrains pollués507
Chapitre 4 : Utilisation des biens préemptés509
Section 1 : Droit de préemption urbain et ZAD509
§ 1. - Affectation du bien à un projet d'aménagement urbain509
§ 2. - Droit de priorité511
A. - Conditions de mise en oeuvre511
B. - Sanctions du non-respect du droit de priorité518
C. - Registre du suivi des biens préemptés519
Section 2 : Droit de rétrocession en ZAD « ancien régime »520
Section 3 : Droit de rétrocession dans les espaces naturels sensibles521
§ 1. - Affectation des biens préemptés521
§ 2. - Exercice du droit de rétrocession522
§ 3. - Registre du suivi des biens préemptés522
Section 4 : Protection des occupants523
§ 1. - Mesures d'information523
§ 2. - Évacuation des locaux occupés à l'initiative du préempteur523
A. - Droit au relogement523
B. - Droit à réintégration et droit de priorité524
§ 3. - Résiliation des baux par les occupants524
Titre 2 : Le droit de préemption commercial
Chapitre 1 : L'instauration du droit de préemption531
Section 1 : Les conditions531
§ 1. - Règles de compétence531
§ 2. - Règles de procédure532
§ 3. - Règles de forme532
§ 4. - Publicité, transmission au contrôle de légalité et mesures d'information532
Section 2 : Les effets de l'instauration du droit de préemption534
§ 1. - Biens et aliénations soumis au droit de préemption534
A. - Biens soumis à préemption534
B. - Aliénations soumises à préemption537
§ 2. - L'obligation de souscrire une déclaration préalable539
A. - Obligation de notification539
B. - Règles de forme540
C. - Contenu541
D. - Destinataire542
Chapitre 2 : L'exercice du droit de préemption543
Section 1 : Décision de préemption543
§ 1. - Objet de la décision de préemption543
§ 2. - Modalités d'édiction de la décision de préemption544
A. - Compétence « ratione temporis »544
B. - Compétence « ratione personae »544
C. - Avis de l'administration des domaines545
D. - Règles de forme545
E. - Entrée en vigueur546
§ 3. - Contenu de la décision de préemption547
A. - Déclaration de volonté d'acquérir547
B. - Contenu de la décision de préemption547
Section 2 : Constatation de la cession et règlement du prix550
§ 1. - Constatation de la cession550
§ 2. - Règlement du prix550
Section 3 : Utilisation du bien préempté551
§ 1. - Utilisation du fonds ou du droit au bail pendant la période transitoire552
A. - Le bail commercial552
B. - Le fonds commercial ou artisanal553
§ 2. - Rétrocession du fonds ou du droit au bail554
A. - Conditions de fond554
B. - Conditions de délai556
C. - Acte de rétrocession557
D. - Absence de rétrocession dans le délai d'un an557
Conclusion
Expropriation, préemption et convention européenne des droits de l'homme
Chapitre 1 : Le principe du droit au respect des biens563
Section 1 : Expropriation, préemption et conventionnalité des atteintes portées au droit de propriété565
§ 1. - L'analyse des juridictions administratives566
A. - En matière d'expropriation566
B. - En matière de préemption566
§ 2. - L'analyse des juridictions judiciaires568
A. - Le droit de rétrocession568
B. - L'évaluation des biens569
Section 2 : Les incidences du droit conventionnel au respect de ses biens : une double dimension573
§ 1. - La dimension incitative de la Convention573
A. - La loi du 2 février 1995 et les nouvelles dispositions de l'article L. 12-5, alinéa 2 du Code de l'expropriation573
B. - La remise en cause de l'expropriation de fait575
C. - Le Conseil d'État et l'indemnisation des servitudes d'urbanisme577
§ 2. - La dimension sanctionnatrice de la Convention578
A. - Indemnisation de la perte de « l'outil de travail »578
B. - Récupération de la plus-value engendrée par la création d'une réserve foncière581
Chapitre 2 : Le principe du droit à un procès équitable585
Section 1 : L'analyse des juridictions internes585
§ 1. - Publicité de la déclaration d'utilité publique et droit à un recours effectif585
§ 2. - Conditions d'élaboration de la déclaration d'utilité publique et impartialité structurelle de la juridiction administrative587
§ 3. - Ordonnance d'expropriation et absence de contradiction589
§ 4. - Commissaire du gouvernement et égalité des armes590
Section 2 : Les apports de la cour européenne des droits de l'homme591
§ 1. - Le droit au respect de délais raisonnables592
§ 2. - Indépendance et impartialité du tribunal et principe d'égalité des armes593
Bibliographie601
Index alphabétique - Expropriation605
Index alphabétique - Préemption609