par Storck, Michel (1953-....)
LGDJ
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Disponible - 347.25 STO
Niveau 3 - Droit
Résumé
Exemples, conseils et analyse exhaustive des lois encadrant les sociétés civiles immobilières pour l'utilisation de cet instrument de gestion et de transmission d'un patrimoine immobilier. ©Electre 2019
- Autre(s) auteur(s)
- Éditeur(s)
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Date
- DL 2019
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Notes
- Index
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Langues
- Français
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Description matérielle
- 1 vol. (419 p.) ; 25 cm
- Collections
- Sujet(s)
- Lieu
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ISBN
- 978-2-275-06375-1
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Indice
- 347.25 Sociétés à régime particulier, sociétés civiles
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Quatrième de couverture
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Les intégrales
Les sociétés civiles immobilières
Les sociétés civiles immobilières constituent un instrument incontournable de gestion et de transmission d'un patrimoine immobilier. Encore faut-il, en pratique, utiliser cette forme sociale avec discernement et dans des situations appropriées : doivent notamment être pris en considération les objectifs recherchés par les associés, les liens professionnels ou familiaux qui les unissent, les incidences fiscales.
C'est dans une approche résolument pratique que cet ouvrage a été conçu. Les exemples, les conseils et l'analyse exhaustive de la jurisprudence la plus récente donneront au lecteur un aperçu clair et pédagogique des avantages, inconvénients mais aussi des risques de cette forme sociale.
Dès lors, cet ouvrage a vocation à accompagner les praticiens (notaires, avocats, mandataires judiciaires, banquiers, conseillers en gestion de patrimoine, agents immobiliers, étudiants, dirigeants ou associés) tout au long de la vie de la société civile immobilière, de sa constitution à sa dissolution, en passant par ses principales opérations (acquisition, compte courant d'associé, cautionnement).
Ce travail est né de la collaboration d'universitaires et de praticiens.
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Tables des matières
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Les sociétés civiles immobilières
Michel Storck
Stéphane Fagot
Thibault de Ravel d'Esclapon
LGDJ
Lextenso
- Introduction
- § I Traits caractéristiques des sociétés civiles immobilières9
- § II Pourquoi constituer une société civile immobilière ?10
- A Les avantages de la société civile immobilière11
- B Les contraintes rattachées à la SCI16
- C La réalité de la SCI17
- Partie 1 La constitution de la société civile immobilière19
- Titre 1 Les apports en société21
- Chapitre 1 Les règles civiles23
- Section 1 Apports en numéraire24
- § I Validité de la libération par compensation avec la créance de compte courant24
- § II Calendrier de libération des apports en numéraire25
- A Libération progressive du capital social25
- B Considérations fiscales26
- § III Les sanctions de l'inexécution de l'obligation de libérer les parts souscrites27
- Section 2 Apports en nature28
- § I La variété des apports en nature28
- § II L'évaluation des apports30
- § III Apport en société et droits des créanciers30
- A Fraude aux droits des créanciers et actions paulienne31
- B Apports souscrits par un associé en période suspecte31
- C Les droits des créanciers en cas d'apport d'un immeuble grevé d'une inscription hypothécaire32
- § IV Apports en société et droits de préemption33
- § V Date de l'effet translatif de propriété des apports en propriété33
- A Détermination de la date du transfert de propriété33
- B Date du transfert des risques34
- C Formalités de publicité foncière34
- § VI Apport immobilier, mesurage et dossier de diagnostics techniques34
- Chapitre 2 Les règles fiscales37
- Section 1 Droits d'enregistrement et TVA37
- § I Régime de TVA37
- § II Droits d'enregistrement38
- A Les apports à titre pur et simple38
- B Les apports à titre onéreux39
- C Les apports mixtes40
- Section 2 Plus-values40
- Chapitre 3 Le montant du capital41
- Section 1 Les aspects civils : l'engagement des associés41
- Section 2 Aspects fiscaux42
- § I Déductibilité des intérêts d'emprunt42
- § II Transmission à titre onéreux et plus-value de cession42
- § III Transmission à titre onéreux et droits d'enregistrement44
- § IV Transmission à titre gratuit et droits d'enregistrement44
- § V IFI45
- Titre 2 L'objet social47
- Chapitre 1 Exercice d'une activité civile et non commerciale49
- Section 1 Exigence d'une activité civile effective49
- Section 2 Conséquences de l'exercice d'une activité commerciale50
- Section 3 SCI et locations meublées50
- Chapitre 2 La nature de la société53
- Section 1 Qualité de professionnel de la SCI53
- § I La SCI est-elle éligible à la protection des clauses abusives ?53
- § II La SCI bénéficie-t-elle du droit de rétractation ?54
- § III La SCI est-elle soumise aux dispositions relatives au crédit immobilier ?55
- § IV La SCI est-elle soumise aux dispositions relatives au droit du cautionnement56
- § V La SCI est-elle un professionnel au sens de la garantie des vices cachés ?57
- Section 2 Qualité de consommateur57
- Chapitre 3 Formulation de l'objet social statutaire59
- Section 1 Limiter les pouvoirs du gérant59
- Section 2 Faciliter la constitution d'un cautionnement ou d'hypothèque en garantie d'engagements d'associés60
- Section 3 Renforcer la protection d'un associé frappé d'incapacité61
- Section 4 Éviter la survenance d'une dissolution pour réalisation de l'objet social61
- Titre 3 Les actes accomplis par une société civile en formation63
- Chapitre 1 Absence de la personnalité morale d'une société en formation65
- Section 1 Actes accomplis pour le compte de la société en formation65
- § I Notion de société en formation65
- § II Nullité des actes réalisés par la société en formation66
- § III Non-application du droit des procédures collectives67
- § IV Action en justice67
- Section 2 Mécanisme de la reprise d'un acte accompli pour le compte d'une société en formation68
- § I Conditions de la reprise d'un acte accompli pour le compte de la société en formation68
- A Modalités à respecter concernant l'état annexé aux statuts69
- B Conditions à respecter concernant la formalité du mandat70
- C Décision des associés : aménagements statutaires71
- § II La reprise est-elle possible en dehors du respect d'un des trois modes traditionnels ?71
- § III Absence de reprise72
- A Substitution éventuelle sur le fondement du droit commun72
- B Application de l'article 1415 du Code civil72
- Section 3 Synthèse73
- Chapitre 2 Régime fiscal75
- Section 1 Date à partir de laquelle la société est réputée en formation75
- Section 2 Est-il possible de récupérer la TVA acquittée alors que la société était encore en formation ?76
- Titre 4 Les formalités de constitution d'une société civile77
- Chapitre 1 De l'idée d'une société à la signature des statuts79
- Section 1 Les pourparlers79
- § I Notion de pourparlers79
- § II Rupture abusive des pourparlers80
- Section 2 La promesse de société82
- Chapitre 2 La signature des statuts85
- Section 1 Les statuts : l'acte à signer85
- § I Un écrit85
- § II Le contenu86
- Section 2 Les statuts : la signature de l'acte87
- Chapitre 3 Après la signature des statuts : les formalités de publicité89
- Section 1 L'insertion d'un avis dans un journal officiel d'annonces légales89
- Section 2 L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés91
- § I Le passage par le Centre de formalités des entreprises92
- § II Le passage par le greffe96
- A La demande d'immatriculation96
- B L'instruction de l'immatriculation98
- C Les formalités de publicité postérieures à l'immatriculation100
- § III La sanction des irrégularités de constitution101
- Titre 5 La situation des sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978103
- Chapitre 1 Transformation de la société civile en société en participation105
- Chapitre 2 Action en justice109
- Chapitre 3 Immatriculation ultérieure de la société111
- Partie 2 Les associés de la société civile immobilière113
- Titre 1 L'associé, personne protégée115
- Chapitre 1 L'entrée d'une personne protégée dans la SCI117
- Section 1 Acquisition de la qualité d'associé d'une SCI par voie d'apports117
- § I L'apport d'immeubles ou d'instruments financiers118
- § II L'apport d'autres biens120
- Section 2 Acquisition de la qualité d'associé par voie de transmission de parts sociales122
- § I Transmission à titre gratuit123
- A Transmission successorale123
- B Donation123
- § II Acquisition de parts sociales à titre onéreux124
- Chapitre 2 Le fonctionnement de la société127
- Section 1 La SCI, instrument de gestion du patrimoine de la personne protégée128
- § I Exercice du droit de vote par la personne protégée128
- § II Étendue des pouvoirs du gérant en présence d'associés soumis à un régime de protection129
- § III Assurer un revenu à la personne protégée129
- Section 2 Nécessité de prendre en compte le risque de responsabilité indéfinie aux dettes130
- § I Modalités de contribution aux pertes130
- § II Conclusion d'un prêt en présence d'associés soumis à un régime de protection130
- A Autorisations et formalités préalables131
- B Responsabilité de l'établissement de crédit131
- C Renonciation par la banque au droit de poursuivre un associé personne protégée133
- Titre 2 L'entrée d'une personne mariée dans une société civile immobilière135
- Chapitre 1 La SCI constituée par les époux137
- Chapitre 2 Apports ou acquisition de parts sociales par les deux époux139
- Chapitre 3 Apports ou acquisition de parts sociales par l'un des époux141
- Section 1 Apports de biens propres dans le cadre d'un régime de communauté142
- Section 2 Apport de biens communs réalisé par un époux143
- § I Information donnée au conjoint143
- § II Possibilité pour le conjoint de revendiquer la qualité d'associé145
- A Le conjoint renonce au droit de revendiquer la qualité d'associé145
- B Le conjoint revendique la qualité d'associé lors de l'apport ou de l'acquisition des parts sociales146
- C Le conjoint revendique la qualité d'associé postérieurement à l'apport ou à l'acquisition des parts sociales146
- § III Le conjoint n'a pas revendiqué la qualité d'associé : la distinction entre le titre et la finance147
- Chapitre 4 Intérêts de la constitution de SCI entre les époux149
- Section 1 La modification du statut patrimonial des époux sans passer par une procédure de changement de régime matrimonial150
- § I Influence sur la gestion d'un bien151
- § II Influence sur la propriété d'un bien : la constitution d'une bulle de patrimoine propre151
- A Propriété d'un bien151
- B Revenus d'un bien152
- § III Moduler une transmission par contrat de mariage153
- § IV Les limites à ces mécanismes153
- Section 2 Choix d'un régime matrimonial et modalités de désinvestissement de la société154
- Titre 3 Retrait et exclusion d'un associé157
- Chapitre 1 Le droit de retrait159
- Section 1 Aménagement statutaire du droit de retrait160
- Section 2 Retrait autorisé par décision de justice pour justes motifs161
- Section 3 Conséquences du retrait statutaire ou judiciaire161
- Chapitre 2 L'exclusion d'un associé165
- Section 1 Exclusion légale165
- Section 2 Clauses statutaires de rachat forcé166
- Chapitre 3 SCI, professionnels libéraux et sociétés d'exploitation169
- Partie 3 Les parts sociales171
- Titre 1 Le démembrement de propriété des parts sociales173
- Chapitre 1 Illustration des intérêts du démembrement de propriété dans une société civile175
- Section 1 Option 1 : transmission d'un patrimoine immobilier avec réserve d'usufruit175
- Section 2 Option 2 : transmission de parts sociales avec réserve d'usufruit176
- Chapitre 2 Répartition des droits et des pouvoirs179
- Section 1 Qui a la qualité d'associé ?180
- Section 2 Droit de vote de l'usufruitier et du nu-propriétaire181
- § I Dispositions légales181
- § II L'évolution de la jurisprudence181
- § III Répartition conventionnelle des prérogatives entre usufruitier et nu-propriétaire183
- A Le support de la convention183
- B Répartition des pouvoirs183
- § IV Contrôle de l'exercice du droit de vote par l'usufruitier184
- A Contrôle judiciaire184
- B Mesures préventives185
- Section 3 La répartition des droits financiers entre usufruitier et nu-propriétaire185
- § I À défaut de convention185
- § II Les solutions jurisprudentielles sur la distribution des réserves187
- A La solution retenue par la chambre commerciale de la Cour de cassation dans l'arrêt du 27 mai 2015187
- B La solution retenue par la première chambre civile de la Cour de cassation dans l'arrêt du 22 juin 2016190
- § III Les dispositions conventionnelles191
- Section 4 Droit de disposer des titres192
- Chapitre 3 La fiscalité des parts démembrées195
- Chapitre 4 Modalités de rémunération de l'apport démembré197
- Section 1 La rémunération d'un apport démembré en usufruit ou nue-propriété197
- Section 2 Apporter puis démembrer ou démembrer puis apporter ?198
- § I Enjeux civils198
- § II Enjeux fiscaux199
- Titre 2 Cessions de parts201
- Chapitre 1 Parties à l'acte de cession203
- Section 1 Cédant203
- § I Capacité. Pouvoirs203
- § II Restrictions au droit de disposer des parts sociales207
- Section 2 Acquéreur207
- Section 3 Procédure d'agrément208
- § I Procédure légale ou statutaire d'agrément208
- A Exigence d'un agrément208
- B Notification de la demande209
- § II Agrément par les associés ou par le gérant209
- § III Défaut d'agrément210
- § IV Rachat des parts sociales210
- A Rachat par des associés ou par un tiers210
- B Fixation du prix par un expert211
- C Engagement des associés214
- Chapitre 2 Formalités et opposabilité de la cession215
- Section 1 Formalisme215
- Section 2 Formalités de publicité216
- § I Opposabilité à la société216
- A Formalités légales ou statutaires216
- B Inopposabilité à la société217
- § II Opposabilité aux tiers217
- A Formalités légales217
- B Inopposabilité aux tiers218
- Chapitre 3 Effets de la cession219
- Section 1 Droits et obligations des parties219
- § I Droits et obligations de l'acquéreur219
- A Obligations à l'égard du cédant219
- B Exercice des prérogatives d'associé220
- C Obligation à l'égard des tiers221
- § II Droits et obligations du cédant221
- A Garantie de passif et d'actif222
- B Autres engagements du cédant224
- Chapitre 4 Irrégularité de la cession227
- Section 1 Défaut de respect de la procédure d'agrément227
- Section 2 Vice du consentement228
- Section 3 Vileté du prix228
- Chapitre 5 Régime fiscal des cessions de parts231
- Section 1 Les droits d'enregistrement231
- Section 2 Plus-value231
- Titre 3 Le nantissement de parts sociales233
- Chapitre 1 Constitution du nantissement de parts sociales235
- Section 1 Formation du contrat de nantissement235
- Section 2 La révélation du nantissement aux tiers237
- § I Signification à la société237
- § II Publicité du nantissement237
- A Les formes de la publicité237
- B. Les conséquences du défaut de publicité239
- Chapitre 2 En cours de nantissement241
- Chapitre 3 La réalisation du nantissement243
- Partie 4 La gestion de la société civile immobilière245
- Titre 1 La gérance247
- Chapitre 1 Nomination du gérant249
- Section 1 Incompatibilités et incapacités249
- § I Incompatibilités249
- § II Capacité civile du gérant250
- A Lors de la nomination du gérant250
- B En cours de vie sociale250
- Section 2 Durée des fonctions253
- Section 3 Formalités de publicité255
- Chapitre 2 Pouvoirs du gérant257
- Section 1 Principes applicables : pouvoirs légaux et statutaires du gérant257
- § I Pouvoirs des gérants dans leurs rapports avec les associés257
- § II Pouvoirs des gérants dans leurs rapports avec les tiers258
- Section 2 Exemples d'application258
- § I Constitution de sûretés259
- § II Conclusion d'un emprunt259
- § III Vente d'immeuble260
- § IV Bail261
- Section 3 Conventions réglementées262
- § I Champ d'application262
- § II Procédure de contrôle263
- Chapitre 3 Statut du gérant265
- Section 1 Rémunération des gérants265
- § I Détermination de la rémunération265
- § II Régime fiscal des rémunérations versées au gérant265
- Section 2 Responsabilité du gérant266
- § I Responsabilité civile266
- A Responsabilité à l'égard des tiers266
- B Responsabilité à l'égard de la société ou des associés267
- C Préjudice267
- D Prescription268
- § II Responsabilité pénale268
- § III Responsabilité fiscale268
- Chapitre 4 Cautionnement hypothécaire269
- Section 1 La constitution de la sûreté doit entrer directement ou indirectement dans l'objet social270
- § I Conformité directe à l'objet social270
- § II Conformité indirecte à l'objet social : communauté d'intérêts271
- § III Conformité indirecte à l'objet social : accord de l'unanimité des associés272
- Section 2 La constitution de la sûreté doit aussi être conforme à l'intérêt social273
- § I Fondement jurisprudentiel273
- § II Mise en cause de l'existence même de la société et absence de contrepartie274
- Titre 2 La répartition des bénéfices279
- Chapitre 1 La décision de distribution281
- Chapitre 2 Les modalités de la répartition285
- Section 1 Principe285
- Section 2 La prohibition des clauses léonines286
- Chapitre 3 Validité des promesses d'achat ou de vente à un prix déterminé à l'avance289
- Titre 3 La délibération des associés dans une société civile immobilière293
- Chapitre 1 L'information de l'associé295
- Section 1 L'information permanente295
- Section 2 L'information occasionnelle297
- Chapitre 2 L'expression du vote des associés299
- Section 1 Considérations communes299
- § I La convocation299
- § II L'expression du vote303
- Section 2 Considération spécifiques à chacun des trois modes consultation306
- § I L'assemblée générale307
- § II La consultation écrite308
- § III Consentement unanime des associés exprimé dans un acte309
- Titre 4 Étendue des engagements des associés311
- Chapitre 1 Engagement des associés à l'égard des tiers313
- Section 1 Procédure collective ouverte contre la société314
- § I Interprétation stricte314
- § II Interprétation libérale314
- § III Action en justice314
- Section 2 En l'absence de procédure collective316
- Chapitre 2 Contribution des associés aux pertes sociales319
- Section 1 Distinction de l'obligation aux dettes sociales et de la contribution aux pertes319
- Section 2 Clauses statutaires319
- Chapitre 3 Cautionnement personnel donné par des associés et information de la caution321
- Titre 5 La comptabilité dans les sociétés civiles323
- Chapitre 1 La nécessité de tenir une comptabilité325
- Section 1 Une obligation résultant des textes325
- Section 2 Une nécessité pratique326
- Chapitre 2 Une contrainte à relativiser327
- Section 1 La souplesse de la notion de comptabilité327
- Section 2 La comptabilité support de gestion de la société328
- Titre 6 Les conventions entre la société et les associés329
- Chapitre 1 Comptes courants d'associés331
- Section 1 Avances et prêts en comptes courants d'associés332
- § I Intérêt pratique des comptes courants d'associés332
- A Avances et prêts consentis à la société332
- B Distinction de l'apport en capital et de l'apport en compte courant333
- C Validité de l'opération de crédit334
- § II Convention de compte courant334
- A Absence de formalisme334
- B Stipulation d'intérêts335
- C Comptes courants d'associés dans un régime de communauté335
- Section 2 Droit au remboursement des avances en compte courant337
- § I Droit au remboursement à tout moment337
- § II Encadrement du droit au remboursement par des dispositions conventionnelles ou statutaires338
- Section 3 Cession de parts sociales avec cession de créance de compte courant340
- § I Formalités de la cession de créance340
- § II Clause de transfert de compte courant d'associé340
- Section 4 Abandon de la créance de compte courant341
- Section 5 Régime fiscal des prêts et avances en comptes courants342
- § I Déductibilité pour la société des intérêts facturés au titre du compte courant d'associé342
- § II Imposition entre les mains de l'associé des intérêts dont peut être assortie la créance en compte courant343
- § III Déductibilité de l'IFI ?343
- Chapitre 2 La convention de commodat345
- Section 1 Mise à disposition gratuite au profit d'un associé d'un immeuble propriété de la SCI345
- § I Existence d'une contrepartie345
- § II Contrepartie équilibrée346
- Section 2 Obligation de restitution347
- Partie 5 La dissolution de la société civile349
- Titre 1 La dissolution de droit commun351
- Chapitre 1 Prévenir la dissolution : l'intervention d'un tiers353
- Section 1 Le mandataire ad hoc353
- Section 2 L'administrateur provisoire354
- Chapitre 2 Les causes de la dissolution355
- Section 1 Dissolution de plein droit356
- § I L'arrivée du terme356
- § II La réalisation ou l'extinction de l'objet social358
- § III Autre causes de dissolution de plein droit359
- Section 2 Dissolution prévue par les statuts360
- Section 3 Dissolution judiciaire361
- § I La réunion des parts en une seule main361
- § II La dissolution pour justes motifs361
- Chapitre 3 Les conséquences de la dissolution367
- Section 1 Publicité de la dissolution367
- § I Les modalités de la publicité367
- § II L'inaccomplissement des formalités de publicité368
- Section 2 Liquidation de la société368
- § I La période de liquidation368
- § II Le liquidateur369
- Section 3 Le partage371
- Titre 2 Sociétés civiles et procédures collectives373
- Chapitre 1 Soumission des SCI aux procédures d'anticipation375
- Section 1 L'alerte375
- Section 2 Le mandat ad hoc376
- Section 3 La procédure de conciliation377
- Chapitre 2 Soumission des SCI aux procédures collectives383
- Section 1 Règles communes383
- § I Soumission directe d'une SCI383
- § II Ouverture par extension d'une procédure collective à l'encontre d'une SCI385
- Section 2 Règles spécifiques à chacune des procédures388
- Index alphabétique401
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Origine de la notice:
- FR-751131015 ;
- Electre
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Disponible - 347.25 STO
Niveau 3 - Droit
