Changement d'utilisation de l'immeuble : urbanisme, construction, propriété

Résumé

L'étude de la problématique du changement d'utilisation dans ses différentes implications a pour but d'orienter l'opérateur immobilier qui a le projet de modifier l'utilisation d'un immeuble. Elle aborde la question des autorisations administratives préalables à toute opération de changement et examine les contraintes liées à la propriété et au statut de l'immeuble.

Contributeur(s)
- Chérel, Florence. Directeur de publication/coordinateur/coordonnateur
Éditeur(s)
- Lamy
Date
- impr. 2011
Notes
- En appendice, choix de documents
- Bibliogr. p. 271-272. Index
- Bibliogr. Index
Langues
- Français
Description matérielle
- 1 vol. (284 p.) : cartes, couv. ill. ; 21 cm
Collections
- Lamy Axe droit
Sujet(s)
Lieu
- France
ISBN
- 978-2-7212-1319-8
Indice
- 352.9 Droit de l'urbanisme et de la construction
Quatrième de couverture
- Dans la vie d'un immeuble, le changement d'utilisation se pose fréquemment. Sujet complexe, il génère de nombreuses questions chez les praticiens. Quels sont les impacts à propos des règles d'urbanisme applicables et des droits à construire ? Comment s'articulent les dispositions du Code de la construction et de l'habitation relatives au changement d'usage ? Quelles sont les conséquences en matière de fiscalité ?
  Face aux textes et commentaires épars, nous proposons aux acteurs de l'immobilier et à leurs conseils de retrouver dans un ouvrage pratique et concret rédigé par le groupe immobilier du cabinet Herbert Smith Paris, les données qu'ils doivent maîtriser en matière de destination et d'affectation de l'immeuble.
  Le présent ouvrage permet d'appréhender la problématique du changement d'utilisation et ses différentes implications et de répondre aux principales questions que se pose un opérateur immobilier dans une telle situation.
Tables des matières
- - Changement d'utilisation de l'immeuble
  - Urbanisme Construction Propriété
  - Lamy
  - Sommaire 9
  - Avant-propos 11
  - Partie 1 Les autorisations administratives préalables
  - Chapitre 1 Autorisations d'urbanisme et autres autorisations administratives 15
  - Changement d'utilisation et changement de destination en droit de l'urbanisme 16
  - Les neuf catégories de destination admises par l'article R. 123-9 du Code de l'urbanisme16
  - Apports de la loi «SRU» 16
  - Définition des 9 catégories de destination énumérées à l'article R. 123-9 du Code de l'urbanisme 17
  - Détermination de la destination d'une construction existante19
  - Destination régulière ou destination effective 20
  - La dernière destination régulière de l'immeuble 21
  - Le cas des constructions anciennes 23
  - La destination projetée23
  - Autorisation de construire contrôlant le changement d'utilisation de l'immeuble 24
  - Les changements d'utilisation soumis à contrôle25
  - La transformation de SHOB en SHON 25
  - Changement de destination 25
  - Permis de construire ou déclaration préalable 25
  - Fractionnement dans le temps d'une opération 27
  - Les locaux accessoires 27
  - L'autorisation préalable au changement d'utilisation de l'immeuble28
  - La demande 28
  - Fiscalité 28
  - Taxe locale d'équipement et taxes assimilées 29
  - Participation pour non-réalisation d'aires de stationnement 30
  - Redevance pour création de bureau 30
  - Participation pour raccordement à l'égout public 31
  - Participation pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels 31
  - Délai de validité 31
  - Permis de construire ou déclaration préalable portant sur des travaux 32
  - Opération n'impliquant pas la réalisation de travaux 32
  - Suspension et prorogation du délai de mise en oeuvre 32
  - L'achèvement des travaux ou de l'opération 33
  - La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DACT) 33
  - Le contrôle de la conformité 34
  - Incidence du changement d'utilisation sur les règles d'urbanisme applicables 35
  - Les règles générales d'urbanisme35
  - La règle de la constructibilité limitée 35
  - Le règlement national d'urbanisme 37
  - Les règles en matière de localisation et desserte des constructions 37
  - Atteinte à la sécurité et la salubrité publiques37
  - Desserte par des voies publiques ou privées39
  - Aires de stationnement39
  - Espaces verts, écran de verdure40
  - Alimentation, assainissement40
  - La protection des espaces naturels40
  - Le plan local d'urbanisme41
  - Les règles d'utilisation et occupation du sol 41
  - Les règles de distance 43
  - Les règles de densité 43
  - Les exigences en matière d'aires de stationnement 45
  - Les réserves 45
  - Le cahier de cession de terrain en zone d'aménagement concerté46
  - Autorisations de construire et autres autorisations administratives 46
  - L'autorisation de changement d'usage47
  - L'agrément décentralisation en Île-de-France47
  - L'autorisation d'aménagement commercial49
  - L'autorisation d'aménagement d'un établissement recevant du public52
  - L'autorisation de travaux dans un immeuble de grande hauteur53
  - Les installations classées pour la protection de l'environnement54
  - Autorisations au titre du Code du patrimoine55
  - Immeubles classés 55
  - Immeubles inscrits 56
  - Immeubles adossés à un immeuble classé ou situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits 57
  - Risques contentieux 57
  - Les sanctions administratives58
  - Infraction administrative 58
  - L'interdiction de raccordement aux réseaux 59
  - La reconstruction à l'identique 60
  - Contentieux judiciaire61
  - Contentieux civil 61
  - Les actions fondées sur la faute en matière d'urbanisme 61
  - Travaux réalisés sur la base et conformément à un permis de construire61
  - Travaux réalisés sans les autorisations requises63
  - Le contentieux pénal 64
  - Infraction de l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme 65
  - Infraction de l'article L. 160-1 du Code de l'urbanisme 65
  - Le régime commun aux deux infractions 67
  - Chapitre 2 Autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation 69
  - Le champ d'application du contrôle de l'usage 70
  - La situation géographique du bien70
  - Communes relevant du contrôle de changement d'usage 70
  - Communes exclues du contrôle de changement d'usage 71
  - Un immeuble bâti71
  - Un local à usage d'habitation72
  - La notion de local d'habitation 72
  - Détermination de l'usage d'un bien immobilier 74
  - Biens construits avant le 1^er janvier 1970 74
  - Biens construits ou transformés après le 1^er janvier 1970 76
  - Cas particulier du local autre qu'habitation affecté temporairement à l'habitation et non revenu à un autre usage 76
  - Valeur juridique des certificats administratifs et des courriers de l'administration 77
  - Contrôle du changement d'usage 78
  - Les changements d'usage autorisés par la loi78
  - L'usage mixte d'un local d'habitation situé en rez-de-chaussée et impliquant la réception de clientèle 79
  - L'usage mixte d'un local d'habitation sans réception de clientèle 80
  - Changement d'usage soumis à autorisation administrative préalable81
  - Le changement d'usage de la totalité d'un local d'habitation 81
  - L'usage mixte d'un local d'habitation en étage et impliquant la réception de clientèle ou de marchandise 81
  - L'autorisation administrative préalable au changement d'usage 82
  - Nature des autorisations administratives autorisant le changement d'usage82
  - Les autorisations «personnelles» 82
  - Les autorisations «réelles» 83
  - Les autorisations délivrées avant la réforme du 8 juin 2005 83
  - Conditions de fond à la délivrance de l'autorisation de changement d'usage85
  - Une compensation 86
  - Procédure de délivrance de l'autorisation administrative87
  - La composition du dossier de demande d'autorisation de changement d'usage 87
  - L'autorité compétente pour délivrer l'autorisation de changement d'usage 88
  - Le délai d'instruction du dossier de demande d'autorisation 89
  - Entrée en vigueur de l'autorisation 89
  - Éléments contentieux 90
  - Infraction à la législation du changement d'usage 90
  - Infraction administrative : irrégularité du local 90
  - Sanctions 90
  - Sanctions pénales 92
  - Responsabilité des professionnels 94
  - Partie 2 Les contraintes relatives à la propriété
  - Chapitre 1 Les obligations, servitudes et charges inhérentes à la propriété 97
  - Les limites au changement d'utilisation de la propriété 97
  - Les troubles anormaux de voisinage97
  - La condition essentielle : l'existence d'un dommage anormal 99
  - Le domaine des troubles anormaux de voisinage 100
  - Proximité et non contiguïté 101
  - Solidarité de l'exploitant de l'immeuble et du propriétaire 101
  - La réparation des troubles anormaux de voisinage 101
  - Le changement d'utilisation de l'immeuble et le trouble anormal de voisinage 102
  - Les servitudes104
  - Rappel des principaux caractères des servitudes 104
  - Les différentes sources de servitudes 104
  - Le caractère réel, perpétuel et accessoire de la servitude 105
  - L'utilité de la servitude 106
  - Servitude et obligation personnelle 107
  - L'opposabilité des servitudes aux propriétaires successifs d'un fonds 107
  - Servitudes et usage de l'immeuble 108
  - Les servitudes bénéficiant à un immeuble pour son usage 108
  - Les servitudes grevant un immeuble qui en restreignent son usage 110
  - Les stipulations d'un cahier des charges de lotissement110
  - Les clauses d'habitation bourgeoise111
  - Les clauses de non-concurrence112
  - Les charges grevant la propriété114
  - L'utilisation de l'immeuble et les contraintes environnementales 116
  - Pollution et utilisation de l'immeuble116
  - Immeuble à l'état de friche industrielle 118
  - Restrictions d'usage pré-existantes 118
  - Absence de restrictions d'usage 120
  - Le contrôle de l'autorité de police de l'urbanisme120
  - Le pouvoir de contrôle général de l'autorité de police des installations classées120
  - Le contrôle de l'autorité de police des déchets121
  - Les contraintes liées à la localisation géographique du bien122
  - Les risques naturels 122
  - Les risques technologiques 123
  - Le risque de présence de radon 124
  - Les contraintes liées à l'état de la construction125
  - Les obligations d'information et de surveillance 125
  - Les travaux accompagnant le changement d'usage 125
  - Les contraintes liées à la présence d'amiante 126
  - Les contraintes liées à la performance énergétique de l'immeuble 127
  - Les contraintes liées à la qualité de l'air intérieur 128
  - Fiscalité attachée à l'immeuble et changement d'utilisation de l'immeuble 129
  - La taxe foncière129
  - L'évaluation des propriétés bâties 129
  - L'évaluation des locaux 130
  - Locaux d'habitation et des locaux à usage professionnel130
  - Locaux commerciaux130
  - Locaux des établissements industriels131
  - Évaluations particulières132
  - Les modifications de l'utilisation de l'immeuble 132
  - La modification d'un immeuble antérieurement exonéré de la taxe foncière 132
  - La modification de la classification de l'immeuble bâti 132
  - La taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France133
  - Champ d'application de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France 134
  - Changement d'utilisation et taxe sur les bureaux 136
  - La redevance pour création de bureaux136
  - Locaux passibles de la redevance 136
  - Exclusion de la redevance 138
  - Procédure d'assujettissement 138
  - Les déclarations à déposer 138
  - Avertissement de notification 139
  - L'avis de mise en recouvrement 139
  - Montant 140
  - Réduction ou suppression de la redevance 141
  - Sanctions 141
  - Chapitre 2 Les biens soumis au statut de la copropriété 143
  - Changement d'utilisation : Liberté conditionnelle 145
  - Détermination de l'utilisation des parties privatives145
  - L'admission du changement de l'utilisation des parties privatives146
  - Rôle de la destination de l'immeuble148
  - Une notion de fait à géométrie variable 148
  - Critère d'appréciation de la licéité du changement d'utilisation 150
  - Modalités de changement d'utilisation des parties privatives 156
  - Rôle de l'assemblée générale des copropriétaires156
  - Initiative du copropriétaire157
  - Majorité requise158
  - Contestation du changement d'utilisation 159
  - Recevabilité de l'action159
  - Sanctions160
  - Chapitre 3 Changement d'utilisation de l'immeuble et baux commerciaux 161
  - La déspécialisation partielle 162
  - Définition et conditions162
  - Une activité connexe ou complémentaire à celle prévue par la clause de destination 162
  - Les activités dites «accessoires» ou «incluses» exclues du champ d'application de la déspécialisation partielle 163
  - Procédure164
  - L'information du bailleur par un acte extrajudiciaire 165
  - La faculté d'opposition du bailleur en cas de violation de la clause de destination 165
  - La saisine de la juridiction du fond 166
  - Conséquences168
  - Modification du loyer 168
  - Les éventuels travaux nécessaires à la mise en place de la nouvelle activité 169
  - Conséquences à l'égard des tiers 169
  - La déspécialisation plénière 171
  - Définition et conditions171
  - Remplacement ou adjonction d'une nouvelle activité compte tenu de la conjoncture économique et des nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution 172
  - Une nouvelle activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble 173
  - Procédure174
  - La demande du preneur 174
  - La réponse du bailleur 175
  - La saisine de la juridiction du fond 176
  - Conséquences de la déspécialisation plénière176
  - Modification du loyer 176
  - Réparation du préjudice subi par le bailleur 177
  - Conséquences à l'égard des tiers 177
  - Les régimes spécifiques de déspécialisation 178
  - Le droit de déspécialisation du locataire demandant à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité178
  - La notification du preneur 179
  - La réponse du bailleur 179
  - Les conséquences 179
  - Les débits de boissons179
  - La notification du preneur 180
  - La réponse du bailleur 180
  - Conséquences 180
  - Les agences de voyages180
  - Le droit de préemption des communes181
  - Le droit de réintégration et de déspécialisation en secteurs protégés182
  - Annexes 183
  - Bibliographie 271
  - Index 273
Origine de la notice:
- FR-751131015