Les concessions d'aménagement en pratique
À jour du décret du 22 juillet 2009
Anne Pelcran
Patricia Bonamy
LexisNexis ®
AbréviationsVII
PréfaceIX
SommaireXI
Introduction1
Première partie
L'objet du traité de concession d'aménagement : La réalisation d'une opération d'aménagement
Chapitre 1 : L'aménagement urbain : une définition large permettant la réalisation d'opérations d'intérêt général9
Section 1 : L'aménagement urbain : une notion aux contours imprécis10
§ 1. - L'absence de définition en droit positif français10
A. - L'opération ou l'action d'aménagement selon le Code de l'urbanisme (art. L. 300-1) : des indications insuffisantes12
B. - L'aménagement selon la jurisprudence administrative12
§ 2. - Champ d'application de la concession d'aménagement14
A. - ZAC et concession d'aménagement16
B. - Lotissement et concession d'aménagement19
Section 2 : L'objet des traités de concession : des opérations d'aménagement d'envergure20
§ 1. - Un projet urbain20
§ 2. - Une politique locale de l'habitat21
§ 3. - L'organisation du maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques22
§ 4. - Favoriser le développement des loisirs et du tourisme23
§ 5. - Réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur23
§ 6. - Lutter contre l'insalubrité24
§ 7. - Permettre le renouvellement urbain et la rénovation urbaine25
§ 8. - Sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels26
§ 9. - Opérations de restructuration de la défense28
Chapitre 2 : L'opération d'aménagement : au carrefour des outils de planification spatiale et des études opérationnelles d'implantation29
Section 1 : Les outils de planification spatiale30
§ 1. - Les études prospectives : le rôle majeur du SCOT30
§ 2. - Les études préalables à l'engagement d'une opération d'aménagement gérée sous forme de concession32
A. - Délimitation études prospectives/études préalables32
B. - Objectif des études préalables33
Section 2 : Relations entre le prestataire des études préalables et le concessionnaire36
§ 1. - Incertitude législative quant au rôle du futur concessionnaire dans la réalisation des études préalables36
A. - État du droit législatif français36
B. - État du droit jurisprudentiel français et communautaire38
§ 2. - Fin des études préalables et première phase du contrat de concession39
Deuxième partie
L'aménageur : un maître d'ouvrage pluridisciplinaire
Chapitre 1 : Le titulaire d'une concession d'aménagement : « toute personne y ayant vocation »43
Section 1 : Les établissements publics44
§ 1. - Les établissements publics créés dans un objectif d'aménagement45
A. - Les établissements publics d'aménagement45
B. - Les établissements publics fonciers locaux45
C. - Les établissements publics de rénovation urbaine46
§ 2. - Les offices publics de l'habitat46
§ 3. - Les chambres de commerce et de l'industrie47
§ 4. - Les établissements publics de coopération intercommunale48
Section 2 : Les organismes privés51
§ 1. - Les sociétés d'économie mixte locales51
§ 2. - Les sociétés publiques locales d'aménagement et les nouvelles sociétés publiques locales52
§ 3. - Les autres organismes privés54
Chapitre 2 : L'aménageur : la maîtrise des sols et la maîtrise d'ouvrage57
Section 1 : L'aménageur : un négociateur foncier doté de prérogatives de puissance publique57
§ 1. - L'exercice du droit de préemption par l'aménageur58
A. - Lien entre droit de préemption et opération d'aménagement58
B. - Procédure de préemption66
§ 2. - La délégation possible du droit d'expropriation69
A. - Définition69
B. - La phase administrative70
C. - La phase judiciaire73
Section 2 : L'aménageur : un maître d'ouvrage à part entière78
§ 1. - Analyse de l'article L. 300-4 du Code de l'urbanisme78
A. - Définition de la maîtrise d'ouvrage78
B. - Missions du maître d'ouvrage79
§ 2. - Selon quelle procédure l'aménageur doit-il choisir son maître d'oeuvre et les entrepreneurs ?79
A. - Article L. 300-5-1 précisé par les articles R. 300-12 et R. 300-13 du décret du 31 juillet 200680
B. - Procédure de passation des contrats par un pouvoir adjudicateur82
§ 3. - La mission financière du concessionnaire87
Troisième partie
Le financement de la concession d'aménagement
Chapitre 1 : Les apports de la collectivité concédante91
Section 1 : Les apports prévisionnels91
§ 1. - Les apports financiers92
A. - Les participations financières93
B. - Le cumul des aides financières et la notion d'« équivalent brut de subvention » (EBS)96
§ 2. - Les apports en nature98
A. - Détermination du prix de cession d'un terrain99
B. - Possibilités d'une vente réalisée à un prix symbolique99
Section 2 : Les apports en cours de réalisation100
§ 1. - Étude des différents cas de variation des coûts d'une opération d'aménagement101
A. - Les surcoûts liés aux aléas de l'opération101
B. - Les surcoûts liés aux charges nouvelles d'intérêt général103
§ 2. - Les difficultés juridiques posées par les financements complémentaires104
A. - Les conséquences des financements complémentaires sur le contrat de concession104
B. - Rôle de la commission ad hoc de l'article R. 300-9105
Section 3 : La notion de subvention d'équilibre105
§ 1. - Reconnaissance jurisprudentielle de sa légalité105
§ 2. - Sa remise en question avec la procédure de dévolution106
A. - Hypothèse de l'intéressement106
B. - Hypothèse de la rémunération forfaitaire107
Chapitre 2 : Les interventions financières des personnes publiques non concédantes109
Section 1 : Les subventions d'état et de l'union européenne109
§ 1. - Les aides d'État et de l'Union européenne mobilisables sur une opération d'aménagement110
A. - Classification des principales aides de l'État et de l'Union européenne110
B. - La gestion des aides de l'État et de l'Union européenne par l'aménageur111
§ 2. - L'intervention de l'État par le biais du Fonds de compensation de la TVA (FCTVA)112
A. - La prise en compte des dépenses d'investissement d'une concession d'aménagement113
B. - Le mode de financement des immobilisations et le FCTVA114
Section 2 : La détermination de la notion d'intérêt local : les apports de la loi du 13 août 2004115
§ 1. - Les collectivités locales : la nécessité de faire émerger un véritable intérêt local116
A. - Les subventions basées sur un intérêt local spécifique116
B. - Les subventions des collectivités basées sur le régime spécifique applicable aux SEM117
§ 2. - Établissements publics de coopération intercommunale : un brouillage du principe d'exclusivité118
Quatrième partie
Passation du traité de concession
Chapitre 1 : La procédure de dévolution des concessions123
Section 1 : Les deux conditions de distinction des procédures124
§ 1. - La notion de part significative du risque économique de l'opération124
A. - De la « rémunération substantiellement liée aux résultats de l'exploitation » à la « part significative du risque économique »124
B. - L'application de cette notion aux concessions d'aménagement126
C. - Une condition préalable au choix de la procédure de dévolution128
§ 2. - La notion de montant total des produits de l'opération131
A. - Le retour à l'orthodoxie du droit communautaire132
B. - Le contenu et le calcul du montant total des produits133
Section 2 : Procédure de droit communautaire des concessions de travaux135
§ 1. - Informations à « toute personne ayant vocation à réaliser une opération d'aménagement »135
A. - Contenu de l'avis d'appel à candidatures135
B. - Modalités de publicité138
§ 2. - Choix et information des candidats140
A. - Sélection des candidats140
B. - Le contenu des informations envoyées aux candidats141
§ 3. - Négociation et choix des offres144
A. - Une négociation au dispositif inchangé et lacunaire144
B. - La fonction consultative de la commission146
C. - Choix de l'organe délibérant147
D. - Information sur la décision147
Section 3 : Procédure de droit communautaire des marchés148
§ 1. - Le choix raisonné du contrat de partenariat151
A. - Procédures du Code des marchés publics « stricto sensu » : un choix contraint151
B. - L'opportunité du contrat de partenariat152
§ 2. - L'application alternative des procédures de contrat de partenariat154
A. - Conditions de recours au dialogue compétitif155
B. - Particularités de la procédure du dialogue compétitif157
C. - Éléments communs de procédure : appel d'offres et dialogue compétitif158
Section 4 : Possibilité de la dérogation des contrats « in house »161
§ 1. - Application de la jurisprudence « Teckal » : respect actuel des deux critères161
§ 2. - Assouplissement du critère de contrôle analogue162
A. - Absence du critère du contrôle comparable162
B. - Défaut du capital détenu à 100 % par la collectivité concédante162
Chapitre 2 : Achèvement de la procédure et recours contentieux165
Section 1 : Achèvement de la procédure165
§ 1. - Procédure de notification aux candidats non retenus165
A. - Modalités de notification165
B. - Voies de recours167
§ 2. - Procédure de notification au candidat retenu168
Section 2 : Recours contentieux169
§ 1. - Déféré préfectoral169
A. - Déféré de droit commun169
B. - Référé suspension préfectoral169
§ 2. - Référé précontractuel170
§ 3. - Référé contractuel171
§ 4. - Recours pour excès de pouvoir172
§ 5. - Recours de pleine juridiction172
Section 3 : L'annulation du contrat de concession : la mise en oeuvre de la théorie des actes détachables173
§ 1. - Actes détachables et concessions d'aménagement173
§ 2. - Actes détachables, mise en concurrence et succession des périodes transitoires176
A. - Les concessions conclues avant la loi du 20 juillet 2005176
B. - Les concessions conclues entre la loi du 20 juillet 2005 et le décret du 31 juillet 2006177
C. - Les concessions conclues entre le décret du 31 juillet 2006 et le décret du 22 juillet 2009178
D. - Les concessions conclues depuis le décret du 22 juillet 2009181
Cinquième partie
Contenu et contrôle d'une concession
Section 1 : Les missions du concessionnaire : un contrôle diffus du concédant184
§ 1. - Acquisitions foncières et immobilières185
§ 2. - Réalisation des ouvrages187
§ 3. - Cessions et remise des ouvrages189
Section 2 : Le contrôle financier du concédant190
§ 1. - Éléments financiers et comptables190
§ 2. - Compte rendu annuel aux collectivités locales192
Section 3 : La clôture de l'opération d'aménagement193
§ 1. - Clôture de l'opération d'aménagement par achèvement de la mission du concessionnaire193
§ 2. - Clôture de l'opération d'aménagement par résiliation anticipée193
§ 3. - La clôture en pratique194
Annexes197
Annexe 1 : Principaux textes applicables aux concessions d'aménagement199
Annexe 2 : Extraits de la directive n° 2004/18/CE du Parlement européen et du conseil du 31 mars 2004 relative à la coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux, de fournitures et de services213
Annexe 3 : Communication interprétative de la commission sur les concessions en droit communautaire (2000/C 121/02)235
Annexe 4 : Exemple de contrat de concession d'aménagement251
Annexe 5 : Exemple de cahier des charges de cession de terrains259
Annexe 6 : Exemple de compte rendu annuel à la collectivité locale concession d'aménagement de l'opération dénommée271
Annexe 7 : Instruction de la Direction Générale des Impôts sur les règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicables aux subventions directement liées au prix d'opérations imposables à la TVA277
Annexe 8 : Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Prorogation annuelle du délai pour revendre pour des personnes chargées de l'aménagement ou de l'équipement des zones d'aménagement concerté281
Bibliographie285
Index alphabétique289