Expropriation et préemption
Aménagement - Urbanisme - Environnement
René Hostiou
Jean-François Struillou
LexisNexis
Introduction1
Première partie
L'expropriation pour cause d'utilité publique
Titre 1 : L'expropriabilité des biens21
Chapitre 1 : Conditions de mise en oeuvre de la procédure d'expropriation23
Section 1 : Biens susceptibles de faire l'objet d'une expropriation23
§ 1. - Biens immobiliers23
A. - Principe23
B. - Biens du domaine24
1° Position du problème24
2° Biens du domaine privé26
3° Biens du domaine public27
§ 2. - Droits réels immobiliers33
Section 2 : Personnes susceptibles de recourir à la procédure d'expropriation33
§ 1. - Personnes habilitées à engager la procédure d'expropriation35
A. - État et collectivités locales36
B. - Établissements publics37
C. - Personnes privées38
§ 2. - Bénéficiaires de l'expropriation42
A. - Personnes privées43
1° Organismes de droit privé investis d'une mission d'intérêt général43
2° Personnes en charge d'opérations d'aménagement43
3° Monuments historiques44
B. - Personnes de droit international44
Section 3 : Compatibilité avec le droit de l'urbanisme44
§ 1. - Opposabilité des dispositions issues de la loi Littoral et de la loi Montagne44
§ 2. - Dispositions des documents d'urbanisme46
A. - Schémas directeurs47
B. - Schémas de cohérence territoriale48
C. - Plans d'occupation des sols48
D. - Plans locaux d'urbanisme49
Section 4 : Une cause d'utilité publique51
§ 1. - Au sujet de l'encadrement législatif de la notion d'utilité publique51
A. - L'utilité publique préétablie par la loi51
1° Suppression de l'habitat insalubre52
2° Parcelles en état d'abandon manifeste58
3° Prévention de risques naturels majeurs prévisibles60
4° Prévention de risques miniers69
5° État de carence d'un immeuble collectif à usage d'habitation70
B. - L'utilité publique en l'absence de toute disposition législative préétablie72
§ 2. - Modalités d'appréciation de la notion d'utilité publique par le juge administratif72
A. - Utilité publique et détournement de pouvoir73
1° Illégalité du but poursuivi73
2° L'administration de la preuve74
B. - Utilité publique et théorie du bilan75
1° Analyse des avantages et des inconvénients de l'opération75
2° « Nécessité » du recours à l'expropriation81
3° Légalité et « opportunité »86
4° Un contrôle juridictionnel articulé autour de trois étapes successives89
5° Théorie du bilan. Pour un contrôle de la légalité « extrinsèque » ou « intrinsèque » de la DUP ?90
6° Un contrôle qui répond aux exigences de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen99
C. - Utilité publique et prise en considération des nouveaux principes applicables en matière de protection de l'environnement100
1° Principe de précaution100
2° Principe de conciliation101
3° Principe de participation102
4° Principe de prévention102
Chapitre 2 : la procédure de déclaration d'utilité publique103
Section 1 : l'enquête d'utilité publique103
§ 1. - Champ d'application109
A. - Domaine respectif des enquêtes publiques relatives aux opérations susceptibles d'affecter l'environnement et des enquêtes relevant du Code de l'expropriation109
1° Enquêtes publiques relevant du Code de l'environnement109
2° Enquêtes publiques préalables à la DUP relative à des opérations autres que celles relevant du Code de l'environnement110
B. - Opérations dispensés d'enquête111
§ 2. - Composition du dossier111
A. - Type de dossier à soumettre au public111
B. - Éléments du dossier113
1° Notice explicative113
2° Plan de situation. Plan général des travaux. Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants115
3° Données financières116
4° Documents complémentaires125
§ 3. - Organisation de l'enquête préalable129
A. - Ouverture de l'enquête129
1° Autorité compétente129
2° Publicité130
B. - Objet de l'enquête136
1° Nature du projet136
2° Regroupement d'enquêtes136
C. - Lieu de l'enquête138
D. - Consultation du dossier138
1° Durée de l'enquête138
2° Période retenue140
3° Jours et heures de consultation du dossier140
4° Consignation des observations du public141
E. - Mention des noms et qualités du commissaire-enquêteur141
F. - Consultation du rapport et des conclusions du commissaire-enquêteur142
1° Enquêtes « environnementales »142
2° Enquêtes relevant Code de l'expropriation142
§ 4. - Commissaire-enquêteur et commission d'enquête142
A. - Désignation142
1° Enquêtes relevant du Code de l'environnement142
2° Enquêtes relevant Code de l'expropriation146
B. - Droits et obligations146
1° Enquêtes environnementales »146
2° Enquêtes relevant du Code de l'expropriation149
C. - Rapport et conclusions150
1° Motivation des conclusions151
2° Qualification juridique des conclusions154
3° Transmission des conclusions du commissaire-enquêteur. Avis du sous-préfet157
§ 5. - Portée de l'enquête publique158
A. - Modifications susceptibles d'être apportées au projet soumis à enquête159
1° Modifications en cours d'enquête : la « suspension » de l'enquête publique159
2° Modification postérieures à la clôture de l'enquête publique159
B. - Durée de validité de l'enquête publique161
1° Délai de péremption161
2° Absence de changement de circonstances164
C. - Organisation d'une nouvelle enquête164
1° Enquête portant sur un projet différent164
2° Enquête portant sur un projet identique166
Section 2 : consultation diverses166
§ 1. - Avis du « service des Domaines »166
§ 2. - Avis requis au titre de législation spécifiques168
A. - Immeubles et sites protégés168
B. - Vignes d'appellation contrôlée169
§ 3. - Instruction interadministrative du projet169
Section 3 : La déclaration de projet169
Section 4 : Déclaration d'utilité publique172
§ 1. - Objet172
§ 2. - Nature juridique173
§ 3. - Règles de compétence173
A. - Décret en Conseil d'État173
B. - Décret simple175
C. - Arrêté ministériel ou arrêté préfectoral175
§ 4. - Règles de forme176
A. - Motivation176
B. - Contreseing178
§ 5. - Effets178
A. - Effets dans le temps178
1° Durée de validité de la déclaration d'utilité publique178
2° Prorogation de la durée de validité179
3° Caducité183
4° Abrogation183
5° Retrait185
B. - Portée de la déclaration d'utilité publique186
1° Effets pour les propriétaires186
2° Effets pour l'expropriant195
C. - Prescriptions particulières195
1° Obligation de remédier aux dommages causés aux exploitations agricoles195
2° Obligation de réduire ou de compenser les dommages environnementaux196
§ 6. - Contentieux de la déclaration d'utilité publique197
A. - Recours en annulation197
1° Conditions de recevabilité197
2° Procédures de suspension205
3° Effets de l'annulation de la déclaration d'utilité publique sur la validité du transfert de propriété217
4° Annulation de la DUP. Modulation des effets dans le temps228
B. - Pourvoi en cassation229
1° Procédure préalable d'admission229
2° Étendue des pouvoirs du juge de cassation231
C. - Contentieux de l'indemnisation233
1° Responsabilité pour faute233
2° Responsabilité sans faute234
3° Répartition de la charge de la dette indemnitaire234
D. - Recours « dans l'intérêt de la loi »235
1° Recevabilité du recours engagé dans l'intérêt de la loi236
2° Conditions d'exercice du recours dans l'intérêt de la loi238
Chapitre 3 : La procédure de déclaration de cessibilité243
Section 1 : Enquête parcellaire243
§ 1. - Dossier d'enquête parcellaire243
A. - Composition du dossier243
1° Plan parcellaire243
2° Liste des propriétaires244
B. - Notification du dépôt en mairie du dossier d'enquête parcellaire244
§ 2. - Déroulement de l'enquête247
A. - Ouverture de l'enquête247
1° Arrêté préfectoral247
2° Avis au public248
3° Organisation conjointe de l'enquête publique et de l'enquête parcellaire248
4° Commissaire-enquêteur248
5° Durée de l'enquête249
6° Observations des intéressés249
B. - Clôture de l'enquête249
Section 2 : Arrêté de cessibilité251
§ 1. - Régime juridique251
A. - Nature juridique251
B. - Autorité compétente251
C. - Règles de forme252
§ 2. - Contenu252
A. - Désignation des parcelles cessibles252
B. - Désignation des propriétaires254
C. - « L'identification » du bénéficiaire de l'expropriation254
§ 3. - Effets254
§ 4. - Contentieux de l'arrêté de cessibilité256
A. - Recours en annulation256
1° Recours pour excès de pouvoir256
2° Tierce opposition257
B. - Procédures de suspension258
1° Conditions d'obtention258
2° Survenance d'un élément nouveau de nature à justifier qu'il soit mis fin à la suspension de l'arrêté de cessibilité260
C. - Effets de l'annulation de l'arrêté de cessibilité262
Titre 2 : La cession des biens265
Chapitre 1 : La procédure de transfert de propriété267
Section 1 : Transfert de propriété par voie d'ordonnance271
§ 1. - Le juge de l'expropriation271
A. - Saisine du juge de l'expropriation271
B. - Compétence du juge de l'expropriation272
§ 2. - L'ordonnance d'expropriation273
A. - Délais273
B. - Procédure : absence de soumission au principe du contradictoire273
C. - Contenu de l'ordonnance277
1° Visas277
2° Mentions278
3° Ordonnance rectificative280
D. - Effets de l'ordonnance281
1° Transfert de propriété281
2° Extinction des droits réels et personnels282
E. - Recours en cassation285
1° Conditions de recevabilité286
2° Moyens288
3° Effets de la cassation de l'ordonnance289
Section 2 : Transfert de propriété par voie de cession amiable291
Section 3 : Rétrocession du bien exproprié292
§ 1. - Conditions de mise en oeuvre292
§ 2. - Juridiction compétente296
§ 3. - Mise en échec du droit de rétrocession298
A. - Obstacles à la « reconnaissance » du droit de rétrocession298
B. - Obstacles à « l'exercice » du droit de rétrocession303
Chapitre 2 : L'indemnisation des expropriés307
Section 1 : Les règles de procédure307
§ 1. - Recherche d'un accord amiable307
A. - Information préalable des intéressés307
B. - Notification des offres et demande d'emprise totale308
C. - Acceptation ou refus des offres309
§ 2. - Fixation de l'indemnité par voie judiciaire309
A. - Présentation des mémoires309
B. - Transport sur les lieux310
C. - Audience publique310
1° Audition des parties310
2° Commissaire du gouvernement311
D. - Jugement316
E. - Voies de recours320
1° Appel320
2° Tierce opposition328
3° Pourvoi en cassation328
§ 3. - Procédures exceptionnelles : urgence et extrême urgence329
A. - Procédure d'urgence329
B. - Procédure d'extrême urgence332
Section 2 : Les règles de fond332
§ 1. - Réparation intégrale du préjudice333
A. - Droit « juridiquement protégé »334
1° Principe335
2° Suppression de l'habitat insalubre337
B. - Indemnité principale et indemnités accessoires335
1° Principe335
2° Indemnité de remploi337
C. - Principes d'évaluation du préjudice338
1° Consistance du bien338
2° Améliorations récentes339
3° Date de référence340
4° Terrain à bâtir345
5° Terrain bénéficiant d'une « situation privilégiée »346
6° Intention dolosive347
7° Incidences des accords amiables357
8° Prise en considération des évaluations administratives et des déclarations fiscales361
D. - Méthodes d'évaluation363
1° Méthode par comparaison363
2° Méthode dite « de la récupération foncière »365
3° Méthode dite « par capitalisation »368
4° Méthode dite « du promoteur »368
5° Méthode dite « terrain intégré »369
§ 2. - Caractère direct du préjudice369
A. - Lien de causalité du préjudice369
B. - Réalisation de travaux publics consécutivement à l'expropriation371
1° Plus-value liée à la réalisation de travaux publics372
2° Juridiction compétente372
§ 3. - Préjudice matériel377
A. - La Doctrine et la constitutionnalité de l'exclusion du préjudice à caractère moral377
B. - La réponse du Conseil constitutionnel à la question de la non-indemnisation du préjudice « moral »377
§ 4. - Préjudice certain382
Chapitre 3 : Le règlement de l'indemnité387
Section 1 : Caractère préalable387
§ 1. - Principe387
§ 2. - Limites388
Section 2 : Modalités392
§ 1. - Versement d'un acompte provisoire393
§ 2. - Retards de paiement394
A. - Intérêts moratoires394
B. - Révision de l'indemnité395
C. - Saisine des autorités de l'État396
§ 3. - Relogement de l'exproprié398
Section 3 : consignation de l'indemnité401
Deuxième partie
Le droit de préemption
Titre 1 : DPU, ZAD, ENS et PEAN405
Sous-titre 1 : L'instauration des différents droits de préemption407
Chapitre 1 : La diversité des droits de préemption409
Section 1 : Zones d'aménagement différé409
§ 1. - ZAD proprement dite410
A. - Conditions générales de mise en oeuvre411
1° Champ territorial d'application411
2° Articulation avec la procédure des espaces naturels sensibles412
3° Compatibilité avec les documents d'urbanisme412
4° Objet de l'acte de création413
5° Utilité au regard des besoins de la collectivité416
B. - Procédure préalable417
1° Proposition de création418
2° Consultations419
C. - Décision de création420
1° Nature juridique420
2° Règles de forme420
3° Autorité compétente421
4° Désignation du titulaire du droit de préemption423
5° Publicité et information professionnelle425
6° Effets427
7° Contentieux : exception d'illégalité de l'acte instituant un périmètre provisoire430
§ 2. - Périmètre provisoire de ZAD431
A. - Proposition de création431
B. - Décision de création431
1° Nature juridique et règles de forme431
2° Autorité compétente432
3° Publicité et information professionnelle432
4° Effets432
C. - Régime juridique des biens préemptés433
Section 2 : Droit de préemption urbain434
§ 1. - Champ territorial d'application434
A. - Zones et secteurs concernés435
1° Communes dotées d'un POS ou d'un PLU435
2° Zones soumises à des risques technologiques437
3° Zones soumises aux servitudes dites « d'inondation »438
4° Périmètres de protection rapprochée des captages d'eau potable439
5° Espaces menacés par l'érosion côtière439
6° Communes dotées d'une carte communale440
B. - Exclusion des zones couvertes par une ZAD ou une pré-ZAD441
C. - Articulation avec le droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles442
§ 2. - Décision de création442
A. - Nature juridique et règles de forme442
B. - Autorité compétente445
1° Compétence des autorités communales445
2° Compétence des établissements publics de coopération intercommunale445
C. - Publicité et transmission au contrôle de légalité449
D. - Mesures d'information451
E. - Incidences de l'illégalité du POS ou du PLU sur la décision instituant le droit de préemption urbain451
§ 3. - Modification, suppression et rétablissement453
Section 3 : Espaces naturels sensibles453
§ 1. - Conditions générales de mise en oeuvre456
A. - Comptabilité avec le droit de l'urbanisme et le droit de l'environnement456
B. - Articulation avec la procédure de ZAD457
C. - Objet de l'acte de création458
§ 2. - Droit de préemption des départements460
A. - Procédure de création460
B. - Décision de création461
1° Nature juridique et règles de forme461
2° Autorité compétente462
C. - Publicité et transmission au contrôle de légalité463
D. - Mesures d'information464
§ 3. - Droit de préemption du conservatoire du littoral465
Section 4 : Protection et mis en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains467
§ 1. - Procédure468
§ 2. - Règles de compétence469
§ 3. - Cohérence avec la planification470
§ 4. - Entrée en vigueur471
Chapitre 2 : Les effets de l'instauration des droits de préemption473
Section 1 : Biens et aliénations soumis au droit de préemption473
§ 1. - Biens soumis à préemption474
A. - Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé475
1° Immeubles475
2° Meubles494
3° Cession simultanée d'un immeuble et d'un bien non soumis à préemption500
B. - Espaces naturels sensibles502
1° Immeubles non bâtis502
2° Droits indivis504
3° Parts de SCI505
4° Unité foncière partiellement située dans un périmètre de préemption505
C. - Espaces agricoles et naturels périurbains506
§ 2. - Aliénations soumises à préemption506
A. - Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé507
1° Les aliénations à titre onéreux507
2° Les donations entre vifs517
B. - Espaces naturels sensibles519
§ 3. - Application de la loi dans le temps521
Section 2 : L'obligation de souscrire une déclaration d'intention d'aliéner522
§ 1. - Obligation de notification523
A. - Moment523
B. - Champ d'application524
1° Unités foncières distinctes524
2° Unité foncière partiellement incluse dans un périmètre de préemption525
3° Unité foncière située à l'intérieur de deux zones de préemption distinctes526
4° Vente à un autre acquéreur après renonciation de la collectivité publique526
5° Caducité de la promesse de vente initiale527
6° Vente dite « à la découpe »528
C. - Sanction du défaut de notification528
1° Nullité de la vente528
2° Responsabilité du notaire529
3° Certificat d'urbanisme erroné530
D. - Notification erronée531
§ 2. - Nature juridique532
A. - Offre de contacter532
1° Droit de rétractation du vendeur533
2° Acceptation de l'offre de contracter534
3° Décès du déclarant535
B. - Mesure d'information536
§ 3. - Règles de forme536
A. - Formulaire de DIA536
B. - Annexes au formulaire de DIA537
C. - Signature538
§ 4. - Contenu538
A. - Mentions obligatoires539
1° Identité du propriétaire539
2° Désignation du bien539
3° Mode d'aliénation540
4° Informations relatives à la pollution de l'immeuble545
5° Rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien547
B. - Mentions facultatives547
1° Nom de l'acquéreur547
2° Opération envisagée par l'acquéreur549
C. - Demande d'informations complémentaires549
D. - « Droit de visite »552
E. - Déclaration incomplète ou entachée d'une erreur substantielle555
1° Notion555
2° Effets557
§ 5. - Dématérialisation563
§ 6. - Destinataires563
A. - DPU et ZAD564
1° Règles générales564
2° Obligation d'information565
3° Obligation de transmission de la DIA565
B. - Espaces naturels sensibles566
1° Règles générales566
2° Obligation de transmission de la DIA567
§ 7. - Communication567
Section 3 : Garantie attachée à l'instauration du droit de préemption : droit de délaissement569
§ 1. - Conditions de mise en oeuvre570
A. - Bénéficiaires570
B. - Moment d'intervention de la demande571
C. - Formes et contenu571
D. - Destinataire571
§ 2. - Réponse de la collectivité571
A. - Décision d'acquérir571
B. - Refus d'acquérir573
1° Forme573
2° Conséquences du refus d'acquérir573
Section 4 : Primauté des droits de préemption définis par le code de l'urbanisme574
Sous-titre 2 : L'exercice du droit de préemption577
Chapitre 1 : Décision de préemption579
Section 1 : Objet de la décision de préemption579
§ 1. - Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé580
A. - L'exigence d'un projet d'aménagement urbain580
1° Conformité du projet d'aménagement aux objectifs légaux585
2° Réalité de l'action ou de l'opération d'aménagement597
3° Compatibilité avec les documents d'urbanisme613
B. - Relocalisation des activités économiques et relogement613
C. - Absence d'intérêt général614
1° Caractère insuffisant de l'intérêt général attaché à la décision de préemption614
2° Détournement de pouvoir620
3° Détournement de procédure622
4° Manoeuvres autour du non-exercice du droit de préemption623
5° Voie de fait624
§ 2. - Espaces naturels sensibles625
Section 2 : Modalités d'édiction de la décision de préemption627
§ 1. - Compétence ratione temporis627
A. - Délai légal d'exercice627
1° Droit de préemption urbain et ZAD627
2° Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles634
B. - Conséquences du non-respect du délai d'exercice636
§ 2. - Compétence ratione personae639
A. - Droit de préemption urbain et ZAD639
1° Titulaires639
2° Délégations. Principes généraux643
3° Délégations du conseil municipal au maire649
4° Délégations de l'organe délibérant de l'EPCI au président657
5° Droit de substitution659
6° Délégation du droit de préemption urbain aux organismes de logement social659
7° Délégation du DPU renforcé à l'opérateur en charge des mesures de sauvegarde d'un immeuble660
8° Délégation du droit de préemption à l'office foncier de la Corse660
B. - Espaces naturels sensibles661
1° Titulaire661
2° Délégation de compétence661
3° Droit de substitution662
C. - Délégation du droit de préemption des départements et des régions663
§ 3. - Compétence ratione loci664
§ 4. - Procédure d'élaboration664
A. - Avis de la direction de l'immobilier de l'État664
1° Champ d'application665
2° Modalités670
3° Communication de l'avis672
4° Portée674
5° Sanction du vice de procédure676
B. - Autres avis680
1° Avis de la commune680
2° Avis du maire d'arrondissement680
3° Avis des collectivités locales intéressées681
C. - Procédure suivie à titre facultatif681
D. - Procédure contradictoire681
§ 5. - Motivation682
A. - Fondement683
1° Droit de préemption urbain et zone d'aménagement différé683
2° ZAD « ancien régime » et espaces naturels sensibles683
B. - Nature juridique684
C. - Contenu686
1° Droit de préemption urbain et droit de préemption dans les ZAD687
2° Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles702
D. - Sanction du vice de forme704
§ 6. - Entrée en vigueur707
A. - Publicité de la décision et mesures d'information707
1° Notification707
2° Publication de la décision712
3° Mesures d'information713
B. - Transmission au contrôle de légalité713
1° Domaine d'application de l'obligation de transmission au préfet713
2° Sanction de l'obligation de transmission au préfet717
C. - Transmission au préfet721
D. - Autres transmissions dans le cadre du droit de préemption dans les ENS722
Section 3 : Contenu de la décision de préemption722
§ 1. - Déclaration de volonté d'acquérir722
§ 2. - Sens de la décision724
A. - Préemption aux prix et conditions notifiés724
B. - Offre d'acquérir à un prix proposé par la collectivité725
1° Modalités725
2° Réponse du vendeur726
3° Effets727
C. - Renonciation à préempter728
1° Modalités728
2° Effets728
3° Impossibilité de retirer la décision de renonciation731
4° Responsabilité du titulaire du droit de préemption733
Section 4 : Contentieux de la décision de préemption736
§ 1. - Compétence juridictionnelle736
A. - Compétence de principe des juridictions administratives736
B. - Compétence d'exception de la juridiction judiciaire736
1° L'application de la jurisprudence SCEA du Chéneau736
2° Une solution entamée par la Cour de cassation738
3° Le contre-pied de la solution préconisée par le Conseil d'État739
§ 2. - Recours en annulation : conditions de recevabilité740
A. - Intérêt à agir740
B. - Déclenchement du délai de recours contentieux747
1° Notification de la décision de préemption747
2° Mention des voies et délais de recours753
3° Publication de la décision de préemption754
4° Application de la théorie de la connaissance acquise755
5° Recours gracieux contre le refus de retirer la décision de préemption756
C. - Inapplicabilité de l'obligation de notification des recours757
D. - Inapplicabilité des dispositions de l'article L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme757
§ 3. - Suspension des effets de la décision de préemption758
A. - Référé-suspension758
1° Recevabilité759
2° Conditions de l'obtention762
3° Effets de la suspension771
B. - Référé-liberté777
§ 4. - Absence de non-lieu à statuer778
§ 5. - Effets de l'annulation de la décision de préemption779
A. - Sur les actes administratifs consécutifs à la décision de préemption779
B. - Sur le processus de vente déclenché par la décision de préemption780
1° Annulation intervenue avant le transfert de propriété780
2° Annulation intervenue après le transfert de propriété781
C. - Sur la promesse de vente initiale821
D. - Sur la décision de revente du bien illégalement préempté823
§ 6. - Responsabilité de la puissance publique824
A. - Fondement824
B. - Conditions du droit à réparation825
1° Caractère direct du préjudice826
2° Caractère certain du préjudice829
3° Préjudice moral831
C. - Détermination et évaluation du préjudice832
1° Le propriétaire a cédé l'immeuble832
2° Le propriétaire s'est abstenu de céder l'immeuble837
Chapitre 2 : Fixation judiciaire du prix839
Section 1 : Procédure devant le juge de l'expropriation840
§ 1. - Conditions de saisine840
A. - Moment d'intervention dans la procédure de préemption840
B. - Formes842
§ 2. - Obligation de consignation843
§ 3. - Production des mémoires845
A. - Notification des mémoires845
B. - Forme et contenu des mémoires846
§ 4. - Transport sur les lieux848
§ 5. - Désignation d'un expert ou d'un « sachant »848
§ 6. - Audience et jugement849
§ 7. - Pouvoirs du juge de l'expropriation851
Section 2 : Règles d'évaluation852
§ 1. - Appréciation de la consistance des biens853
A. - Règles issues du Code de l'expropriation853
B. - Améliorations effectuées sur les biens853
§ 2. - Détermination du prix des biens853
A. - Exclusion des indemnités accessoires853
B. - Date d'estimation855
C. - Prise en compte de l'usage effectif à la date de référence855
1° Date de référence855
2° Qualification de « terrain à bâtir »859
D. - Application de la règle dite « mutations récentes »861
E. - Méthodes d'évaluation862
Section 3 : Conséquences sur le processus contractuel863
§ 1. - Acceptation du prix fixé par le juge de l'expropriation863
§ 2. - Renonciation à la mutation après fixation judiciaire du prix866
A. - Modalités866
B. - Effets869
Chapitre 3 : Transfert de propriété et règlement du prix871
Section 1 : Transfert de propriété873
§ 1. - Date du transfert873
§ 2. - Publicité875
A. - Règles générales875
B. - Adjudication et préemption au prix de la dernière enchère876
§ 3. - Refus de régulariser la vente877
A. - Refus du vendeur877
B. - Refus du titulaire du droit de préemption879
§ 4. - Régime fiscal881
Section 2 : Règlement du prix882
§ 1. - Modalités de paiement882
§ 2. - Paiement tardif du prix883
A. - L'ancien droit de rétrocession885
B. - Les nouvelles garanties conférées au propriétaire887
§ 3. - Terrains pollués888
Chapitre 4 : Utilisation des biens préemptés889
Section 1 : Droit de préemption urbain et ZAD889
§ 1. - Affectation du bien à un projet d'aménagement urbain889
§ 2. - Droit de priorité893
A. - Conditions de mise en oeuvre893
1° Conditions tenant à l'auteur de la demande894
2° Conditions tenant à l'affectation du bien895
3° Conditions tenant au délai d'utilisation ou d'aliénation du bien896
4° Droit de priorité de l'ancien propriétaire900
5° Droit de priorité de l'acquéreur évincé902
6° Responsabilité902
B. - Sanctions du non-respect du droit de priorité902
C. - Registre du suivi des biens préemptés903
Section 2 : Droit de rétrocession en ZAD « ancien régime »904
Section 3 : Droit de rétrocession dans les espaces naturels sensibles905
§ 1. - Affectation des biens préemptés905
§ 2. - Exercice du droit de rétrocession906
§ 3. - Registre du suivi des biens préemptés907
Section 4 : Protection des occupants907
§ 1. - Mesures d'information908
§ 2. - Évacuation des locaux occupés à l'initiative du préempteur908
A. - Droit au relogement908
B. - Droit à réintégration et droit de priorité909
§ 3. - Résiliation des baux par les occupants910
Titre 2 : Le droit de préemption du préfet911
§ 1. - Instauration du droit de préemption912
A. - Droit de préemption urbain913
B. - Droit de préemption urbain renforcé913
§ 2. - Biens et aliénations soumis au droit de préemption914
§ 3. - Transmission de la déclaration d'intention d'aliéner914
§ 4. - Exercice du droit de préemption915
A. - Autorité compétente915
1° Titulaire915
2° Délégataires915
B. - Consultation de la Direction de l'immobilier de l'État916
§ 5. - Utilisation des biens préemptés917
Titre 3 : Le droit de préemption pour la préservation des ressources en eau destinées à la consommation humaine919
Chapitre 1 : L'instauration du droit de préemption923
Section unique : conditions923
§ 1. - Objet923
§ 2. - Champ d'application territorial923
§ 3. - Modalités d'édiction de la décision924
A. - Initiative924
B. - Procédure924
C. - Autorité compétente924
§ 4. - Effets924
A. - Biens et aliénations soumis au droit de préemption924
1° Principe925
2° Exceptions926
B. - Déclaration d'intention d'aliéner927
1° Obligation de notification927
2° Contenu928
3° Destinataire928
4° Transmissions928
§ 5. - Titulaire du droit de préemption929
A. - Autorité compétente929
B. -Articulation des différents droits de préemption929
Chapitre 2 : L'exercice du droit de préemption931
Section 1 : Édiction de la décision de préemption931
§ 1. - Objet931
§ 2. - Compétence931
A. - Compétence ratione temporis931
B. - Compétence ratione personae932
§ 3. - Avis de la Direction de l'immobilier de l'État932
§ 4. - Motivation932
§ 5. - Publicité et transmission au contrôle de légalité933
§ 6. - Conséquences de l'annulation de la décision933
Section 2 : Sens de la décision de préemption933
§ 1. - Règles générales933
§ 2. - Fixation judiciaire du prix934
Section 3 : Transfert de propriété et règlement du prix934
§ 1. - Règles générales934
§ 2. - Protection occupants du bien préempté935
Chapitre 3 : L'utilisation des biens préemptés937
Section 1 : Affectation du bien à l'exploitation agricole937
Section 2 : Cessions, locations concessions des biens939
Section 3 : Registre des biens préemptés939
Titre 4 : Le droit de préemption commercial941
Chapitre 1 : L'instauration du droit de préemption945
Section 1 : Les conditions945
§ 1. - Règles de compétence945
§ 2. - Règles de procédure946
§ 3. - Règles de forme946
§ 4. - Publicité, transmission au contrôle de légalité et mesures d'information947
Section 2 : Les effets de l'instauration du droit de préemption948
§ 1. - Biens et aliénations soumis au droit de préemption948
A. - Biens soumis à préemption948
1° Principe948
2° Exceptions951
B. - Aliénations soumises à préemption951
1° Les aliénations à titre onéreux951
2° Cas particuliers952
§ 2. - L'obligation de souscrire une déclaration préalable953
A. - Obligation de notification954
B. - Règles de forme955
1° Formulaire de déclaration préalable955
2° Formulaire de déclaration d'intention d'aliéner955
C. - Contenu955
D. - Nature juridique958
E. - Destinataire958
F. - Transmission958
G. - Fraude au droit de préemption commercial959
Chapitre 2 : L'exercice du droit de préemption961
Section 1 : Décision de préemption961
§ 1. - Objet de la décision de préemption961
§ 2. - Modalités d'édiction de la décision de préemption961
A. - Compétence ratione temporis961
1° Règles générales961
2° Cession par voie d'adjudication962
B. - Compétence ratione personae962
1° Titulaire962
2° Délégataires962
C. - Avis de la Direction de l'immobilier de l'État964
D. - Règles de forme964
E. - Entrée en vigueur966
§ 3. - Contenu de la décision de préemption967
A. - Déclaration de volonté d'acquérir967
B. - Contenu de la décision de préemption967
1° Préemption aux prix et conditions notifiés968
2° Préemption aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire968
3° Renonciation à préempter969
§ 4. - Contentieux de la décision de préemption970
Section 2 : Constatation de la cession et règlementation du prix971
§ 1. - Constatation de la cession971
§ 2. - Règlement du prix972
Section 3 : Utilisation du bien préempté973
§ 1. - Utilisation du fonds ou du droit au bail pendant la période transitoire973
A. - Le bail commercial973
B. - Le fonds commercial ou artisanal974
§ 2. - Rétrocession du fonds ou du droit au bail976
A. - Conditions de fond976
1° Règles générales976
2° Établissement d'un cahier des charges976
3° Appel à candidatures977
4° Accord du bailleur977
5° Immatriculation de l'entreprise977
B. - Conditions de délai978
C. - Acte de rétrocession979
D. - Absence de rétrocession dans le délai légal980
Conclusion
Expropriation, préemption et convention européenne des droits de l'homme
Titre 1 : Convention européenne des droits de l'homme et droit de l'expropriation985
Chapitre 1 : Le principe du droit au respect des biens987
Section 1 : Expropriation et conventionalité des atteintes portées au droit de propriété990
§ 1. - L'analyse des juridictions administratives990
§ 2. - L'analyse des juridictions judiciaires991
A. - Le droit de rétrocession991
B. - L'évaluation des biens992
C. - Les délais de production des mémoires en cas d'appel994
Section 2 : Les incidences du droit conventionnel au respect de ses biens : une double dimension996
§ 1. - La dimension incitative de la Convention997
A. - La loi du 2 février 1995 et les nouvelles dispositions de l'article L. 12-5, alinéa 2 du Code de l'expropriation997
B. - La remise en cause de l'expropriation « indirecte »999
C. - Le Conseil d'État et d'indemnisation des servitudes d'urbanisme1001
D. - Le Conseil d'État et d'acquisition par l'État de vestiges archéologiques immobiliers1002
1° Le dispositif de la loi du 17 janvier 20011003
2° L'analyse des juridictions du fond : une inconventionnalité absolue de la loi du 20011004
3° L'analyse du Conseil d'État : une inconventionnalité relative de la loi de 20011005
E. - La revente d'un bien situé en emplacement réservé et acquis suite à l'exercice du droit de délaissement1007
§ 2. - La dimension sanctionnatrice de la Convention1011
A. - Indemnisation de la perte de « l'outil de travail »1011
B. - Récupération de la plus-value engendrée par la création d'une réserve foncière1014
Chapitre 2 : Le principe du droit à un procès équitable1017
Section 1 : L'analyse des juridictions internes1017
§ 1. - Publicité de la déclaration d'utilité publique et droit à un recours effectif1017
§ 2. - Conditions d'élaboration de la déclaration d'utilité publique et impartialité structurelle de la juridiction administrative1019
§ 3. - Ordonnance d'expropriation et absence de contradiction1021
§ 4. - Commissaire du gouvernement et égalité des armes1022
Section 2 : Les apports de la cour européenne des droits de l'homme1024
§ 1. - Le droit au respect de délais raisonnables1024
§ 2. - Le droit au respect du principe de l'égalité des armes1025
Titre 2 : Convention européenne des droits de l'homme et droit de préemption1035
Chapitre 1 : Le principe du droit au respect des biens1037
Section 1 : Les exigences de la cour européenne1037
Section 2 : Incidences du principe en droit interne1042
§ 1. - Un apport souterrain1042
§ 2. - Des motifs d'interrogation1044
A. - Renonciation à préempter1044
B. - Acquisition par voie de préemption des parts d'une SCI1045
C. - Droit de rétrocession1046
1° Restrictions apportées à la mise en oeuvre du droit de rétrocession1048
2° Contenu de l'arrêt de la Cour de cassation du 18 avril 20191049
3° Portée de l'arrêt de la Cour de cassation du 18 avril 20191051
Chapitre 2 : Le principe du droit à un procès équitable1057
Section 1 : La dimension incitative de la jurisprudence de la cour1057
§ 1. - L'accès aux informations publiées au fichier immobilier1057
§ 2. - L'appréciation par le juge civil du caractère illégal des décisions de préemption1059
§ 3. - Les incidences de l'annulation de la décision de préemption sur la validité du transfert de propriété1061
Section 2 : perspectives d'avenir1063
Bibliographie1067
Index alphabétique1071