Droit de l'entreprise agricole
Agri
Décisions
Le statut du fermage
Aline Guyvarc'h
Bernard Peignot
Patrick Van Damme
France Agricole
IntroductionXII
Partie 1 - Bail à ferme et statut du fermage1
Chapitre I - L'évolution des rapports bailleur/preneur2
Section 1 - Du code civil au statut du fermage
3
Section 2 - L'ordonnance du 17 octobre 1945 et la loi du 13 avril 1946 - les retouches postérieurs
4
Section 3 - Les dernières réformes
6
1. Champ d'application du statut du fermage7
2. Protection du preneur appliquant des méthodes culturales favorables à l'environnement8
3. Articulation entre la fin du bail et le contrôle des structures9
4. Mise à disposition de biens loués au profit d'une société9
5. Reprise d'une parcelle par le bailleur11
6. Travaux imposés par l'autorité administrative11
7. Assolements en commun13
8. Prix du bail13
Section 4 - Fonds agricole et bail cessible : deux innovations du code rural et de la pêche maritime
14
1. Le fonds agricole14
2. Le bail rural cessible15
Chapitre II - Le champ d'application du statut du fermage17
Section 1 - Le principe posé par l'article L. 411-1 du code rural
19
1. Les éléments constitutifs du bail rural19
2. Les extensions légales : ventes de récolte, pension d'animaux24
3. Les autres conventions soumises au statut par la loi27
Section 2 - Les dérogations
29
1. Dérogations en raison de textes particuliers29
2. Dérogations en raison de la qualité des parties32
3. Dérogations en raison de la superficie des biens loués : petites parcelles35
Partie 2 - Formation du contrat39
Chapitre I - La forme du contrat41
Section 1 - L'écrit
43
1. Bail sous seing privé43
2. Bail authentique44
Section 2 - Le bail verbal
45
1. Principe45
2. Obstacles à l'absence de formalisme45
Section 3 - La preuve du bail
47
1. Nouvelles technologies d'information47
2. Autres moyens de preuve48
3. Conflit en cas de bail d'un même immeuble à deux preneurs48
Section 4 - L'enregistrement
49
1. Formalité de publicité foncière49
2. Bailleurs de biens ruraux : option pour l'assujettissement à la TVA51
Section 5 - L'état des lieux
53
1. Délais et modalités d'établissement de l'état des lieux54
2. Contenu de l'état des lieux54
Chapitre II - La conclusion du contrat57
Section 1 - La capacité du mineur et du majeur incapable
59
1. Le mineur émancipé59
2. Le mineur non émancipé59
3. L'incapable majeur61
Section 2 - L'usufruit et la nue-propriété
62
1. L'usufruitier62
2. Le nu-propriétaire62
3. L'apparence63
4. Le régime du bail64
5. Le renouvellement du bail65
Section 3 - L'indivision
66
1. L'indivision légale66
2. Exception à la règle de l'unanimité67
3. L'habilitation judiciaire68
Section 4 - Les copreneurs
70
1. Les époux70
2. Les copreneurs71
Section 5 - L'indivisibilité du bail
72
Chapitre III - La durée du bail73
Section 1 - Le principe
75
1. Point de départ et terme de la période75
Section 2 - Les exceptions
76
1. Les baux de petites parcelles76
2. Les locations annuelles renouvelables77
3. Les conventions d'occupation précaire77
4. Les baux de Safer78
5. Les clauses de reprise ou de résiliation anticipée du bail79
Section 3 - Le bail renouvelé
81
Chapitre IV - Le prix du bail82
Section 1 - La fixation du fermage
84
1. Les réformes84
2. Les modalités de calcul85
Section 2 - Le paiement du fermage
87
Section 3 - La révision du fermage
88
1. En cours de bail (L. 411-13 du Code rural)88
2. Lors du renouvellement (L. 411-11 du Code rural)89
Section 4 - La réduction et l'augmentation du fermage
91
1. Le défaut de contenance91
2. La réduction du fermage91
3. L'augmentation du fermage92
Partie 3 - L'exécution du contrat93
Chapitre I - Les obligations du bailleur94
Section 1 - Les obligations de délivrance et de garantie
96
1. La délivrance96
2. La garantie97
Section 2 - L'obligation d'entretien
100
1. Entretien et réparation100
2. De quelles réparations s'agit-il ?100
3. Le bailleur peut-il être dispensé de son obligation d'entretien ?101
4. Le bailleur est-il tenu de reconstruire ?102
5. Le preneur peut-il invoquer l'exception d'inexécution ?103
Section 3 - L'obligation aux charges
104
1. L'impôt foncier104
2. Les primes d'assurance contre l'incendie104
3. La permanence des plantations (plantes pérennes)105
Chapitre II - Les obligations du preneur107
Section 1 - Les obligations contractuelles
109
1. User des biens loués en bon père de famille109
2. Payer le prix du bail aux termes convenus109
3. Engranger des récoltes dans les lieux110
4. Avertir le propriétaire des usurpations111
Section 2 - Les obligations statutaires
112
1. Le respect du caractère intuitu personae du bail - la prohibition des cessions et des sous-locations112
2. L'obligation d'habitation et d'exploitation personnelle116
3. Les réparations locatives117
4. Le respect du contrôle des structures118
5. Les obligations du preneur en fin de bail119
Chapitre III - Les prérogatives du preneur121
Section 1 - Le respect de la destination des lieux loués
123
Section 2 - La réalisation des travaux
125
1. Les travaux d'amélioration foncière (art. L. 411-28 du Code rural)125
2. Les travaux de réorientation culturale (art. L. 411-29 du Code rural)126
3. Les travaux d'investissement (art. L. 411-73 du Code rural)127
4. Modalités d'exécution130
Section 3 - Les échanges de parcelles (art. L. 411-39 du code rural)
132
1. Opérations autorisées132
2. Modalités de l'échange132
Section 4 - L'assolement en commun
134
1. Pratique de l'assolement en commun134
2. Modalités de mise à disposition en vue de l'assolement en commun134
Section 5 - Le droit de chasser du preneur
137
1. L'étendue du droit de chasser137
2. L'exercice du droit de chasser (art. R. 415-1 et suivants du Code rural)137
Chapitre IV - Le droit de préemption du preneur139
Section 1 - Les conditions de fond
141
1. Les opérations qui échappent au droit de préemption141
2. Quelles sont les aliénations donnant ouverture au droit de préemption ?143
3. Qui peut exercer le droit de préemption ?145
4. Quelles conditions remplir ?146
5. Les modalités d'exercice du droit de préemption147
Section 2 - La mise en oeuvre du droit de préemption
148
1. La vente de gré à gré148
2. La vente aux enchères (art. L. 412-11 du Code rural)153
Section 3 - Les exceptions au droit de préemption (art. L. 412-4 du code rural)
155
Section 4 - Les sanctions (le contrôle juridictionnel)
156
1. À l'initiative du propriétaire-bailleur ou de l'acquéreur évincé156
2. À l'initiative du preneur157
3. Les modalités de l'action en nullité158
Chapitre V - Bail et société d'exploitation160
Section 1 - La mise à disposition du bail
162
1. Effets de la mise à disposition162
2. Formalisme de la mise à disposition165
3. Sanction du défaut d'information et application de la loi dans le temps166
Section 2 - L'apport du droit au bail
168
Section 3 - La société d'assolement en commun (art. L. 411-39-1 du code rural)
170
Section 4 - L'apport des améliorations (art. L. 411-75 du code rural)
172
1. Le sort des ouvrages lors de l'apport et nature de l'indemnité172
2. Le dispositif de la loi du 23 janvier 1990 (art. L. 411-75 du Code rural)173
Chapitre VI - La transmission du bail175
Section 1 - La transmission du bail du vivant du preneur
177
1. La transmission du bail dans le cadre familial177
2. Le contrôle juridictionnel179
3. La sanction181
Section 2 - La transmission du bail en cas de décès du preneur
182
1. Le principe posé par l'article L. 411-34182
2. Les modalités de mise en oeuvre183
Section 3 - Le sort du bail en cas de cession de l'exploitation
187
1. La cession du bail et des améliorations187
2. Le sort du bail en cas de procédure collective188
Partie 4 - La fin du contrat191
Chapitre I - La résiliation du bail193
Section 1 - La disparition d'un élément du contrat
195
1. L'expropriation195
2. La perte de l'objet loué (art. L. 411-30 du Code rural)196
3. L'aménagement foncier agricole et forestier197
4. Le changement de destination (art. L. 411-32 du Code rural)200
5. Les biens des collectivités publiques201
Section 2 - Le comportement du preneur
202
1. Le preneur demande la résiliation202
2. Les manquements contractuels203
3. Les infractions à l'article L. 411-35 du Code rural206
4. Les autres motifs207
Chapitre II - Le renouvellement du bail208
Section 1 - Le principe
210
Section 2 - Le bail renouvelé
211
Chapitre III - Le refus de renouvellement212
Section 1 - L'exploitation, cause du refus de renouvellement
214
1. L'âge du fermier214
2. Les conditions d'exploitation et d'habitation215
3. La réglementation du contrôle des structures216
Section 2 - La reprise, cause du refus de renouvellement
217
1. La reprise pour exploiter217
2. La reprise pour construire une maison d'habitation220
3. La reprise rénover221
Chapitre IV - La mise en oeuvre du refus de renouvellement222
Section 1 - Le congé
224
1. Le congé donné par le preneur224
2. Le congé donné par le bailleur224
Section 2 - La contestation du congé - le contrôle a priori
230
Section 3 - Le contrôle a posteriori
232
1. Le contrôle de la reprise232
2. La réintégration et les dommages-intérêts233
Chapitre V - Les comptes de sortie234
Section 1 - L'indemnisation des investissements
236
Section 2 - Les modalités de paiement et le maintien dans les lieux
239
1. L'indemnité peut être fixée à l'avance240
2. Le paiement de l'indemnité : crédits et délais pour le bailleur240
3. Le maintien dans les lieux241
Section 3 - La réparation des dégradations
242
Chapitre VI - Le bail rural est-il adapté à l'entreprise agricole ?243
Section 1 - Le sort des droits à produire
245
1. Lors de la conclusion du bail245
2. Lors de l'exécution du bail246
3. Lors de la fin du bail246
Section 2 - Le sort des droits à paiement unique (DPU)
249
1. Le principe de la location des DPU249
2. Les modalités de la location250
Section 3 - Les droits de plantation et de replantation
253
1. Les conditions d'exercice des droits de plantation ou de replantation en cours de bail253
2. Le sort des droits de replantation en fin de bail255
Section 4 - Le bail et l'environnement
257
1. Les engagements environnementaux257
2. Des méthodes culturales préservant l'environnement et contribuant au développement durable de l'exploitation258
Section 5 - La liberté du preneur : une liberté surveillée
262
Partie 5 - Particularités de certains baux265
Chapitre I - Le bail à métayage266
Section 1 - Définition
267
1. Métayer et salarié : les critères de distinction267
2. Bail à métayage et société268
Section 2 - Les règles du métayage
269
1. Le loyer269
2. Les frais de main-d'oeuvre270
3. Les frais d'exploitation270
4. Le règlement de compte271
5. L'adhésion à une société272
6. La résiliation du bail272
7. Le métayage et les aides272
8. Le métayage et le contrôle des structures273
9. Le métayage et le bail à cheptel273
Section 3 - La conversion
274
1. La conversion-sanction274
2. La conversion de droit et de promotion274
3. Les effets de la conversion275
Chapitre II - Le bail à long terme276
Section 1 - La conclusion du bail à long terme
278
1. Dispositions relatives à la durée279
2. Nécessité d'un état des lieux et informations sur les risques279
3. Capacité du bailleur280
4. Conversion d'un bail ordinaire en un bail à long terme280
5. Prix du bail à long terme281
6. Transmission du bail281
Section 2 - Le régime des baux à long terme
283
1. Le bail de 18 ans283
2. Le bail de 25 ans et le bail de carrière285
Section 3 - La fiscalité du bail à long terme
288
1. Formalité de publicité foncière288
2. Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)289
3. Droits de mutation à titre gratuit : conditions et portée de l'exonération partielle291
Chapitre III - Le bail cessible hors du cadre familial296
Section 1 - Genèse du bail cessible hors du cadre familial
298
Section 2 - Conclusion et formalisme du bail cessible hors du cadre familial
299
1. La conclusion du bail cessible299
2. Le formalisme du contrat299
3. La sanction300
Section 3 - Le régime juridique du bail cessible hors du cadre familial
301
1. Un régime de clauses dérogatoires301
2. Le prix du bail cessible301
3. La durée du bail cessible302
4. Le renouvellement du bail cessible302
5. La cession du bail303
6. Le droit de préemption du preneur304
7. Le régime fiscal du bail cessible305
8. L'avenir du bail cessible305
Partie 6 - La juridiction des baux ruraux307
Chapitre I - Le tribunal paritaire308
Section 1 - Organisation
311
1. Qui peut être assesseur au tribunal paritaire ?311
2. Comment fonctionne le tribunal paritaire ?312
Section 2 - Compétence et saisine
313
1. Le taux du ressort313
2. La détermination géographique313
3. Les attributions du tribunal paritaire314
Section 3 - L'instance paritaire
316
1. La saisine316
2. La comparution316
3. La tentative de conciliation317
4. L'audience de jugement317
5. Le référé318
Chapitre II - Les voies de recours319
Section 1 - L'appel
320
1. La saisine de la cour d'appel320
2. La procédure devant la cour d'appel321
Section 2 - Le pourvoi en cassation
322
1. La saisine de la juridiction322
2. La procédure devant la cour suprême322
Conclusion324
Annexe 1327
Annexe 2329
Annexe 3331
Index334