Les sociétés civiles immobilières : guide pratique

Auteur(s) :

Andrier, Thierry Découvrir l'auteur

Résumé

La société civile immobilière constitue un moyen privilégié d'organisation du patrimoine ainsi qu'un remarquable instrument de gestion fiscale. L'auteur en décrit les particularités et le fonctionnement, de sa création à sa dissolution, à l'aide d'exemples pratiques complétés de différents modèles (statuts, procès-verbaux d'assemblée, lettre de convocation, etc.). ©Electre 2016

Éditeur(s)
- LexisNexis
Date
- DL 2016
Notes
- Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (XIII-287 p.) ; 24 cm
Collections
- Droit & professionnels
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-7110-2559-6
Indice
- 347.25 Sociétés à régime particulier, sociétés civiles
Quatrième de couverture
- Les sociétés civiles immobilières
  Guide pratique
  L'extraordinaire développement des sociétés civiles immobilières de type « patrimonial » a de multiples raisons. Instrument privilégié de l'organisation de son patrimoine, la SCI est également un merveilleux moyen d'optimisation fiscale. Les possibilités d'utilisation de cette société sont innombrables, mais avant de se lancer dans l'aventure sociale, il faut avoir parfaitement assimilé les règles de fonctionnement des sociétés, les consignes de sécurité à respecter et la préparation indispensable à cette aventure.
  Cet ouvrage est à la fois un guide pratique et complet sur les SCI patrimoniales. Il analyse un à un tous les mécanismes pouvant intervenir dans la création et le fonctionnement d'une SCI, faisant clairement apparaître les avantages, mais aussi les limites de ces mécanismes.
  À l'aide d'exemples pratiques et de différents modèles (statuts, procès-verbaux d'assemblée, lettres de convocation...), l'auteur décrit avec précision tous les stades d'évolution d'une SCI depuis sa constitution jusqu'à sa dissolution.
  Cette neuvième édition, entièrement remise à jour, intègre les très nombreuses évolutions fiscales des trois dernières années.
Tables des matières
- - Les sociétés civiles immobilières
  - Guide pratique
  - 9e Édition
  - Thierry Andrier
  - LexisNexis®
  - Liste des abréviations VII
  - Préface à la neuvième édition IX
  - Avant-propos XI
  - Introduction 1
  - Première partie
  - La création d'une société civile immobilière
  - Chapitre 1 : Les motivations de constitution9
  - Section 1 : La gestion d'un patrimoine privé9
  - Sous-section 1 : La société civile pour gérer un patrimoine 9
  - § 1. - La société civile pour gérer son patrimoine9
  - A. - L'intérêt de la mise en société de son patrimoine9
  - 1° La société civile et l'écran de la personnalité morale9
  - 2° La société civile et l'aménagement du régime matrimonial12
  - 3° La société civile et l'aménagement de l'impôt14
  - 4° La société civile et le rassemblement des capitaux16
  - B. - Les inconvénients de la mise en société de son patrimoine19
  - 1° La société civile et la résidence principale19
  - 2° La société civile et la construction22
  - 3° La société civile et le droit des sociétés22
  - 4° La société civile et l'investissement locatif24
  - § 2. - La société civile pour gérer le patrimoine d'autrui25
  - A. - La société civile et les mineurs25
  - 1° La distinction entre propriété et pouvoir26
  - 2° La gestion simplifiée du patrimoine du mineur26
  - 3° La société civile pour confier la gestion du patrimoine du mineur à un tiers27
  - B. - La société civile et les majeurs28
  - 1° La société civile de portefeuille28
  - 2° La société civile et l'enfant prodigue31
  - Sous-section 2 : La société civile pour transmettre un patrimoine 32
  - § 1. - Transmission et organisation de son patrimoine32
  - A. - La société civile et l'indivision32
  - 1° La comparaison des deux institutions32
  - 2° Les éléments du choix35
  - B. - La société civile et la donation36
  - 1° Les différents avantages de la donation36
  - 2° Les clauses statutaires et les charges de la donation38
  - § 2. - Transmission et optimisation patrimoniale41
  - A. - L'optimisation civile41
  - 1° La société civile holding41
  - 2° La société civile d'usufruit41
  - 3° La société civile et les droits de préemption43
  - 4° La société civile et la réserve44
  - 5° La société civile et les concubins47
  - B. - L'optimisation fiscale52
  - 1° La société civile et le contrôle du fisc52
  - 2° La société civile et l'économie d'impôt57
  - Section 2 : La gestion d'un patrimoine professionnel62
  - Sous-section 1 : L'activité professionnelle exercée à titre individuel 62
  - § 1. - L'affectation comptable de l'immobilier63
  - A. - L'affectation suivant le type d'imposition63
  - 1° Le contribuable est soumis aux BNC63
  - 2° Le contribuable est soumis aux BIC64
  - 3° Le contribuable est soumis aux BA65
  - B. - La situation fiscale du contribuable65
  - 1° La neutralité de l'affectation66
  - 2° L'influence de l'affectation66
  - 3° La location à soi-même68
  - § 2. - La constitution d'une SCI69
  - A. - La SCI utilisée dès l'origine69
  - 1° Les avantages liés à la création d'une SCI69
  - 2° Les limites du recours à une SCI70
  - B. - La SCI utilisée ultérieurement71
  - 1° L'apport ultérieur à la SCI71
  - 2° L'inscription des parts au bilan72
  - Sous-section 2 : L'activité professionnelle exercée en société 74
  - § 1. - L'immobilier figure au bilan de la société74
  - A. - Les avantages74
  - 1° Les avantages fiscaux74
  - 2° Les autres avantages77
  - B. - Les Inconvénients77
  - 1° La fiscalité des plus-values77
  - 2° Les autres Inconvénients79
  - § 2. - L'immobilier est détenu par une SCI79
  - A. - L'intérêt de créer une SCI80
  - 1° La création de revenus80
  - 2° Une fiscalité intéressante80
  - 3° Les avantages traditionnels80
  - B. - Le transfert de l'immobilier à la SCI81
  - 1° Par retrait direct81
  - 2° Par retrait indirect83
  - Chapitre 2 : La procédure de constitution85
  - Section 1 : La signature des statuts85
  - Sous-section 1 : L'établissement des statuts 85
  - § 1. - La réalité du contrat de société85
  - A. - Le risque de la société fictive86
  - 1° Les causes de nullité86
  - 2° L'action en nullité87
  - B. - Les éléments du contrat de société88
  - 1° Les associés88
  - 2° Les apports90
  - 3° La participation aux résultats92
  - 4° L'affectio sodetatis92
  - § 2. - La forme du contrat de société93
  - A. - Acte sous seing privé93
  - 1° Présentation matérielle93
  - 2° Nombre d'originaux93
  - B. - Acte authentique94
  - 1° Apport immobilier94
  - 2° SCI avec les héritiers94
  - 3° SCI entre époux95
  - 4° SCI et notariat95
  - Sous-section 2 : Le contenu des statuts 96
  - § 1. - Les clauses statutaires96
  - A. - Les clauses impératives96
  - 1° Concernant l'individualisation de la société96
  - 2° Concernant le fonctionnement de la société99
  - B. - Les clauses facultatives100
  - 1° Les clauses supplétives100
  - 2° Les autres clauses facultatives102
  - § 2. - Le capital social104
  - A. - L'importance du capital social104
  - 1° Le capital fixe104
  - 2° Le capital variable107
  - B. - La libération du capital social107
  - 1° La date de libération du capital social107
  - 2° Les moyens de libération du capital social108
  - Section 2 : Les formalités de constitution109
  - Sous-section 1 : Les formalités fiscales 110
  - § 1. - Le droit d'apport110
  - A. - Les apports purs et simples, à titre onéreux et les apports mixtes110
  - B. - Les apports mobiliers111
  - 1° Les apports en numéraire111
  - 2° Les autres apports mobiliers111
  - C. - Les apports immobiliers111
  - 1° Les apports soumis aux droits d'enregistrement111
  - 2° Les apports soumis à la TVA113
  - § 2. - Les autres charges114
  - A. - Les charges à payer par la société114
  - B. - Les charges à payer par les associés115
  - 1° L'apport dépendait du patrimoine privé115
  - 2° L'apport dépendait du patrimoine professionnel115
  - Sous-section 2 : L'immatriculation de la SCI 116
  - § 1. - L'insertion dans un journal d'annonces légales116
  - § 2. - Les formalités postérieures116
  - A. - Le dépôt au greffe117
  - B. - La déclaration fiscale118
  - Deuxième partie
  - Le fonctionnement d'une société civile immobilière
  - Chapitre 1 : La gestion d'une SCI123
  - Section 1 : Les organes de gestion123
  - Sous-section 1 : La gérance 123
  - § 1. - L'accès aux fonctions de gérant123
  - A. - Nomination123
  - 1° Qualité requise pour être gérant123
  - 2° Mode de nomination du gérant124
  - B. - Cessation des fonctions125
  - 1° La révocation125
  - 2° La démission125
  - § 2. - Le rôle du gérant125
  - A. - Les pouvoirs du gérant126
  - 1° Les pouvoirs du gérant à l'égard des tiers et la délégation de pouvoirs126
  - 2° Les pouvoirs du gérant à l'égard des associés126
  - B. - La rémunération et la responsabilité du gérant127
  - 1° La rémunération du gérant127
  - 2° La responsabilité128
  - Sous-section 2 : Les décisions collectives 128
  - § 1. - La forme des décisions collectives128
  - A. - L'assemblée générale129
  - 1° La convocation aux assemblées générales129
  - 2° Le déroulement de l'assemblée générale130
  - B. - Les autres formes de consultation des associés132
  - 1° La consultation écrite132
  - 2° La signature d'un acte par tous les associés133
  - § 2. - Le régime des décisions collectives133
  - A. - L'exercice du droit de vote133
  - B. - La majorité requise135
  - C. - Procès-verbaux135
  - Section 2 : Les opérations de gestion137
  - Sous-section 1 : La gestion du patrimoine social 137
  - § 1. - Le financement du patrimoine social137
  - A. - La recherche d'un partenaire financier138
  - 1° La banque138
  - 2° Les autres partenaires141
  - B. - Les garanties offertes144
  - 1° Le nantissement des parts sociales144
  - 2° Le cautionnement145
  - § 2. - La location du patrimoine social148
  - A. - Le bail148
  - 1° L'établissement du bail148
  - 2° La détermination du loyer150
  - B. - L'option pour la TVA153
  - 1° Les conditions de l'option153
  - 2° Les conséquences de l'option154
  - Sous-section 2 : La gestion fiscale et comptable 156
  - § 1. - La gestion fiscale156
  - A. - L'option quant à la catégorie d'imposition157
  - 1° Le régime d'imposition157
  - 2° L'intérêt de l'option158
  - B. - Le montant de l'imposition164
  - 1° L'imposition soumise à l'IR164
  - 2° L'imposition soumise à l'IS168
  - § 2. - La gestion comptable171
  - A. - La nécessité d'une comptabilité171
  - 1° La nécessité juridique171
  - 2° La nécessité pratique172
  - B. - La tenue de la comptabilité173
  - 1° Les comptes annuels174
  - 2° Les comptes courants et les amortissements178
  - Chapitre 2 : La sortie d'une SCI183
  - Section 1 : Les changements d'associés183
  - Sous-section 1 : La cession de parts sociales 183
  - § 1. - Le régime juridique183
  - A. - La procédure183
  - 1° La procédure interne : l'agrément184
  - 2° La procédure externe185
  - B. - Les conséquences187
  - 1° La cession de parts et l'actif social187
  - 2° La cession de parts et le passif social188
  - § 2. - Le régime fiscal189
  - A. - Pour le cessionnaire189
  - 1° Le régime normal189
  - 2° Le régime spécifique191
  - B. - Pour le cédant191
  - 1° Le cédant est un particulier, la société n'est pas soumise à l'IS191
  - 2° Le cédant n'est pas un particulier ou la SCI est à l'IS196
  - Sous-section 2 : La transmission de parts sociales 197
  - § 1. - Le régime juridique197
  - A. - En cas de succession197
  - 1° La transmission aux héritiers et légataires197
  - 2° La transmission à d'autres personnes198
  - B. - En cas de donation199
  - 1° Le régime de la donation199
  - 2° L'agrément199
  - § 2. - Le régime fiscal199
  - A. - En cas de succession200
  - 1° En ligne directe et entre époux200
  - 2° En ligne collatérale ou entre non-parents202
  - B. - En cas de donation202
  - 1° Le système d'imposition202
  - 2° Les réductions de droits203
  - Section 2 : Les retraits d'associés204
  - Sous-section 1 : Le retrait individuel 204
  - § 1.- Les différents types de retrait individuel204
  - A. - Le retrait volontaire204
  - 1° La SCI a un capital fixe205
  - 2° La SCI a un capital variable205
  - B. - Le retrait forcé206
  - 1° La SCI a un capital fixe206
  - 2° La SCI a un capital variable206
  - § 2. - Les conséquences du retrait individuel207
  - A. - Les conséquences civiles207
  - 1° Au niveau de la SCI207
  - 2° Au niveau de l'associé207
  - B. - Les conséquences fiscales207
  - 1° Les droits d'enregistrement208
  - 2° Les impôts directs208
  - Sous-section 2 : Le retrait collectif 208
  - § 1. - Le retrait collectif usuel209
  - A. - La dissolution et la liquidation de la SCI209
  - 1° La dissolution209
  - 2° La liquidation209
  - B. - Le partage de la SCI210
  - 1° Le régime juridique210
  - 2° Les incidences fiscales210
  - § 2. - Les autres possibilités de retrait collectif212
  - A. - La vente du patrimoine social212
  - 1° Le régime juridique212
  - 2° Les incidences fiscales212
  - B. - La vente des parts sociales213
  - 1° Le régime juridique213
  - 2° Les incidences fiscales213
  - Conclusion 215
  - Annexes217
  - Annexe 1 : Modèles de statuts219
  - Annexe 2 : Avis de constitution235
  - Annexe 3 : Déclaration d'existence237
  - Annexe 4 : Registre du commerce et des sociétés - Déclaration de non-condamnation239
  - Annexe 5 : Déclaration de création d'une entreprise241
  - Annexe 6 : Lettre d'envoi au greffe243
  - Annexe 7 : Imprimé 2048 M : Déclaration de plus-value en cas de cession de parts sociales245
  - Annexe 8 : Imprimé 2048 MM : Déclaration de plus-value en cas de cession d'immeubles251
  - Annexe 9 : Imprimé 2072 : Déclaration de revenus des SCI non soumises à l'IS257
  - Annexe 10 : Dispositions du Code civil relatives aux sociétés civiles267
  - Index alphabétique 279
Origine de la notice:
- FR-751131015